ECO Immobilier – n°32– avril 2012

Trimestriel – n°32 – avril 2012
Une baisse lente du marché s’amorce en 2012
Plusieurs signes de correction apparaissent depuis quelques
mois. En 2011, les ventes de logements neufs promoteurs ont
reculé de 11%. Début 2012, les prix de l’ancien commencent à
baisser légèrement. De plus, la production de nouveaux crédits
habitat se replie nettement : sur la période décembre 2011-février
2012, le flux est en recul marqué sur un an, -37%.
Les facteurs négatifs qui commençaient à apparaître en 2011
sont de plus en plus présents :
 Un contexte économique très morose, avec une croissance
du PIB quasi-nulle en 2012 (+0,3% en moyenne) et une
remontée régulière du taux de chômage ;
 Une hausse graduelle des taux de crédit habitat ;
 Des prix clairement surévalués, de l’ordre de 25% en
moyenne dans l’ancien, et de 35% à Paris ;
 Une série de mesures de durcissement fiscal, qui affectent
notamment l’investissement locatif.
Sommaire
Tendances récentes dans l’ancien ......................2
Bonne tenue des ventes en 2011,
mais signes d’érosion .................................. 2
Début de baisse des prix ............................. 2
Tendances récentes dans le neuf ........................3
Repli des ventes de logements neufs
en 2011 ...................................................... 3
Légère remontée des stocks ....................... 4
Résistance des mises en chantier ............... 4
Freinage des prix ........................................ 4
2012 : début de correction du marché .................5
Après une année 2011 encore dynamique, surtout dans le
logement ancien, le marché va donc amorcer une correction
cette année. Mais le mouvement devrait être assez lent et
graduel. Le boom immobilier français ne s’inscrit ni dans un
schéma de bulle du crédit, ni dans un schéma de bulle
spéculative classique. Et les facteurs de soutien structurels
continueront à jouer, en premier lieu l’effet « valeur refuge ».
En 2012, les ventes de logements anciens se replieraient de
10%. Dans le logement neuf, elles baisseraient de 15%. Les prix
de l’ancien connaîtraient un recul de -6% en glissement (de
décembre 2011 à décembre 2012) et de -2% en moyenne
annuelle. Les prix dans le neuf seraient à peu près stables en
glissement. En 2013, la baisse des prix de l’ancien devrait être
du même ordre, soit un repli cumulé d’environ 12% entre fin 2011
et fin 2013.
Olivier ELUERE
2011 : bonne année, mais premiers
signaux d’inflexion....................................... 5
2012 : la correction se précise ..................... 6
Indicateurs des marchés immobiliers français ...8
Olivier ELUERE
[email protected]
Tendances récentes dans l’ancien
Bonne tenue des ventes en 2011, mais signes d’érosion
Les ventes de logements anciens sont restées élevées en
2011. Des premiers signes d’érosion sont toutefois apparus,
notamment en Ile-de-France.
En France, le nombre de transactions dans l’ancien a atteint
828 000 en septembre 2011, en cumul douze mois (source :
Conseil général de l’environnement et du développement
durable, d’après les bases fiscales et notariales), soit une hausse
de 12% sur un an1. Les transactions devraient avoisiner 830 000
sur l’année entière et retrouver les records historiques atteints en
2004-2005. La hausse serait de 6% sur un an, après, rappelonsle, un rebond de 32% en 2010. Les ventes sont restées
marquées au troisième trimestre, 212 000, +5,5% sur un an.
Les ventes ont donc encore fait preuve de dynamisme, malgré
l’émergence de plusieurs facteurs négatifs. Cette bonne tenue,
au moins jusqu’à septembre, s’explique notamment par la
persistance de l’effet valeur refuge (cf. page 5).
En Ile-de-France, les ventes ont connu un repli. Sur l’ensemble
de l’année 2011, les ventes d’appartements anciens ont atteint
104 000 unités en cumul douze mois, -8% sur un an. Au
quatrième trimestre, elles ont fortement reculé, de l’ordre de 20%
sur un an (ce recul s’explique en partie par le niveau record des
ventes fin 2010). Un sursaut est toutefois intervenu en janvier
2012 : sur la période novembre 2011-janvier 2012, les ventes
d’appartements anciens ont rebondi de 17% sur un an, du fait
notamment de la nette réduction de l’abattement sur les plusvalues, qui prend effet à partir de février 2012.
