L`ebook de l`investisseur pour acheter une villa

L’ebook de l’investisseur pour acheter une villa de luxe à l’île Maurice
A/ Préambule
Votre villa de luxe à l’île Maurice avec Diamond Estates
Diamond Estates est une société de promotion immobilière de référence qui
développe et commercialise des projets résidentiels RES (Real Estate Scheme) à
l’île Maurice, une destination sûre et attractive pour les investisseurs (stabilité
politique, économique et sociale ; secteur banquier et financier solide ; réseau de
télécommunications performant ; population bilingue Français-Anglais ; climat
agréable tout au long de l’année ; vols aériens quotidiens ; décalage horaire réduit
avec l’Europe).
Le RES est un régime mis en place par les autorités mauriciennes qui donne le droit
à un ressortissant étranger de devenir propriétaire d’un bien immobilier à l’île
Maurice. Si le montant de l’acquisition est de 500.000 US dollars au minimum, le
ressortissant étranger sera éligible à un permis de résidant permanent.
Le marché immobilier de luxe mauricien offre de véritables opportunités pour
diversifier et optimiser son patrimoine.
Notre projet résidentiel Rock View, un développement exclusif de villas de rêve qui
allie produit aux finitions remarquables et style de vie raffiné, saura vous séduire,
comme les différents programmes RES de Diamond Estates.
Nous choisir, c’est s’assurer d’une éthique, d’une expertise, d’une valeur ajoutée,
d’une crédibilité, d’une compétitivité, d’une sécurité.
Votre projet d’acquisition et vos intérêts seront au cœur de notre mission de conseil,
en toute intégrité et transparence.
B/ Généralités
Cet ebook est un outil d’information pratique et utile qui propose un survol des
dispositifs et mécanismes du marché immobilier mauricien haut de gamme afin de
réaliser une bonne affaire. Il vous donne quelques clés indispensables au repérage
du bien recherché en rapport avec votre budget.
Vers qui se tourner ? Comment choisir un programme immobilier crédible ? Opter
pour un bien sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou déjà bâti ? A
quel prix ?
Pour tout investisseur potentiel, le préalable réside dans une étude de marché.
Cette étude est indispensable pour identifier le produit recherché, son délai
d’acquisition au moment de son achat et son prix.
Si le délai d’acquisition est prioritaire pour vous, orientez vos recherches vers un bien
déjà construit. Il ne sera sans doute pas neuf mais disponible et habitable
immédiatement.
A l’inverse, l’achat en VEFA peut prendre entre 6 et 24 mois suivant le stade auquel
le promoteur est arrivé dans la commercialisation de son projet.
Si le prix d’achat est pour vous le principal critère de choix, le mode d’acquisition est
un critère important.
En VEFA, par rapport à la valeur du même bien construit et disponible sur le marché,
il est possible de réaliser une économie en général de l’ordre de 10 à 15%.
C/ Les questions qu’un investisseur doit se poser
1/ Quelle est la raison principale de mon investissement à Maurice ?
Un investissement locatif ? Un développement de mon patrimoine immobilier ? Un
placement financier pour diversifier mon actif ? L’acquisition d’une résidence
principale ou secondaire ?
La location saisonnière d’une résidence principale n’est par exemple pas l’option la
plus adaptée, ce bien n’étant pas nécessairement fonctionnel et répondant aux
besoins des touristes.
Pour bien vous orienter dans votre choix, un agent immobilier ou un promoteur doit
donc connaître vos attentes.
Les dispositifs RES, IRS ou IHS ne sont pas les seuls régimes mis en place par les
autorités mauriciennes donnant le droit à un ressortissant étranger d’acquérir un bien
immobilier et de devenir propriétaire à Maurice.
La législation autorise aussi un ressortissant étranger à acquérir un appartement
faisant partie d'un immeuble doté d’au moins un RDC + 2 étages.
Ce ressortissant étranger doit être au préalable titulaire d’un permis d'occupation, de
travail ou d’investisseur.
Un retraité non résident peut ainsi, au moment de sa demande pour obtenir son
permis d’occupation, transférer un minimum de $ 120.000 USD. Une fois son permis
en poche, il peut soumettre une demande pour l'acquisition d'un appartement pour
un montant minimum de $ 120.000 USD.
