La cession du bail - Chambre d`Agriculture de la Vienne

Chronique Juridique
23/02/2011
Pour parution Vienne Rurale 24/02/2011
La cession du bail
Départ à la retraite, maladie, convenance personnelle, accident entraînant une incapacité à
travailler … font partie des nombreuses raisons qui peuvent conduire un exploitant à cesser son
activité agricole. L’agriculteur dispose librement des parcelles dont il est propriétaire, il peut donc
les louer, les vendre ou bien encore les prêter. Il en est autrement des terres agricoles dont il
détient la jouissance en vertu d’un bail rural.
La cession du bail par le fermier est en principe interdite. Néanmoins, des exceptions sont
envisageables dans le cadre de la transmission du bail à son conjoint ou à ses descendants.
Principe
Selon les dispositions de l’article L.411-35 du Code rural « toute cession de bail est interdite, sauf
si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un
pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur
ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la
cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».
Ce principe étant reconnu d’ordre public, le bailleur et le preneur ne pourront pas y déroger par
l’insertion de clauses particulières dans le bail.
La cession à son conjoint ou à ses descendants
Le fermier a la possibilité sous certaines conditions de céder son bail à son conjoint (marié ou
pacsé) ou à ses descendants.
La cession est donc possible au profit des enfants ou petits enfants du fermier ayant atteint l’âge
de la majorité. En aucun cas elle ne peut être effectuée au profit du gendre du fermier du fait de
l’absence de lien de filiation.
Enfin, la cession du bail par le fermier au profit de son conjoint est envisageable à condition que
celui-ci participe déjà à l’exploitation.
Autorisation préalable nécessaire
Afin de céder son bail, le fermier doit obtenir préalablement l’agrément de son propriétaire. Cette
autorisation peut être expresse ou tacite. La jurisprudence admet que l’autorisation tacite peut
être acquise au regard du comportement du bailleur. Néanmoins, elle est stricte en la matière et
considère que le simple encaissement de loyer par le bailleur sans protestation de sa part ne
constitue pas une manifestation claire et non équivoque d’agrément de celui-ci.
Lorsque la propriété d’un bien est démembrée, l’usufruitier ayant la qualité de bailleur peut
consentir seul la cession du bail sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du nu propriétaire.
A défaut d’accord du bailleur l’autorisant à céder son bail, le fermier peu saisir le Tribunal Paritaire
des Baux Ruraux. Afin de se prononcer sur la cession du bail, les juges s’attacheront à vérifier
que la dite cession ne risque pas de nuire aux intérêts du bailleur. Ils considèreront donc d’une
part le comportement du preneur au cours de son bail ainsi que les qualités que présente le
potentiel cessionnaire.
Contrôle des structures
Le cessionnaire (personne à qui l’on cède le bail) a les mêmes obligations au regard du contrôle
des structures que le fermier au moment de la conclusion du bail. Par conséquent, il lui revient
d’obtenir l’autorisation d’exploiter éventuellement requise.
Sanctions
La cession d’un bail réalisée sans autorisation préalable du bailleur constitue une cession
prohibée. Le propriétaire pourra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour demander, d’une
part la résiliation du bail initial et d’autre part le versement de dommages et intérêts du fait de
l’inexécution du bail.
La résiliation n’intervient pas de plein droit. Par conséquent, il reviendra au propriétaire d’apporter
la preuve de la cession illicite par tous moyens.
Enfin, le bail étant dépourvu de toute valeur patrimoniale, il est interdit pour le fermier en place
d’exiger de son successeur le versement d’une somme d’argent destinée à rémunérer sa
renonciation au bail .
Anthony ARLOT, Juriste
Chambre d’Agriculture de la Vienne