Du jamais vu !

PROPERTY TIMES
Du jamais vu !
Aix Bureaux T4 2015

Le marché des bureaux d’Aix-en-Provence a réalisé une performance record en
2015, avec 73 000 m² commercialisés. Ce résultat, plus du double de l’an dernier,
dépasse très largement les performances habituelles de ce marché (37 000 m²
commercialisés chaque année en moyenne depuis 10 ans). Ce regain de
dynamisme est lié au retour des grandes entreprises, dans des immeubles neufs
notamment. 14 transactions de plus de 1 000 m² se sont ainsi concrétisées au
cours de l’année 2015, dont une de plus de 10 000 m², du jamais vu sur ce
marché.

Le fort dynamisme du marché, sur les surfaces neuves notamment, a entraîné
une progression des loyers de transaction. Les valeurs moyennes atteignent ainsi
155 €/m²/an pour les immeubles de 1ère main et 130 €/m²/an pour les immeubles
de 2nde main.

Conséquence directe avec l’activité soutenue du marché, l’offre immédiatement
disponible sur le marché aixois a enregistré une forte contraction (-23% en un
an), avec seulement 47 000 m² de bureaux vacants fin 2015. Les nombreuses
transactions d’envergure intervenues sur des immeubles neufs ont asséché le
stock de bureaux de 1ère main (-80% en un an) qui ne représente plus que
5 300 m² immédiatement disponibles fin 2015. Cette situation de sous offre
devrait perdurer, l’offre neuve à venir d’ici à 2017 n’excédant pas 20 000 m². Les
surfaces de seconde main ont, à l’inverse, vu leur niveau de disponibilités
s’accroître de 20% en un an pour atteindre 41 800 m² fin 2015.

Sur les 20 000 m² susceptibles de venir alimenter le marché d’ici à 2017, seuls
4 000 m² sont pour l’heure en chantier. Les livraisons à venir concernent, pour
l’essentiel, le pôle d’activité, avec près de 15 000 m² planifiés, mais seulement
3 200 m² en chantier.
2 Février 2016
Sommaire
Sommaire
1
Contexte économique
2
Demande placée
3
Valeurs locatives
4
Offre immédiate et future
5
Définitions
6
Graphique 1
Demande placée et offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m²
80
70
60
50
Auteur
40
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
30
20
10
Demande
placée sur les surfaces supérieures à 1 000 m², en milliers de m²
0
Contact
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Transactions de 1ère main
Offre immédiate
Transactions de 2nde main
Source: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
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1
Aix Bureaux T4 2015
Contexte économique
Graphique 2
Confiance dans la reprise en 2016
Croissance du PIB en France
Les mauvaises nouvelles s’amoncellent en ce début d’année
2016 et font peser des risques importants sur la reprise de la
croissance économique annoncée pour cette année.
L’économie française devrait terminer l’année sur une
progression de 0,2% du PIB au 4ème trimestre. Pas si mauvais
que cela compte-tenu de la fragilité de la consommation des
ménages, ébranlée par les attentats de Novembre et un
chômage toujours très élevé. Toutes les analyses pointent
cependant vers une reprise de l’ordre de 1,2%-1,5% en 2016,
justifiée par une croissance modérée de la consommation des
ménages et des bons indicateurs d’activité des entreprises.
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
Indicateurs de confiance en légère baisse
Les indicateurs de confiance du moral de ménages et du climat
des affaires qui avaient progressé au 3ème trimestre, sont à
nouveau orientés à la baisse (graphique 3). En Décembre
2015, le climat des affaires en France enregistre un repli d’un
point mais reste encore supérieur à 100. Dans une enquête
d’opinion parue après les attentats de Novembre, l’ensemble
des indicateurs (prévisions d’activité, d’emplois salariés et de
cadres à 6 mois) affiche un recul mais pas de façon
inquiétante. Les perspectives demeurent donc positives et
devraient donc soutenir en partie la croissance en 2016.