Si vous résidez déjà à Maurice, cette solution vous permet donc de pouvoir investir
sans passer par les régimes RES/IRS, un projet sous ces régimes étant rarement
commercialisé sous les 200.000 € à l’achat.
Renseignez-vous auprès du BOI (Board Of Investment), organisme public qui délivre
les permis et les autorisations de projets immobiliers pour les ressortissants
étrangers.
C’est le facilitateur indispensable pour s’informer sur les nouvelles réglementations
en vigueur, les projets immobiliers ou les promoteurs.
2/ Combien de biens ai-je visité avant de faire mon choix ?
Lagon aux eaux turquoises, poissons tropicaux, plage de sable blanc, cocotiers :
vous êtes déterminé à investir dans votre maison de rêve à Maurice.
Procédez à une analyse approfondie et minutieuse des programmes immobiliers que
vous avez ciblé.
Essayez de rencontrer plusieurs agents immobiliers spécialisés dans les projets
RES-IRS avant de faire votre choix.
Si vous avez suffisamment de disponibilité : optez pour la règle 5X5 qui vous
permettra de découvrir 25 projets à travers l’île (5 agents à rencontrer qui doivent
présenter au minimum 5 projets différents).
Vous aurez automatiquement une vision plus large des produits disponibles sur le
marché et d’éléments de comparaison.
3/ Qui sera le syndic de copropriété et quelles seront les charges à payer ?
Votre qualité de vie va dépendre de la bonne exécution des dispositions du
règlement de copropriété.
Il est donc important de savoir qui va gérer votre résidence, les prestations incluses
dans le contrat et les charges à payer.
N’hésitez pas à bien insister sur ce point auprès de vos interlocuteurs.
Un bien immobilier peut s’apprécier en raison d’un entretien de qualité et
inversement.
Pensez d’ailleurs à intégrer dans votre budget d’achat ces frais de maintenance.
4/ Quelle est l’équipe de promotion immobilière qui me conseille et me guide ?
Mener à terme un projet immobilier d’envergure réclame de connaître le promoteur,
le bureau d’étude, l’ingénieur délégué maître d’ouvrage, la banque, l’assurance, le
notaire, les architectes, le constructeur, le bureau de contrôle.
S’informer sur leurs références et leurs compétences dans le domaine de la
construction ou leur ancrage dans le secteur immobilier local serait aussi un plus.
Si le promoteur a déjà réalisé des programmes, visitez les projets existants et
interrogez les clients.
La commercialisation, le financement et les autorisations des organismes
compétents sont fondamentaux dans l’aboutissement et le succès d’un programme
immobilier à Maurice.
Sachez que la délivrance par une institution bancaire d’une GFA (garantie financière
d’achèvement) atteste que la construction d’un projet sera achevée en cas de
défaillance du promoteur.
Un cabinet notarié réputé qui associe son nom à la brochure d’un projet est
également un gage de crédibilité.
Il est recommandé de rencontrer en personne le promoteur du projet et de
s’entretenir directement avec lui avant de signer un acte de réservation ou d’achat.
Un contact direct peut vous conforter dans votre choix.
Quoiqu’il en soit, rapprochez-vous du BOI dès le début de votre projet.
5/ Suis-je entouré d’un conseiller de renom ?
L’expert-conseil sur lequel vous pourrez compter à Maurice doit être un notaire de
renom que vous mettrez en relation avec un notaire conseil de votre pays d’origine,
sans lien avec le marché et le promoteur.
S’entourer d’un notaire conseil local est une initiative judicieuse car il se doit de
connaître le marché mauricien de l’immobilier. Il sera de bon conseil, en collaboration
avec le confrère notaire du promoteur.
Si vous n’avez pas de notaire dans votre pays d’origine pour vous assister, consultez
la Chambre des notaires de Maurice pour disposer d’une liste de notaires
recommandés en vue d’en sélectionner un.
Lorsque vous achetez un projet immobilier en VEFA, c’est généralement le notaire
du promoteur qui s’occupe en exclusivité des actes de vente du projet concerné car il
en a rédigé le contrat de copropriété.
Votre notaire conseil sera donc toujours un précieux compagnon.
