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101, cours Victor Hugo CS 91234 33074 Bordeaux Cedex SEM INCITE 101, Cours Victor Hugo CS 91234 33 074 Bordeaux Cedex Direction de l’aménagement : Marianne Bacqué Chargée d’opérations : Anaïs Dumour / 05.57.19.05.94 avec la participation de Anne Boyer et Stéphanie Ortola SOMMAIRE INTRODUCTION p. 5 PARTIE 1 - Contexte p. 7 1.1 Une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) 1.2 Les secteurs d’intervention 1.3 Les secteurs prioritaires Le vieux bourg Les quais Lissandre 1.4 Une ORI en complément d’une OPAH RU 1.5 Qu’est ce qu’une Opération de Restauration Immobilière (ORI) 1.6 Les étapes d’une opération de restauration immobilière 1.7 Les différentes étapes du projet de réhabilitation lorsque la DUP est déclarée 1.8 Le relogement, un dispositif garantissant le droit des occupants 1.9 Le repérage et le choix des immeubles p. 8 p. 9 p. 10 p. 11 p. 12 p. 13 p. 14 p. 15 p. 16 p. 17 PARTIE 2 - Méthodologie p. 23 p. 24 p. 26 p. 28 2.1 Les étapes de mise en place d’une étude préalable de DUP 2.2 Les critères du diagnostic 2.3 Les fiches états des lieux et les préconisation de travaux p. 18 p. 19 PARTIE 3 - Analyse p. 31 3.1 Analyse générale sur les immeubles 13 immeubles retenus pour faire l’objet d’un programme de travaux obligatoire dans le cadre de la DUP p. 32 PARTIE 4 - Éléments récapitulatifs p. 49 p. 50 p. 51 p. 52 4.1 Tableau récapitulatif des immeubles en DUP 4.2 Éléments financiers de la DUP 4.3 Estimation sommaire et globale de France Domaines PARTIE 5 - Annexes Rive droite : Une opération de restauration immobilière au sein d’un Grand Projet de Ville (GPV) Ville Habitée 1 2.1 1.1 2.4 1.2 1.5 2.3 2.2 Les opérations d’aménagement structurantes 1.1 Création de logements à Prévôt 1.2 Opération « 50 000 logements » - Cité de la gare Opération « 50 000 logements » - La Buttinière Lissandre II (secteur William Pitters) Les opérations d’aménagement Quai Carriet structurantes La Ramade - Les Akènes et Moulin d’Antounes Création de logements à Prévôt ZAC Pont-Rouge - Mairie de Cenon Opération « 50Pelletan 000 logements » PAE - Camille - Cité de la gare Garonne-Eiffel Opération « 50 000 logements » ZAC des Quais -Bel LaSito Buttinière Lissandre II (secteur William Pitters) Quai Carriet Les opérations de renouvellement La Ramade - Les Akènes et Moulin d’Antounes urbain ZAC Pont-Rouge - Mairie de Cenon ORU Prévert/le Moura PAE - Camille Pelletan ORU Génicart Garonne-Eiffel ORU Carriet « intermédiaire » ZAC des Quais ORU Cité Beauval Bel ORUSito Palmer ORU 8 mai 1945 Les opérations de renouvellement Joliot Curie : Site Henri Sellier urbain Opération « 50 000 logements » ORU Moura - ORUPrévert/le Dravemont ORU ORU Génicart Libération ORU Carriet « intermédiaire » ORU Cité Beauval ORU Palmer ORU 8 mai 1945 Joliot Curie : Site Henri Sellier Opération « 50 000 logements » - ORU Dravemont Ville 1.3 Habitée 1.4 1 1.5 1.6 1.1 1.8 1.2 1.9 1.10 1.3 1.11 1.12 1.4 1.5 2 1.6 1.8 2.1 1.9 2.2 1.10 2.3 1.11 2.4 1.12 2.9 2.10 2 2.12 2.15 2.1 2.2 2.17 2.3 2.4 2.9 2.10 2.12 2.15 2.17 2.1 1.1 2.4 1.2 1.5 2.3 1.6 2.2 1.3 1.6 1.4 1.3 2.9 1.4 1.9 2.9 1.9 1.8 2.10 1.8 2.10 2.15 2.15 2.12 2.17 2.12 2.17 1.10 1.10 1 Aménager le territoire pour développer l’activité économique 1.1 Conforter le développement du Grand Port Maritime de Bordeaux Une offre logistique au cœur de la ZIP Aménagement d’un parc d’activité économique au Prévôt Un pôle d’activité économique Aménager à Henri Sellierle territoire pour développer l’activité économique Un pôle d’activité économique et de logistique urbaine au Canon Conforter le développement Un pôle dédié activités économiques du Grand Port aux Maritime de Bordeaux sur laoffre ZAClogistique des Quaisauà Floirac Une cœur de la ZIP Un pôle d’activité tertiaire à la Ramade Aménagement d’un parc d’activité économique Programmation économique tertiaire au Prévôt sur le secteur Lissandre Un pôle d’activité économique les pôles commerciaux structurants àConforter Henri Sellier Ville 1.6 1.12 Active 1.13 1 1.15 1.1 1.17 1.6 1.18 1.12 1.19 1.13 1.23 1.15 1.11 1.12 2.2 1.12 2.6 1.6 1.1 1.23 2.2 1.12 2.6 1.6 1.19 1.18 2.11 3.3 3.4 3.6 1.13 1.15 3.2 1.17 2.10 2.9 3.2 1.17 2.10 2.9 1.1 1.23 1.19 1.18 2.11 3.3 3.4 3.6 1.13 1.15 Un pôle d’activité économique 2 Développement et au structuration et de logistique urbaine Canon de filières Un pôle dédiéd’excellence aux activités économiques 1.17 sur ZAC des à Floiractechnologique Unelavitrine pourQuais l’innovation Un pôle d’activité tertiaire à la Ramade Exemplarité environnementale et sociale Programmation économique tertiaire de la déconstructions de navires sur le secteur Lissandre des métiers Centre de compétences Conforter les pôles commerciaux structurants de la maintenance 2.2 1.18 2.6 1.19 2.9 1.23 2.10 Un site dédié auxTPE/PME 2 Développement et structuration en lien avec l’Aéronautique de filières d’excellence Un pôle d’excellence pour les industries 2.11 nautiques navales Une vitrineetpour l’innovation technologique Exemplarité environnementale et sociale 2.2 2.6 3 Renforcer et accompagner de la déconstructions de navires la compétitivité desdes entreprises Centre de compétences métiers 2.9 3.2 2.10 3.3 3.4 2.11 de la maintenance L’Observatoire, lieu hybride Un site dédié auxTPE/PME Pôle d’innovation sociale de la Buttinière en lien avecd’appui l’Aéronautique Plateforme au développement Un pôle d’excellence pour les industries des savoir-faire numériques nautiques et navales Un pôle de la coopération Rive Droite 3.6 3 Renforcer et accompagner la compétitivité des entreprises 3.2 3.3 3.4 L’Observatoire, lieu hybride Pôle d’innovation sociale de la Buttinière Plateforme d’appui au développement des savoir-faire numériques VilleUn pôle de la coopération Rive Droite Nature 3.6 1 Les trames vertes et bleues 1.5 1.7 1.9 1.10 1.11 1.12 1.15 Parc des Coteaux : passerelle Bassens Lormont Parc des Coteaux : passerelle Cenon Floirac Parc des Coteaux : domaine de Sybirol Parc des Coteaux : le fil vert à Floirac Parc des Coteaux : parc de l’Observatoire Parc des Coteaux : parc du Bois-Fleuri Halte nautique - Bassens nord 2.8 2.12 1.15 1.5 1.23 1.12 2.13 2.4 2.7 2.14 1.7 1.9 1.11 2.8 2.12 Ville 1.15 1.5 1.23 1.12 2.13 2.4 Nature Localisation des immeubles concernés par l’Opération 2.7 2.14 de Restauration Immobilière 1.7 1.9 1 2 1.12 ORU Libération Ville Active 1.23 1.5 1.7 2 1.9 1.10 2.2 1.11 2.4 1.12 2.7 1.15 2.8 1.23 2.12 1.11 Les trames vertes et bleues 4 Jardins partagés à Carriet Parc des Coteaux : passerelle Bassens Lormont Parc des Coteaux : et passerelle Floirac Les mobilités la villeCenon du 1/4 Parc des Coteaux : domaine de Sybirol d’heure Parc des Coteaux : le fil vert à Floirac Pont Jean-Jacques Bosc Parc des Coteaux : parc de l’Observatoire Un TCSP sur les quais Rive Droite Parc des Coteaux : parc du Bois-Fleuri Un pôle intermodal : la gare de Cenon Halte nautique - Bassens nord Aménagement de la gare TER de Bassens Jardins partagés à Carrietles liaisons est/ouest Améliorer et développer et haut/bas de Bassens Les mobilités et la ville du 1/4 1.11 2.17 2.2 1.10 2.17 2.2 1.10 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Introduction La ville de Lormont, située sur la Rive Droite de la Garonne, fait partie de Bordeaux Métropole. Elle s’est historiquement développée entre le fleuve et le plateau rural bocager et est restée longtemps circonscrite autour de son village rue situé à flanc de coteau. A partir des années 1960, l’urbanisation de la ville s’est accrue massivement avec l’installation des grands ensembles, d’abord sur les coteaux de Carriet puis sur une grande partie du plateau de Génicart avec la création de la ZUP des Hauts de Garonne. A partir du village rue de 4000 habitants, Lormont est ainsi devenue, avec plus de 22 000 habitants, la huitième ville du département sur un territoire cependant restreint (736 ha), marqué en outre par la présence Malgré l’attrait que constituent son patrimoine et son caractère pittoresque, le centre ancien de Lormont est touché par la déqualification d’une partie de son parc de logements privés. de lourdes infrastructures routières et ferroviaires constituant des barrières physiques entre certains quartiers de la ville. Elle a entrepris une action de renouvellement urbain (RU) avec de nombreux projets d’aménagement sur les quartiers Génicart et Carriet. La création du pont Chaban Delmas (mars 2013) permet d’engager une nouvelle réflexion sur une restructuration et un réaménagement des espaces publics tout en requalifiant l’entrée de ville depuis les quais jusqu’au centre bourg. La collectivité a donc décidé de mettre en œuvre un programme d’actions destinées à améliorer la qualité de vie et le confort résidentiel des habitants actuels et futurs. Après une première OPAH à la fin des années 1990 et le PIG de la CUB entre 2008 et 2011 qui a permis de rénover 9 logements, la ville a décidé d’initier une action structurante de réhabilitation de ces quartiers anciens qui a débuté avec la réalisation de différents projets de logements neufs (ZAC des quais Chaigneau Bichon, opération quai Carriet). Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 5 Entre 2011 et 2012, la ville a piloté une étude pré opérationnelle d’OPAH réalisé par le cabinet Urbanis. Celle-ci a mis en avant l’importance de retraiter les façades du centre bourg et des quais tout en s’attachant à répondre aux problématiques des nuisances sonores et de la précarité énergétique dans les logements anciens et à mettre fin aux situations d’habitat indigne et de bâti très dégradé. La ville souhaite que ce renouvellement urbain s’accompagne d’une rénovation du parc existant et a donc lancé une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitant et de Renouvellement Urbain en juin 2013 (OPAH RU) sur l’ensemble de son territoire (hors copropriétés). Cet outil est complété par une Opération de Restauration Immobilière (ORI) qui concerne 3 secteurs prioritaires afin de renforcer le dispositif de l’OPAH et de permettre une restructuration complète, de treize immeubles stratégiques. 