Graphique 1
France : Transactions de logements anciens
250 000
Nbre
estimé/trim
200 000
150 000
100 000
50 000
04
05
06
Source : CGEDD,
Notaires, Crédit Agricole S.A.
07
08
09
10
11
Nbre de transactions estimées
Début de baisse des prix
Les prix de l’ancien sont restés en hausse assez soutenue en
2011, +6,1% en moyenne annuelle (indices INSEE Notaires).
Mais le mouvement de freinage se précise. Sur un an, la hausse
a atteint 3,9% au quatrième trimestre 2011, après 6,2% au troisième trimestre et 7,6% fin 2010. Le freinage a été particulièrement marqué en province, 2,3% a/a fin 2011, après 5,6% fin
2010. Les hausses de prix sont restées fortes en Ile-de-France,
9% fin 2011 (après 12% fin 2010), et plus encore à Paris, 14,8%
(17,2% fin 2010). Au quatrième trimestre 2011, le prix moyen du
mètre carré des appartements anciens s’élevait à 8 390 € à
Paris, 4 440 € en Petite Couronne et 3 140 € en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 940 € le m2 en
France.
L’inflexion est encore plus nette en rythme trimestriel. Au
quatrième trimestre 2011, les prix de l’ancien sont restés quasistables par rapport au troisième trimestre en données cvs
(+0,1%) et ont baissé en données brutes (-0,9%). Le repli est
plus marqué sur certains segments : appartements en Seine
Saint Denis et Val de Marne (-1,5%), appartements en Essonne
et Val d’Oise (-1,9%). Au regard des avant-contrats de vente, les
prix seraient en légère baisse aux premier et deuxième trimestres
2012 sur l’ensemble de l’Ile-de-France, y compris à Paris.
Malgré ces premiers signes, les prix restent très élevés. Les
hausses récentes ont plus que compensé la baisse de 9%
observée entre mi-2008 et mi-2009. La hausse cumulée depuis le
début du boom (1998) est considérable, 158%, Les prix sont
clairement surévalués, d’au moins 25%.(cf. analyse page 5)
1
Graphique 2
France : Prix des logements anciens
20
a/a
indice
120
15
100
10
5
80
0
60
-5
-10
40
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Variation sur un an, %
indice base 100 T1 2010
Source : INSEE, Notaires
Pour des raisons techniques, les chiffres du quatrième trimestre 2011 ne sont pas encore disponibles.
N°32 – avril 2012
2
Olivier ELUERE
[email protected]
Tendances récentes dans le neuf
Repli des ventes de logements neufs en 2011
En 2011, les ventes de logements neufs (réservations, filière
promoteurs, programmes d’au moins cinq logements) se sont
repliées de 11% par rapport à 2010. Elles ont atteint
103 300 unités. Ce niveau reste assez élevé, mais significativement inférieur aux records des années 2004-2007, 122 000
par an. Au quatrième trimestre, les ventes se sont toutefois bien
tenues. Elles ont atteint 29 500 unités, en hausse de 4,1% sur un
an, ce qui est probablement lié à la volonté de certains
investisseurs de profiter in extremis d’un dispositif Scellier avec
réduction d’impôt de 22%.
En Ile-de-France, les ventes ont baissé encore plus nettement en
2011, de 17% sur un an. De plus, le quatrième trimestre n’a pas
fait apparaître de rebond.
La baisse des ventes sur l’année 2011 peut s’expliquer en partie
par le niveau assez modéré des mises en ventes (cf. infra),
notamment dans certaines régions comme l’Ile-de-France. Mais
elle reflète avant tout un repli de la demande.
Les ventes dans le neuf promoteurs sont caractérisées par une
part très importante des investissements locatifs, par rapport aux
achats classiques (ménages achetant un bien pour y habiter).
