Property Times

Property Times
Luxembourg 1er semestre 2012
Le marché d’immobilier maintient le rythme
 Au 1er semestre 2012, le marché de bureaux luxembourgeois enregistre un
volume de commercialisations de 75 125 m² contre 74 000 m² à la même
époque en 2011. Le 2ème trimestre a totalisé à lui seul 50 850 m² de
surfaces louées. Un résultat annuel similaire à 2011 avec 170 370 m²
enregistrés, est attendu pour l’ensemble de l’année 2012.
7 Août 2012
Contents
Sommaire
1
Contexte économique
2
Demande placée et valeurs
locatives
3
Offre immédiate et future
5
Marché de l’investissement
6
Définitions
7
Les publications de DTZ
Research
8
Contacts
9
Auteur
Sophie Leblon
Commercial Assistant &
Marketing
+352 26 48 48 68
[email protected]
 Parmi les transactions enregistrées au 1er semestre on observe différents
types d’opérations: la location, la pré-location, la sous-location alors que les
ventes à utilisateurs connaissent un succès croissant. Le manque d’offre
neuve et la faible reprise des livraisons poussent les utilisateurs à précommercialiser les opérations en chantier. Ainsi, une grande partie des
nouvelles livraisons de bureaux de 2011 et 2012 a déjà trouvé un ou des
locataires.
 L’offre immédiatement disponible s’est résorbée de 23% en un an pour
ème
représenter 166 880 m² de bureaux disponibles à la fin du 2 trimestre. La
vacance se situe aujourd’hui à 5% contre 6,4% il y a un an.
 Le niveau des loyers prime se maintient à 480 €/m²/an. La diminution du
taux de vacance relâche la pression exercée sur les loyers ces dernières
années et redonne aux propriétaires plus de liberté dans la négociation de
nouvelles prises de bail ; une hausse des loyers économiques, à court ou
moyen terme n’est donc pas à exclure.
Graphique 1
Pipeline bureaux et taux de vacance
Contacts
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Nigel Almond
Global Head of Strategy
Research
+44 (0)20 3296 2328
[email protected]
10%
200,000 m²
8%
150,000 m²
6%
100,000 m²
4%
50,000 m²
2%
0%
0 m²
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Pipeline
Taux de vacance
Source: DTZ Research
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
www.dtz.com
1
Property Times
Luxembourg 1er semestre 2012
Contexte économique
Graphique 2
Evolution du PIB dans la zone Euro
La situation économique demeure tourmentée
Si les premiers chiffres annoncés en début d’année
laissaient présager un retour au calme, les
préoccupations relatives à l’actualité financière ne cessent
de se renforcer et posent un sérieux problème de
cohésion entre les différents pays de la zone euro.
En effet, un fossé se creuse de plus en plus entre les pays
ère
du Nord, avec l’Allemagne en 1 place qui a enregistré
une croissance de son PIB de 0,5% en début d’année, et
du Sud, durement ancré dans la récession. Bien que les
derniers mois aient vu les crises potentielles évitées en
Grèce et en Espagne, le risque de futures crises restent
élevé dans ces deux pays.
La confiance des consommateurs se maintient en
Allemagne et en Autriche tandis qu’elle reste en berne
dans la plupart des pays membre de la zone euro en
raison des diverses répercussions économiques : baisse
des salaires réels, hausses des charges fiscales,
incertitude économique, risque accru du chômage.
Les récentes études menées sur la zone euro démontrent
que le PIB est entrain de reculer et devrait tomber à 0,6%
à la fin de l’année pour croître de seulement 0.5% en
2013.
Suite au ralentissement économique qui prévaut depuis
2011, le marché du travail est de nouveau entré dans une
phase difficile. Au Luxembourg, tous les indicateurs
disponibles confirment cette dégradation. Vu la faible
activité observée au premier trimestre, la situation devrait
encore s’aggraver tant Europe qu’au Luxembourg.
Le Statec annonce une croissance de l’emploi salarié
intérieur de seulement 2,1% sur un an en 2012 contre
2,6% en 2011. Le taux de chômage devrait ainsi continuer
d’augmenter progressivement de 5,9% sur le début de
l’année à plus de 6% d’ici fin 2012.
