bulletin du groupe droit immobilier commercial

bulletin du groupe droit immobilier commercial
Février 2009
Entrée en vigueur de nouvelles obligations en matière de tenue
de documents et de déclaration des promoteurs immobiliers
Aperçu du Projet de loi C-25
Le 14 décembre 2006, le projet de loi C-25 (le « projet de loi ») recevait la sanction
royale. L’objectif du projet de loi est de renforcer la Loi sur le recyclage des produits de
la criminalité et le financement des activités terroristes (la « loi »), et d’en harmoniser les
dispositions avec les normes internationales actuelles et les recommandations du Groupe
d’action financière sur le blanchiment des capitaux intergouvernemental.
La mise en application des dispositions du projet de loi s’est faite graduellement entre
2008 et 2009. À compter du 20 février 2009, les promoteurs immobiliers, en qualité
d’entités déclarantes, doivent s’y conformer.
Aux termes de la loi et de ses règlements, ces entités sont tenues de mettre en œuvre un
programme de conformité, de vérifier l’identité des clients, de conserver les documents
visés et de déclarer certaines opérations au Centre d’analyse des opérations et
déclarations financières du Canada (« CANAFE »).
Nouvelles obligations
Les promoteurs immobiliers sont soumis aux exigences de la loi dans le cadre d’activités
liées à la vente d’une maison neuve, d’une unité condominiale neuve, d’un immeuble
commercial ou industriel neuf ou d’un immeuble résidentiel à logements multiples neuf.
Dans tous ces cas, le promoteur doit :
• tenir un dossier-client;
• vérifier l’identité du client;
• déterminer s’il y a un tiers dans l’opération et tenir un document au sujet de cette
détermination.
Lorsque dans le cadre de la vente d’une propriété désignée, le promoteur reçoit des
fonds, il doit :
• tenir un relevé de réception de fonds;
• vérifier l’identité de la personne qui remet les fonds et confirmer l’existence du client
(lorsqu’il s’agit d’une entité).
Si, dans le cadre de la vente de la propriété désignée, le promoteur reçoit une somme en
espèces d’au moins 10 000 $, il doit également :
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• tenir un relevé d’opération importante en espèces;
• vérifier l’identité de la personne qui remet la somme;
• déterminer s’il y a un tiers dans l’opération et tenir un
document au sujet de cette détermination;
• transmettre une déclaration d’opérations importantes
au CANAFE.
De plus, en cas d’opération douteuse, le promoteur
immobilier doit :
• vérifier l’identité de la personne qui a effectué
l’opération, si ce n’est déjà fait;
• transmettre une déclaration d’opération douteuse au
CANAFE (que la transaction douteuse ait ou non eu
lieu).
Les documents doivent être conservés pendant une
période minimale de cinq ans suivant la date de
création. Les dossiers-clients et les documents utilisés
pour confirmer l’existence d’une entité, en particulier,
doivent être conservés pendant cinq ans suivant la date
à laquelle la dernière opération a été effectuée. Les
copies de déclaration d’opérations douteuses doivent,
quant à elles, être conservées pendant au moins cinq
ans suivant la date de soumission de la déclaration.
Exceptions
immobilier, à moins que ces derniers ne soient des
employés du promoteur.
En outre, le promoteur immobilier n’est pas tenu de
conserver les documents décrits précédemment lorsqu’il
effectue une transaction pour un organisme public
(c.-à-d. un ministère provincial ou fédéral, un mandataire
de Sa Majesté, un organisme municipal constitué en
personne morale ou une administration hospitalière)
ou une personne morale ayant un actif très important
(c.-à-d. une personne morale qui possède un actif net
d’au moins 75 millions $ et dont les actions sont cotées
sur une bourse de valeurs désignée). Cette mesure
s’applique également à une filiale de l’une ou l’autre de
ces entités, lorsque ses états financiers font partie des
états financiers consolidés de l’organisme public ou de la
personne morale ayant un actif important.
Pénalités pour non-conformité
Le défaut de se conformer aux exigences de tenue de
documents, de vérification de l’identité des clients et de
déclaration peut entraîner des accusations criminelles.
Quiconque est reconnu coupable est passible d’une
peine d’emprisonnement maximale de cinq ans ou
d’une amende de 500 000 $, ou des deux.
De plus, un nouveau barème de pénalités
administratives pécuniaires prévoit des pénalités pouvant
aller de 1 à 500 000 $ selon la gravité de la violation.
Préparé par Daniel Ehrenfeld
Le projet de loi prévoit certaines exceptions à ces
obligations. Par exemple, si un promoteur engage un
courtier ou un agent immobilier pour ses ventes au
public, les exigences décrites ci-haut ne s’appliquent pas
au promoteur, mais au courtier immobilier ou à l’agent
Mise en garde
Le présent document constitue uniquement un aperçu. Le lecteur doit être prudent avant de prendre une décision
qui serait basée sur ce seul document et devrait plutôt obtenir les conseils d’un avocat qualifié.
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