DEXTRO Stabilitätsanalyse

DEXTRO - ANALYSE
DE STABILITE
Asset Based Investments
Immobilier
Real Estate Fund XII
alocava
EN BREF
L’offre de participation objet de notre contrôle alocava Real Estate Fund XII GmbH & Co.
geschlossene Investment KG est un FIA public à capital fixe au sens du KAGB, conçu comme
fonds d’achat et de vente de biens immobiliers (investissement collectif). La société de
placement doit investir directement ou indirectement dans des biens immobiliers allemands.
Selon la prévision actuelle d’affectation des fonds, il est prévu d’utiliser environ 85,5
millions d’euros pour constituer un portefeuille immobilier diversifié. L’objectif est de
générer les plus grandes recettes possibles à partir de la gestion et de la vente des biens
de placement. Pour atteindre la performance pronostiquée, le prix d’achat doit être
inférieur à la valeur vénale actuelle. L’accent est mis de ce fait sur les biens
immobiliers proposés dans le cadre de liquidations bancaires et autres situations
spéciales. Au moins 60% du portefeuille doivent être placés dans l’immobilier commercial
(bureaux et commerce de détail) ; il n’est pas prévu d’investir dans des biens immobiliers
spéciaux. L’objectif est de détenir les biens immobiliers acquis entre deux et huit ans et
de générer des excédents à partir de la gestion. Ensuite, les biens immobiliers doivent
être vendus afin de réaliser des bénéfices commerciaux. Les réinvestissements se font à un
rythme de trois ans. La durée prévue du fonds est d’environ 10 ans.
PRINCIPALES INFORMATIONS SUR LE FONDS
DONNEES DE CADRAGE DU FONDS
Année d’émission
2015
Devise du fonds
Euro
Capital en commandite
100 000 000 euros
Prime d’émission
5 000 000 euros
Capitaux externes
(prévision)
Volume total (prime
d’émission incluse)
0 euro
BIEN(S) DE PLACEMENT
Classe d’actifs
Investissement
(portefeuille)
Type d’immobilier
Pourcentage d’immobilier commercial
(portefeuille)
Investissement
immobilier moyen
Réinvestissements
105 000 000 euros
DONNEES DE CADRAGE DE LA PARTICIPATION
Devise de souscription
Euro
Montant minimal de la
10 000 euros
souscription
Coupure
100 euros
Montant de la garantie
Durée de la
participation
Versement global
Immobilier commercial
et résidentiel
Au moins 60 %
4 millions d’euros
Oui / env. 3 ans de
détention
APPROCHE COMMERCIALE
Type d’immobilier
Biens existants
Etat de location
Quelconque (stratégie
« Value Added »)
Rendement à l’achat
(prévision)
Recettes
10% de l’apport
obligatoire
10 ans
8,0% par an
Gestion du bien
immobilier
Société de gestion de
portefeuille
Dépositaire
225,8%
(prévision)
Possibilité de
prélèvement
Immobilier
85 477 500 euros
6,5% par an
Rendement commercial
& location des biens
Solution interne
Avana Invest GmbH
Rödl AIF Verwahrst.
GmbH
PROFIL SWOT
ATOUTS







FAIBLESSES
Grande compétence de la Direction dans cette
classe d’actifs
Portefeuille visé très diversifié
Processus global de diligence raisonnable
Pas de risque lié aux capitaux externes
OPPORTUNITES

Opportunités dans le cadre de la phase de
désinvestissement
Augmentation potentielle des loyers durant
la phase opérationnelle
La participation de l’initiateur à la plusvalue fait converger les intérêts

Approche d’investissement collectif / la
phase d’investissement (constitution et
diversification du portefeuille) n’est pas
encore achevée
MENACES


Possibilité de réaliser les
investissements immobiliers visés
Risques généraux liés aux investissements
dans l’immobilier, par ex. risques de
location et évolution du marché
Autres risques contractuels et risques
liés aux tiers
CONCLUSION
La performance visée de l’approche de participation conçue comme investissement collectif
se fonde pour l’essentiel sur l’évolution du marché de l’immobilier et sur la performance
de la maison d’émission. Les hypothèses retenues dans le cadre de l’approche sont
réalistes. L’approche du fonds se base sur une stratégie combinée « Opportunity/Value
Added ».Cette stratégie implique une grande expérience de la Direction qui peut être
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confirmée sur la base du bilan actuel. L’acquisition doit fondamentalement être financée à
partir de capitaux propres, ce qui réduit sensiblement le risque auquel est exposée la
participation. Le taux de capital réellement investi est de 81,57% au niveau du capital en
commandite, prime d’émission incluse, et peut donc être qualifié de moyen. La stratégie
axée sur des rendements commerciaux élevés explique la rentabilité supérieure à la moyenne
du projet.