Cette part atteint en général 50% environ, contre 10 à 15% dans
l’ancien. Elle était montée à 64% en 2009-2010, du fait du succès
du dispositif Scellier. En 2011, cette part s’est réduite à 57%
environ, soit une baisse estimée à 18% du nombre de ventes
investisseurs. Une série de facteurs négatifs a, en effet, pénalisé
les investissements locatifs en 2011 (et ceci jouera plus encore
en 2012).
Dans le cadre des différents plans d’économies budgétaires
présentés au second semestre 2011, trois principales mesures
ont été décidées. Le dispositif Scellier est revu très nettement en
baisse. L’abattement sur les plus-values immobilières hors
résidences principales est fortement réduit. Les taux de
prélèvements sociaux sur les revenus du capital (y compris les
plus-values immobilières) sont accrus de 3,2% en 2012. Ces
divers éléments sont détaillés en page 5.
Graphique3
France : Commercialisation de logements neufs
49
milliers par trim.
41
33
25
18
10
91
94
97
00
La demande des acquéreurs classiques et notamment des primoaccédants a, en partie, compensé ce recul de la demande des
investisseurs, mais en partie seulement. Le poids de ce segment
est passé de 37% en 2010 à 43% en 2011. Le nombre de ventes
est resté à peu près stable par rapport à 2010, mais n’a pas
progressé, malgré la mise en place du PTZ+. La demande a en
effet été affectée par la remontée du chômage, des niveaux de
prix trop élevés et le début de remontée des taux de crédit.
Au total, les ventes ont baissé de 11% en 2011. Au regard des
récentes enquêtes auprès des promoteurs, la demande de
logements neufs à acheter reste mal orientée début 2012.
N°32 – avril 2012
06
09
Mises en vente
Ventes
Source : Ministère de l'Ecologie
Graphique 4
France : Stocks de logements neufs
130
milliers
mois
23
110
19
90
15
70
11
50
7
30
3
91
94
97
00
03
06
09
Stocks à vendre
Stock en mois de vente (éch. dr.)
Source : Ministère de l'Ecologie
De plus, les prix sont très élevés, ce qui conduit à des taux de
rendement locatif assez faibles, de l’ordre de 3% hors mesures
fiscales.
Le cumul de ces facteurs a nettement réduit l’attrait des
investissements locatifs dans le logement neuf.
03
Graphique 5
France : Ventes et stocks de logements neufs
45
ventes en milliers
mois de vente
40
24
20
35
16
30
12
25
8
20
4
15
10
0
91
94
97
00
Ventes
Source : Ministère de l'Ecologie
03
06
09
Stocks en mois de vente
3
Olivier ELUERE
[email protected]
Légère remontée des stocks
Les mises en vente de logements ont atteint 118 000 unités, en
hausse de 7,2% sur un an. Elles restent nettement en deçà des
records de 2006-2007, 150 000 par an. Mais elles ont progressé,
du fait de la bonne tenue des ventes en 2010 et de niveaux de
stocks proches de la normale.
Les mises en vente ont été en 2011 supérieures aux ventes et
les stocks de logements neufs sont repartis à la hausse. Ils
atteignent 69 700 logements au quatrième trimestre, Le ratio
stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement des
stocks, s’est ainsi redressé, à 7,5 mois en décembre 2011, contre
6,1 mois un an plus tôt. Il reste toutefois proche du niveau moyen
de 2000-2010, 7,7 mois. Seulement 38% des stocks sont
achevés ou en cours de construction, et 62% sont en projet.
En Ile-de-France, les stocks remontent un peu, à 5,4 mois de
vente, contre 3,8 mois un an plus tôt. Mais ces niveaux de stocks
restent très bas. Les mises en vente demeurent faibles, 17 800
sur l’année, contre 19 000 en 2010 et 21 000 par an en moyenne
en 1997-2007, ce qui confirme la pénurie de l’offre liée
notamment au manque de foncier disponible.
Graphique 6
France : Stocks de logements neufs (Ile-de-France)
20
milliers
30
mois
25
17
20
14
15
11
10
8
5
5
0
91
94
97
00
03
06
09
Stocks à vendre
Stocks en mois de vente (éch. dr.)
