Diagnostic Technique Immobilier - Chambre de métiers et de l

Diagnostic Technique Immobilier
Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de
vente ou de location d’un bien immobilier
Code de la
Construction et
de l’Habitation
(CCH) en vigueur
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sur le Site Internet
Legifrance :
legifrance.gouv.fr
Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l’obligation
d’annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics
concernant la sécurité et la santé des occupants ainsi que les performances
énergétiques des bâtiments concernés. Sur cet aspect, le code de la construction et
de l’habitation a été profondément remanié depuis 2005.
Pour plus de lisibilité, certains diagnostics immobiliers ont été regroupés dans
un dossier de Diagnostic Technique immobilier.
1. Quels sont les diagnostics immobiliers ?
L’article L. 271-4
du Code de la
Construction et
de l’Habitation
(CCH)
précise le contenu
du Diagnostic
Technique, en cas
de vente.
L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation
générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état
du bien mis en vente ou en location. Ces informations sont aujourd’hui regroupées
dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la
construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6) comprenant les documents :
•
•
•
•
•
•
•
Constat des risques d’exposition au plomb,
Constat de repérage amiante,
Etat relatif à la présence de termites,
Etat de l’installation intérieure de gaz,
Etat des risques naturels et technologiques,
Diagnostic de performance énergétique,
Etat de l’installation électrique.
Le tableau ci-après détaille les obligations et biens concernés lors d’une location et
d’une vente.
2. Quels sont les objectifs de ces diagnostics ?
L’établissement de ces diagnostics ont pour but d’informer et de protéger les
occupants contre les risques sanitaires que leur faut courir la présence dans
l’immeuble de produits dont la nocivité est démontrée, de préserver leur sécurité en
évaluant les risques que pourraient générer l’état de certains équipements ou la
situation de l’immeuble.
Le diagnostic de performance énergétique est un des dispositifs importants du Plan
Climat pour renforcer les économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à
effet de serre.
Chambre de Métiers et
de l’Artisanat de l’Yonne
56-58, rue du Moulin du
Président – 89000 Auxerre
Tél. : 03.86.42.05.94
Fax. : 03.86.52.34.95
E-mail :
[email protected]
3. Qui peut réaliser les diagnostics ?
Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostics sont regroupés dans un dossier de
diagnostic technique qui doit être établi par une personne morale ou physique qui
répondant aux exigences nouvelles suivantes :
• Cette personne devra être impartiale et indépendante du propriétaire ou
de son mandataire ou d’une entreprise susceptible de réaliser des travaux
en relation avec les diagnostics.
Site internet :
www.cma-yonne.fr
Chambre de Métiers et de l'Artisanat de l'Yonne
Janvier 2009
• Elle devra être une personne morale employant des salariés ou constituée de
personnes dont les compétences ont été certifiées, ou une personne
physique dont les compétences ont également fait l’objet d’une certification.
Cette certification sera délivrée pour 5 ans par des organismes
certificateurs. Chacun d’eux organisera, sur la base d’arrêtés
interministériels, des examens théoriques et pratiques, et vérifiera
périodiquement la compétence des diagnostiqueurs.
Les organismes certificateurs devront être accrédités selon la norme NF
EN ISO/CEI 17024 « exigences générales pour les organismes de
certification procédant à la certification de personnes », par le Comité
français d’accréditation (COFRAC) ou un organisme européen équivalent.
Les personnes morales employant des salariés certifiés seront tenues de
mettre à la disposition de ces salariés, les moyens nécessaires à la
réalisation des diagnostics.
• Les diagnostiqueurs devront être assurés.
• Le diagnostiqueur devra remettre à son client un document attestant qu’il est
en règle par rapport à ces exigences.
Liste des organismes certificateurs réalisant les certifications des diagnostiqueurs
Site Internet du COFRAC : www.cofrac.fr ou lien direct :
http://www.cofrac.fr/fr/recherche/programmes.mpi?sect=4&LIB=CERTIFICATION%20D'ENTREPRISE
S%20ET%20PERSONNELS%20ET%20ENVIRONNEMENT&select=TOUS
Aller au paragraphe NF EN ISO/CEI 17024 puis cocher Certification de personnes dans le domaine du
diagnostic immobilier (PROG:4~4-4-11) pour lancer la recherche
4. Quelles sont les obligations du diagnostiqueur en matière
d’indépendance ?
L'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation précise les critères
d’indépendance des diagnostiqueurs : "le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de
nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire
ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des
travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé
d'établir l'un des documents..."
5. Un même diagnostiqueur peut-il réaliser plusieurs états, constats et
diagnostics ?
Oui, tout ou partie des diagnostics peuvent être réalisés par un même diagnostiqueur.
6. Le plomb (art. L. 1334-6 du Code de la santé publique)
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel)
construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit sa situation géographique sur le
territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition
au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique.
7. L’amiante (art. L. 1334-13 du Code de la santé publique)
Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de
construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles
bâtis à usage collectif ou individuel.
Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le
1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.
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Janvier 2009
8. Les termites (art. L. 133-6 et R. 133-7 du Code de la Construction et de l’habitation)
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans
une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse
de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites
datant de moins de six mois.