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
Source: Statec – Oxford Economics
Graphique 3
Evolution du taux de chômage au Luxembourg
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
Source: Statec
Les prévisions économiques pour le Luxembourg publiées
au cours du printemps 2012 par les différentes
organisations nationales et internationales convergent
globalement : une année de très faible croissance en
2012 et une reprise molle en 2013.
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2
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Luxembourg 1er semestre 2012
Demande placée et valeurs
locatives
Le marché maintient son dynamisme
Le marché luxembourgeois maintient son rythme avec 75
er
125 m² de bureaux commercialisés au 1 semestre contre
ème
74 000 m² à la même période en 2011. Le 2 trimestre
comptabilise à lui seul une demande placé de l’ordre de
50 850 m².
L’essentiel du marché luxembourgeois continue de se
concentrer sur des surfaces de bureaux inférieures à 500
m² avec 81 des 116 transactions réalisées sur ce segment
de surfaces (Tableau 1). En termes de m² placés, 81%
des commercialisations l’ont été sur des surfaces
supérieures à 500 m² et 66% sur des surfaces
supérieures à 1 000 m². La taille moyenne des
transactions est de 648 m² pour ce premier semestre.
Tableau 1
Segmentation de la demande placée par tranche de
er
surface au 1 semestre 2012
Tranche de surface
Surface
Part
Nombre
Moins de 200 m²
3 709 m²
5%
46
De 200 à 500 m²
10 748 m²
14%
35
De 500 à 1 000 m²
10 843 m²
14%
17
De 1 000 à 2 000 m²
13 746 m²
18%
10
De 2 000 à 5000 m²
18 324 m²
24%
6
Plus de 5 000 m²
17 753 m²
24%
2
Surface totale
75 123 m²
100%
116
Source: DTZ Research
Parmi les transactions enregistrées, on observe une
grande diversité dans les différents types d’opérations : la
location, la pré-location, la sous-location alors que la vente
à utilisateurs suscite un plus grand intérêt.
Tableau 2
er
Transactions principales du 1 semestre 2012
Quartier
Immeuble/Adresse
Surface (m²)
Locataire-Occupant
Transaction
Gare
Central Plaza
9 126
Société Générale Bank & Trust Luxembourg
Pré-location
Kirchberg
4 Rue Alphonse Weicker
8 627
Université de Luxembourg
Location
CBD
14-16 Rue JP Brasseur
4 296
Banque Privée Edmond de Rothschild
Location
Kirchberg
Kubik
3 552
EFSF
Location
Aéroport
Rue de Neudorf
3 000
Deloitte
Location
Howald
C2
2 614
Etude Bonn Steichen & Partners
Location
Kirchberg
Président
2 576
Franklin Templeton
Location
CBD
Star Gate
2 286
Rapego
Pré-location
CBD
10-12 Bld Roosevelt
1 868
Baker & McKenzie
Location
Esch/Belval
Southlane
1 740
Ilnas
Pré-location
Source: DTZ Research
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Luxembourg 1er semestre 2012
Graphique 4
er
Au 1 semestre, les transactions les plus importantes en
termes de m² placés se concentrent dans le centre ville
avec 16 000 m² pris en occupation, au Kirchberg avec 15
450 m² commercialisés et dans le quartier de la gare où
13 000 m² ont été loués. Ce résultat est principalement dû
à l’importante prise en occupation de bureaux par la
Société Générale dans l’immeuble Central Plaza.
L’analyse de la prise en occupation par secteur d’activité
place au premier rang le secteur bancaire avec 37 360 m²
loués soit la moitié de la demande placée. Le secteur du
service aux entreprises arrive en seconde place avec 16
140 m² de surfaces occupées soit 21% des
commercialisations. La troisième position revient au
secteur du Gouvernement avec 8 630 m² soit 11% des
bureaux commercialisés (graphique 4).