AA
alocava
Real Estate Fund
XII
STAND: AUGUST 2015
PHASE D’INVESTISSEMENT
La société de participation conçue comme investissement collectif
envisage de lever un capital en commandite de 100 millions
d’euros. Selon la prévision d’affectation des fonds, il est prévu
d’investir
environ
85,5
millions
d’euros
dans
des
biens
immobiliers. La société de placement envisage d’investir dans
l’acquisition
de
biens
immobiliers
issus
de
liquidations
bancaires, de ventes judiciaires et d’autres situations spéciales.
Le portefeuille diversifié, composé d’immobilier commercial et
résidentiel, doit être fondamentalement financé à partir des
capitaux propres de la société de placement. Il est possible
d’emprunter jusqu’à concurrence de 40% de la valeur véanale des
actifs que possède la société de placement. La limite d’engagement
est ainsi nettement inférieure à la valeur maximale réglementaire.
A la date d’établissement du prospectus, on ne savait pas dans
quels et dans combien de biens immobiliers se feraient les
investissements. Selon les informations de l’émettrice, le facteur
d’achat doit être inférieur à 12,5 fois le loyer annuel du
portefeuille immobilier initial. L’investissement moyen dans
l’immobilier est estimé à 4 millions d’euros. Selon le calcul
prévisionnel, la phase d’investissement initiale doit prendre fin
en 2016. Conformément à l’article 262 paragraphe 1 KAGB, la
société aura investi en diversifiant les risques dans les 18 mois
au plus tard suivant le lancement de la distribution. Des
réinvestissements sont prévus tous les trois ans à partir de 2019.
Le taux de capital réellement investi est de 81,57% au niveau du
capital en commandite, prime d’émission incluse, et est considéré
moyen.
En % du volume total de la souscription, prime d’émission
incluse
Capitaux externes
0,00%
Capitaux propres
100,00%
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Fremdkapital
Eigenkapital
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PHASE OPERATIONNELLE
Durant la phase opérationnelle, les réserves latentes réalisées à
partir des ventes de biens immobiliers et les excédents issus de
la gestion constituent la base du rendement de la société de
placement. Le prestataire suppose pouvoir acquérir des biens
immobiliers correspondant en moyenne à 65% de la valeur vénale
déterminée par un expert. Une analyse DEXTRO réalisée sur 191
transactions immobilières du Groupe fairvesta montre que le prix
d’achat moyen s’élève à 59,4% de la valeur déterminée par
l’expert. A propos de la vente, il est supposé que les produits
correspondront à 90% des valeurs vénales constatées par expertise
à la date d’achat du bien immobilier respectif. La réalisation
des produits des ventes supposés constitue le risque le plus
important auquel est exposé le fonds. Il est prévu de revendre
environ 80% du parc immobilier à un rythme de trois ans à partir
de 2019. En regard des investissements et/ou réinvestissements
réguliers, le risque lié à la disponibilité de biens appropriés
subsiste pendant toute la durée de vie du fonds. Durant la
période de détention de trois ans en moyenne, le prestataire
compte sur un rendement locatif d’env. 8%. Le prestataire estime
à 3,25% en moyenne les frais de maintenance courants et de
rénovation des biens immobiliers. L’approche prévue est jugée
appropriée dans le cadre de la stratégie de placement suivie. Les
investissements, réinvestissements et désinvestissements étant
réalisés pendant la durée de vie globale du fonds, la séparation
de la phase opérationnelle et de la phase de désinvestissement
est fictive. Les coûts théoriques et rémunérations sont jugés
adéquats.
Le
portefeuille
immobilier
étant
en
cours
de
constitution et les informations étant limitées de ce fait dans
le prospectus de vente, il est n’est guère possible d’évaluer la
plausibilité de la prévision de rendement et de coûts.
Ø Excédent en % du prix d'achat
sans prime d'émission
8%
7%
6%
6,1%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
PHASE DE DESINVESTISSEMENT
Le calcul prévisionnel de l’émettrice prend fin en 2025.
