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DOSSIER
SPECIAL IMMOBILIER
Les zones les plus
dynamiques
pages 34 à 37
Le palmarès des
consommateurs
de surfaces
pages 38 à 41
Déménagements,
regroupements
et implantations
EN VUE
pages 42 et 43
Lille Métropole est aujourd’hui le 3ème marché
de bureaux après Paris et Lyon, avec plus de 100 000 m2
de bureaux commercialisés par an en moyenne
ces trois dernières années.
Découvrez au cours de notre “Spécial immobilier
de bureaux” les raisons de ce succès.
Si le marché métropolitain attire des entreprises
internationales désireuses de se développer,
la caractéristique du marché lillois est de s'appuyer
sur un marché endogène.
MIPIM 2008 :
toujours plus grand
Rendez-vous incontournable dans le calendrier annuel des
spécialistes de l’immobilier, le MIPIM agrandit sa surface de
manière significative.
MIPIM 2008, qui se tiendra du mardi 11 au vendredi 14 mars
prochain a Cannes, a créé 2 115 m2 supplémentaires pour ses
exposants, soit une zone d’exposition totale de 26 580 m2
cette année.
Le Salon a atteint une participation record en mars dernier,
avec 26 210 professionnels participants, soit près de 43% de
progression en deux ans.
Les investisseurs pourront découvrir nombre de réalisations
et projets remarquables, à l’image du marché international.
Les sociétés présentes en stand, qui ont augmenté de 22 %
depuis 2006 pour atteindre un total de 2 523 en mars 2007,
bénéficieront de deux nouveaux espaces à proximité du Palais des Festivals, le “Harbour Village” et le “Port Side”, donnant tous deux sur le port de Cannes.
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> Spécial IMMOBILIER
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EN VUE
Les zones les plus dynamiques
Accessibilité routière, transports en commun, qualité des équipements…
Tout cela joue dans la commercia lisation des surfaces de bureaux. Avis des
professionnels sur les principaux secteurs géographiques du marché.
Euralille,
secteur clé du
développement lillois.
EN CHIFFRES
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Euralille
« En 2005, Euralille n’était pas à la place qu’elle aurait dû occuper dans la commercialisation », note André Bartoszak,
responsable de l’Observatoire des bureaux de Lille métropole (OBM). Il ajoute qu’en 2007, les choses ont radicalement
changé. « Aujourd’hui, à Euralille, nous n’avons plus grand
chose de disponible. D’ici 8 à 10 mois, nous sommes presque sûrs qu’il n’y aura plus
rien. Il ne reste qu’un plateau
libre dans la tour Lille Eu2 de
rope », confirme Hugues Laffineur (Tostain & Laffineur
C’est le total commercialisé à
Real Estate). Les constructions
2
Euralille aujourd’hui dont 230 000m
récentes et les projets sont
déjà livrés.
nombreux sur le secteur Euralille 2, qui s’est développé en
périphérie d’Euralille 1. Aussi bien vers le Sud, du côté du
nouveau siège de Région, qu’au Nord, du côté du Romarin, à
La Madeleine. Parmi les installations à Euralille, on peut citer
le parfumeur Douglas, le cabinet d’avocats Fidal, Bayer Schering Pharma (en attendant la construction de son siège à Eurasanté), Cetelem, Manpower, Sofinco… Certes, les
taux de remplissage sont quelque peu différents au
cœur du quartier d’affaires et en périphérie : « Euralille 2, c’est un peu plus difficile, remarque PierreMarie Flipo (Rousseau-Carpentier). On est déjà un
peu plus loin des gares. » Selon un bilan dressé fin
2007 par la SAEM Euralille, 270 000 m2 sont commercialisés au total sur la zone, dont 230 000 déjà
livrés. Patrick Heurtel, directeur du développement, estime par ailleurs à 30 000 m2 le potentiel de développement au Nord, dans le secteur Coubertin, et à près de
40 000 m2 au Sud, du côté de la Porte de Valenciennes. Quant
270 000 m
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Lille Centre
Les Grands Boulevards
Les Grands Boulevards sont un secteur « moins médiatique [que Euralille] mais vraiment très recherché, analyse
Cédric Aumaitre, de l’Apim. Les loyers sont tout à fait raisonnables, on est au cœur de la métropole, avec la fluidité
des Grands Boulevards, le tramway… Beaucoup de parcs
se sont créés. » Parmi les parcs les plus cités, on trouve le
Grand Cottignies, où Verspieren construit son nouveau
Ateliers, fonds de commerce, bureaux… L’agence territoriale du Douaisis de la
CCI Grand Lille gère une bourse immobilière d’environ 200 biens disponibles.
En 2007, sur 115 demandes, 55% concernaient le centre-ville, souvent pour des
activités commerciales. Les demandes en zone d’activité ont atteint 21%.