Le département de l’Yonne n’est pas concerné : aucune zone n’a été délimitée
par arrêté préfectoral.
Décret n°20061147 du 14
septembre 2006
relatif à l'état de
l'installation
intérieure de gaz
dans certains
bâtiments.
9. L’installation intérieure de gaz (art. L 134-6 du Code de la Construction et de
l’habitation)
À compter du 1er novembre 2007, afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la
sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage
d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15
ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans.
L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie
d’immeuble à usage d’habitation.
10. Les risques naturels et technologiques (art. L. 125-5 I du code de l’environnement)
Depuis le 1er juin 2006, le vendeur d’immeuble a une double obligation :
•
si le bien vendu (qu’il soit bâti ou non) est situé dans une zone couverte par un
plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un
plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou
dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer un état des risques
naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à
l’acte authentique.
L’état des risques naturels et technologiques est établi directement par le
vendeur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des
documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture
ou à la DDE.
•
Par ailleurs, le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres
survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de
la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit
à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné,
dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé. Cette
obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une
commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de
l’état de catastrophe naturelle ou technologique qu’elle soit ou non dans une
zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT),
un plan de prévention des risques naturels (PRRN) ou une zone sismique (soit
la quasi-totalité de la France).
Pour connaître les risques dans une commune :
Site Internet prim.net :
www.prim.net/cgi_bin/citoyen/macommune/23_face_au_risque.html
11. La performance énergétique (art. L. 134-1 du Code de la Construction et de l’habitation)
Depuis le 1er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti en
France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis
moins de dix ans est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, de
l’acte authentique de vente. En outre, le propriétaire tient le DPE à la disposition de
tout candidat acquéreur qui en fait la demande.
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Janvier 2009
Décret n°20061147 du 14
septembre 2006
définissant les
modalités
d’établissement
du Diagnostic de
Performance
Energétique pour
les ventes
L’obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie
de bâtiment clos et couvert. Certains bâtiments sont toutefois exclus de l’obligation
d’établir un DPE : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal,
lieux de culte, monuments historiques...
Ce document n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne pourra donc pas s’en
prévaloir à l’encontre du vendeur. Le DPE vise à informer sur la quantité d’énergie
effectivement consommée ou estimée.
12. L’installation intérieure d’électricité (art. L. 134-7 du Code de la Construction et de
l’habitation)
Décret n°2008384 du 22 avril
2008
concernant le
diagnostic
électrique
A compter du 1er janvier 2009, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la
sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage
d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette
installation a été réalisée il y a plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente
ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi
depuis moins de trois ans.
L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie
d’immeuble à usage d’habitation.
13. L’installation d’assainissement non collectif (art. L. 1331-11-1 du Code de la
Santé Publique)
A compter du 1er janvier, le diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif
sera obligatoire lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti à usage
d’habitation non raccordé à un réseau public d’assainissement.
14. Tableau récapitulatif des obligations de diagnostics au 1er janvier 2009
Transaction
Vente
Diagnostic
Location
Amiante
Etat mentionnant la présence ou
l’absence de matériaux ou produits,
contenant de l’amiante figurant sur une
liste réglementaire pour les bâtiments
dont le permis de construire a été
délivré avant le 01/07/1997
Oui
Oui
+ obligatoire
pour tout
propriétaire
(hors vente)
Plomb
Etat mentionnant la présence ou
l’absence de plomb pour les
constructions antérieures au
01/01/1949. Lutter contre le saturnisme
et les situations d’insalubrité
Oui
Termites
Etat mentionnant la présence ou
l’absence de termites
Oui
Oui
DPE
Calcul ou estimation de la quantité
d’énergie consommée. Classement en
fonction de la consommation
énergétique et des émissions de gaz à
effet de serre. Recommandations pour
diminuer la consommation énergétique
des bâtiments
Oui
pour usage
tertiaire
Gaz
Etat de l’installation en vue d’évaluer
les risques pouvant porter atteinte à la
sécurité des personnes. Concerne que
l’installation intérieure gaz réalisée
depuis plus de 15 ans.
Oui
3 ans
Electricité
Etat de l’installation en vue d’évaluer
les risques pouvant porter atteinte à la
sécurité des personnes. Concerne que
l’installation intérieure électrique
réalisée depuis plus de 15 ans.
Oui
3 ans
Risques
naturels et
technologiques
Information de l’acquéreur ou du
locataire sur la situation du bien
immobilier, bâti ou non bâti, au regard
des risques naturels et technologiques
Oui
Habitation
Bât. Artisanal /
Tertiaire
Validité*
Habitation
Bât. Artisanal /
Tertiaire
3 à 30 ans selon
constatations et état
de conservation
30 ans si résultat
Oui
négatif
1 an si résultat positif
Oui
6 mois pour les
zones concernées
Oui
Oui
pour usage
tertiaire
10 ans
6 mois sauf si
Oui
Oui
Oui
modification de
l’information entre le
compromis et la vente
* Suppose l’absence de modification du bien et l’existence juridique de l’auteur du diagnostic
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