La quote-part de PPE

Propriété par étages (PPE) : La quote-part
La construction de nouveaux logements en propriété par étages a connu une forte
progression ces dix dernières années. A l’achat de ce type de bien, après avoir signé
différents contrats, les premières préoccupations du copropriétaire se porteront le
plus généralement sur le choix des finitions de son appartement, alors que pour sa
compréhension, il serait judicieux qu’il s’intéresse à l’acte constitutif de la PPE. Ce
document important, inscrit au registre foncier, souvent méconnu des futurs
acquéreurs doit impérativement contenir la part que représente chaque étage ou
partie d’étage, ces parts sont appelées : Les quotes-parts ou millièmes. Il n’existe
pas de propriété par étages sans quotes-parts, elles sont un élément essentiel de
l’acte constitutif de la PPE.
La quote-part représente, en pour cent ou le plus souvent en pour mille, la valeur de
chaque part d’étage. Elle définit la proportion du droit de propriété qui revient au
copropriétaire par rapport à l’immeuble constitué en PPE, détermine la relation entre
les parts d’étages et se rapporte aussi bien aux droits qu’aux obligations. Elle doit
permettre la comparaison entre les unités d’étages et influencer la participation
respective de chaque copropriétaire.
La quote-part de PPE sert notamment à :
- déterminer si le quorum est atteint, dans le but de délibérer valablement, lors
des assemblées générales ;
- calculer les majorités requises pour certaines décisions ;
- répartir, dans la majeure partie des PPE, le fonds de rénovation, les frais,
charges et produits communs ;
- distribuer l’indemnité de l’assurance en cas de destruction totale de la PPE.
Le rôle des quotes-parts démontre leur importance capitale dans les décisions et
dans l’existence de la PPE.
Méthode de calcul de la quote-part :
Les critères pouvant être utilisés pour le calcul des quotes-parts sont multiples et
peuvent être objectifs tels que, la surface de l’appartement, du balcon, de la terrasse,
de la cave, le volume, ou subjectifs tels que, l’étage, la vue, l’ensoleillement, l’accès,
le prix d’acquisition, etc… Certaines surfaces et certains critères peuvent être
pondérés ou faire l’objet de coefficients de correction. Il n’existe pas de méthode de
calcul. Les propriétaires d’étages ou les investisseurs peuvent fixer eux-mêmes les
quotes-parts. Toutefois, au vu de l’importance de celles-ci, il serait judicieux de
s’adjoindre l’avis d’un spécialiste qui adaptera le calcul à la situation concrète de la
PPE, maîtrisera la fonction et l’importance de la quote-part sans occulter la seule
exigence découlant des règles générales juridiques, soit que la fixation des quotesparts doit répondre au principe de la bonne foi. Il est important d’appliquer une
méthode de calcul tenant compte de tous ces éléments, faute de quoi la PPE
s’expose à une action en rectification de la part des propriétaires d’étages.
Littoral-Gérance SA
M. Olivier Ribaux