Source : Ministère de l'Ecologie
Résistance des mises en chantier
En 2011, la construction de logements est restée soutenue, du
fait de la bonne tenue relative de la demande et de niveaux de
stocks assez bas. Les mises en chantier ont totalisé
421 300 unités, +22% sur un an et les permis de construire
534 800 unités, +18% sur un an. Sur le quatrième trimestre, les
tendances étaient encore plus dynamiques, +28% sur un an pour
les mises en chantier, +34% pour les permis de construire. Cette
reprise concerne surtout le logement collectif et est probablement
en partie liée à la croissance marquée de la construction de
logements sociaux en 2010-2011.
Début 2012, une légère inflexion apparait. Sur les trois derniers
mois connus (décembre-février), les mises en chantier sont en
hausse de seulement 0,8% par rapport aux trois mois précédents
et les permis de construire baissent de 0,3%.
Graphique 7
France : Mises en chantier et permis de construire
600
500
milliers, cumul 12m
mises en chantier de logements
permis de construire
400
300
200
1990
1994
1998
Source : Ministère de l'Ecologie
2002
2006
2010
Freinage des prix
Les prix des appartements neufs ralentissent peu à peu. Ils ont
progressé de 3% sur un an au quatrième trimestre 2011, à
comparer à 5,1% fin 2010. En Ile-de-France, les prix sont restés
en forte hausse, 10,5% sur un an après 3,9% fin 2010. Les prix
ralentissent du fait de la baisse des ventes et de la remontée des
stocks. Mais ils restent en hausse, compte tenu de la nécessité
d’amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le
poids des normes environnementales (« bâtiment basse consommation »). Il s’agit de prix « à la réservation ».
Graphique 8
France : Prix des logements neufs
20
variation annuelle, %
16
12
8
4
0
-4
-8
appartements neufs
logements anciens
-12
00 01 02 03 04 05 06 07 08
Source : Ministère de l'Ecologie, INSEE Notaires
N°32 – avril 2012
09
10
11
4
Olivier ELUERE
[email protected]
2012 : début de correction du marché
2011 : bonne année, mais premiers signaux d’inflexion
Au regard des pages précédentes, on voit que l’année 2011 a été
à nouveau un bon cru pour le marché résidentiel, notamment
dans le logement ancien. Ceci peut surprendre, compte tenu de
la détérioration de la conjoncture, de la fragilisation du marché du
travail et du début de remontée des taux de crédit. Et pourtant,
les ventes de logements anciens sont restées très élevées et ont
même atteint un nouveau record historique, 830 000 ventes
environ, +6% par rapport à 2010. Les prix ont enregistré une
hausse significative, même s’ils ont commencé à décélérer, 3,9%
fin 2011, après 7,6% fin 2010. Mais, on l’a vu page 2, des signes
d’inflexion apparaissent : repli des ventes en Ile de France,
premières baisses de prix au quatrième trimestre 2011, dans
certains départements.
Dans le neuf promoteurs, les signaux d’érosion sont plus
tangibles. Les ventes ont baissé de 11%, et de 18% sur la
clientèle investisseurs. Dans le même temps, la construction de
logements est restée assez soutenue. On constate donc un
début d’affaiblissement du marché, qui reste toutefois diffus.
Le même sentiment apparaît en matière de crédit habitat.
L’encours de crédits habitat a progressé de 6,1% sur un an en
décembre 2011, et de 6,2% en février 2012, soit des rythmes
encore très élevés, mais s’ils sont en deçà de ceux de 2010
(8,2% sur un an fin 2010). En revanche, la production de
nouveaux crédits habitat s’est fortement infléchie en 2011, en
baisse de 8,9% sur un an. Le flux du quatrième trimestre est en
recul de 38% sur un an et de 3% par rapport au trimestre
précédent. Ceci s’explique toutefois en partie par un effet de
base. La production était très soutenue au second semestre
2010, du fait notamment des opérations de remboursements
anticipés/nouveaux prêts motivées par la baisse des taux de
crédit.