La confiance des ménages a, elle aussi, reculé d’un point par
rapport à son niveau de 97 atteint en Septembre. Les français
restent prudents sur leur capacité à consommer alors même
que les perspectives demeurent mauvaises sur le marché de
l’emploi, principale préoccupation.
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
110
100
90
80
70
60
Un taux de chômage encore en hausse
Le taux de chômage est toujours orienté à la hausse et atteint
10,6% au 3ème trimestre, à comparer à 10,4% au trimestre
précédent (graphique 4). Le scénario de l’INSEE qui tablait sur
une stabilisation de ce taux à la faveur des créations d’emplois
en fin de l’année, ne s’est donc pas confirmé. Les politiques en
faveur de l’emploi se succèdent sans pour autant porter les
fruits espérés.
Dans ce contexte national, la région PACA et le département
des Bouches-du-Rhône devrait, selon les prévisionnistes, voir
son PIB progresser plus rapidement, de l’ordre de 1,8% par an
entre 2016 et 2020 (1,6% pour la France). Le taux de
chômage, point noir de l’économie nationale, devrait en région
PACA et Bouches-du-Rhône, rester en ligne avec la tendance
nationale.
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Source: BIT
cushmanwakefield.com
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2
Aix Bureaux T4 2015
Demande placée
Une demande placée record
Après trois années consécutives de baisse, le marché des
bureaux d’Aix-en-Provence a réalisé une performance record
en 2015, avec 73 000 m² commercialisés. Ce résultat,
supérieur de 123% à celui de l’an dernier, dépasse très
largement les performances habituelles de ce marché
(37 000 m² commercialisés chaque année en moyenne depuis
10 ans) (graphique 5).
Ce regain de dynamisme du marché aixois est lié à une forte
activité des grandes entreprises, notamment via des prises à
bail de bureaux neufs. 14 transactions de plus de 1 000 m² se
sont en effet concrétisées au cours de l’année 2015, pour un
total de 40 500 m², dont 9 dans des immeubles neufs. Les
surfaces de 1ère main représentent ainsi près de la moitié de la
demande placée, avec près de 36 000 m² de bureaux
commercialisés (graphiques 5 & 6).
Les transactions de surfaces comprises entre 500 et 1 000 m²
ne sont pas en reste, avec près de 18 000 m² commercialisés
(+82% en un an), soit 1/4 de la demande placée (graphique 6).
Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence, en milliers
de m²
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1ère main
2nde main
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 6
Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par
tranche de surface, en milliers de m²
80
70
Concentration des transactions dans le pôle
d’activité
Le pôle d’activité d’Aix-en-Provence, qui a concentré l’essentiel
des grandes transactions de cette année avec, notamment, la
prise à bail de 10 000 m ² par ERDF dans la Zone Industrielle
des Milles, celle par SOPRA de 5 000 m² dans l’Europarc de
Pichaury, ou encore l’opération en compte-propre de
EUROFINS sur 5 400 m² dans la ZAC de l’Enfant, a concentré
80% de l’activité du marché aixois, avec près de 57 700 m² de
demande placée. La Duranne et Pichaury-La-Robole auront
été les parcs les plus actifs (graphique 7).
Le centre-ville confirme, quant à lui, son redressement, avec
6 500 m² de demande placée, soit 42% de plus que l’an
dernier, pour une part de marché de 9% en 2015. 3
transactions de plus de 1 000 m², totalisant 4 500 m², ont
permis ce résultat. On citera notamment, en début d’année, la
prise à bail par POLE EMPLOI de près de 1 800 m² de
bureaux neufs dans l’immeuble « Le Corsy » (graphique 7).
Le secteur Est, qui avait totalisé près de 9 000 m² de demande
placée en 2014, a en revanche vu sa performance reculer de
68% en un an avec seulement 2 900 m² commercialisés en
2015, essentiellement faute d’offre.