Prise en occupation par secteur d’activité au 1
semestre 2012
5%
er
Banque & Finance
11%
Services aux
entreprises
13%
Autres
50%
Gouvernment/EU
21%
IT & Telecom
Source: DTZ Research
Les loyers prime sont estimés à 480 €/m²/an (40
€/m²/mois). Les loyers des immeubles de seconde main
ont, quant à eux, subi globalement une correction variant
de 10 à 15% selon les secteurs considérés
Les propriétaires continuent aujourd’hui de proposer des
conditions de location plus avantageuses tant quant aux
durées d’engagement que d’éventuelles mesures
d’accompagnement (incentives). Des gratuités (1 mois par
année de bail) et des contributions aux aménagements
(de minimum 100 € H TVA/m²) sont aujourd’hui
pratiquées. Toutefois, en raison d’un décalage entre l’offre
et la demande, les valeurs locatives risquent d’être revues
à la hausse redonnant dès lors une plus grande liberté
aux propriétaires dans la négociation de nouvelles prises
de bail.
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4
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Luxembourg 1er semestre 2012
Offre immédiate et future
L’offre immédiate se résorbe
L’offre immédiatement disponible atteint aujourd’hui 166
ème
880 m² contre 205 610 m² au 2 trimestre 2011. Cette
réduction de l’offre entraîne une chute progressive du taux
de vacance, aujourd’hui à 5% contre 6,4% à la même
époque il y a un an (graphique 5).
L’étroitesse du marché luxembourgeois, le faible niveau
de l’offre en construction combiné à un niveau élevé de
commercialisations permet au stock actuel d’être absorbé
assez rapidement sans trop dégrader la valeur locative.
Toutefois, si la production neuve continue de ralentir, les
valeurs locatives pourraient être revues à la hausse.
Graphique 5
Taux de vacance au T2 2012
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Source: DTZ Research
Nouvelles livraisons et taux d’occupation en 2012,
en milliers de m²
Livraison
T4
T3
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
T2
A l’heure actuelle, on observe toujours une prudence des
investisseurs et des promoteurs quant à l’initiation de
nouveaux projets. Néanmoins, 2013 devrait retrouver une
certaine activité en termes de redémarrage des mises en
chantier d’immeubles tertiaires.
Graphique 6
T1
Le marché luxembourgeois est marqué par un plus grand
nombre de projets immobiliers spéculatifs qui voient à
nouveau le jour. L’incertitude économique avait en effet
dissuadé les promoteurs d’entamer de nouveaux projets.
Un manque en production neuve commence à se faire
sentir et a pour conséquence directe une augmentation
de la pré-commercialisation. Ainsi, pour 2012, le volume
de production de nouvelles surfaces représente environ
79 000 m² mais concerne généralement des opérations
déjà pré-commercialisées, ainsi 30% de ces nouveaux
bureaux ont déjà trouvé preneur (graphique 6).
Occupation
Source: DTZ Research
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5
Property Times
Luxembourg 1er semestre 2012
Marché de l’investissement
Une amélioration en trompe l’œil
ème
Le total d’investissements du 2
trimestre s’inscrit en
nette hausse avec un volume approximatif de 180 millions
er
d’euros contre 6 millions d’euros lors du 1 trimestre.
Graphique 7
Volume d’investissement et taux prime
8%
3,000
6%
2,000
4%
1,000
2%
Le taux de rendement observé (5.25%) situerait le marché
Luxembourg « prime » à des niveaux approchant ceux
des grandes capitales européennes (Paris, Londres) avec
un caractère défensif recherché par une large gamme
d’investisseurs non limitée aux seuls institutionnels.
S1 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
0%
2004
Cela est partiellement le fait d’une transaction
institutionnelle d’envergure (€ 43 millions pour un
immeuble de 5 000 m² d’une nouvelle promotion prélouée à Clifford Chance et achetée par AG Real Estate au
promoteur Ikogest) qui vient confirmer la grande
attractivité des actifs de qualité (baux longs, promotions
récentes ou objets rénovés aux standards de marché)
situés dans le CBD.
Investment volumes ( x1.000.000)
Prime Yields
Source: DTZ Research
Un examen plus attentif doit cependant modérer les
attentes quant à une reprise généralisée de
l’investissement institutionnel. Le reste du volume a été le
fait de 3 autres transactions réalisées dans le CBD
effectuées par le secteur public (Etat Luxembourgeois ;
Banque Centrale) et qui ne sauraient constituer une
tendance. Le CBD qui représente seulement 25% du
stock total de bureaux ne peut être l’unique locomotive du
marché d’autant plus que la nouvelle offre est
structurellement limitée car elle intervient dans un
environnement urbain déjà totalement développé.