Comment expliquer ce panorama contrasté et ces signaux
divergents ? Les « fondamentaux » favorables continuent à
soutenir le marché des « accédants classiques » (qui
achètent un bien pour y habiter), mais le durcissement de la
fiscalité ébranle le segment des investisseurs (qui achètent
un bien pour le louer).
Le marché des accédants classiques a fait preuve de
résistance, tiré par les moteurs structurels habituels de la
demande (désir d’accession à la propriété, démographie
favorable, phénomènes de décohabitation, préparation de la
retraite, saturation du marché locatif), lesquels ont largement
compensé les effets de la dégradation de l’emploi et de la légère
remontée des taux de crédit. Surtout, l’effet « valeur refuge » a
continué de jouer son rôle. Les ménages français, confrontés à
un environnement géopolitique, économique et financier très
incertain et à de multiples inquiétudes – crise de la dette
souveraine européenne, plans de rigueur budgétaire, risque de
rechute en récession, marchés financiers jugés risqués, volatils
et peu rémunérateurs- ont privilégié les valeurs refuge : les
placements monétaires (livret A), l’or et l’immobilier. La pierre
rassure, par son coté tangible, des évolutions assez régulières,
une valorisation favorable sur longue période. La baisse des flux
de placements en assurance-vie en 2011 s’explique d’ailleurs
probablement en partie par des arbitrages assurance-vie/
immobilier (clôture d’un contrat assurance vie pour financer une
acquisition immobilière).
N°32 – avril 2012
Graphique 9
France : Encours de crédits habitat aux ménages
%a/a
mds €
20
800
15
600
10
400
5
200
0
0
97
montants
croissance sur 12m (éch.dr.)
Source : BdF, Crédit Agricole S.A.
Graphique 10
France : Production de crédits habitat
%a/a
(cumuls 12 mois)
millions €
160000
80
60
120000
40
20
80000
0
40000
-20
0
-40
04 05 06 07 08 09 10 11 12
montants
croissance sur 12m (éch.dte)
Source : BdF, Crédit Agricole S.A
03
Graphique 11
France : Appartements anciens vendus libres
en Ile-de-France
40 000
30 000
20 000
10 000
04
05
06
Source : Chambre des notaires
07
08
09
10
11
Nbre de transactions
5
Olivier ELUERE
[email protected]
Ces éléments favorables expliquent la bonne tenue des ventes et
des prix dans l’ancien, où le poids des investissements locatifs
est faible, 10 à 15% du total.
À l’inverse, le marché des investisseurs s’est érodé, du fait
de l’annonce d’une série de mesures de durcissement fiscal.
Graphique 12
France : Immobilier et Bourse
 Le dispositif Scellier est revu très nettement en baisse :
la réduction d’impôt est ramenée à 22% en 2011 et 13% en
2012 pour les logements BBC (« bâtiment basse consommation »), contre 25% en 2009. Elle est réduite à 13% en
2011 et supprimée en 2012 pour les logements non-BBC. Le
dispositif Scellier est supprimé en 2013.
275
 L’abattement sur les plus-values immobilières hors
résidences principales est fortement réduit. Les
propriétaires bénéficiaient d’un abattement de 10% par an audelà de la cinquième année de détention d’un bien immobilier
ou d’un terrain à bâtir. Les ventes au-delà de 15 ans de
détention étaient donc exonérées d’impôt. Désormais,
l’abattement est très progressif, 2% par an de la 6e à la 17e
e
e
année, 4% de la 18 à la 24 et 8% ensuite, l’exonération
n’étant totale qu’au-delà de 30 ans. Cette mesure s’applique
aux ventes réalisées devant notaire à partir du 1er février
2012.
125
 Les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du
capital (y compris les plus-values immobilières) sont
fortement accrus, de 3,2% : 1,2% en 2011 et 2% à partir
de mi-2012. Les plus-values, hors abattement, seront ainsi
imposées mi-2012 à 34,5% (19% d’impôt et 15,5% de
prélèvements sociaux).
