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ALLIADE
CIL 2000
CILAV
PROJET V5
13/12/07
CONVENTION DE
SECURISATION DE
L’ACCESSION SOCIALE A LA
PROPRIETE DANS LE RHÔNE
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PREAMBULE :
L’évolution du contexte du marché immobilier de l’agglomération lyonnaise a
fortement impacté le parcours résidentiel des habitants au cours de ces
dernières années.
La très forte hausse des prix des logements, même si elle a été accompagnée de
nouvelles mesures financières incitatives (allongement de la durée des prêts,…),
ne suffisent plus à solvabiliser une clientèle à revenus modestes, qui préfère
renoncer à ses projets immobiliers, et rester dans le logement qu’elle habite
depuis plusieurs années. Ainsi, les organismes HLM du Rhône constatent en 2006,
un taux de mobilité sur leur parc (hors mutation et hors mise en service) de
5,3%.
Afin d’accompagner au mieux les ménages susceptibles d’acquérir un logement, et
en lien avec la politique d’habitat menée par le Grand Lyon dans le cadre du
Programme Local d’Habitat (PLH), l’association des bailleurs du Rhône ABC-HLM,
et les collecteurs du 1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV proposent de
s’inscrire dans un dispositif de sécurisation à l’accession, qui peut à tout moment,
être ouvert à d’autres partenaires avec l’accord des signataires.
Le mécanisme de sécurisation proposé s’applique à l’ensemble des logements
neufs construits et vendus par un organisme d’HLM, membre d’ABC-HLM, à un
acquéreur occupant le logement à titre de résidence principale.
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ARTICLE 1 - Les principes généraux du mécanisme de sécurisation
1.1 – La maîtrise du passage à l’accession à la propriété
•
Les conditions et le contexte dans lequel un ménage peut accéder à la
propriété sont particulièrement importants pour la réussite de la
démarche : il faut d’abord pouvoir et savoir proposer un produit de qualité
à coût maîtrisé. Cette qualité garantira les conditions d’utilisation, de
gestion et de vieillissement du bien proposé.
•
L’analyse de la situation sociale et financière de l’accédant est un
deuxième élément très important. Il faut, en effet, être en capacité de
bien conseiller un ménage en fonction de ses ressources et de sa situation
sociale et familiale.
•
Enfin, il importe de faire un effort de communication et d’information
sur les coûts complémentaires engendrés par l’accession à la propriété :
des coûts d’aménagement et d’équipement du logement, d’éventuels coûts
de déplacements et d’achat de véhicule supplémentaire, le coût des
charges, le fonctionnement de la copropriété, etc.
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1.2 - Les conditions d’un retour à la location.
•
L’objectif de ce mécanisme est de couvrir financièrement le plus
complètement possible les risques de l’accédant en difficulté en lui
assurant, pendant 10 ans au minimum, la récupération de l’essentiel de la
valeur initiale de son logement.
Ce mécanisme est basé sur 3 principes :
-
L’assurance revente, qui couvre, dans une certaine limite, la perte
financière qui peut résulter de la revente du bien immobilier, en cas
de difficultés professionnelles et personnelles du ménage accédant,
-
Une garantie de rachat du logement, en cas de difficultés
professionnelles et personnelles de l’accédant,
-
La proposition, si cela est possible, d’une solution de maintien de
l’accédant dans son logement en cas de rachat par un organisme
HLM, ou de relogement de celui-ci dans le parc locatif social.
Pour ce faire, cette dernière disposition nécessitera un règlement
préalable de l’ensemble des difficultés financières de l’accédant pour
pouvoir effectuer dans les meilleures conditions son relogement ou le
maintien dans son logement.
Le maintien dans les lieux ou le relogement pourra être envisagé soit
par l’organisme qui rachète le logement, s’il possède un parc locatif
significatif, soit par un autre organisme HLM.
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ARTICLE 2 - mise en œuvre de la sécurisation HLM
2.1 - Un diagnostic social et financier de l’acquéreur
L’objectif de cette mesure est de tout mettre en œuvre pour maintenir
l’acquéreur dans les lieux et d’éviter la mise en œuvre du dispositif de
sécurisation.
En cas de difficultés sociales ou financières (perte d’emploi, divorce, séparation,
mutation professionnelle, décès, incapacité ou invalidité permanente de l’un des
membres du ménage), l’acquéreur aura la possibilité de solliciter les collecteurs
du 1% Logement pour demander l’élaboration d’un diagnostic social sur sa
situation, et envisager les possibilités d’aides auxquelles il peut prétendre (ex. :
prêt pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux,…).
Les collecteurs du 1% Logement auxquels il est fait référence ci-dessus, sont les
signataires de la présente convention. Toutefois l’acquéreur pourra s’adresser au
collecteur de son choix.