6 Le dossier préalable à la déclaration d’utilité publique comporte plusieurs documents : - document 1: Présentation de l’opération et des immeubles concernés - document 2: Fiches programme de travaux. - document 3: Fiches d’état des lieux des immeubles et logements Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Partie 1 Contexte 1.1- Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) La présente opération animée vient à la suite d’une première OPAH, puis d’un Programme d’Intérêt Général (PIG) (20082011) qui a permis de rénover 9 logements. En renouvellement urbain depuis plusieurs années la ville de Lormont fait le constat de la nécessité de mettre en place des actions complémentaires sur le parc de logements privés existants sur l’ensemble de sa commune. Une étude pré-opérationnelle d’OPAH réalisée entre 2011 et 2012 a abouti le 31 mai 2013 à la signature d’une convention d’OPAH RU ORI pour une durée de 5 ans. Elle est l’outil d’accompagnement financier des propriétaires qui réaliseront des travaux de restauration immobilière. L’opération programmée est calibrée pour apporter des aides financières majorées en supplément des régimes classiques de l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat) : les subventions de base de l’ANAH sont abondées de façon conséquente par les collectivités locales (Ville de Lormont, Bordeaux Métropole) et leurs partenaires (Conseil Général de la Gironde, SACICAP PROCIVIS de la Gironde). L’OPAH RU ORI comprend des volets spécifiques : - lutter contre l’habitat indigne et très dégradé - Développer une offre de logements locatifs à loyer maîtrisé dans le parc privé 8 - Améliorer la qualité et la diversité de l’offre locative privée et les conditions de vie des propriétaires occupants modestes et des locataires - Encadrer les projets de réhabilitation dans le respect du patrimoine ancien pour un habitat de qualité et pérenne. - Permettre la réalisation de restructuration lourde de logement ou d’immeubles - Améliorer la performance énergétique des logements existants et l’isolation phonique - Adapter l’habitat des occupants en situation de handicap et en perte d’autonomie. L’OPAH RU ORI doit garantir une approche sociale dans le traitement de chaque projet, en favorisant le maintien des habitants dans le quartier pour garantir la mixité sociale et une offre de logement à caractère social. Cette OPAH RU ORI doit permettre de traiter 100 logements de propriétaires occupants (dont les revenus correspondent aux critères de l’ANAH) et 50 logements locatifs conventionnés appartenant à des bailleurs privés. Le périmètre de l’OPAH RU ORI s’étend sur l’ensemble du territoire de la ville, hors copropriétés. Les copropriétés peuvent bénéficier d’aides dans le cadre du Programme d’Intérêt Général de Bordeaux Métrople (2013-2018). Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 1.2 - Les secteurs d’intervention Périmètre OPAH hors copropriété Secteurs prioritaires de l’OPAH BASSENS CARBON BLANC SAINTE EULALIE Grand Came Pille-Bourse Carriet La Bachellerie L’Archevêque Vieux Bourg YVRAC Grand Tressan ARTIGUES PRES BORDEAUX Fingues Les Gravières BORDEAUX CENON Périmètre de la ZPPAUP Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 9 1.3 - Les secteurs prioritaires Le renouvellement urbain de la ville de Lormont s’effectue également par la revalorisation de ses axes urbains historiques caractérisés par les quais et le village rue (vieux bourg) grâce à des aménagements spécifiques: ZAC des quais, réaménagement de l’axe routier des quais par la création d’une voie de bus à haut niveau de service, d’une piste cyclable sécurisée etc. L’ouverture du pont Chaban Delmas et le projet des Cascades, tous deux situés aux portes de la ville près du quartier de Lissandre, ont conduit la collectivité à inclure ce quartier dans les secteurs prioritaires (les quais et le vieux bourg) à revaloriser. 10 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 LE VIEUX BOURG Le 12 janvier 2004, une Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (ZPPAUP) a été créée afin d’énoncer les règles constructives à respecter par le biais de prescriptions et de recommandations pour protéger et mettre en valeur le vieux bourg et une partie des quais. de nombreux immeubles s’adossent à la colline. Ainsi, les parties arrières des RDC, voire du premier étage sont partiellement ou entièrement enterrés. Au dernier étage, des cours, jardins ou autres espaces extérieurs sont aménagés sur le flanc de la colline. Organisé le long d’une rue reliant le haut plateau de Lormont au bas Lormont (quais), le vieux bourg est caractérisé par son habitat ancien constitué de maisons et d’immeubles de ville de la fin du Moyen-Age au début du 20ème siècle. La présence de lavoirs et de fontaines dans le vieux Lormont et sur les quais sont le témoignage de la présence de nombreuses sources circulant sous les immeubles. Il existe une humidité structurelle qui cause bien souvent des dommages sur le bâti, certains travaux de rénovation n’ayant pas pris en compte cette caractéristique naturelle et particulière. La forte déclivité de Lormont a entrainé une organisation particulière des immeubles vis à vis de leur implantation. Alignés sur la rue, Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 11 LES QUAIS En arrivant de Bordeaux, la façade des quais Elizabeth Dupeyron et Numa Sensine, avec son bâti datant de la fin du MoyenAge à la fin du 20ème siècle, est un élément marqueur de l’entrée de ville. Enclavée entre une route à fort trafic automobile et la voie ferroviaire en surplomb, la situation géographique de ces immeubles n’encourage pas les propriétaires à requalifier leur patrimoine car les nuisances sonores sont importantes. Bien souvent les locataires habitent sur les quais non par choix mais par manque de solution alternative. Un mur anti bruit est aujourd’hui en cours d’étude au niveau du quai Elizabeth Dupeyron afin d’atténuer les nuisances sonores liées au passage de la future Ligne à Grande Vitesse (LGV). Certaines caractéristiques du vieux bourg sont également présentes sur le bâti des quais. Des jardins ont été aménagés contre la voie ferrée, à l’arrière, des immeubles au niveau du R+1 ou R+2. Des sources sont également présentes sous les caves. 12 Les quais qui accueillaient autrefois les ateliers de constructions navales, abritent aujourd’hui la capitainerie du Port autonome de Bordeaux. Les façades des quais Carriet et Chaigneau Bichon sont localisées près de ces activités industrielles et portuaires. Les immeubles et maison individuelles, s’organisent le long de cet axe routier. Un problème d’humidité se retrouve fréquemment sur les immeubles des quais et du vieux bourg. L’eau s’infiltre par capillarité et cause différents désordres : apparition de moisissures, éclatement de certains éléments de maçonnerie, pourriture du bois etc.. Avant toute intervention il sera nécessaire d’identifier l’origine de l’humidité constatée. Ces diagnostics seront commandés par les propriétaires à des professionnels. Il sera notamment nécessaire de vérifier si les écoulements naturels n’ont pas été bloqués par des constructions sans qu’aucun dispositif n’est été mis en place pour les drainer ou canaliser. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 LISSANDRE Constitué d’un habitat pavillonnaire qui s’est développé dans la seconde moitié du 20ème siècle jusqu’à aujourd’hui, le quartier de Lissandre est enclavé entre la voie ferrée et le coteau abritant le parc public de l’Hermitage. Le quartier devrait connaitre très prochainement une mutation avec l’arrivée du projet des Cascades qui va entrainer la construction de logements et d’équipements de proximité. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 13 1.4 - Une ORI en complément d’une OPAH RU Pour certains immeubles nécessitant une restructuration profonde, l’outil uniquement incitatif qu’est une OPAH RU ne permettra pas d’aboutir à une requalification satisfaisante, ni d’enrayer les pratiques de certains bailleurs qui appliquent des loyers abusivement élevés par rapport aux prix du marché et au regard de la typologie des logements et de leur niveaux équipements. Le volet Opération de Restauration Immobilière doit permettre de créer les conditions d’une réhabilitation qualitative et pérenne de biens dégradés par la définition d’un programme de travaux obligatoires à réaliser. ENJEUX DE LA NOUVELLE OPAH RU : LUTTER contre les différentes formes de «mal-logement» (logement insalubre, indécent, indigne) DÉVELOPPER une offre de logements à loyers maîtrisés dans le parc privé existant ENCADRER les projets de réhabilitation pour un habitat privé de qualité et pérenne FAVORISER les économies d’éner- gie afin de réduire les charges énergétiques ADAPTER les logements à la perte d’autonomie (personnes âgées ou handicapées) des occupants. 14 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 1.5 - Qu’est ce qu’une Opération de Restauration Immobilière Les Opérations de Restauration immobilières sont des opérations d’aménagement foncier, au sens du titre III du Code de l’urbanisme, qui consistent à réaliser des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles (art . L313-4 du code de l’urbanisme). Cette définition implique la réalisation de travaux importants concernant tant les intérieurs que l’enveloppe des bâtiments. A cet effet, une visite la plus complète possible des immeubles y compris des logements, est essentielle, faute de quoi leur niveau de dégradation et d’habitabilité ne peut être évalué. Si l’opérateur rencontre des difficultés pour visiter, la procédure formalisée du droit de visite des hommes de l’art , prévue pour les immeubles en restauration immobilière par l’article L. 313-10 et les articles R. 313-33 et suivants du CU, peut être mise en œuvre dans les conditions d’exercice précisées par ces articles. La mise en place d’une opération de restauration immobilière doit permettre : 1. De résoudre les problèmes de salubrité et d’habitabilité des logements 2. De réaliser une remise aux normes générales de l’ensemble de l’immeuble 3. De restaurer des immeubles dans le respect des éléments patrimoniaux existants 4. De solutionner des situations bloquées (immeubles en déshérence, vacants, insalubres etc) Il est a souligner que le Code de l’urbanisme prévoit des dispositions spécifiques quant à la protection des occupants. La ville de Lormont a engagé une étude pré-opérationnelle en vue d’établir un diagnostic sur un ensemble de quinze immeubles existants du parc privé. Au terme de cette étude la collectivité a décidé de solliciter la mise en place d’une DUP en vue de la restauration de 13 immeubles. Les propriétaires concernés auront alors l’obligation de réaliser les travaux notifiés dans un délai fixé par le Conseil Municipal. Si les travaux de réhabilitation ne sont pas réalisés, une procédure d’expropriation peut-être engagée afin que la collectivité se substitue au propriétaire défaillant. Les travaux préconisés et notifiés au propriétaire dans le cadre d’une opération de restauration immobilière doivent faire l’objet d’un permis de construire comme prévu dans l’article R421-14 du Code de l’urbanisme. L’autorité compétente pourra refuser ou soumettre à prescription particulière le permis de construire, si les travaux ne sont pas conformes à ceux qui ont été notifiés aux propriétaires et sur lesquels ils se seront engagés. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète des immeubles par les propriétaires qui, lorsqu’ils s’engagent à respecter les conditions prévues pour le conventionnement du ou des logements, peuvent bénéficier de subventions, via le dispositif de l’OPAH-RU mis en place depuis le 30 mai 2013 sur le territoire de Lormont, ainsi que d’un régime fiscal avantageux. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 15 1.6- Les étapes d’une opération de restauration immobilière 1 ÉTAPE ACHEVÉE : SEPTEMBRE 2014 Pré-repérage des immeubles dégradés sur un secteur prioritaire car présentant un bâti dégradé et des problèmes d’habitat. Réalisation de fiches état des lieux des immeubles. 5 ÉCHÉANCE PRÉVUE : FÉVRIER 2016 Délibération du Conseil Municipal qui doit approuver le programme de travaux et fixer également le délai maximum de réalisation des travaux obligatoires (envisagé à 24 mois). 2 ÉCHÉANCE PRÉVUE : AVRIL 2015 Constitution d’un dossier préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) et dépôt du dossier en Préfecture. 6 ÉCHÉANCE PRÉVUE : AVRIL 2016 Ouverture d’une enquête parcellaire en vue de vérifier les propriétaires et ayant droits des immeubles concernés, et notification aux propriétaires du programme de travaux obligatoires à réaliser dans le délai fixé. C’est à cette étape que le propriétaire doit s’engager à réaliser les travaux prescrits et définir un calendrier d’exécution. Si le propriétaire exprime son refus de faire, l’immeuble peut faire l’objet d’un arrêté de cessibilité en vue de son acquisition par la collectivité. Le propriétaire peut également excercer son droit de délaissement. 3 4 16 ÉCHÉANCE PRÉVUE : SEPTEMBRE 2015 Tenue d’une enquête publique organisée par la Préfecture avec désignation d’un commissaire enquêteur. ÉCHÉANCE PRÉVUE : JANVIER 2016 Après avis du Commissaire enquêteur, si la demande est jugée légitime. DUP prise par arrêté préfectoral. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 1.7- Les différentes étapes du projet de réhabilitation lorsque la DUP est déclarée 1 2 3 4 DURÉE ESTIMÉE : 6 MOIS Réalisation des diagnostics et des études de réhabilitation par le propriétaire accompagné d’un professionnel. DURÉE ESTIMÉE : 2 OU 3 MOIS / JUSQU’A 4 MOIS EN ZPPAUP Dépôt d’un permis de construire, obligatoire dans le cadre d’une ORI, et délai d’instruction. DURÉE ESTIMÉE : 10 A 12 MOIS EN FONCTION DE L’AMPLEUR DES TRAVAUX Réalisation des travaux par les propriétaires (En cas de mobilisation du dispositif de subvention de l’OPAH-RU, le démarrage des travaux peut être différé dans l’attente de la validation du dossier). DATE BUTOIR : FIXÉE EN CONSEIL MUNICIPAL Réception des travaux avant l’échéance du délai fixé par le Conseil Municipal. Dépôt d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Si non respect des engagements = Procédure d’expropriation pouvant être mise en place. La collectivité se substitue au propriétaire défaillant Réalisation des travaux conformes aux prescriptions = Levée de la DUP après visite de conformité Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 17 1.8- Le relogement, un dispositif garantissant le droit des occupants Les travaux de restauration immobilière obligatoires porteront tant sur des immeubles vacants qu’occupés. Pour ces derniers, l’importance des travaux impliquera dans certains cas le relogement des habitants. Le droit commun, sur les immeubles en notifications de travaux, oblige la mise en place d’un dispositif de relogement provisoire (voire ponctuel) avec un retour sur place des locataires après travaux, sauf, si modification importante du logement. Dans le cadre d’une ORI, le relogement des occupants est à la charge de la collectivité à l’initiative de l’opération. Afin de garantir les droits et les attentes des occupants, un dipositif de partenariat a été mis en place par la Ville entre les différents partenaires (CAF, FSL33, MDSI, CCAS) et les bailleurs sociaux publics. 18 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 1.9- Le repérage et le choix des immeubles La ville de Lormont a confié en 2012, au cabinet Urbanis, une étude préalable à la mise en place de l’OPAH. Cette étude à porté sur un ensemble de 37 logements au sein de 16 immeubles. Les résultats de l’étude menée par Urbanis ont mis en avant la nécessité d’analyser plus finement 5 immeubles (soit 26 logements) en raison de problèmes d’insalubrité. Ces 5 immeubles ont été analysés dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle de restauration immobilière menée par Incité. Dix autres immeubles ont également été étudiés. Ils sont issus: soit 21 logements). • d’une visite dans le cadre d’une demande de financement de l’OPAH qui a révélé le besoin d’effectuer une lourde restructuration de l’immeuble dont le déclenchement ne pourra pas s’appuyer sur un dispositif uniquement incitatif (1 immeuble soit 4 logements) L’étude menée par Incité a donc porté sur un ensemble de 15 immeubles soit 54 logements et 3 locaux d’activités. Seuls 13 immeubles (44 logements) sont concernés par le dossier préalable à une déclaration d’utilité publique. • de plaintes de locataires auprès du SCHS ou du CCAS, dont la visite commune (SCHS, CCAS, INCITE) a confirmé le besoin d’une intervention globale sur le bien (4 immeubles soit 5 logements) • d’une connaissance antérieure de la commune sur l’état des biens suite à des relogements de locataire (5 immeubles Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 19 Immeuble en ORI 13 immeubles soit 44 logements 82 QUAI CARRIET 3 PASSAGE CARRIET 84 QUAI CARRIET 2 PASSAGE CARRIET 7 - 8 QUAI NUMA SENSINE 33 QUAI NUMA SENSINE 50 QUAI E. DUPEYRON 20 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 7-9-11 RUE DU Gal DE GAULLE 12 RUE DU Gal DE GAULLE 14 RUE DU Gal DE GAULLE 1 TER ET 1 BIS RUE DU KIOSQUE 14 RUE MARC TALLAVI 7 RUE MARC TALLAVI 17 RUE EDMOND MARTIN Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 21 22 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Partie 2 Méthodologie 2.1- Les étapes de mise en place d’une étude préalable de DUP OCTOBRE 2013 ÉTAPE 1 Les 15 propriétaires des 15 immeubles concernés par l’étude ont reçu en octobre un premier courrier en envoi simple les informant du dispositif et sollicitant la programmation d’une visite de l’immeuble (cf. annexe n°1). A l’issue de ce courrier seuls deux propriétaires se sont manifestés afin de procéder à une visite. Lorsque les locataires ont pu être identifiés, un courrier leur a été adressé directement (cf. annexe n°2) puisque ce sont d’abord les occupants qui doivent autoriser l’accès aux logements. Néanmoins, cette méthode n’a pas fonctionné et cette absence de retour semble due : • A la barrière de la langue, certains locataires ne parlent pas et ne lisent pas le français (2 immeubles concernés) • A une incompréhension du caractère obligatoire de cette visite. DECEMBRE 13 - MARS 15 LES RENDEZ-VOUS AVEC LES PROPRIÉTAIRES Les visites d’immeubles ont donné lieu à 15 rendezvous dans les locaux de la Mairie, en présence du CCAS, ou d’une élue, ou de l’inspecteur hygiène et Santé afin d’exposer les problèmes identifiés à l’immeuble et aux logements. Ils concernaient 7 propriétaires. Ce temps de rencontre a permis d’amorcer un travail de pédagogie envers les propriétaires et faire accepter la nécessité d’entreprendre des travaux afin de résoudre les problèmes d’insalubrité, d’habilité ou de manquements au RSD de leur bien. 24 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 DÉCEMBRE 2013 ÉTAPE 2 Les 13 propriétaires n’ayant pas donné suite au premier courrier ont reçu un courrier de relance en recommandé en décembre 2013(cf. annexe n° 3) stipulant que le dispositif est encadré par les articles L.313-10 et R. 313.33 du code de l’urbanisme. L’envoi en recommandé avec accusé de réception a permis de vérifier que les courriers étaient réceptionnés par les propriétaires. Deux propriétaires se sont manifestés pour exprimer leur refus catégorique de faire visiter leurs immeubles (représentant 6 logements). Un propriétaire a fait part de son souhait de ne pas participer à l’étude, cette réponse a donc nécessité d’expliquer le caractère obligatoire de cette visite. Quatre courriers n’ont pu être distribués en raison d’une mauvaise adresse et ont donc nécessité une investigation complémentaire auprès du service des hypothèques. MARS-JUIN 2014 ÉTAPE 3 En l’absence de réponse de 6 propriétaires, un dernier courrier de relance en RAR (début mars) a permis d’exposer aux propriétaires les risques de sanction auxquelles ils s’exposaient en refusant la visite du logement (cf annexe n°4). Ce courrier a été doublé par des contacts téléphoniques avec les propriétaires lorsque leurs coordonnées ont pu être identifiées (annuaire, hypothèque). Les propriétaires restants se sont par la suite manifestés et la visite de 10 immeubles a pu être organisée entre mars 2014 et juin 2014. A ce jour seuls deux immeubles n’ont pu être visités, suite à un refus catégorique des propriétaires. Afin de pouvoir procéder à l’étude de ces immeubles, la collectivité devra demander au juge des référés l’autorisation de visiter. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 25 2.2- Les critères du diagnostic Le partenariat avec le CCAS et le SCHS a permis d’identifier 10 immeubles en sus des 5 immeubles identifiés par l’étude d’Urbanis. Les propriétaires ont systématiquement été sollicités pour être présents durant les visites afin d’obtenir des renseignements sur les transformations qui ont pu être réalisées sur les bâtiments et de sensibiliser les propriétaires sur les travaux qu’ils vont devoir entreprendre. Ces visites ont été menées selon 4 critères d’analyse (4 piliers de la DUP) à l’appui notamment du respect du Règlement Sanitaire Départemental, du règlement de la ZPPAUP et du Plan Local d’Urbanisme. Deux points supplémentaires ont fait l’objet d’une attention particulière en raison de la situation géographique de Lormont : la précarité énergétique et les nuisances sonores. jugés comme devant faire l’objet d’une obligation de travaux dans le cadre d’une DUP. Ils présentent soit une situation critique (assimilable à de l’insalubrité), soit nécessitent une restructuration compléte. La typologie d’intervention sur les immeubles est expliquée et précisée au cas par cas dans la partie 3 du présent document. Qualité patrimoniale préservée LES PILIERS DE LA DUP L’habitabilité : surfaces des pièces princi- pales et secondaires et hauteurs sous plafond, éclairement (pièces noires, vis à vis proche avec élément masquant …), ensoleillement, adéquation surface/typologie La salubrité : ventilation/aération des Qualité patrimoniale non préservée pièces d’eau et des pièces principales d’habitation (séjours, chambres), présence et état des équipements de l’appartement : sanitaires; chauffage central (électrique, gaz…), eau chaude sanitaire, raccordement au tout à l’égout … La sécurité : respect des normes (électrici- té, gaz, incendie…), fiabilité de la structure, de l’enveloppe … La mise en valeur des éléments architecturaux : Identification des éléments significatifs du patrimoine à remettre en valeur et/ou préserver. Parmi les quinze immeubles repérés, 13 sont 26 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Habitabilité RSD Salubrité Sécurité 2.3- Les fiches états des lieux (EDL) et les préconisations de travaux A l’issue des visites, des fiches «États des lieux» à l’immeuble et au logement ont été élaborées. Elles comportent entre autres : Pour la fiche immeuble: - la situation géographique de l’immeuble : coordonnées cadastrales, nom de la voie, numéro… - sa légende au PLU et au règlement de la ZPPAUP - sa composition et son occupation - un descriptif de l’état des différents éléments - une synthèse de l’état du bâti Pour la fiche logement: - le repérage de l’appartement dans l’immeuble - son état d’occupation - la superficie supérieure à 1.80m et la superficie inférieure à 1.80m - le montant du loyer lorsque celui-ci est loué - un descriptif de l’état du logement et de ses équipements - un reportage photographique (si accord des locataires et/ou propriétaires) - une synthèse de l’état du bien 28 Ces fiches ont permis d’établir un premier niveau de prescription générale portant sur les parties communes de l’immeuble et sur l’ensemble des logements. Les prescriptions s’appuient sur les désordres constatés lors des visites et énoncent les problèmes importants à traiter pour que l’immeuble ou les logements puissent répondre après travaux aux objectifs de la DUP à savoir : - satisfaire aux normes d’habitabilité, de salubrité, et de confort des logements - répondre aux conditions de sécurité visà-vis de leurs occupants et du domaine public - répondre aux exigences du règlement d’urbanisme en vigueur, Plan Local d’Urbanisme (PLU) et des prescriptions de la Zone Patrimoniale de Protection Architecturale Urbaine et Paysagère (ZPPAUP), pour les immeubles concernés. Tous les travaux entrepris devront l’être conformément aux règles de l’art, Documents Techniques Unifiés (DTU), normes, lois, arrêtés, Code de l’Urbanisme, Code de la Construction et de l’Habitation, Code de la Santé, Règlement Sanitaire Départemental Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 (RSD), à la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments existants, et au règlement du PLU communautaire. Pour les immeubles non visités, l’analyse s’est effectuée par le croisement d’informations issues des connaissances de la ville sur l’immeuble et des informations relevées in situ, en fonction des éléments visibles depuis la rue. Par principe, ils sont également soumis aux prescriptions générales. Lors de l’enquête parcellaire, la notification précisera la nécessité de réaliser une visite exhaustive de l’immeuble afin de préciser le programme de travaux à entreprendre. La ville de Lormont engagera une demande de visite auprès du juge des référés. Selon le niveau de travaux qui sera arrêté à l’issue de la visite, l’obligation de travaux sera ou non maintenue. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 29 30 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Partie 3 Analyse 3.1- Analyse générale sur les 13 immeubles retenus comme devant faire l’objet d’un programme de travaux obligatoire dans le cadre de la DUP Les immeubles ont été classés en différentes catégories de travaux : CATÉGORIE 1 : Restructuration complète d’immeuble avec curetage ou démolition de construction annexe. Les opérations de restructuration complète avec démolition, visent à aérer et revaloriser les immeubles et les cœurs d’îlot afin d’améliorer les conditions d’habitabilité et de salubrité au cœur même des immeubles. CATÉGORIE 2 : Restructuration d’immeubles et remise en état d’immeubles vacants ou/et très dégradés Certains immeubles ont fait l’objet d’un découpage excessif afin d’augmenter le rendement locatif de l’immeuble. Les restructurations doivent permettre de retrouver une adéquation entre surface et typologie et d’améliorer globalement la qualité des logements. Certains logements sont vacants depuis plusieurs années. L’obligation de travaux permet de remettre sur le marché des biens rénovés. 32 CATÉGORIE 3 : Logements ou immeubles non visités Les informations recueillies sur ces immeubles laissent supposer de forts problèmes d’entretien, d’habitabilité, et de salubrité. L’intégration de ces immeubles et logements non visités au dossier d’enquête publique permettra d’engager d’autres procédures en vue de la visite de ces biens. La collectivité devra demander au juge des référés l’autorisation de visiter en justifiant cette demande par le projet de requalification initié par la collectivité et l’état dégradé (éventuellement dangereux) de l’immeuble. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 CATÉGORIE 1: restructuration complète d’immeuble avec curetage ou démolition de construction annexe Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 33 7-9-11 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 4 + 2 locaux d’activités Nombre de logements vacants : 3 + 2 locaux d’activités. Nombre d’occupants : 0 État des lieux Programme de travaux Cet immeuble comprenant 3 adresses est aujourd’hui en vente depuis plusieurs mois. Considéré comme «Patrimoine dont la démolition pourra être interdite» au plan de la ZPPAUP, le programme de travaux suivant a été soumis en avis préalable, à l’Architecte des Bâtiments de France : - démolition en coeur d’îlot des locaux occupés par l’ancien cinéma - restructuration de l’immeuble en 3 maisons individuelles de ville avec jardin. L’immeuble est très profond et est mono orienté. Il accueillait anciennement un cinéma dont les locaux s’étendaient en coeur d’îlot et un bar. Toutes ces activités ne sont aujourd’hui plus en fonctionnement. L’immeuble a fait l’objet d’un découpage excessif des plateaux en 4 logements entraînant des problèmes d’habitabilité. Seul un logement est encore occupé par un enfant du propriétaire qui devrait déménager à la fin de l’année 2014. L’Architecte des Bâtiments de France a émis un avis favorable. Commentaires Une rencontre a été organisée avec les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien et en présence de l’agence immobilière. Le programme de travaux obligatoire reste attaché à l’immeuble et les accompagne lorsqu’ils sont en vente. Les délais pour la réalisation des travaux restent inchangés. 34 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 82 QUAI CARRIET - 3 PASSAGE CARRIET Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 2 Nombre de logements vacants : 1 Nombre d’occupants : 4 État des lieux Programme de travaux Cet immeuble composé de deux maisons de ville (1 T4 et 1 T3) séparées à l’origine par une cour a été intégré à l’étude suite à un signalement du locataire qui faisait l’objet d’une procédure d’expulsion. - Restitution de la cour - Restructuration des logements suite à la suppression des différentes pièces (création de cuisine et SDB). - Réouverture des baies et remise en service des menuiseries qui ont été obstruées suite au comblement de la cour. La visite des lieux a permis de soulever un problème de salubrité et d’habitabilité dans les logements liés au comblement de la cour pour créer des pièces supplémentaires. La chambre du logement passage Carriet se situe aujourd’hui au-dessus de la cuisine du logement Quai Carriet. Commentaires Le propriétaire a été informé des problèmes identifiés sur cet immeuble et du programme de travaux portant sur la restitution d’une cour centrale. Suite au départ des locataires du 82 quai Carriet, des travaux de rénovation ont été entrepris, sans consultation préalable d’Incité afin de vérifier la bonne adéquation du projet avec le programme de travaux préconisé. Ces travaux n’ont pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme. La mise en en place de la DUP permettra de vérifier les travaux réalisés et, si nécessaire, de notifier l’exécution de travaux complémentaires si ceux effectués ne permettent pas de résoudre les problèmes identifiés dans le cadre de l’étude. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 35 12 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 4 Nombre de logements vacants : 2 Nombre d’occupants : 6 Le propriétaire bailleur occupe le dernier étage de l’immeuble. Ménage de 4 personnes) État des lieux Programme de travaux Cet immeuble à la particularité d’être accolé à la colline et de posséder un jardin aménagé au niveau du R+2. La terrasse aménagée à ce niveau recouvre «le puit de jour» éclairant le R+1 et RDC via un caillebotis métalique. Les propriétaires louent 3 logements au sein de l’immeuble et occupent le dernier étage. L’état de dégradation du bâti et la configuration actuelle des logements nécessitent : - La restitution d’un puits de jour en partie centrale permettant de ventiler et d’éclairer les pièces en partie arrière - Une réorganisation du bâtiment, avec un maximum de 3 logements. - Une réhabilitation tout corps d’état, La partie arrière de l’immeuble est bâtie alors que celle-ci est repérée comme étant une verrière au plan de la ZPPAUP. Cette construction n’a pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme. Le logement du R+1 aménagé à l’arrière de l’immeuble sur un petit puit de jour de 2m² (recouvert d’un caillebotis metallique fait l’objet d’un arrêté préfectoral déclarant le local impropre à l’habitation. La locataire a été relogée par la ville de Lormont. Le logement du RDC est aujourd’hui vacant et insalubre, il nécessite d’importants travaux. 36 La programmation envisageable sur l’immeuble est : - en RDC la création d’un local commercial ou d’un garage ou d’un T1 avec cellier en partie arrière, - en R+1 Conservation du logement existant sur rue (au regard de la superficie, un T1 serait à privilégier) et un logement T4 en duplex en R+1 arrière et R+2 Commentaires Les propriétaires ont été rencontrés à plusieurs reprises et ont présenté un projet de travaux. Celui-ci, en son état actuel, ne permet pas de résoudre les problèmes d’habitabilité de l’immeuble. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 17 RUE EDMOND MARTIN Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 3 Nombre de logements vacants : 1 Nombre d’occupants : 7 (2 logements sont gérés par l’AIVS PRADO) État des lieux Programme de travaux L’immeuble, composé de trois logements dont un vacant, a fait l’objet de travaux d’isolation et de réfection de toiture récemment. Deux solutions de restructuration : Les logements (1T4 de 57m², 1T2 de 32m², 1 T3 de 40m²) sont traversants (voie ferrée/ colline), des garages sont aménagés en RDC côté rue Edmond Martin. Solution 2: restructuration de l’immeuble en 3 logements (1 T1 d’environ 25 m², 1 T2 d’environ 40m², d’1 T4 d’environ 70m²) Deux logements sont gérés par l’AIVS PRADO. Des annexes de moindre qualité ont été greffées au corps de bâtiment principal. Solution 1 : restructuration de l’immeuble en 2 logements (1 T4 et 1T2). - suppression des constructionss annexes Commentaires Incité a rencontré les propriétaires pour leur indiquer que les constructions annexes doivent être déposées pour permettre de restructurer l’immeuble. Les propriétaires ont présenté un projet conformément au programme de travaux. Un PC reprenant le programme de travaux est déposé sous le numéro 033 249 15X005 en date du 17/02/2015. Le maintien de l’immeuble dans le cadre d’une DUP permet de s’assurer que les travaux seront bien réalisés et en accord avec la notification de travaux. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 37 33 QUAI NUMA SENSINE Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 5 Nombre de logements vacants : 3 Nombre d’occupants : 2 État des lieux Programme de travaux L’immeuble enclavé entre la voie ferrée et l’axe routier du quai Numa Sensine comptabilise 5 logements (1 T1 de 29m², 2 T2 de 34m² et 37m², 1 T3 de 50m², 1 T4 de 64m²). Deux logements sont aménagés par plateaux dans le bâtiment d’origine. Un logement supplémentaire a été créé dans une construction annexe de moindre qualité (sur une emprise non bâtie au cadastre). Le programme de travaux comporte: L’accès à la cours en partie arrière s’effectue depuis les communs en RDC mais également depuis un appartement en R+1. Cette partie arrière est laissée en déshérence. - Démolition de toutes les constructions situées sous le 3eme pan de toiture, au delà de la façade du bâtiment principal - Suppression de ce 3ème pan de toiture - Comblement de la cour située en RDC afin de constituer, au niveau R+1,une vaste cour-terrasse. Cette cour sera attribuée aux 2 logements qui seront restructurés sur ce niveau de l’immeuble. - Suite à ces démolitions, retraitement de la façade arrière avec création de baies en adéquation avec la restructuration des logements réalisée. - restruction des logements afin que toutes les pièces principales d’habitation (séjour, chambre) disposent d’une superficie suffisante et bénéficient d’une ouverture donnant à l’air libre - le traitement et la revalorisation de la partie arrière de l’immeuble Commentaires Le propriétaire a fait l’acquisition de cet immeuble en 2011. Il a entrepris des travaux de réfection des murs, sols et plafonds dans certains logements suite à des dégradations. Les logements ont du mal à être loué en raison de l’humidité de ceux-ci et du bruit occasionné par la circulation automobile des quais. 38 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 CATÉGORIE 2: Restructuration d’immeuble et remise en état d’immeuble vacants ou/et très dégradés Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 39 7 RUE MARC TALLAVI Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 9 + 1 local en fond de jardin Nombre de logements vacants : 0 Nombre d’occupants : 21 État des lieux Programme de travaux Immeuble composé de 9 logements et d’un local en fond de jardin (précédemment loué en logement) ayant déjà fait l’objet d’un arrêté préfectoral déclarant le local impropre à l’habitation. Seuls 7 logements ont pu être visités. Il sera donc nécessaire de visiter les 2 derniers logements afin de préciser, le cas échéant, le programme de travaux. Cet immeuble a fait l’objet d’un découpage excessif des plateaux en petits logements entraînant des problèmes d’habitabilité et une dégradation des parties communes. Sa configuration, immeuble de grande profondeur, conduit à une programmation de maximum 6 ou 7 logements et à la création d’un local poubelles et d’un local vélos. Les problèmes d’habitabilité de certains logements ne pourront être résolus sans une redistribution et un jumelage des appartements en favorisant la réalisation d’appartements traversants. Commentaires Une réunion de travail a été organisée avec les enfants du propriétaire afin de porter à leur connaissance la nécessité d’entreprendre des travaux de restructuration. 40 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 7-8 QUAI NUMA SENSINE Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 5 Nombre de logements vacants : 2 Nombre d’occupants : 4 (l’immeuble est occupé par les enfants du propriétaire qui ont investi le n°8). État des lieux Programme de travaux L’immeuble est composé de corps de bâtiment : - n°7 quai Numa Sensine : bâtiment en RDC avec un seul logement 32m² qui n’a pu être visité. Le plafond du logement se serait effondré selon le propriétaire. La restructuration préconisée est : - n°8 quai Numa Sensine : immeuble en R+2. Un logement est aménagé sur chaque plateau: - RDC : studio de 36m² - R+1 : T2 de 42m² - R+2 : T2 de 52m² Au R+1 accès depuis les communs à une cour aménagée sur le flanc de la colline. Un logement T2 de 27m² (occupé) a été construit sur une partie de la cour. Cette construction n’apparait ni sur le plan cadastral, ni sur le plan de la ZPPAUP. RDC • Le jumelage des logements du n°7 et n°8 pour créer un T2 d’environ 46m² R+1 • La remise en état du T2 de 42m² • La restructuration du logement situé dans la cour arrière. Cette construction n’apparaissant ni au cadastre ni au plan de la ZPPAUP, sa modifcation (emprise au sol et volume) pourra être demandée par l’Architecte des Bâtiments de France. R+2 • La conservation du T2 dans sa configuration actuelle • La réhabilitation tous corps d’état de l’ensemble de l’immeuble COMMENTAIRES L’immeuble situé au 8 quai Numa Sensine est occupé par les deux enfants du propriétaire qui ont investi l’ensemble des logements et occupent l’immeuble comme une grande maison. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 41 1 TER ET 1 BIS RUE DU KIOSQUE Type de propriété : Copropriété (4 copropriétaires) Nombre de logements : 2 (pour 6 logements au sein de la copropriété) Nombre de logements vacants : 2 Nombre d’occupants : 0 État des lieux Programme de travaux Les deux logements mitoyens T1 de 14 m² et 16 m² (au sol) sont situés au sein du même corps de bâtiment. En forme de U, l’immeuble donne sur la rue du Kiosque et sur la place Jacques Gelot. Ces deux logements appartiennent au même propriétaire. - Jumelage des deux logements actuels pour créer un T1 de 27m². - Dépose des mezzanines - Suppression des équipements faisant doublons suite à ce jumelage Les deux logements font l’objet d’un arrêté préfectoral déclarant les locaux impropres à l’habitation. Lors d’un RDV avec la Ville et le SCHS, le propriétaire a soumis un projet de travaux insuffisant pour lever l’arrêté prefectoral. Commentaires Ces deux emprises ne permettent pas d’aménager des studios en raison de leur étroitesse. 