logements pour personnes âgées

L'ÉCOCONSTRUCTION PAR L'EXEMPLE
Retour d'expérience
TYPE DE BÂTIMENT : LOGEMENTS
- janvier 2013
TYPE D'OPÉRATION : CONSTRUCTION
Logements pour personnes âgées
et qualité environnementale - Gaillac (81)
CONTEXTE
CHIFFRES CLÉS
Confronté aux attentes particulières de la population retraitée et afin de
lutter contre l'isolement de ces personnes tout en créant un cadre de vie
adapté, les villes de Gaillac, Cahuzac sur Vère et Salvagnac, avec l'appui
du Syndicat Mixte du Pays Vignobles Gaillacois se sont engagées dans
la construction de logements pour personnes âgées et à haute qualité
environnementale.
Durée études et chantier : 2,5 ans
Date de fin des travaux : septembre 2011
Nombre de logements : 8
SHON : 553 m2
SHOB : 768 m2
Coût total HT/SH : 638 396 euros
Coût AMO : 20 800 euros HT
Coût Maîtrise oeuvre et études : 70 000 €euros HT
Coût travaux : 660 000 euros HT
Coût aménagements ext : 150 000 euros HT
Ces trois communes se sont réunies autour de ce projet fédérateur sur le
territoire, ambitieux tant par la qualité architecturale et environnementale
recherchée, que par les services à la personne proposés. Elles ont constitué
un groupement de commandes pour mutualiser l'ingénierie et rechercher la
réduction des coûts avec la répétition des systèmes constructifs.
Les logements situés à Gaillac, objets de cette fiche, ont été mis en service
les premiers; au nombre de 8, ils se répartissent de la façon suivante :
6 T2 de 55 m2 à destination des personnes âgées et 2 T4 de 77 m2 à
destination des familles.
Financements :
Etat, Région Midi-Pyrénées, ADEME,
CRAM : 139 628 euros
ACTEURS
Maîtrise d'ouvrage : Ville de Gaillac
Assistance à la Maîtrise d'Ouvrage : SEM 81
Coordination :
Syndicat Mixte du Pays Vignoble Gaillacois phase ingénierie jusqu'au début du chantier
Services techniques mairie de Gaillac - phase chantier
Maîtrise d'oeuvre : Studio K Architecture
M. Pouzenc
JL Llop (suivi des travaux)
Bureaux d'études : BE Felix, structures
BE SUDECOWATT, fluides
Bureau COT, SPS
Véritas, bureau de contrôle
Entreprises : Lot 1 - GO/enduits extérieurs : Bulditec et Diaz
Lot 2 - charpente couverture zinguerie plancher bois façades
bois : Bourdariès
Lot 3 - menuiseries extérieures bois : RG diffusion
Lot 4 - serrurerie : Campos atelier
Lot 5 - plâtrerie cloisonnements plafonds : Massoutier
Lot 6 - menuiseries intérieures - Norba
Lot 7 - peintures : Lacombe/Tarroux/Talazac
Lot 8 - sols souples : Sol confort/Talazac
Lot 9 - électricité : Sam Branche
Lot 10 - chauff. plomberie sanitaire VMC : Lambolez/Giondini
Lot 11- murs chauffants : Diaz/Lambolez briques hélioterre
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Fiche réalisée par le CAUE du Tarn et les Pays du Tarn (Pays d'Autan, Pays Albigeois et Bastides, Pays de Cocagne, Pays du Gaillacois, Pays Sidobre Monts de Lacaune), dans le cadre du programme Leader
Logements pour personnes âgées - Syndicat Mixte du Pays Vignobles Gaillacois Bastides et Val Dadou
PRÉSENTATION DU PROJET
Les logements sont localisés dans le quartier des 7 fontaines, à Gaillac, au sein
duquel ont déjà été construits une école, une aire de jeux, une maison de retraite,
un hôpital de jour, des services de proximité, des logements sociaux et de l'habitat
individuel. Ce quartier en devenir est relié au centre ville par des cheminements piétonniers/cyclables et la ligne du réseau de bus « Bougenbus ».
Cette localisation participe, tout comme l'association de logements T2 et T4, à la
mixité sociale et intergénérationnelle.
Le projet est bien intégré dans son environnement urbain. Face aux unités d’habitat
des personnes âgées, un quartier a pris vie : des pavillons ont été construits avec
une harmonie des typologies, une rue de quartier les dessert, le devant des logements est ouvert sur un espace enherbé collectif.