60
50
40
30
20
10
0
2012
2013
2014
2015
De 0 à 200 m²
De 200 à 500 m²
De 500 à 1 000 m²
Plus de 1 000 m²
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 7
Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par
secteur en 2015, en surfaces
Sud + REB
+ Ouest 7%
Est 4%
Aix centre
9%
Pôle
d'activité
80%
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 5
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3
Aix Bureaux T4 2015
Valeurs locatives
Tableau 1
Des valeurs locatives en progression
Valeurs locatives de transactions par secteur à Aix-enProvence en 2015, en €/m²/an
Le fort dynamisme du marché, sur les surfaces neuves
notamment, a entraîné une progression des loyers, que ce soit
de présentation ou de transaction (tableaux 1 & 2).
Les valeurs de transactions des immeubles de 1ère main sont
ainsi passées de 150 €/m²/an en moyenne en 2014 à 155
€/m²/an en 2015 (+3%). En écho à un bon niveau de
commercialisation, le centre-ville a vu sa valeur moyenne de
1ère main passer de 165 €/m²/an à 180 €/m²/an en un an
(+9%). Sur les autres secteurs, les valeurs sont demeurées
stables d’une année sur l’autre (tableau 1).
Concernant les locaux de 2nde main, les valeurs locatives de
transactions ont progressé sur l’ensemble des secteurs, à
l’exception du secteur Est qui, pénalisé par un faible niveau
d’activité, a vu sa valeur reculer de 4% en un an. Les loyers
s’échelonnent ainsi de 110 €/m²/an sur le secteur Sud + REB +
Ouest (+5% en un an) à 180 €/m² dans le centre-ville (+10%).
Des loyers de présentation en hausse
L’asséchement du stock de bureaux neufs, combiné à une
activité transactionnelle soutenue, tire les valeurs de
présentation à la hausse. Elles ont progressé de 10%, passant
de 150 €/m²/an en moyenne en 2014 à 165 €/m²/an en 2015.
Les locaux de 2nde main ont, aussi, vu leur valeur de
présentation progresser de 4%, à 135 €/m²/an fin 2015
(tableau 2).
SECTEUR
PREMIERE MAIN
SECONDE MAIN
Aix Centre
180
160
Pôle d’activité
150
130
Sud + REB + Ouest
145
110
Secteur Est
145
120
Aix - Tous secteurs
155
130
Source: Cushman & Wakefield
Tableau 2
Valeurs locatives de présentation par secteur à Aix-enProvence début 2016, en €/m²/an
SECTEUR
PREMIÈRE MAIN
SECONDE MAIN
Aix Centre
185
155
Pôle d’activités
150
130
Sud + REB + Ouest
145
100
Secteur Est
155
125
Aix - Tous secteurs
165
135
Source: Cushman & Wakefield
Sur le pôle d’activité, si les valeurs de transactions sont
demeurées globalement stables, les valeurs de présentation
ont fortement augmenté, avec une valeur plancher aujourd’hui
positionnée à 130 €/m²/an contre 120 €/m²/an un an plus tôt, et
une valeur plafond passée de 170 à 180 €/m²/an. Il en va de
même pour le centre-ville, avec une valeur de présentation
désormais positionnée à 185 €/m²/an pour les surfaces
tertiaires neuves (+9% en un an), et une valeur de 2nde main de
155 €/m²/an (+15%).
Sur les autres secteurs, l’heure est à la stabilité, à l’exception
toutefois de la valeur moyenne de présentation des locaux de
2nde main sur le secteur Est qui, après un réajustement de 4%
d’une année sur l’autre, se positionne à 125 €/m²/an début
2016.
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4
Aix Bureaux T4 2015
Offre immédiate et future
Graphique 8
Assèchement du stock de 1ère main
Offre immédiate de bureaux à Aix-en-Provence, en milliers
de m²
Conséquence directe du volume élevé de demande placée,
l’offre immédiate a enregistré une forte contraction (-23% en un
an). Seuls 47 100 m² de bureaux étaient ainsi disponible fin
2015 sur le marché aixois, un niveau bien inférieur à la
moyenne décennale (61 700 m²) (graphique 8).