L’ensemble du parc immobilier sera revendu à partir de 2024
jusqu’à la fin de la durée prévue du fonds. Les biens immobiliers
doivent atteindre au moins 90% de la valeur vénale déterminée par
expertise à l’achat. Globalement, les recettes issues du
désinvestissement constituent la part la plus importante des
recettes prévues du fonds. Le pourcentage pronostiqué des
versements à partir des recettes issues du désinvestissement est
donc élevé. En regard de l’approche spécifique du fonds (achat et
vente de biens immobiliers), ce poste englobe également les
produits
des
ventes
durant
la
phase
opérationnelle.
La
participation au résultat de la société de gestion de portefeuille
fait converger les intérêts et peut être jugée appropriée. Les
hypothèses retenues pour le scénario de désinvestissement sont
également plausibles compte tenu de l’approche de placement. Le
prestataire dispose d’expériences en matière de dissolution
d’offres de participation.
Versements cumulés en % du capital en commandite (sans prime
d’émission)
Phase opérationnelle
59,86%
Désinvestissement
137,93%
Betriebsphase
Desinvestition
Les résultats de l’analyse de scénario représentent le résultat d’une simulation Monte Carlo réalisée par DEXTRO et sont indépendants
du calcul prévisionnel du prestataire.
FACTEURS EXTERNES
Le fonds investit et finance en euros. Les investissements se font exclusivement en
Allemagne. Il n’est identifié aucun risque de change ou risque-pays. La performance du
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fonds dépend en grande partie de l’évolution des loyers et des prix d’achat dans le marché
où investit le prestataire.
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AFFECTATION DES FONDS
Substanz
Vergütungen
Fondskosten
Substanz
Vergütungen
Fondskosten
Affectation des fonds au niveau du capital en commandite, prime
d‘émission incluse
Valeur intrinsèque
Rémunérations
Coûts liés au fonds
Affectation des fonds
au niveau du fonds, prime d‘émission incluse
Valeur intrinsèque 81,57%
Rémunérations 17,19%
Coûts liés au fonds
1,24%
81,57%
17,19%
1,24%
Les résultats de l’affectation des fonds sont identiques car les investissements sont entièrement financés à partir de
capitaux propres
RENDEMENTS & RISQUES
Rendement
Risques
12%
10%
Veräußerung (Handelsrendite)
8,9%
8%
Objektverfügbarkeit
6%
Mieteinnahmen (Mietrendite)
4%
Kostenrisiken
2%
Sonstige
0%
Les résultats de l’analyse de scénario représentent le résultat d’une simulation Monte Carlo réalisée par DEXTRO et sont indépendants
du calcul prévisionnel du prestataire.
NOTATION
AAA AA+ AA
AA-
A+
A
A-
BBB+
BBB
BBB-
16%
BB+
14%
AA
10%
BB-
Rendite
BB
12%
B+
8%
B
B-
6%
C
4%
D
2%
0%
2%
4%
6%
8%
Volatilität
10%
12%
14%
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CLASSIFICATION DU RISQUE
Facteurs qualitatifs
Cadre conceptuel
Les chiffres, les aspects juridiques et fiscaux de
l’approche du fonds sont reproductibles.
Il n’a pas été constaté d’erreur au niveau du fond
et/ou de la forme.
La présentation de l’offre ne présente pas d’erreur
logique.
Les conditions juridiques et économiques de l’offre de
participation semblent réalistes.
Reproductibilité
Exactitude
Cohérence
Adéquation
Gestion courante des risques / gestion courante des liquidités
Des systèmes de gestion courante des risques et des liquidités sont
prévus. L’adéquation et l’efficacité des systèmes ont été examinées dans
le cadre de la présente analyse
Bilan des transactions courantes / expérience de l’initiateur
Le dernier bilan des transactions courantes disponible du Groupe fait
état de l’évolution du Groupe fairvesta jusque fin 2011. L’attestation
de l’auditeur est disponible. La Direction du Groupe dispose de
nombreuses années d’expérience dans l’évolution de l’immobilier et la
gestion des immeubles ainsi que dans la conception et la gestion de
sociétés en participation. Les analyses détaillées d’anciennes offres de
participation, effectuées par DEXTRO Group, démontrent la connaissance
du marché dont dispose l’initiateur dans les investissements en
portefeuille.
L’évaluation doit être jugée plausible dès lors que les conditions suivantes sont remplies :
les hypothèses retenues par le prestataire peuvent être vérifiées et/ou reproduites avec
certitude sur la base des sources d’information disponibles et sont plausibles.