Toutefois, l'implantation sur la parcelle peu profonde, n'a pas permis de rassembler les unités autour d’un espace commun central dans un esprit de « cœur de
village », comme prévu initialement. Ici les unités sont orientées Nord/sud, l’espace
enherbé est en alignement de rue. Une voie qui dessert des parcelles au sud scinde
le terrain destiné aux logements en deux parties, ce qui accentue d’autant plus l‘effet
d’unité indépendante. Mais alors que le porteur de projet pensait que cette configuration en unités indépendantes diminuerait l’entraide entre locataires, au contraire,
les locataires se sont approprié cette configuration qui évite une « surveillance »
entre locataires , limitant ainsi les éventuelles tensions de voisinage.
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FICHE D'IDENTITÉ
. Murs à ossature et bardage bois au nord.
. Murs en terre cuite en gros oeuvre
et briques de terre crue "hélioterre" en
second oeuvre, procédé de murs chauffants
. Isolation en plafond en ouate de cellulose soufflée, de 35 cm ép. ; isolation pour
les murs en ouate de cellulose, isolation
entre murs séparatifs en briques de terre
crue "hélioterre"
. Plancher bois sur vide sanitaire
. Production d'eau chaude sanitaire solaire
.Menuiseries double-vitrage 4/16/4, montants dormants et ouvrants en bois, Uw =
1,5W/m2 °K
. Système d'émetteur de chaleur très
basse température (murs chauffants)
raccordé au réseau de chaleur existant
lui-même alimenté par une chaufferie
collective bois-énergie
. Revêtement de sol en linoléum
. Peinture qualification NF environnement,
sans solvants toxiques
Les unités d'habitat
L'accès est facile et adapté depuis les places de stationnement jusqu’au entrées, ainsi que depuis la terrasse extérieure (hauteur
de seuil limitée).
Depuis l’entrée, l'accès est direct au cellier et aux autres pièces de l’unité de vie.
Le séjour, très lumineux, est orienté au sud et a une superficie de 18 m2. Pièce principale, il permet d'accéder directement à la
cuisine, à la chambre, à la pièce en + et à la terrasse.
La chambre est spacieuse (12 m 2); ses relations visuelles vers les autres pièces et
espaces extérieurs ont été particulièrement travaillées (fenêtre sans allège permettant de voir en position assise vers l’extérieur et porte coulissante entre chambre et
salon pour éviter l’isolement ; prises et placards à hauteur d'homme pour éviter de
se courber; la chambre donne directement sur la salle de bain).
La salle de bain est séparée de la chambre par une porte coulissante mais accessible en direct depuis le cellier ; Elle est équipée pour permettre l'accessibilité pour
tous (douche sans seuil, barres d’appui, sol étanche et antidérapant).
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La cuisine est petite (5 m2) mais judicieusement positionnée au centre du logement,
ouverte sur le séjour et fonctionnelle.
Une pièce en plus, d'environ 10 m2 permet la polyvalence des lieux avec une utilisation possible soit en chambre d’appoint pour recevoir la famille ou l' aide à domicile,
elle peut aussi agrandir le salon.
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1. Façade nord des logements, en ossature et bardage bois
2. Façade sud, ouverte sur les espaces privatifs
3. Intérieur du logement, modularité des espaces
4. Panneau d'entrée, Résidence des Clottes
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5. Plan intérieur d'un T2bis
Fiche réalisée par le CAUE du Tarn et les Pays du Tarn (Pays d'Autan, Pays Albigeois et Bastides, Pays de Cocagne, Pays du Gaillacois, Pays Sidobre Monts de Lacaune), dans le cadre du programme Leader
Logements pour personnes âgées - Syndicat Mixte du Pays Vignobles Gaillacois Bastides et Val Dadou
DÉMARCHE ÉCOCONSTRUCTION
Les élus ont poursuivi deux ambitions lors de la mise en oeuvre de ce projet :
d'une part construire des logements adaptés et destinés en priorité aux personnes
âgées et d'autre part construire des logements avec une qualité environnementale.
Le partage d'expérience pour une commande précise
Un long travail de réflexion, de recherche d'informations et de concertation a été
mené, particulièrement en phase d'élaboration du programme, pour répondre au
besoin du territoire.
Cette étape indispensable a été menée avec le CAUE pour l'intégration urbaine, les
services du CCAS pour la qualité d'usage, l'ARPE et les services techniques de la
ville de Gaillac concernant l'aspect environnemental. Ce travail préalable a permis
d'avoir un cahier des charges précis, clair et complet transmis aux équipes de maîtrise d'oeuvre. De plus, ce groupe a permis d'apporter son expertise et une aide
quant au choix de l'équipe de maîtrise d'oeuvre retenue.