Le Douaisis compte plusieurs projets logistiques en cours, dont la zone de l’Ermitage, à Lambres-lez-Douai, pour le 2e semestre 2008. Gérée par la Communauté d’agglomération du Douaisis, elle comportera un bâtiment de 8 000 m2.
Des sous-traitants de Renault devraient s’installer. A noter aussi une plate-forme
de 100 ha à Lauwin-Planque - qui devrait notamment accueillir Kiabi - et la zone
Cœur d’Europe, à Somain, réalisée par la Communauté de communes Cœur d’Ostrevent. Cette dernière compte 250 000 m2 de locaux de stockage, dont la moitié reliés au fer.
Aux Près Loribes (Flers-en-Escrebieux), trois nouveaux bâtiments doivent être
livrés. Cette zone mêle bureaux et locaux d’activité. Une entreprise d’injection
plastique et une autre spécialisée dans les plats préparés y sont déjà installées.
Villeneuve d’Ascq
à Chaude Rivière, où sera construit le futur casino, c’est pour
lui « un secteur clé » en « réserve foncière pour du tertiaire
supérieur ». Il évoque même « dans un avenir plus ou moins
proche ou lointain, l’idée d’une nouvelle tour sur Euralille. »
Si l’accès en voiture est souvent difficile, Lille Centre a pour
atout les transports en commun, train et métro en particulier. A la recherche d’un site pour son siège régional, la SSII
Logica a ainsi opté pour 2 000 m2 dans un immeuble avec
façade style Haussmann, juste à côté de l’Opéra et de la
Grand place. Moyennant bien sûr des travaux, « cet immeuble va concurrencer Euralille », n’hésite pas à dire Hugues Laffineur. « Quand on a visité [les lieux] avec le
patron de Logica, raconte-t-il, il a repéré une pièce avec
une vue magnifique sur la Grand Place. Il a dit : “C’est ici
que j’installerai ma salle de réunion”. » Dans un style différent, la banque de prestige UBS a choisi une maison de
maître de 700 m2, entièrement refaite, dans le chic VieuxLille. L’environnement - urbain dans ces deux cas - compte
pour beaucoup dans une décision d’implantation.
Douaisis :
l’offre logistique s’étoffe
Les travaux viennent de démarrer
au Business Park à Marcq-en-Baroeul
siège, Château Blanc, connu pour accueillir Axa, ou encore
Château Rouge. « Le Grand Cottignies connaît un développement important, note Benoît Tirot. Cela faisait dix ans que l’on n’avait pas eu un tel apport
foncier à cet endroit. » Parmi les autres chantiers, Business Park, à Marcq-en-Baroeul, sera
dédié aux utilisateurs acquéreurs, avec des
bâtiments de 700 à 3 000 m2, plans d’eau, verdure… Le centre commercial Carrefour est souvent cité parmi les raisons du succès des Grands
Boulevards. « Pour moi, une bonne implantation tertiaire, c’est un accès autoroutier, des transports
en commun et un centre commercial à proximité, pour
déjeuner, faire une course … », confie ainsi Hugues Laffineur. Autre raison objective : les chefs d’entreprise sont
nombreux à habiter le secteur.
Un bémol, cependant : « La circulation [automobile], qui
était bonne jusque maintenant, se complique », juge Régis
Willem (Imm-Nord).
Dans ce secteur, ces dernières années, des
locaux sont restés longtemps vides, en particulier dans le centre-ville de Villeneuve
d’Ascq et près du centre commercial V2. Mais
« on a senti un second souffle avec le Parc de
la Haute Borne, qui compte à la fois des
petits et des grands ensembles », remarque
Sophie Bayoux (Sedaf). Philippe Collette,
directeur du parc, estime à environ 50 000 m2
les livraisons à venir d’ici 2012. « Le cœur de cible [de la
Haute Borne], ce sont les laboratoires ou les entreprises
pouvant travailler avec les laboratoires de l’Université de
Lille 1 », confie-t-il. Pour les installations d’entreprises,
un comité d’agrément (1) veille. « On pourrait
émettre le vœu que ce comité ne soit pas trop
restrictif. Nous avons déjà amené des candidats qui ont été refusés. C’est gênant… »,
estime Vincent Martin. « Ce n’est pas toujours
simple », reconnaît Philippe Collette, mais
« l’agrément donne au minimum une coloration haute technologie [au parc] ».
Outre l’arrivée de Tate & Lyle, plusieurs implantations étrangères sont à signaler : un japonais spécialiste de l’informatique médicale, un néerlandais positionné sur le marché des éoliennes…
Le tableau villeneuvois serait incomplet sans la zone des
Prés, qui compte une multitude de parcs (Miniparc, Technoparc, Cityparc…) et le projet Heron, juste à côté du
centre commercial. Autour des 13 salles du futur complexe
cinématographique UGC, prendront place 12 000 m2 de
surfaces commerciales et 9 000 m2 de bureaux, par
plateaux d’environ 2 000 m2.