42 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 14 RUE MARC TALLAVI Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 1 Nombre de logements vacants : 1 Nombre d’occupants : 0 État des lieux Programme de travaux Cette maison de ville T3 d’environ 73m² est aujourd’hui vacante. - Supression de la cloison du RDC pour supprimer la pièce noire et créer un salon/séjour. Création d’un sas pour accèder aux toilettex et à l’escalier menant à l’étage. - Reorganisation de la SDB du R+1 qui ne permet pas un traitement cohérent des évacuations des eaux vannes et usées. L’organisation du logement pose des problèmes d’habitabilité dû à un cloisonnement qui occasionne des pièces noires au RDC et au R+1. Le propriétaire a entrepris il y a deux ans des travaux de remise en état des peintures et de la façade. La façade a été dénaturée (modification des baies pour adapter des menuiseries et volets roulants standards en PVC). Commentaires Une réunion a été organisée en présence de l’agence immobilière, du propriétaire et du SCHS pour expliquer au propriétaire les problèmes identifiés sur son logement. Le propriétaire a par la suite créé une fenêtre de toit au niveau de la chambre noire du R+1, sans déposer d’autorisation d’urbanisme. Une déclaration préalable de travaux a ensuite été déposée par le propriétaire pour procéder à une régulation. Les travaux effectués permettent de résoudre le problème de la pièce noire au R+1. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 43 50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 3 Nombre de logements vacants : 0 Nombre d’occupants : 12 État des lieux Programme de travaux Enclavé entre l’axe routier des quais et la voie ferrée cet immeuble de 3 niveaux comprend un logement par étage (2 T3 de 45m² et 52 m², 1 T4 de 62m²) Conservation d’un logement par étage avec les typologies suivantes : Le dernier niveau permet d’accéder à un jardin qui jouxte la voie ferrée. Ses abords ne sont pas sécurisés. Certains logements posent des problèmes d’habitabilité et de salubrité. • RDC 1 T2 de 45m² • R+1 1 T2 de 52m² • R+2 1 T3 de 62m² L’ensemble des parties communes doit faire l’objet de travaux de mise aux normes de ces réseaux et une réfection globale du clos et du couvert. Commentaires Le propriétaire a fait savoir lors de la visite de l’immeuble qu’il ne souhaite pas investir dans l’amélioration de l’immeuble. 44 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 CATÉGORIE 3: Logement ou immeubles non visités Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 45 14 RUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE Type de propriété : Monopropriété Nombre de logements : 2 Nombre de logements vacants : 1 Nombre d’occupants : ? État des lieux Programme de travaux L’immeuble en R+1, accolé au coteau, est composé de deux logements : - La nature des travaux à réaliser pour le logement du RDC sera défini après une visite. - R+1: suppression d’une partie de la mezzanine afin de permettre une remise en fonction de la fenêtre du séjour. - RDC: logement non visité donnant côté rue - R+1: Ce logement aménagé en T3 a été visité. Il mesure environ 40m² et présente plusieurs manquements au RSD puisque qu’une pièce ne possède pas d’ouvrants donnant directement à l’air libre. Ce logement est traversant, il donne d’un côté sur la rue et de l’autre sur le jardin du R+1. L’immeuble ne dispose pas de locaux communs. Les poubelles restent sur le trottoir. Les parties communes sont en mauvais état d’entretien. Un mur de soutenement en fond de jardin est abîmé, des pierres chutent et ce qui pose un problème de sécurité pour les locataires qui ont libre accès au jardin. - Mise en place d’un velux à commande électrique pour la chambre restante sous combles. - Remise en état des parties communes. - Retraitement du mur de soutenement en fond de jardin Commentaires Le propriétaire a refusé par un courrier que la visite du logement en RDC soit effectuée, malgré une demande écrite par monsieur le Maire de Lormont. La collectivité doit saisir le juge des référés pour demander une autorisation de visiter. 46 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 10 QUAI NUMA SENSINE Type de propriété : Indivision Nombre de logements : 4 Nombre de logements vacants : ? Nombre d’occupants : ? État des lieux Programme de travaux L’immeuble est composé de quatre logements. La nature des travaux à réaliser ne pourra s’effectuer qu’après une visite complète de l’immeuble. Aucun des logements n’a pu être visité car le propriétaire a exprimé son refus catégorique. Les locataires ont partiellement pu être identifiés et n’ont pas donné suite aux demandes de visite. Commentaires Un arrêté de péril imminent à été mis en juillet 2007 pour un logement situé au R+2. Suite au refus oral des propriétaires pour qu’une visite soit effectuée. La collectivité doit saisir le juge des référés pour demander une autorisation de visiter. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 47 Partie 4 Eléments récapitulatifs 4.1 Tableau récapitulatif des immeubles en DUP TABLEAU RECAPITULATIF ETUDE ORI IMMEUBLE réf cad. NB DE LGT SURFACE UTILE (en m²) LOCAUX ACTIVITES PO PB LGTS OCCUPÉS LOGTS VACANTS LGTS VISITÉS OCCUPANTS CONNUS T1/ studi o T2 T3 T4 T5 1 7 RUE MARC TALLAVI AZ 340 9 313 1 0 1 8 1 7 21 4 5 0 0 0 1 14 RUE MARC TALLAVI AZ 156 1 73 0 0 1 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1 7/11 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 773 4 148 2 0 1 0 4 4 0 3 0 0 0 0 EN VENTE locaux d'activité7/11 rue du Général de Gaulle PROCÉDURE EN COURS SUR IMMEUBLE 441 1 1 TER RUE DU KIOSQUE AZ 537 1 16 0 0 1 0 1 1 0 1 0 0 0 0 1 ARRETÉ PREFECTORAL 1 1 BIS RUE DU KIOSQUE AZ 537 1 12 0 0 1 0 1 1 0 1 0 0 0 0 1 ARRETÉ PREFECTORAL 1 14 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 56 2 80 0 0 1 1 1 1 1 0 1 1 0 0 1 7-8 QUAI NUMA SENSINE AZ 634 5 189 0 0 1 4 1 5 4 1 4 0 0 0 1 10 QUAI NUMA SENSINE AZ 636 4 180 0 0 1 ? ? 0 1 33 QUAI NUMA SENSINE AX 28 5 214 0 0 1 2 3 5 2 1 2 1 1 0 1 82 QUAI CARRIET 3 PASSAGE CARRIET AB 293 2 206 0 0 1 1 1 2 5 1 1 0 1 50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON AX 06 3 159 0 0 1 3 0 3 7 0 2 1 0 1 12 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 55 4 205 0 1 1 2 2 4 6 3 1 0 1 1 17 RUE EDMOND MARTIN AT 164 3 138 0 0 1 2 1 3 7 1 1 1 0 44 2739 3 2 15 33 17 37 53 8 4 1 13 50 0 11 16 EN VENTE 1 ARRETÉ PREFECTORAL DEC 14 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - MAJ mai 2015 4.2 ÉLéments financiers de la DUP Le coût prévisionnel d’acquisition de ces immeubles et des travaux à entreprendre est estimé de la manière suivante : COUT DE REHABILITATION Estimation du coût des travaux ADRESSE SU en m² COUT AU m² COUT TRAVAUX HONORAIRES TECHNIQUES 15% 1 7 RUE MARC TALLAVI 313 1 300 € 406 900 € 61 035 € 1 14 RUE MARC TALLAVI 73 800 € 58 400 € 8 760 € 1 7/11 RUE DU GENERAL DE GAULLE 148 1 300 € 192 400 € 28 860 € locaux d'activité 7/11 rue du Général de Gaulle 441 350 € 154 350 € 23 153 € 1 12 RUE DU GENERAL DE GAULLE 205 1 300 € 266 500 € 39 975 € 1 1 TER RUE DU KIOSQUE 16 1 000 € 16 000 € 2 400 € 1 1 BIS RUE DU KIOSQUE 12 1 000 € 12 000 € 1 800 € 1 14 RUE DU GENERAL DE GAULLE 80 1 000 € 80 000 € 12 000 € 1 7-8 QUAI NUMA SENSINE 189 1 100 € 207 900 € 31 185 € 1 10 QUAI NUMA SENSINE 180 1 000 € 180 000 € 27 000 € 1 33 QUAI NUMA SENSINE 214 1 300 € 278 200 € 41 730 € 206 1 300 € 267 800 € 40 170 € 1 82 QUAI CARRIET � 3 PASSAGE CARRIET 1 50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON 159 1 100 € 174 900 € 26 235 € 1 17 RUE EDMOND MARTIN 138 1 300 € 179 400 € 26 910 € 2374 15 150 € 2 474 750 € 2 845 963 € 371 213 € 13 TOTAL MAJ DEC 14 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 51 4.3 Estimation sommaire et globale de France Domaines Conformément aux textes régissant les opérations de restauration immobilière, une estimation sommaire et globale de la valeur vénale des immeubles à restaurer a été sollicitée auprès de France Domaines. Estimation sommaire et globale - France Domaines Adresse Réf cad. Surface utile en m² Prix unitaire Total Remploi 1 7 RUE MARC TALLAVI AZ 340 313 1 100 € 344 300 € 35 430 € 1 14 RUE MARC TALLAVI AZ 156 73 1 850 € 135 050 € 14 505 € 1 7/11 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 773 148 1 100 € 162 800 € 441 800 € 352 800 € 53 560 € locaux d'activité7/11 rue du Général de Gaulle 1 12 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 55 205 1 100 € 225 500 € 23 550 € 1 1 TER RUE DU KIOSQUE AZ 537 16 1 400 € 22 400 € 3 240 € 1 1 BIS RUE DU KIOSQUE AZ 537 12 1 400 € 16 800 € 2 680 € 1 14 RUE DU GENERAL DE GAULLE AZ 56 80 1 650 € 132 000 € 14 200 € 1 7-8 QUAI NUMA SENSINE AZ 634 189 1 100 € 207 900 € 21 790 € 1 10 QUAI NUMA SENSINE AZ 636 180 1 100 € 198 000 € 20 800 € 1 33 QUAI NUMA SENSINE AX 28 214 1 200 € 256 800 € 26 680 € 1 82 QUAI CARRIET 3 PASSAGE CARRIET AB 293 206 1 200 € 247 200 € 25 720 € 1 50 QUAI ELIZABETH DUPEYRON AX 06 159 1 100 € 174 900 € 18 490 € 1 17 RUE EDMOND MARTIN AT 164 138 1 100 € 151 800 € 16 180 € 2374 17 200 € 2 628 250 € 276 825 € 13 TOTAL 52 2 905 075 € Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Partie 5 Annexes Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 53 54 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 ANNEXE 1 : Courrier des Domaines ANNEXE 2 : Courrier aux locataires ANNEXE 3 : Courrier aux propriétaires ANNEXE 4 : Courrier d’information n°2 en RAR ANNEXE 5 : Dernier courrier de relance ANNEXE 6 : Objectifs, champs d’application et réglementation ANNEXE 7 : Réglementations PLU ANNEXE 8 : Récapitulatif des pièces composants un dossier de permis de construire Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 55 ANNEXE 1 / courrier des domaines 56 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 ANNEXE 2 / courrier aux locataires M. ALIEV Ali M. rue ALIEV Ali Tallavi 07 Marc 07 310 rue Marc Tallavi 33 Lormont 33 310 Lormont Bordeaux, 16 janvier 2014 Bordeaux, 16 janvier 2014 Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2014 Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2014 Objet : Opération de Restauration Immobilière /immeuble 07, Marc rue Objet :àOpération Tallavi Lormont de Restauration Immobilière /immeuble 07, Marc rue Tallavi àsuivi Lormont Dossier par Anaïs DUMOUR Dossier suivi Anaïs DUMOUR Tél : 05 57 19par 05 94 Tél : 05 57 19 05 94 Monsieur, Monsieur, La ville de Lormont a décidé de mettre en œuvre un dispositif La ville de Lormont a décidé deafin mettre en œuvre un dispositif d’amélioration de l’habitat ancien, d’améliorer la qualité de vie d’amélioration de l’habitat ancien, afin d’améliorer la qualité de vie dans les quartiers du vieux bourg, de « Lissandre » ainsi que sur les quais. les en quartiers