Dans ce cas et afin de favoriser une mise en œuvre cohérente des dispositions
de la présente convention, le dit collecteur, devra avant toute intervention,
prendre l’attache d’un des collecteurs précités.
En cas d’échec du diagnostic social et financier, le dispositif de sécurisation
pourra être enclenchée.
2.2-La garantie de rachat.
Elle est proposée par l’organisme d’HLM vendeur auquel peut se substituer un
autre organisme bailleur, dans le cadre d’accord particulier.
Ce rachat s’effectue à un niveau de prix minimum garanti de 80 % de la valeur
initiale d’acquisition du logement par l’accédant, minoré éventuellement des frais
nécessaires à la remise en état du logement par l’organisme ainsi que des frais
engagés par l’organisme pour le rachat. A partir de la 6ème année ce montant de
rachat est en outre minoré, chaque année, de 2,5 % de la valeur initiale
d’acquisition.
•
La garantie de rachat s’applique durant 15 ans à partir de la vente du
logement par l’organisme d’HLM (à compter de la levée d’option dans le
cadre de la location accession).
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•
Cette garantie de rachat s’effectue pour des accédants de bonne foi qui
voient leurs ressources brutalement modifiées du fait d’une perte
d’emploi ou leur condition familiale évoluer tout aussi brutalement, du fait
d’un divorce ou d’une séparation de corps. Elle concerne également les cas
de mutation professionnelle, de décès, d’incapacité ou d’invalidité
permanente de l’un des membres du ménage. L’examen de cette situation
et des motifs qui justifient le rachat du logement de l’accédant est
effectué, en tenant compte du diagnostic social précédemment élaboré et
de prix de vente possible du logement.
2.3 – La mobilisation du parc locatif social
•
Lorsque l'accédant à la propriété est en situation d'échec, les organismes
bailleurs membres d’ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV s’engagent
à proposer à l’accédant en difficulté une solution de relogement dans le
parc locatif social, (celui-ci devant respecter, bien sûr, les critères
financiers d’accès au logement HLM).
•
Si l’organisme qui rachète le logement de l’accédant en difficulté est un
organisme bailleur, il étudie la possibilité de maintenir cet accédant dans
son logement. Si, toutefois, cette solution ne peut être envisagée ou
confirmée, cet organisme s’engage à proposer à l’accédant en difficulté
une solution de relogement dans son propre parc locatif.
•
En l’absence de solution des négociations sont poursuivies avec les
membres d’ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, de telle manière que
la réinsertion du ménage en difficulté puisse aboutir. Toutefois le nombre
de propositions pouvant être refusées par l’accédant ne peut excéder le
nombre de trois et la mise en œuvre de cette disposition doit s’effectuer
dans l’année suivant la difficulté. La durée de cette clause s’applique
durant 15 ans.
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ARTICLE 3 – Portée des engagements des organismes HLM membres d’ABCHLM et les collecteurs du 1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV
•
Les Organismes HLM, membres d’ABC-HLM, ainsi que les collecteurs du
1% Logement : ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, qu'ils soient vendeurs,
bailleurs ou réservataires, sont signataires à titre personnel de cette charte.
Par la même, ils s'engagent collectivement à trouver les moyens de mettre en
œuvre au cas par cas les clauses de sécurisation de cette charte. Des
conventions particulières de mise en œuvre pourront en outre être conclues
entre eux afin de définir localement des modalités spécifiques.
•
ABC-HLM, ALLIADE, CIL 2000 et CILAV, s’engagent à mettre en place, si
nécessaire, des formations destinées aux personnels des organismes afin de :
- promouvoir cette charte,
- faire connaître les différents produits des collecteurs du 1% Logement
concourant à aider l’accédant dans son acquisition.
•
Les organismes d’HLM vendeurs s’engagent à informer clairement leurs
clients en mettant bien en évidence la notion de bonne foi qui sera prise en
compte lors de l’application de ces mécanismes de sécurisation.
•
Cette charte de sécurisation a pour but de renforcer la responsabilité des
partenaires impliqués dans cette démarche : les organismes HLM, les
collecteurs du 1% ALLIADE, CIL 2000 et CILAV et enfin l’accédant à la
propriété lui-même.
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ARTICLE 4 : EVALUATION DES DISPOSITIONS
•
Les signataires s’engagent à faire des évaluations régulières de cette
charte et à la faire évoluer si nécessaire.
ARTICLE 5 : DUREE
•
La présente convention est conclue pour une durée de 1 an, du 1er janvier
2008 au 31 décembre 2008. Elle sera reconduite par tacite reconduction,
sauf si dénonciation expresse par l’une des parties.
A Lyon, le
Pour ABC-HLM
Patrice ROLAND
Pour ALLIADE
Pascal PARENT
Pour CIL 2000
Pour CILAV
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