(1) Ce comité
comprend des
représentants
de Villeneuve d’Ascq,
Sainghin-en-Mélantois,
LMCU, la CCI Grand
Lille, les universités
de Lille 1 et Lille 3,
l’Apim.
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C’est en quelque sorte le « petit dernier », ajouté l’année dernière par l’OBM sur la carte métropolitaine.
Ce secteur comprend des parcs de quelques milliers de
m2, mixant bureaux et locaux d’activités, à Wambrechies,
Pérenchies, Marquette… « Quand on allait
voir les premiers terrains il y a dix ans, on
n’imaginait pas y mettre des bureaux », se
souvient Régis Willem. « C’est un pôle émergent, dont il faut commencer à tenir compte
», estime Pierre-Marie Flipo. Benoît Tirot est
un peu plus sceptique : « Un parc tertiaire,
pour avoir une définition cohérente, doit avoir
une taille critique. »
Exemples de secteurs en devenir
Les premières projections font état de 95 000 m2 pour le
tertiaire et les laboratoires sur la future zone de l’Union,
à cheval sur Roubaix, Tourcoing et Wattrelos. Chez les
professionnels de l’immobilier, on sent pour le moment
une attente prudente. Idem pour les développements autour d’Euratechnologies, dans le quartier Bois Blancs
(Lille). « Nous, commercialisateurs, trouvons dommage
de ne pas être plus impliqués dans ces projets, regrette
Pierre-Marie Flipo. Quand un client nous interroge sur la
zone de l’Union, nous ne savons pas lui dire quelles
seront les opportunités. Nous aurions voulu participer
en amont, pour donner notre avis. »
Dans un autre domaine, au niveau du rond-point RoncqHalluin, sur le site Valorparc proche de Triselec et du
Centre de valorisation énergétique Antarès, une
réflexion est en cours pour la création d’« un parc de
bureaux d’études et de structures légères en rapport
avec l’environnement et le recyclage », explique Maxime
Degand, de l’Apim. A Lesquin, l’ancien site Selnor, où
plusieurs activités de valorisation des déchets sont déjà
installées, compte encore des surfaces disponibles.
« Ce site attire de très nombreux investisseurs », remarque Maxime Degand.
Armentières-Hazebrouck :
l’A25 attire toujours
Depuis deux ans, l’agence territoriale d’Armentières-Hazebrouck de la CCI Grand
Lille a sa base de données sur l’immobilier d’entreprise. Sur environ 70 demandes
annuelles, 70% concernent des locaux, 30% des terrains. Achat et location s’équilibrent. L’année dernière, Alain Machut, qui pilote la base de données, a noté une
forte hausse des services à l’industrie et une progression du commerce de gros. En
revanche, l’artisanat, l’industrie et les services aux particuliers étaient en recul. Les
surfaces recherchées, terrains comme bâtiments, ont augmenté, avec respectivement des moyennes autour de 7 000 m2 et 1 000 m2. Des surfaces logistiques ou d’activité sont programmées à Bailleul et Steenvoorde, ainsi qu’une extension à
Houplines. Mais aujourd’hui, « pour les principales demandes, le long de l’A25 [l’autoroute Lille-Dunkerque, NDLR], on ne peut plus proposer grand chose », déplore
Alain Machut. Côté tertiaire, il remarque que « les services aux entreprises prennent
de l’importance. La métropole lilloise en capte beaucoup mais il semblerait qu’il y
ait [chez certains] une volonté d’avoir des services de proximité, comme des cabinets comptables. » Autre observation : « Certaines entreprises de la métropole, par
manque de place, poussent vers l’Ouest. »
EN CHIFFRE
Rocade Nord-Ouest
EN VUE
37
50 000 m
2
C’est l’estimation des livraisons d’ici
2012 à la Haute Borne
Ludovic FINEZ
Le Crédit Agricole Nord de France
Le Crédit Agricole Nord de France est né de la fusion des Caisses régionales du Nord et du Pas de Calais en 2002,
constituant ainsi l’une des toutes premières Caisses régionales du Groupe Crédit Agricole.
Aujourd’hui, ce sont 2 700 collaborateurs qui participent au développement de l’entreprise eu sein de 250 agences,
32 Centres d’affaires et du Siège.
Le Crédit Agricole Nord de France accompagne l’économie du Nord Pas de Calais à travers le financement des particuliers, des artisans, des PME
et des agriculteurs, mais aussi des grandes entreprises et des collectivités publiques.
Le Crédit Agricole Nord de France s’est diversifié sur 4 secteurs :
- l’Assurance
- l’Immobilier (ImmNord, Arcadim, participations dans Palm Promotion et Hainaut Immobilier dont MSI,…)
- le Capital Investissement (Participex, Vauban Finance)
- le territoire belge (Crédit Agricole de Belgique, Europabank, Keytrade).
Président : Paul Bernard
Directeur Général : Alain Diéval
Adresse : 10, avenue Foch - 59000 Lille
03.20.63.70.00
www.ca-norddefrance.fr