Le marché immobilier allemand attire les Français

Le marché immobilier
allemand attire les Français
LE MONDE ECONOMIE | 20.07.2015 à 18h05 • Mis à jour le 20.07.2015 à 18h26 | Par Jérôme Porier
Investir en l’Allemagne, de plus en plus de Français y songent. Après une décennie de hausse, le
retournement du marché immobilier en France rend désormais hypothétiques les espoirs de plusvalue à la revente. Et les rendements locatifs, rognés par la fiscalité, sont devenus peu attrayants.
Outre-Rhin, la donne est complètement différente : le marché immobilier allemand est porté depuis
quelques années par un effet de rattrapage puissant.
Entre 2000 et 2010, les prix de l’immobilier y ont crû de moins de 10 %, tandis qu’ils faisaient plus
que de doubler en France et au Royaume-Uni. Dans le Ring, au cœur de Berlin, les tarifs à l’achat
tournent autour de 2 900 euros le mètre carré, le tiers des tarifs parisiens. « Nous achetons des
immeubles dans ce pays depuis 2005, déclare Philippe Le Trung, directeur de la communication chez
Foncière des régions. Dans certaines villes dynamiques comme Dresde ou Leipzig, il est encore
possible de trouver des appartements sans travaux à partir de 1 500 euros le mètre carré. Malgré la
hausse observée depuis trois, quatre ans, les perspectives restent favorables. »
De fait, les prix augmentent vite en Allemagne, en particulier à Berlin et dans les grandes métropoles
régionales comme Hambourg, Munich, Stuttgart, Cologne ou Francfort. « La hausse dans ces villes a
été deux fois plus rapide que celle du marché allemand, qui a progressé de 5,3 %, en 2013, et de
2,6 %, en 2014 », précise Caroline Newhouse, analyste chez BNP Paribas, qui estime que le marché
résidentiel allemand « reste sous-évalué de 15 % à 20 % ».
Cette flambée de l’immobilier inquiète les Allemands, car beaucoup sont locataires, notamment à
Berlin, où le taux de propriétaires ne dépasse pas 16 %. A tel point que le gouvernement vient de
mettre en place un nouveau dispositif d’encadrement pour enrayer la hausse des loyers. Sera-t-il
efficace ? « Je ne pense pas car le système est poreux, répond Andrzej Kawalec, gérant chez Moneta
AM, qui investit depuis 2011 dans des sociétés détenant des immeubles en Allemagne. Il ne
concerne ni les logements neufs, ni les meublés, ni les locations de courte durée, ni les habitations
qui ont fait l’objet d’une importante rénovation. » D’ailleurs, le dispositif vient d’être jugé « non
scientifique et donc non qualifié » par le tribunal de Charlottenburg, à Berlin. La jurisprudence des
prochaines semaines sera déterminante.
Prix et loyers devraient donc continuer de progresser, mais à un rythme plus lent. « Surtout à Berlin
où le taux de vacance ne dépasse pas 1,8 % », précise Anne-Charlotte Rembotte, porte-parole
d’Aden Immo, un réseau de quatre agences immobilières spécialisé dans le marché berlinois. Pour
l’instant, les loyers mensuels restent à des niveaux modérés : 8,33 euros le mètre carré à Berlin,
10,50 euros à Hambourg, 10,70 euros à Stuttgart, 12 euros à Francfort et 14,20 euros à Munich. A
titre de comparaison, le prix du mètre carré à la location était en mai 2015 de 24,80 euros à Paris
selon l’Observatoire Clameur, de 13,20 euros à Lille, de 15,30 euros à Nice et de 12,80 euros à Lyon.
Ce faible niveau des loyers outre-Rhin ne permet pas d’espérer des rendements locatifs mirobolants.
« Comprise entre 4 % à 5 % en moyenne, la rentabilité locative brute est proche de ce qu’obtiendrait
un particulier investissant à Lille ou à Lyon », déclare Fabrice Alvaro, fondateur de la société de
conseil en investissement MMF-Finance. Mais l’imposition est plus légère outre-Rhin et la
convention fiscale franco-allemande est très favorable aux Français.
Sachez aussi qu’en Allemagne, le locataire est très protégé : le bailleur ne peut lui donner congé tant
qu’il paie son loyer, sauf s’il veut récupérer le logement pour son propre usage ou pour y loger un
membre de sa famille. « Mais, en contrepartie, s’il cesse de payer son loyer, le propriétaire peut
obtenir son expulsion en deux ou trois mois », précise M. Alvaro. Financer ce type d’opération en
empruntant auprès d’une banque française n’est possible qu’en apportant en garantie un actif existant
en France (en nantissant un bien immobilier, par exemple).
Trouver un financement outre-Rhin est aussi possible, mais seulement jusqu’à 50 % de la valeur du
prix du bien. Evidemment, gérer une location à distance peut se révéler compliqué, surtout si vous ne
maîtrisez pas la langue. « La solution consiste à faire appel à une agence immobilière qui trouvera
un locataire et assurera la gestion du bien pour un forfait de 25 à 30 euros par mois », déclare M.
Alvaro.