L'accompagnement des entreprises face à l'innovation de ce chantier
Afin d'ouvrir ce marché aux entreprises locales , les élus et la Chambre de Métiers
et de l'Artisanat du Tarn ont travaillé de pair pour proposer des journées techniques
d'information et de formation (sur le chantier) sur la construction en terre. Des visites
de chantiers ont également été proposées et ont permis au final à une entreprise
locale de remporter le marché des murs chauffants.
La recherche d'une mutualisation maximale de l'ingénierie et des coûts
Ce projet de logement a été mené dans le cadre d'une démarche commune et
groupée : un groupement de commande a été constitué entre les communes de
Gaillac, Salvagnac et la Cté de Communes Vère-Grésigne. Il a été actif durant toutes
les phases du projet, depuis l'élaboration du programme jusqu'à la fin de l'année
de parfait achèvement des travaux. Cette mutualisation a permis la réalisation d'un
seul programme, le choix d'une maîtrise d'oeuvre commune et la passation d'un seul
marché de travaux.
L'objectif étant de concevoir un projet de logement reproductible sur les différents
sites, il a été demandé à la maîtrise d'oeuvre de travailler à la recherche d'une
mutualisation maximale des coûts : en phase étude, avec à la fois une standardisation des logements et une adaptation aux spécificités locales; en phase travaux avec
une mutualisation des commandes et une coordination des chantiers.
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À NOTER
Le CAUE a accompagné ce projet à plusieurs étapes de sa réalisation:
- dans la phase amont du projet : phase programmation avec intégration de la dimension
urbaine,
diagnostic
et
préconisations
pour
chaque site,
- dans la phase préparation du concours, aide
sur le dossier graphique : parti urbain pertinence
et adaptation à chaque site ; parti architectural :
module type et potentiel de déclinaison ; notice
environnementale
- dans la phase concours : étude des projets au
sein de la commission technique (avec le CCAS
de Gaillac, l'ARPE Midi-Pyrénées, la commune
de Gaillac, le syndicat de Pays)
- dans la phase post concours : avis du CAUE
dans le cadre de l’appel à projets régional "logement social emblématique du développement
durable", avec l'ARPE
1. Mur séparatif entre logement, système "Hélioterre",
procédé de murs chauffants en brique de terre crue
2. Journée de formation au système "Hélioterre", organisée
par la Chambre de Métiers et de l'Artisanat à destination
des entreprises artisanales locales
3. Panneaux solaire thermique installés sur la toiture des
logements, pour l'eau chaude sanitaire
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Le confort thermique et l'accessibilité : deux enjeux majeurs
L'objectif principal était de diminuer la consommation d'énergie au minimum de 40%
par rapport à la réglementation thermique 2005
- grâce à une conception architecturale adaptée :
- pièces de vie au sud et pièces de service au nord
- larges surfaces vitrées au sud et brise-soleil, isolation adaptée
- murs à ossature et bardage bois au nord
- briques de terre cuite en gros oeuvre et terre crue en second oeuvre. La
terre crue a été choisie pour sa grande inertie, sa régulation thermique et son
isolation phonique
- grâce à un choix du système de chauffage issu d'une étude thermique
- système d'émetteur de chaleur très basse température : murs chauffants
avec un réseau hydraulique alimenté par un réseau de chaleur bois énergie
- eau chaude sanitaire solaire
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Les logements ont été conçus pour accueillir des personnes âgées et handicapées.
A ce titre, toutes les pièces du logement ont été conçues pour permettre la libre circulation, les accès et l'utilisation des équipements de façon aisée et en toute sécurité, le repérage et le guidage en toute autonomie et le rapport avec les espaces
extérieurs (accès et vues) privilégiés. La polyvalence des espaces permet également
de répondre à des contraintes d'usage : possibilité d'ouvrir largement la chambre sur
le séjour, dans le cas où les personnes seraient alitées et ainsi favoriser les liens
sociaux.