Les prochains trimestres seront riches d’enseignement
sur la volonté des investisseurs de profiter des valeurs
relatives qu’offrent les autres sous-marchés de
Luxembourg.
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6
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Luxembourg 1er semestre 2012
Définitions
Incentives:
Méthodes visant à encourager les futures locataires en offrant des baux de 3 ou 6 mois de loyer à titre
gratuit ou en contribuant aux frais des locataires.
Loyer prime:
Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination
des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux)
Offre immediate:
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu’à la sortie effective du locataire
Take-up :
Représente la surface totale au sol, connue pour avoir été louée ou pré-louée à des locataires, au dernier
jour du trimestre
Taux de vacance :
Rapport entre la somme des surfaces vacantes et le par total de bureaux
Pipeline :
Somme des surfaces de bureaux en développement ou en projet dans un futur plus ou moins proche
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Luxembourg 1er semestre 2012
Les publications de DTZ Research
L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:
Occupier Perspective
Dernières informations sur le marché à destination des
entreprises avec commentaires, analyses, graphiques
et données.
Global Occupancy Costs Offices 2012
Global Occupancy Costs Logistics 2011
Obligations of Occupation Americas 2012
Obligations of Occupation Asia Pacific 2012
Obligations of Occupation EMEA 2012
Property Times
Mises à jour périodiques à destination des
investisseurs du marché des utilisateurs, avec
commentaires, analyses, graphiques, données et
prévisions.
Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok,
Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles,
Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg,
l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou,
Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon,
Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid,
Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle,
Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul,
Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour,
Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie,
Wuhan et Xian.
Foresight
Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des
grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value
Index™.
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
Angleterre.
Une étude annuelle sur nos prévisions est également
disponible.
Insight
Etude thématique sur une problématique particulière
liée aux marchés immobiliers.
Global Debt Funding Gap - May 2012
Great Wall of Money - March 2012
DTZ Research Data Services
DTZ Research produit des indicateurs de marché et
des prévisions pour aller plus loin dans vos
analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez
contacter Graham Bruty ([email protected]).

Property Market Indicators
Séries historiques d’indicateurs des
marchés en Asie Pacifique et en Europe.

Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair
TM
Value Index
Prévisions à 5 ans sur les principaux
indicateurs de marché en Asie Pacifique,
aux Etats-Unis et en Europe.

Investment Transaction Database
Données agrégées sur le marché de
l’investissement en Asie Pacifique et en
Europe.

Money into Property
Données sur la valorisation du parc
immobilier (taille, structure, propriété), les
flux de capitaux et les résultats de nos
enquêtes sur les intentions des
investisseurs et des prêteurs.
Investment Market Update
Mises à jour périodiques du marché de l’investissement
avec commentaires, principales transactions,
graphiques, données et prévisions.
Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie
Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine
Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon,
République Tchèque et Suède.
Money into Property
Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la
valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux
en immobilier à travers le monde. Elle mesure la
structure et les changements dans la valorisation du
parc immobilier dans le Monde.
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
Angleterre.
www.dtz.com
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Luxembourg 1er semestre 2012
Contacts
Jean-Pierre Lequeux
+352 26 48 48 50
[email protected]
Capital Markets
Pierre-Alexandre Humblot
+352 26 48 48 39
[email protected]
Location et vente
Thierry Mahault
+352 26 48 48 55
[email protected]
Professional Services
Christophe Adam
+352 26 48 48 27
[email protected]
Evaluation
Norbert Antoine
+352 26 48 48 69
[email protected]
Disclaimer
This report should not be relied upon as a basis for
entering into transactions without seeking specific,
qualified, professional advice. Whilst facts have
been rigorously checked, DTZ can take no
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report. Information contained herein should not, in
whole or part, be published, reproduced or referred
to without prior approval. Any such reproduction
should be credited to DTZ.
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