Il pourra également vous conseiller sur des aspects légaux et vous éclairer sur les
antécédents de l’équipe de promotion en place.
6/ Quels sont les spécificités, la marque et le modèle des matériaux de finition du
bien en question ?
Sachez qu’une brochure de présentation d’un bien immobilier n’est pas contractuelle.
C’est le cas également des maquettes de présentation lors d’un achat sur plan.
Il serait ainsi dommageable au moment de la prise de possession de votre bien de
découvrir un jardin peu arboré, des carreaux et des sanitaires de qualité médiocre,
un plafond sans finition alors que vous aspiriez à un faux plafond avec lumière
intégrée.
Pour éviter tous ces désagréments, soyez attentif quant à la provenance des
ameublements fixes, de la cuisine, des sanitaires, des dressings, du système
d’éclairage. Demandez leur certificat d’origine et de fabrication, ainsi que la garantie
contractuelle des fournisseurs.
Réclamez des échantillons et exigez les spécificités de la construction ! C’est un
excellent moyen d’évaluer le professionnalisme et le sérieux du promoteur.
Visiter une villa Témoin peut aussi vous rassurer sur la valeur du bien que vous
pensez acheter.
7/ Dans quel environnement se situe le programme immobilier ?
Trois critères déterminent une bonne affaire immobilière selon un dicton connu :
emplacement, emplacement et emplacement.
La valeur d’une maison située dans un quartier réputé harmonieux s’appréciera
toujours, à l’inverse d’une très belle demeure implantée dans un environnement jugé
plus difficile.
Partez sur place découvrir le site et le quartier, allez à la rencontre du voisinage.
Assurez-vous que les alentours soient construits et que la nature des habitations
corresponde à l’esprit du projet qui vous intéresse.
Si les alentours n’étaient pas entièrement bâtis, l’analyse du type des maisons déjà
construites peut vous donner un aperçu très utile.
Le prix du foncier pratiqué dans le quartier est un autre facteur qui peut vous éclairer
sur le standing des constructions à venir.
Un projet à proximité de la mer ou d’une station balnéaire aura davantage de valeur
étant donné sa rareté. Idem si le projet est proche d’une forêt, à flanc de montagne
ou avec une vue panoramique sur la nature ou une rivière.
A Maurice, les RES sont très peu développés à proximité de la plage car le terrain
sur lequel le projet est bâti doit être un terrain en toute propriété.
Demandez-vous si la zone de votre habitation est facile d’accès, avec à proximité
des commerces et des écoles.
Ce sont des données importantes dans l’hypothèse de sa location à long terme, voire
dans sa revente future, une plus value n’étant pas taxée à Maurice !
8/ Comment se présenteront l’espace jardin et les espaces verts à la remise des
clés ?
Le jardin donne un véritable cachet et une valeur ajoutée à un bien immobilier.
Le paysagiste joue donc un rôle prépondérant. Demandez-lui un plan précis de
l’implantation des espaces verts, avec le nom des arbres et des plantes.
Les images de synthèse en 3D ne sont presque jamais contractuelles. Il faut donc
vous assurer que vous achetez ce que vous voyez.
Si les images ne sont pas contractuelles, demandez les détails de l’implantation du
jardin, en vous rappelant qu’il faut compter au moins 6 mois pour lui donner vie.
Pour s’assurer d’un résultat identique à celui de la plaquette de présentation du
projet, le promoteur doit calquer l’aménagement du jardin à l’avancée de la
construction.
9/ Quel est le prix net acheteur que je vais payer, le «prix clé en mains» ?
Villa à partir de… ! Telle est l’accroche que l’on voit régulièrement sur les supports de
communication des promoteurs des différents projets RES.
Demandez à l’agent de calculer le prix de vente net acheteur, c’est-à-dire le prix
incluant tous les frais : droit d’enregistrement gouvernemental (BOI), frais d’agence
et frais de notaire.
Comparez ensuite les différents critères des projets RES ciblés, notamment le prix
de revient au mètre carré des surfaces habitables, de la surface utile couverte
comprenant les balcons et terrasses, et des surfaces construites totales incluant
piscine et garage.
Ces différents indicateurs de comparaison vous guideront vers un choix avisé.