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Fiche réalisée par le CAUE du Tarn et les Pays du Tarn (Pays d'Autan, Pays Albigeois et Bastides, Pays de Cocagne, Pays du Gaillacois, Pays Sidobre Monts de Lacaune), dans le cadre du programme Leader
Logements pour personnes âgées - Syndicat mixte du Pays Vignobles Gaillacois Bastides et Val Dadou
INTÉRÊTS
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A NOTER
la combinaison de 3 objectifs ambitieux : aspect social,
qualité environnementale/systèmes innovants et adaptation
au vieillissement, en minimisant le surcoût grâce aux financements publics
la dimension territoriale du projet à l'échelle du pays avec
la démarche "habitat-services"
le pilotage groupé de projet : la mise en commun des idées
et des méthodes a permis d'accroître le niveau d'ambition
global du projet à coût égal, la mise en commun des expertises des techniciens a permis de développer le même niveau
d'expertise sur les sites ruraux et urbains et de gagner du
temps sur la recherche des financements
l'innovation technique des murs chauffants, autour de
laquelle les entreprises locales se sont mobilisées et formées.
LIMITES
Difficultés liées
- à la maîtrise des coûts : l'enveloppe financière initiale a été
dépassée et de fait certains investissements ont été revus à la
baisse (récupération de l'eau de pluie, isolation des murs en fibres
textiles recyclées, construction de locaux de stockage privatif)
- à la mise en œuvre de procédés constructifs innovants : offres
des entreprises plus élevées, complexité de mise en œuvre sur le
chantier, difficultés d’obtention de la certification du procédé murs
chauffants
- difficultées liées à la coordination du projet entre la phase de
conception et la phase de chantier : un représentant des usagers
doit être présent également en phase chantier pour être garant de
la bonne mise en oeuvre des choix techniques effectués lors de la
conception
- à la connaissance technique des systèmes mis en place : le
CCAS doit être en mesure d'intervenir rapidement pour résoudre
les problèmes techniques les plus courants. Pour ce faire, une formation à maintenance des sytèmes constructifs doit être effectuée.
- le bilan énergétique doit être réalisé.
Ce projet a fait l'objet grâce à son caractère et son approche
exemplaire d'une forte mobilisation des partenaires :
•
Participation de l'État au titre du logement social et parce que
le projet est labellisé « Pôle d’Excellence Rurale »,
•
Participation de la CARSAT (ex CRAM ) qui soutient le projet
en tant que solution innovante d'hébergement alternatif à
l'hébergement collectif en institution
•
Participation de la Région et de l'Ademe : le projet a été
retenu 1er projet de Midi-Pyrénées dans le cadre de l’appel
à projets « logement social emblématique du développement
durable ».
A NOTER
L'opération Pôle d'Excellence Rurale (PER) "Habitat-services et
développement durable", dans laquelle s'inscrit ce programme,
repose sur une démarche partenariale :
1. L'organisation coordonnée des services d’aide et de soins à
domicile
Le service d’aide à domicile, médecins et infirmières libéraux,
pharmaciens, s’engagent à répondre de manière rapide et adaptée
aux demandes des futurs locataires.
Cette organisation repose sur le principe suivant : un référent
gestionnaire est l’interlocuteur unique des locataires, et à ce titre,
est en capacité de mobiliser les services à la personne présents
sur le territoire pour répondre aux demandes. A Gaillac, le référent
et gestionnaire des logements est le CCAS : ce dernier gère l’aide
à domicile, facilitant ainsi la réactivité des réponses.
2. Le système de parrainage entre familles et personnes âgées
Les familles et les personnes retraitées, en signant le bail,
s’impliquent dans ce projet de vie : se soucier régulièrement des
éventuelles difficultés de vie des personnes retraitées, avertir le
gestionnaire référent en cas de difficulté, ou encore être un numéro
d’appel en cas d’utilisation d’un système de téléalarme, …
EN SAVOIR +
CONTACTS
- Pays du Vignoble Gaillacois Bastides et Val Dadou
Tél : 05 63 40 37 67 - [email protected]
www.pays-bastides-vignoble-gaillacois.fr
- Ville de Gaillac - Services techniques
Tél : 05 63 81 20 36 - [email protected]
- Centre Communal d’Action Sociale (CCAS)
Tél : 05 63 42 85 62
- Architectes
Studio K Architecture
Tél : 05 62 19 32 32
Sarl d'architecture Llop
Tél : 05 63 55 68 37
- Conseil d’Architecture d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)
Tél : 05 63 60 16 70, [email protected], www.caue-mp.fr
CITATIONS
Fiche réalisée par le CAUE du Tarn et les Pays du Tarn (Pays d'Autan, Pays Albigeois et Bastides, Pays de Cocagne, Pays du Gaillacois, Pays Sidobre Monts de Lacaune), dans le cadre du programme Leader