De plus, les prix sont très élevés, et les taux de rendement locatif
hors effet Scellier sont faibles, de l’ordre de 3%.
Le cumul de ces facteurs réduit sensiblement le rendement
espéré d’un investissement locatif et les investisseurs sont donc
devenus moins nombreux et plus hésitants. Ceci a joué surtout
sur le segment neuf promoteurs, où le poids des investissements
locatifs est majoritaire.
250
Séries déflatées indices
base 100 T1 1988
500
225
400
200
300
175
150
200
100
100
75
0
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
prix de l'ancien en France
prix de l'ancien à Paris
CAC 40 (éch.dte)
sources : Notaires, Datastream
Graphique 13
France : Taux de crédit habitat
moyennes trimestrielles en %
12
taux moyen d'un crédit
habitat à taux fixe (TEG)
taux OAT 10 ans
10
8
6
4
2
91
93
95
97
99
01
Source : BdF, Crédit Agricole S.A.
03
05
07
09
11
2012 : la correction se précise
Le marché va connaître un ajustement à la baisse en 2012 et audelà. Les facteurs négatifs qui commençaient à apparaître en
2011 sont de plus en plus présents et leur effet conjugué devrait
conduire à un repli des ventes et des prix au cours des prochains
trimestres. D’ailleurs les signes de correction se précisent au
premier trimestre. Dans l’ancien, les ventes résistent mais les prix
commencent à baisser. Et la production de nouveaux crédits
habitat se replie nettement : sur la période décembre 2011-février
2012, le flux est bas, et en net recul sur un an, -37%. Ce recul est
en partie lié à un effet de base (production très forte fin 2010),
mais la production mensuelle de février a été très faible,
7,3 milliards, à comparer à 12,6 milliards par mois en moyenne
en 2010-2011.
Quatre principaux facteurs se cumulent :
 Le contexte économique est fortement détérioré. La
croissance du PIB sera quasi nulle en moyenne en 2012
(+0,3% en moyenne) et en recul de 0,1% t/t au premier
trimestre 2012. Le taux de chômage remonte et devrait
atteindre 9,7% en moyenne en 2012 contre 9,3% en 2011. La
hausse du pouvoir d’achat sera nulle et la confiance des
ménages très médiocre. Une partie des acheteurs potentiels
N°32 – avril 2012
Graphique 14
France : Ventes et prix de logements anciens
250 000
milliers
20
%
15
200 000
10
5
150 000
0
-5
100 000
-10
50 000
-15
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Ventes
variations de prix sur un an (éch. dr.)
Source : CGEDD, notaires
6
Olivier ELUERE
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devraient donc renoncer à acheter.

Les taux de crédit habitat ont amorcé une remontée
depuis le début 2011 : ils atteignent 4,04% en février 2012
pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an,
contre 3,41% fin 2010. Ils risquent de remonter encore, mais
modérément (de légers reculs semblent d’ailleurs avoir été
notés en mars). Les taux courts vont baisser en phase avec
la politique d’assouplissement de la BCE et le taux Euribor
trois mois devrait baisser à 0,75% en moyenne en 2012,
contre 1,40% en 2011. Les taux des OAT dix ans pourraient
baisser un peu aussi en moyenne, à 3% en 2012, contre
3,30% en 2011, avec des taux longs allemands qui vont
rester bas et un spread OAT/Bunds qui devrait se réduire très
graduellement. En sens inverse, les critères d’octroi de crédit
habitat seraient légèrement resserrés, un mouvement qui
s’est amorcé fin 2011, en raison des contraintes de
financement des banques et du fléchissement de la demande
de logements. Ce resserrement qui resterait limité passerait
par une légère hausse des taux de crédit et un raccourcissement des maturités.
 Les prix sont toujours très fortement surévalués, de
l’ordre de 25% en moyenne dans l’ancien, et de 35% à Paris,
au regard notamment des niveaux atteints par les taux d’effort
théoriques2, près de 40% fin 2011 contre 30% en 2003 (cf.
graphique 15). La conjonction de prix très élevés et de la
remontée des taux de crédit pourrait avoir des effets marqués : effet d’éviction d’une partie des acheteurs, acquéreurs
plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix, les
concessions opérées sur la qualité et la taille des biens
atteignant leurs limites.