L’évaluation doit être jugée plausible sous réserve dès lors que les conditions suivantes sont
remplies :
les hypothèses retenues par le prestataire ne peuvent pas être vérifiées avec certitude
sur la base des sources d’information disponibles. Elles ne divergent pas sensiblement des
hypothèses retenues dans des offres de placement comparables et pouvant être vérifiées ou
des hypothèses de DEXTRO Group. La plausibilité des hypothèses peut fondamentalement être
confirmée.
L’évaluation doit être jugée non plausible dès lors que les conditions suivantes sont remplies :
les hypothèses retenues par le prestataire ne peuvent pas être vérifiées pour l’essentiel
sur la base des sources d’information disponibles. Elles divergent fortement des
hypothèses retenues dans des offres de placement comparables et pouvant être vérifiées ou
des hypothèses de Dextro Groupo et ne sont pas plausibles..
Facteurs quantitatifs
Volatilité des rendements / risque de prévision
Approche axée sur la croissance. La volatilité des rendements est
cependant inférieure au niveau de la volatilité du marché du fait de la
CR 3
grande diversification des actifs. Les rendements attendus dépendent
fortement de la performance de la gestion et du produit de la vente.
Probabilité de perte de capital
L’approche du fonds affiche une probabilité de perte de capital
CR 3 inférieure ou comparable à celle des produits financiers de référence
appartenant à la classe de risque 3.
Probabilité de perte totale
L’approche du fonds affiche une probabilité de perte totale inférieure
CR 3 ou comparable à celle des produits financiers de référence appartenant à
la classe de risque 3.
RESULTAT :
RK 1
RK 2
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CR 3
RK 4
RK 5
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Exclusion de la responsabilité
Les informations figurant dans le prospectus de l’initiateur / de la maison d’émission sont utilisées
dans la présente analyse de stabilité© DEXTRO pour pouvoir procéder à certaines évaluations. Il
n’existe aucune garantie que ces résultats ou des résultats comparables soient atteints également à
l’avenir. L’intention de DEXTRO Group n’est pas de faire de résultats actuels ou passés des
indicateurs pour les futurs résultats ou les attentes futures.
Le contenu de la présente analyse de stabilité© DEXTRO sert uniquement d’information et ne constitue
pas de conseil de placement, de recommandation ou d’incitation pour ou contre un investissement dans
le bien immobilier considéré. Les fonds d’investissement fermés abritent fondamentalement le risque de
perte totale de l’apport. Les éventuelles implications fiscales notamment peuvent entraîner dans
certains cas des dommages patrimoniaux allant au-delà de la perte de l’apport. Il n’existe aucune
garantie d’atteinte de certains résultats. Le prospectus de vente approuvé par l’Office fédéral pour
la surveillance des opérations bancaires, boursières et assurantielles contient une présentation
détaillée des risques auxquels est exposé le fonds analysé.
Pour autant que des sources externes aient été utilisées pour la présente analyse de stabilité©
DEXTRO, ces dernières sont considérées comme crédibles et fiables. Toutefois, DEXTRO Group n’assume
aucune garantie quant à l’actualité, l’exactitude, l’intégralité ou la qualité des informations mises
à disposition.
Toutes les marques de commerce et de fabrique mentionnées dans la présente analyse de stabilité©
DEXTRO et éventuellement protégées par des tiers sont soumises sans réserve aux dispositions du droit
des marques respectivement en vigueur et aux droits des propriétaires respectivement inscrits.
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Toute mise en cause de la responsabilité de DEXTRO Group portant sur des dommages matériels ou moraux
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d’informations erronées ou incomplètes est fondamentalement exclue pour autant que le DEXTRO Group
n’ait pas agi intentionnellement ou commis de faute lourde.
La reproduction ou l’utilisation des graphiques et textes publiés dans la présente analyse de
stabilité© DEXTRO dans d’autres publications électroniques ou imprimées requiert l’autorisation
expresse de DEXTRO Group. Cette clause s’applique également vis-à-vis de tiers.
Informations sur les conflits d’intérêts :
Les analyses de stabilité© DEXTRO sont établies sans commande préalable du prestataire ou de
l’émettrice. Une fois l’analyse terminée, DEXTRO Group propose au prestataire ou à l’émetteur des
droits d’utilisation simples sur l’analyse.
Darmstadt, juillet 2014
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Registre du commerce n° : HRB 85097, Tribunal chargé de la tenue du registre à Darmstadt
N° de TVA intracommunautaire : DE 248 205 406
Siège de la société : Darmstadt
Gérant : Georgi Kodinov
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