Fiche OPE AMENAGEMENT

FICHES
Thématiques
Conduire une
OPERATION D’AMENAGEMENT
de Parc d’activités
Pour conduire une opération de création ou encore d’extension de parcs d’activités, plusieurs
outils juridiques et opérationnels existent. La présente fiche vous permettra de vous y
préparer et de faire un choix entre les deux procédures d’aménagement les plus courantes :
ZAC et lotissement.
La procédure Lotissement
Il s’agit d’une procédure foncière permettant de mettre
des terrains viabilisés à la disposition de constructeurs.
Cette procédure privée peut être réalisée par une
commune ou un EPCI. Elle est le plus souvent mise en
œuvre dès que la collectivité cherche à contrôler le
plus possible l’opération. Par ailleurs, le délai
d'instruction très court vient ajouter à la souplesse
d'utilisation de la procédure de lotissement.
Cette dernière est entamée quand la division d'une
propriété foncière était à l'origine d'un seul tenant et
qu’au moins deux lots sont définis sur cette parcelle et
quand la nécessité de construire et d'implanter des
bâtiments est justifiée.
Zoom sur le contenu du dossier de lotissement
- Une note de présentation et un plan de situation ;
- Un plan de composition traduisant le parti général
de l'opération et son résultat escompté ;
- Le programme et plans des travaux d’équipements
internes prévus ;
- Une étude d'impact (en l’absence de document
2
d’urbanisme et si superficie SHON sup à 5000 m )
- Les conditions et modalités d’exécution des travaux
(réalisation par tranche)
- Un programme des équipements collectifs rendus
nécessaires par le projet et pris en charge par le
lotisseur
- Un règlement, s'il est prévu d'apporter des
compléments aux règles d'urbanisme en vigueur
- Un cahier des charges de cession de terrain qui
définit les rapports contractuels entre lotisseur et
lotis
- Une attestation de la garantie d’achèvement des
travaux.
Sans oublier ….
La création d’un parc d’activité demande la mise en
œuvre d’un certain nombre d’études : de faisabilité,
d’impact, Loi sur l’Eau,…. C’est également dès le projet
du parc d’activités qu’il est nécessaire de préparer et de
programmer sa future animation et gestion.
La procédure ZAC
La Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) est une
zone dans laquelle « une collectivité publique ou un
établissement public y ayant vocation, décide
d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement
ou l'équipement des terrains en vue de la réalisation de
constructions et d'équipements collectifs publics ou
privés ». Ces terrains sont ultérieurement cédés à des
utilisateurs publics ou privés.
Choix du mode de réalisation
La ZAC est réalisée par la personne morale qui a pris
l'initiative de sa création soit directement (régie,
mandat) ou indirectement (concession, convention).
La personne morale assume les différentes phases
d’aménagement et de gestion et le risque financier. Les
ZAC peuvent être aménagées par différents organismes
à condition que la responsabilité financière de
l’opération soit clairement établie.
Etapes clés de sa mise en œuvre
La concertation préalable
Délibérer sur les objectifs poursuivis en associant,
pendant toute la durée du projet, l’ensemble des
acteurs concernés. La démarche PALME permet
d’accompagner la concertation
programme d’actions consensuel.
afin
d’aboutir
sur
un
Le dossier de création
Il comprend les éléments de délimitation et de
justification ainsi que les modalités financières et
réglementaires du projet.
Le dossier de réalisation
Il comprend le projet de programme des équipements
publics et constructions à réaliser dans la zone et les
modalités prévisionnelles de financement de l’opération
dans le temps.
L’enquête publique
Elle permet à l’ensemble des acteurs concernés
d’émettre leurs remarques. A sa clôture, la commune ou
l’EPCI délibère. L’acte de réalisation est affiché pendant
un mois.
L'acquisition des terrains
Autant que possible la maitrise foncière se fait par voie
amiable. Toutefois, la ZAC implique souvent des
procédures administratives telles que le droit de
préemption urbain ou la procédure d’expropriation. Il
peut alors être nécessaire de lancer une procédure
d’utilité publique (DUP).
Fiche thématique OA – Mars 2009
Principales différences entre la procédure ZAC et lotissement
Critères
Objet
Procédure
Maitrise foncière
Concertation
Délais de réalisation des
travaux
Urbanisme applicable
Commercialisation
Financement et
réalisation
d’équipements publics
Gestion après
aménagement
Procédure ZAC
Permet à des personnes
publiques de réaliser ou faire
réaliser l'aménagement de
terrains en vue de les concéder
ultérieurement à des utilisateurs
publics ou privés
Publique
La maitrise foncière n'est pas un
préalable obligatoire à la création
de la ZAC
Concertation préalable et enquête
publique
Aucun
PLU
Possibilité de commercialiser
librement les terrains de la zone
(avant contrats possibles)
Régime de participations
financières contractuelles
définissant la nature des
équipements publics financés et
le montant de ce financement.
Régime ordinaire de la gestion de
l'espace urbain. Hors régie
directe, l’aménageur peut
« restituer » la gestion du parc au
maître d’ouvrage à l’achèvement
des travaux ou encore de la
commercialisation des terrains
Procédure Lotissement
Division foncière permettant de
mettre des terrains viabilisés à la
disposition de constructeurs, en
général individuels
Privée, même si elle peut être
réalisée par une collectivité
Maîtrise des terrains obligatoire
Pas de concertation préalable et
enquête publique pour les projets
2
de plus 5000 m de SHON dans
les communes non dotées de
PLU
La division doit s’effectuer sur une
période de moins de 10 ans
PLU, précisé par un règlement de
lotissement
Interdiction de vendre ou de louer
des terrains avant l’obtention de
l’arrêté de lotissement
Engagement du lotisseur de
constituer une association
syndicale des acquéreurs, de
rédiger des statuts et de
provoquer la réunion de la
première assemblée générale des
colotis dans le mois suivant
l'attribution de la moitié des lots
Si le nombre de lots destinés à
l’implantation des bâtiments est >
à 5, nécessité de créer une
association syndicale à laquelle
seront dévolus la propriété, la
gestion et l’entretien des terrains
et équipements communs jusqu’à
leur transfert éventuel à la
collectivité.
Et après …
L’aménagement d’un parc d’activités passe par
plusieurs phases: on peut citer les études
archéologiques, les travaux de viabilisation et la
commercialisation puis après l’aménagement la
nécessaire animation et gestion du parc…
Mots Clefs
Maîtrise foncière, financement des
équipements, procédures d’urbanisme,
concertation, gestion
Fiches Liées
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Management de l’Environnement
Fiche thématique OA – Mars 2009