 Les mesures de resserrement fiscal citées plus haut, qui
en général s’appliquent à partir de 2012, vont peser encore
plus qu’en 2011 sur les investissements locatifs, dans l’ancien
comme dans le neuf. D’autres mesures pénalisent le logement ancien : recentrage du PTZ+ (prêt à taux zéro) sur le
logement neuf et réduction du crédit d’impôt développement
durable (avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique
des logements). Les incertitudes liées au contexte électoral et
à l’éventualité de nouvelles mesures de durcissement fiscal
devraient renforcer l’attentisme des acquéreurs.
La demande de logement va donc se replier. Mais elle ne va pas
s’effondrer. Les facteurs de soutien structurels continueront à
jouer, en premier lieu l’effet « valeur refuge ». Les marchés
boursiers et obligataires vont rester volatils et incertains (même
si un léger mieux a été constaté sur les derniers mois) et les
placements monétaires peu attractifs. Ces éléments
compenseront en partie les facteurs négatifs précités.
Graphique 15
France : Taux d'effort théorique
dans le logement ancien
39
en %
37
35
33
31
29
27
25
87 89 91 93 95
Source : BdF,
Notaires calculs CA
97
99
01
03
05
07
09
11
annuité de crédit habitat/revenu
Graphique 16
France : Appartements anciens vendus libres à Paris
45 000
40 000
%
25
20
15
35 000
10
30 000
5
0
25 000
-5
20 000
-10
83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11
Ventes
variations de prix sur un an (éch. dr.)
Source : Chambres des notaires
Il convient aussi de répéter que les fondamentaux du marché
demeurent sains. Le boom du marché résidentiel en France ne
s’inscrit ni dans un schéma de bulle du crédit avec prises de
risques excessives (comme dans les bulles récentes aux ÉtatsUnis, au Royaume-Uni ou en Espagne), ni dans un schéma de
bulle spéculative classique (comme en Ile-de-France en 19851991, avec baisse marquée en 1992-1996).
2
Le taux d’effort est la charge de remboursement annuelle d’un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur.
Le taux d’effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant que les acheteurs achètent toujours
le même type de bien (en termes de surface et de standing).
N°32 – avril 2012
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Olivier ELUERE
[email protected]
Un retournement marqué avec spirale délétère semble donc peu
probable. On s’achemine plutôt vers une correction assez lente et
graduelle, qui pourrait durer trois à quatre ans. En 2012, les
ventes de logements anciens se replieraient de 10%. Elles
atteindraient 750 000 unités, contre 830 000 en 2011. Dans le
logement neuf, les ventes baisseraient de 15%, et
avoisineraient 90 000 unités.
L’offre de logements anciens restera assez mesurée. Une partie
des vendeurs potentiels hésiteront à vendre, du fait de la mesure
sur les plus-values (qui s’applique à partir de février 2012) et de
la volonté de conserver un actif jugé plus sûr et plus rentable que
les actifs financiers.
Les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de -6% en
glissement (de décembre 2011 à décembre 2012) et -2% en
moyenne annuelle. Les prix dans le neuf seraient à peu près
stables en glissement.
En 2013, la baisse des prix de l’ancien devrait être du même
ordre qu’en 2012, ce qui conduirait à un repli cumulé
d’environ 12% entre fin 2011 et fin 2013.
Graphique 17
France : Prix des logements anciens et taux de
chômage
20
6
15
10
8
5
0
10
-5
-10
12
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11
hausse des prix sur un an
taux de chômage (éch.dte inversée)
Source : FNAIM, BdF
Indicateurs des marchés immobiliers français
Résidentiel
Ventes
Prix
Construction
Non résidentiel
Ancien
Neuf





Demande
Offre
Taux de vacance
Valeur locative




Achevé de rédiger le 17 avril 2012
Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze — Comité de Rédaction : Olivier Eluère
Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty
Contact : [email protected]
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