Suite aux nombreuses transactions d’envergure intervenues
sur des immeubles neufs, le stock de bureaux de 1ère main
s’est asséché de façon significative (-80% en un an) et ne
représente plus que 5 300 m² immédiatement disponibles fin
2015, un niveau insuffisant au regard des volumes
traditionnellement traités sur ce type de locaux (19 000 m² en
chaque année depuis 10 ans). Cette situation de sous offre
devrait perdurer, l’offre neuve à venir d’ici à 2017 ne dépassant
pas 20 000 m². A l’inverse, les surfaces de seconde main ont
vu leur niveau de disponibilités s’accroître de 20% sur la même
période pour atteindre 41 800 m² fin 2015 (graphique 8).
Les grandes surfaces, qui totalisaient plus de 44 000 m² fin
2014, ont vu leur stock se réduire de 44% en un an pour
représenter, fin 2015, 24 800 m² de bureaux disponibles. Elles
restent malgré tout majoritaires dans les disponibilités (53%).
Les surfaces vacantes comprises entre 500 et 1 000 m²
constituent l’autre poche principale d’offre sur le marché
aixois : en hausse de 84% d’une année sur l’autre, elles
représentaient 12 100 m² vacants fin 2015, soit ¼ de l’offre.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1ère main
2nde main
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 9
Offre de bureaux immédiate et à un an par secteur à Aixen-Provence, en surfaces
Sud + REB
+ Ouest
7%
Secteur Est
4%
Aix Centre
5%
Une offre concentrée dans les parcs d’activité
La répartition géographique de l’offre à un an sur le marché
aixois a relativement peu évolué d’une année sur l’autre. Ainsi,
malgré un recul de 27% de ses disponibilités en un an, le pôle
d’activité concentre toujours l’essentiel du stock vacant (85%),
avec près de 63 000 m² de bureaux disponibles à un an. La
Duranne et Pichaury-La-Robole, parcs les plus actifs en
termes de commercialisations en 2015, ont vu leurs stocks
vacants se réduire de respectivement 54 et 38% d’une année
sur l’autre (graphique 9).
Tous les autres secteurs aixois ont également vu leurs niveaux
de disponibilités évoluer à la baisse depuis fin 2014, dans des
proportions toutefois variées : de -5% sur les secteurs Sud +
REB + Ouest et Est à -50% pour le centre-ville. Ce dernier ne
totalise ainsi plus que 5 200 m² disponibles à un an fin 2015.
De nombreux permis délivrés, peu de chantiers
Sur les 20 000 m² susceptibles de venir alimenter le marché
d’ici à 2017, seuls 4 000 m² sont pour l’heure en chantier.
En 2016, un peu plus de 6 000 m² de bureaux neufs,
principalement situés dans le pôle d’activité (4 500 m²)
devraient voir le jour.
Les livraisons de bureaux neufs devraient être plus
importantes en 2017 avec près de 12 000 m² de bureaux neufs
susceptibles de venir alimenter le marché. Hormis « La
Tramontane » (1 800 m² développés par FIGUIERE
PROMOTION dans le centre-ville), l’ensemble des projets
concerneront le pôle d’activité (graphique 10).
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Pôle
d'activité
85%
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 10
Offre de bureaux immédiate et future par secteur à Aix-enProvence, en milliers de m²
14
12
10
8
6
4
2
0
Immédiate
2016
Aix-Centre
Sud + REB + Ouest
2017
Pôle d'activité d'Aix
Secteur Est
Source: Cushman & Wakefield
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5
Aix Bureaux T4 2015
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n’ayant pas encore obtenu
d’agrément et/ou de permis de construire.
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6
EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Olivier Gérard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
[email protected]
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et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman &
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