payer moins d`impôts
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Guide Pinel Nouveau dispositif Loi Pinel 2015 Mise à jour mars 2015 Et si vous décidiez de payer moins d’impôts ?! Préparer Réduire voire SUPPRIMER son imposition sa retraite Objectifs et avantages de la Loi Pinel Bénéficier de revenus complémentaires chaque mois loger vos proches à moindre frais Se constituer un patrimoine de qualité et durable Protéger vos proches durablement Guide PINEL La défiscalisation grâce à la Loi Pinel Dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier locatif, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu'à 21% en contrepartie d’un engagement de location de 12 ans*. * Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 Mise à jour mars 2015 Principe de la loi Pinel Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel. La réduction d’impôt sur le revenu est de 12% à 21% du montant de l’investissement, selon si sa durée est de 6 à 12 ans. Le dispositif Pinel génère jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an et jusqu'à 63 000€ sur 12 ans ! 50% 38 à 29% Loyer payé par votre locataire Epargne sous conditions de ressources Un bien immobilier financé par le locataire et la réduction d’impôt 12 à 21% Economie d’impôt générée Conditions de la loi Pinel A/ Vous vous engagez à louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée de : > 6 ans (renouvelable deux fois 3 ans), > ou 9 ans (renouvelable une fois 3 ans), selon votre choix ou votre stratégie patrimoniale. B/ Votre logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant C/ Votre engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, D/ Votre bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible, zone A bis, zone A, zone B1, zone B2. (cf: liste des zones en dernière page) E/ Sont autorisées, au titre d’une même année d’imposition, des acquisitions dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal. F/ L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que vous faites construire. G/ Des plafonds de loyer Pinel et des plafonds de ressources sont applicables. -2- Guide PINEL La défiscalisation en Loi Pinel La défiscalisation loi Pinel n’est pas cumulable avec les dispositifs Duflot, Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques, sur un même bien. Mise à jour mars 2015 Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 Nature des investissements éligibles L’investissement doit être réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sous les formes suivantes : • Acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ; • Construction d’un logement neuf ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire avant la date butoir du dispositif ; • Acquisition d’un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui fait ou à fait l’objet de travaux de réhabilitation ; • Acquisition d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait ou à fait l’objet de travaux de transformation. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux : • logements dont le droit de propriété est démembré ; • aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine ; • aux logements financés par un prêt locatif social (PLS). Eco conditionnalité La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale. Pour les constructions neuves, il s’agit : • de l’obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » ; • ou du respect de la réglementation thermique 2012 « RT 2012 ». Pour les bâtiments existants, il s’agit : - de l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ; - ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » ; - soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisé par arrêté du ministre du logement. Conditions de location Durée et usage : Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée d'engagement initial de : > 6 ans (renouvelable deux fois 3 ans) soit 3 paliers : 6, 9 ou 12 ans > ou 9 ans (renouvelable une fois 3 ans) soit 2 paliers : 9 ou 12 ans L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. -3- Guide PINEL Calcul de la réduction d’impôt La réduction d’impôt en loi Pinel s’applique sur le montant de l’investissement. Pour un logement d’une valeur de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an sur 9 ans. Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 Mise à jour mars 2015 Exemple sur la base d’un capital investi de 300 000€ et d'une durée d'investissement choisie de 9 ans Montant de la déduction d’impôt possible = 18% du capital investi (300 000 x 0,18) = 54 000e Montant déductible sur 1 an = (54 000 : 9) = 6000e Et si vous payez 6 000€ d’impôt par an… … Et bien vous n’en payez plus ! Et ce, pendant 9 ans ! Plafonnement des niches fiscales A partir du 1er janvier 2014, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €. La loi Pinel entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €. Cependant ce plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi scellier avant 2013, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable. Financement d’une acquisition en Loi Pinel La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas conventionné. L’organisme de financement ou la banque restent au choix de l’investisseur. La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une économie d’impôts supplémentaire, calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal. Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propres. Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global. Points forts : Revenus réguliers sous forme de loyers Préparer sa retraite Réduire voire SUPPRIMER son imposition Objectifs et avantages de la Loi Pinel Revalorisation du capital investi Diversification du patrimoine Bénéficier de revenus complémentaires chaque mois -4- loger vos proches à moindre frais Se constituer un patrimoine de qualité et durable Protéger vos proches durablement Guide PINEL Plafonds Loi Pinel Il existe des plafonds de loyers Pinel, des plafonds de prix au m² et des plafonds de ressources des locataires (dans lesquels rentrent 80% de la population). Il s’agit de respecter ces plafonds et de sélectionner un investissement adapté. Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 Mise à jour mars 2015 1. Plafond de loyers Plafonds de loyers 2014 en loi Pinel exprimés par m² variable en fonction de la surface du logement Plafonds de loyers (en e par m² de surface utile, hors charges) Pour les baux conclus en 2014 Zone B1 Zone B2 10.00 8.69 Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Exemples : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 48m² de surface utile, situé à Strasbourg (zone B1) : le plafond au m² sera de 9,11€ (détail du calcul : 10,00 x (0,7 + 19/48) = 10.96). Pour un logement neuf de 35 m² de surface utile, situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12€. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 10,00 x 1,2 = 12). 2. Plafond de ressources des locataires en Loi Pinel Zone B1 Zone B2 Personne seule 30 019e 27 017e Couple 40 089e 36 079e Personne seule ou couple + 1 personne à charge 48 210e 43 389e Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 58 200e 52 380e Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 68 465e 61 619e Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 77 160e 69 443e Majoration par personne à charge +8 608e +7 746e -5- Guide PINEL Mise à jour mars 2015 Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 3. Plafond de défiscalisation Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation Pinel est plafonné. Le plafond de prix au m² est fixé à 5500 € par m², quel que soit le lieu de l’investissement. Exemple : Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, d’une surface de 40 m² (loi Carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m² x 5500 € soit 220 000 €. 4. Durée de défiscalisation • Si vous investissez sur 6 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12% sur le montant de l'investissement • Si vous investissez sur 9 ans, ous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 18% sur le montant de l'investissement • Si vous investissez sur 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 21% sur le montant de l'investissement -6- Guide PINEL Mise à jour mars 2015 Nouveau dispositif Loi PINEL 2015 Liste des villes d’Alsace, réparties par zone Zone B1 67 - Bas-Rhin Achenheim, Bernolsheim, Bischheim, Brumath, Eckbolsheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geispolsheim, Hoenheim, Holtzheim, Illkirch-Graffenstaden, Krautwiller, Lampertheim, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Obernai, Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Strasbourg, Vendenheim, Wahlenheim, La Wantzenau, Wolfisheim 68 - Haut-Rhin Huningue, Mulhouse, Saint-Louis Zone B2 67 - Bas-Rhin Altorf, Avolsheim, Baldenheim, Barr, Benfeld, Bernardswiller, Bilwisheim, Bischoffsheim, Bischwiller, Blaesheim, Boersch, Châtenois, Dachstein, Dahlenheim, Dieffenthal, Dinsheim-sur-Bruche, Donnenheim, Dorlisheim, Drusenheim, Duppigheim, Duttlenheim, Ebersheim, Ebersmunster, Eckwersheim, Ergersheim, Ernolsheim-Bruche, Erstein, Gambsheim, Gertwiller, Grendelbruch, Gresswiller, Griesheim-près-Molsheim, Haguenau, Hoerdt, Innenheim, Kaltenhouse, Kilstett, Kintzheim, Kirchheim, Krautergersheim, Kriegsheim, Marckolsheim, Marlenheim, Meistratzheim, Mittelschaeffolsheim, Mollkirch, Molsheim, Mommenheim, Mussig, Muttersholtz, Mutzig, Niedernai, Oberhoffen-sur-Moder, Odratzheim, Offendorf, Ohlungen, Olwisheim, Orschwiller, Ottrott, Rosenwiller, Rosheim, Rottelsheim, Saint-Nabor, Scharrachbergheim-Irmstett, Scherwiller, Schweighouse-sur-Moder, Sélestat, Seltz, Siltzheim, Soultz-les-Bains, La Vancelle, Wangen, Wasselonne, Wissembourg, Wolxheim 68 - Haut-Rhin Aubure, Baldersheim, Bartenheim, Beblenheim, Bennwihr, Bergheim, Berrwiller, Bitschwiller-lès-Thann, Blotzheim, Bollwiller, Brunstatt, Buhl, Buschwiller, Cernay, Colmar, Dannemarie, Didenheim, Ensisheim, Feldkirch, Guebwiller, Guémar, Habsheim, Hégenheim, Herrlisheim-près-Colmar, Hésingue, Horbourg-Wihr, Houssen, Hunawihr, Illhaeusern, Illzach, Ingersheim, Issenheim, Jebsheim, Kaysersberg, Kembs, Kingersheim, Lautenbach, Lautenbachzell, Leimbach, Linthal, Lutterbach, Mittelwihr, Morschwiller-le-Bas, Munster, Ostheim, Pfastatt, Pulversheim, Reiningue, Ribeauvillé, Richwiller, Riedisheim, Riquewihr, Rixheim, Rodern, Rorschwihr, Rosenau, Rouffach, Ruelisheim, Sainte-Croix-en-Plaine, Saint-Hippolyte, Sausheim, Sierentz, Soultz-Haut-Rhin, Staffelfelden, Steinbach, Sundhoffen, Thann, Thannenkirch, Turckheim, Uffholtz, Ungersheim, Vieux-Thann, Village-Neuf, Wattwiller, Wettolsheim, Willer-sur-Thur, Wintzenheim, Wittelsheim, Wittenheim, Zellenberg, Zillisheim -7-