du vieux » ainsi sur lesactuelles quais. Ildans s’agit particulier de bourg, mettre de les« Lissandre logements aux que normes Il s’agit en particulier les logements aux normes actuelles d’habitabilité, d’hygiènede et mettre de confort. d’habitabilité, d’hygiène et de confort. Dans ce cadre nous sommes chargés de mener des études afin de Dans ce cadre nousdes sommes chargés desecteur. mener des études afin de vérifier l’état général immeubles sur ce vérifier l’état général des immeubles sur ce secteur. Vous êtes concerné par cette intervention en qualité de locataire du Vous immobilier êtes concerné par intervention qualité de locataire du bien situé au 10cette quai Numa Sensineen à Lormont. bien immobilier situé au 10 quai Numa Sensine à Lormont. En fonction des problèmes identifiés, un programme de travaux pourra En fonction des être problèmes programme deletravaux être défini puis prescritidentifiés, à votre un propriétaire dans cadre pourra d’une être défini puis être prescrit à votre le cadred’aides d’une déclaration d’utilité publique (DUP)propriétaire et, avec dans le soutien déclaration d’utilité publique (DUP) et, avec le soutien d’aides financières. financières. Nous vous précisons que vous bénéficiez d’une protection dans le cadre Nous vousprocédure. précisons que vous bénéficiez protection le cadre de cette Vous restez titulaire d’une de votre bail, quidans est suspendu de cette procédure. Vous restez titulaire de votre bail, qui est suspendu le temps des travaux, si ceux-ci nécessitent votre départ temporaire. le temps des travaux, si ceux-ci votreInCité départ Votre loyer reste inchangé à la nécessitent reprise du bail. et temporaire. la ville de Votre loyer reste inchangé à la reprise du bail. InCité et la ville de Lormont prendront en charge votre relogement si nécessaire. Lormont prendront en charge votre relogement si nécessaire. Mademoiselle Anaïs Dumour, d’InCité, est officiellement habilitée par la Mademoiselle Anaïs Dumour, d’InCité, officiellement parde la ville de Lormont pour effectuer cette est étude. Nous voushabilitée proposons ville de Lormont pour effectuer cette étude. Nous vous proposons de vous rapprocher d’elle afin de convenir d’un rendez-vous au 05 57 19 05 vous rapprocher d’elle afin de convenir rendez-vous au 05 57 19 05 94 / [email protected]). Nousd’un restons à votre disposition pour 94 / [email protected]). Nous restons à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. répondre à toutes vos questions. Dans cette attente, et souhaitant vous rencontrer bien rapidement, Dans cette attente, et souhaitant rencontrer bien rapidement, recevez, monsieur, l’expression de nosvous salutations distinguées. recevez, monsieur, l’expression de nos salutations distinguées. Directrice de l’aménagement Directrice de l’aménagement Marianne Bacqué Marianne Bacqué Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 57 XE 4 58 ANNEXE 2 ANNEXE 3 propriétaires 1 / courrier aux des domaines Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 59 ANNEXE 4 en RAR 1 / courrier de desrelance domaines M. FALLOT 38, rue du Général de Gaulle 33 310 Lormont M. FALLOT 38, rue du Général de Gaulle Bordeaux, 26 novembre 2013 33 310 Lormont Nos réf : JNG/MB/AD/AMGT/2013 Bordeaux, 26 novembre 2013 NosObjet réf : JNG/MB/AD/AMGT/2013 : Opération de Restauration Immobilière /immeuble 14, rue du Général de Gaulle à Lormont Objet : Opération de Anaïs Restauration Immobilière /immeuble 14, rue du Général de Gaulle à Dossier suivi par DUMOUR Lormont Tél : 05 57 19 05 94 Dossier suivi par Anaïs DUMOUR Tél : 05 57 19 05 94 Monsieur, Monsieur, Nous revenons vers vous, suite au courrier que nous vous avons adressé le 08 Nous revenons vous, courrier octobre 2013vers et qui estsuite restéausans retourque de nous votrevous part.avons adressé le 08 octobre 2013 et qui est resté sans retour de votre part. Dans l'objectif de revaloriser le Centre Bourg, le Quais et le quartier Lissandre, la Dans l'objectif de revaloriser le Centre Bourg, le Quais etd’actions le quartier la Ville de Lormont a engagé un vaste programme quiLissandre, porte notamment sur Ville de Lormont a engagé un vaste programme d’actions qui porte notamment sur l’amélioration du confort des logements. l’amélioration du confort des logements. Dans ce cadre, une étude pré-opérationnelle de restauration immobilière Dans ce cadre, une étude pré-opérationnelle de restauration immobilière est menée est menée de garantir le respect des normes d’habitabilité, et de en en vuevue de garantir le respect des normes actuellesactuelles d’habitabilité, d’hygiène d’hygiène et de confort à tous les habitants. confort à tous les habitants. Vous êtesêtes concerné par cette intervention en qualité propriétaire d'un bien d'un bien Vous concerné par cette intervention en de qualité de propriétaire immobilier situésitué au 14, Général de Gaulle Lormont. immobilier aurue 14,durue du Général de àGaulle à Lormont. Cette démarche relevant d’une d’une étude étude d’Opération de Restauration ImmobilièreImmobilière Cette démarche relevant d’Opération de Restauration (ORI), réglementée par le code de L’urbanisme aux articles L. 310-10 et R. 313-33, (ORI), réglementée par le code de L’urbanisme aux articles L. 310-10 et R. 313-33, la visite de votre immeuble doit être effectuée dans votre intérêt. En effet, elle la visite de votre immeuble doit être effectuée dans votre intérêt. En effet, elle permettra de définir si des travaux sont ou non nécessaires et si oui, de les cerner au permettra plus juste. de définir si des travaux sont ou non nécessaires et si oui, de les cerner au plus juste. Ainsi que nous vous en avions informé par courrier, une architecte est en charge Ainsi ce quediagnostic nous vouset en informé notamment par courrier,desuneaides architecte est en charge d’établir de avions vous informer financières disponibles pour aider les propriétaires à réaliser leurs travaux (OPAH). d’établir ce diagnostic et de vous informer notamment des aides financières disponibles pour aider les propriétaires à réaliser leurs travaux (OPAH). Nous vous remercions de contacter au plus tôt Mme Anaïs Dumour (05 57 19 05 94 / [email protected]) afin d’arrêter une tôt date et Anaïs un horaire précis Nous vous remercions de contacter au plus Mme Dumour (05de 57 19 05 94 rendez-vous. Ce courrier vous est adressé en RAR afin de nous permettre de nous / [email protected]) afin d’arrêter une date et un horaire précis de assurer qu’il vous est bien parvenu, notre première correspondance étant restée rendez-vous. Ce courrier vous est adressé en RAR afin de nous permettre de nous sans réponse de votre part. assurer qu’il vous est bien parvenu, notre première correspondance étant restée sans réponse de votre part. 60 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 ANNEXE 5 / Dernière relance Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 61 ANNEXE 6 / Objectifs, champs d’application et réglementation 6.1.Objectifs et réglementations de référence Dans le cadre d’une DUP, les immeubles et logements après travaux doivent : - satisfaire aux normes d’habitabilité et salubrité des logements - répondre aux conditions de sécurité vis-à-vis de leurs occupants et du domaine public - répondre aux exigences du plan local d’Urbanisme communautaire et aux prescriptions et préconisation du réglement de la ZPPAUP. Tous les travaux entrepris, qu’ils soient sur les parties communes ou sur les parties privatives, devront l’être conformément aux règles de l’art, Documents Techniques Unifiés, normes, lois, arrêtés, Code de l’Urbanisme, Code de la Construction et de l’Habitation, Code de la Santé, Règlement Sanitaire Départemental (RSDS), à la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants. 6.2 Constitution des dossiers relatifs aux travaux à entreprendre Les immeubles et/ou logement faisant l’objet d’une notification de travaux obligatoires dans le cadre d’une Déclaration 62 d’Utilité Publique doivent obligatoirement, faire l’objet d’un Permis de Construire (art. R 313-25 et R 421-14 du Code de l’Urbanisme) et être compatibles avec la Déclaration d’Utilité publique. Le formulaire CERFA n°13409*02 doit être utilisé. Pour les immeubles en ZPPAUP un avis confrme de l’ABF est requis. Les prescriptions de travaux sont établies, qu’il s’agisse d’une copropriété ou d’une monopropriété, d’une part pour les parties communes (enveloppe de l’immeuble (clos, couvert), cage d’escalier, réseaux, dégagements, cour … ), d’autre part pour les parties privatives que sont les logements et autres locaux. Dans le cadre d’une copropriété, il est conseillé qu’un permis unique portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives de chacun des copropriétaires faisant l’objet d’une obligation de travaux, soit déposé par le syndicat des copropriétaire afin que la cohérence de l’ensemble des travaux entrepris puisse être vérifier. Le permis de construire mentionnera précisément les propriétaires et les lots correspondant avec une notice précisant la nature des travaux pour chaque local. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 6.3 Diagnostics préalables : Amiante, Plomb, Termites et autres insectes xylophages Les différents décrets d’application et autres textes relatifs à la protection contre l’amiante, le plomb et les termites et autres insectes xylophages sont indiqués en annexes de ce document. Un diagnostic précis devra être établi avant tout démarrage de travaux. Nature des travaux pour empêcher les risques d’intoxication à l’amiante, et au plomb dans les parties communes et privatives des immeubles Ils devront être réalisés par des entreprises agréées conformément aux lois, décrets, fiches techniques de l’Institut National de Recherche et de Sécurité et de l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics. 6.4 Recherche de la présence de remontées capillaires de sel et de salpêtre dans les maçonneries des parties communes et privatives des immeubles Toutes traces d’enduits altérés, de sel, de salpêtre devront faire l’objet d’une étude afin de pouvoir connaître l’origine des désordres. Il pourra alors être procédé à la mise en place de techniques limitant ces remontées Dans le cas de présence de sels sur les maçonneries enduites, il sera nécessaire de piocher les enduits, d’effectuer le dessalage des maçonneries, de laisser respirer le support pendant plusieurs mois, et d’appliquer un produit anti-sel avant réfection des enduits. Traitement contre les insectes xylophages Réalisation des traitements préventifs et curatifs contre les termites souterrains, Traitement curatif d’un immeuble par barrières d’injections, Traitement en utilisant les méthodes par piège, Les travaux devront être effectués par des entreprises titulaires de la certification CTB A+ avec des produits préventifs et curatifs agréés CTB-P+. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 63 6.5 Réglementation liées aux installations électrique et gaz 6.5.a Électricité L’installation de postes de transformation devront être conformes au règlement du PLU applicable pour le bâti. Les installations électriques des locaux privatifs à usage d’habitation devront être réalisées conformément aux textes officiels en vigueur. 6.5.b Gaz Les installations devront être conformes aux normes : - NF DTU 61.1 : P1 «terminologie » , P5 « Aménagement généraux », P6 «cahier des clauses spéciales » ; - NF DTU 24.1 : « système d’évacuation des produits de combustion desservant un ou des appareils » ; - NF DTU 68.1 ; NF P 50-411-2 « Exécution des installations de ventilation mécanique » Ces normes doivent compatibles aux « Règles techniques et de sécurité des installations de gaz », conformément à l’arrêté du 4 août 2006, aux règlements sanitaires départementaux ; aux arrêtés préfectoraux et municipaux ; et au règlement de la brochure intitulée « Votre contrat Gaz de Bordeaux » éditée par Gaz de Bordeaux. Le PLU prévoit qu’à défaut d’être placés dans des locaux techniques, les coffrets et compteurs gaz et électricité devront être placés en façade et cachés par un portillon situé au nu de la façade. 64 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 ANNEXE 7 / Réglementations PLU 7.1.Aspects extérieurs des constructions et aménagements de leurs abords Les constructions visées par la présente demande d’enquête publique sont situées sur différents secteurs (UPc² UCv). Toute intervention sur le bâti doit respecter le règlement du PLU en vigueur. Le détail est à consulter dans le chapitre correspondant aux secteurs correspondants à la constructions UcV ou UpC du règlement du PLU. ou plusieurs bâtiments. Pour les constructions à destination d’habitat, toutes les places supplémentaires doivent être obligatoirement incluses. Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas dans le cas de travaux sur constructions existantes ne créant pas plus de 30 % de surface de plancher de construction supplémentaire. 7.2.Modalités concernant les places de stationnement En secteur UCv: Pour les travaux sur les constructions à usage d’habitation sans changement de destination et sans création de logements supplémentaires : aucune place de stationnement supplémentaire n’est requise dans les deux cas suivants : - les travaux sont réalisés dans le volume bâti existant même en cas d’augmentation de la surface de plancher de construction, - la surface de plancher de construction totale obtenue après travaux n’excède pas 170 m². Les constructions ont l’obligation de respecter les conditions prévues au chapitre 1 «règles et définitions communes à toutes les zones» et les normes de stationnement correspondantes aux secteurs auxquels sont rattachés les constructions. Pour les deux secteurs, le calcul de la surface de plancher (les surfaces affectées aux réserves ne sont pas comptabilisées) de construction détermine le nombre de places de stationnement exigé. En secteur UPC : 50 % minimum des places de stationnement requises réglementairement, réalisées sur le terrain d’assiette ou sur un terrain à proximité immédiate, doivent être incluses dans l’emprise d’un Dans le cas de création de nouveaux logements, le nombre de places de stationnement prévu au paragraphe A alinéa 1 du PLU est requis pour chaque logement supplémentaire. Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 65 ANNEXE 8 / récapitulatif des pièces composants un dossier de permis de construire Les immeubles ou logements faisant l’objet d’une notification de travaux obligatoires dans le cadre d’une Déclaration d’Utilité Publique doivent obligatoirement, depuis le 1er octobre 2007, faire l’objet d’un permis de construire (art R.313-25 et R.421-14 du code de l’urbanisme + décret du 11/05/07) et être compatibles avec la déclaration d’utilité publique. 66 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 67 art R.431-8 art.R431-14 PC4 art.R.431-1-10b PC3 art.R431-9 PC2 art R.431-7 PC1 Nomenclature Une notice décrivant le terrain et présentant le projet Un plan en coupe du terrain et de la construction Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier Elle présente la situation du terrain, le contexte du projet et précise les éléments du projet. Cette notice comporte : 1) La présentation de l’état initial de l’immeuble, en rappelant notamment la procédure de DUP qui touche l’immeuble et le programme de travaux notifié (copie ou insertion de la notification et des courriers ou compte rendu relatifs aux travaux à entreprendre). 2) La présentation du projet : descriptif des travaux prévus en précisant la nature des matériaux, leur couleur et la façon exacte dont les travaux seront exécutés. Le cas échéant, description de la démolition à réaliser dans le cadre du projet de réhabilitation. Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet. Celui-ci indique le volume extérieur de l’immeuble. Le plan en coupe doit faire apparaître l’implantation de la ou des constructions par rapport au profil du terrain. Il n’a pas à faire apparaître les planchers intérieurs. Le plan de masse présente le projet dans sa totalité et sa situation de l’immeuble. Le plan de masse doit faire apparaître : • l’immeuble sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exacts • l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux • les arbres existants, en indiquant s’ils sont conservés ou non et ceux qui seront plantés Il faut indiquer sur le plan son échelle et l’orientation (direction du nord), ainsi que les côtes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) et l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces PC7 et PC8) ont été prises et l’angle de prise de vue. Le plan de situation permet de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune. Situation de l’immeuble à l’échelle de la ville (indication de l’échelle choisie qui doit être au 1/2 000e ou du 1/5 000e). Il faut indiquer sur le plan son échelle et l’orientation (direction du nord, ainsi que l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces PC7 et PC8) ont été prises et l’angle de prise de vue. Formulaire de demande de permis de construire - Cerfa n° 13409*02 FORMULAIRE Un plan de situation du terrain Descriptions des pièces Pièces X X X X X 1 Projet avec travaux intérieurs et extérieurs X X X 2 Projet avec travaux intérieurs Liste pièces à fournir (cases cochées) 68 Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 art.R.431-10d PC8 art.R.431-10d PC7 art.R.431-10c PC6 art.R431-10a PC5 Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement Un plan des façades et des toitures Cette photographie montre l’aspect général de la rue, des espaces publics, des façades, etc. Cette photographie montre la façade de l’immeuble et celle des constructions avoisinantes, les arbres existants, etc. Ce document permet d’apprécier comment le projet se situe par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages. Ce document peut être présenté sous différentes techniques : photomontage, perspective ou axonométrie. Ces documents permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction. Il faut fournir le plan de toutes les façades des constructions, qu’elles aient ou non des ouvertures. Ils doivent faire apparaître la composition d’ensemble de chaque façade, la répartition des matériaux et leurs aspects, les éléments de décors (tels que les moulures ou les corniches), les portes, les fenêtres, les cheminées et plus généralement tout ce qui se voit de l’extérieur. Ils comprennent (échelle conseillée : 1/100ème ou 1/50ème): • plan état des lieux de toutes les façades de l’immeuble • plan état des lieux de la toiture • plan état futur de toutes les façades de l’immeuble • plan état futur de la toiture X X X X Dossier préalable à une déclaration d’utilité publique - Ville de Lormont - Incité - mai 2015 69 art.R.431-21b PC27 art.R.431-21 PC26 art.R.431-11 PC9 Les pièces à joindre à une demande de permis de démolir La justification du dépôt de la demande de permis de démolir Un document graphique faisant apparaitre l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant l’objet des travaux Le permis de construire vaut alors démolition, il n’est pas nécessaire de déposer un permis de démolir. PD 1 : Plan de situation du terrain (art R.451-2a) PD 2 : Plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver (art R.451-2b) PD 3 : une photographie du ou des bâtiments à démolir (art R.451-2c) ou Il faut joindre la copie du récépissé de permis de démolir. Le permis de démolir est alors une autorisation indépendante du permis de construire Si le projet comporte une démolition ➢2 Dans le cas de la réhabilitation d’un logement isolé (échelle conseillée : 1/100ème ou 1/50ème): • plan état des lieux du logement • plan état futur du logement • coupe état des lieux du logement • coupe état futur du logement Ce document permet de décrire les travaux intérieurs qui sont l’objet de la demande de permis. Il comprend : ➢1. Dans le cas d’une réhabilitation globale de l’immeuble (échelle conseillée : 1/100ème ou 1/50ème): • plan état des lieux de l’ensemble des niveaux de l’immeuble • plan état futur de l’ensemble des niveaux de l’immeuble • coupe état des lieux de l’ensemble des niveaux de l’immeuble • coupe état futur de l’ensemble des niveaux de l’immeuble X X X X