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Bail Emphytéotique Administratif pour la réalisation du centre
aquatique du Domaine du Bois de la Ville de Vincennes (Val-de-Marne)
Avril 2009
POINTS CLÉS
Personne publique :
Ville de Vincennes
Titulaire du contrat :
Genecomi [Groupe Société Générale]
Objet du contrat :
Conception, financement, construction,
maintenance et entretien d’un équipement
sportif/centre aquatique.
Durée du contrat :
27 ans et 2 mois
Durée de la réalisation :
26 mois
Date de mise en service :
Juillet 2011
Respect des prévisions contractuelles :
- Respect des délais de construction :
opération en cours (aucun retard
n’est constaté à ce jour)
- Respect des coûts : opération en cours
PASSATION DU CONTRAT
Contexte du projet :
Construite il y a près de 40 ans, la piscine actuelle de la Ville de Vincennes, répondait insuffisamment aux attentes
des usagers (besoin de mise aux normes techniques, vétusté des équipements, hausse de la qualité du service
attendue par les usagers…). La création d’un nouveau centre aquatique multifonctionnel était vivement souhaitée
tant par les élus que par les Vincennois.
En outre, le projet de réalisation de ce nouveau centre concourt à la réalisation de plusieurs objectifs :
- création d’un lieu d’exercice, d’activités sportives et ludiques pour les habitants, les scolaires, mais également
pour l’ensemble de la population du bassin de vie,
- ouverture d’un lieu de détente et de remise en forme,
- promotion économique et touristique de la Ville.
Procédure :
Décision sur le principe du recours au BEA : 26 septembre 2007
Procédure de passation : dialogue compétitif
Publication de l’AAPC : 8 mars 2008 (BOAMP)
Attribution du contrat : 25 mars 2009
Indemnisation des concurrents : oui
Signature du contrat : 14 avril 2009
CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES DU PROJET
• Un centre aquatique comprenant 3 bassins (un bassin homologué de 25 x 15 m, un bassin d’apprentissage et ludique,
ainsi qu’une pataugeoire).
• Un espace « forme » comprenant notamment spa, hammams et solariums.
• Installation d’un système de récupération des eaux grises à destination du service de la propreté urbaine de la Ville.
• Deux parkings dont un sous-terrain (32 places), destinés à l‘accueil des voitures et des vélos.
Décembre 2010
Intervention des PME : non
Montant total du contrat :
45 millions d’€ HT
Aspects juridiques, économiques et financiers
Montant de l’investissement :
18 millions d’€ HT
Montant du premier loyer complet :
1,6 million d’€ HT
Recettes de valorisation :
Non
Rémunération liée aux performances
du partenaire privé :
- Pénalités en cas d’absence de mise
en place par la société Genecomi
d’une garantie de parfait achèvement
au bénéfice de la Ville
- Pénalités en cas de non respect des
obligations liées à la construction
(mise à disposition de l’ouvrage,
retard dans l’entrée en fonctionnement
des services, manquement aux règles
de sécurité et de prudence sur le
chantier, etc.) et la maintenance
- Obligation de maintenir la performance
énergétique pendant la durée
d’exploitation (objectifs performantiels
des cibles de Haute Qualité
Environnementale (HQE) au niveau
de l’eau, de la gestion de l’eau, de la
gestion de l’énergie et de la qualité
de l’air classé « très performant »)
- Pénalités en cas de non production,
tardive ou incomplète, de comptesrendus techniques et économiques
à destination de la Ville
MONTAGE JURIDIQUE
MATRICE SYNTHÉTIQUE DES RISQUES
Financement de projet - Corporate - Locatif
Risques
Ville de Vincennes
Bail
Emphytéotique
Administratif
Concours
publics*
Convention
non détachable
de mise à
disposition
Genecomi
Contrat de
financement
Contrat de
maintenance
SOMIFA
Île-de-France
Conception / construction
X
Contrat de
construction
Contrat de
maîtrise d’oeuvre
Société Urbaine
de Travaux
X
Sol et sous-sol
X
Financement
X
Maintenance / GER
X
Changement
de réglementation
Cofely
Genecomi
X
Entretien / exploitation /
gestion des fluides
Contrat de
promotion
immobilière
Partagés
Permis et autorisation
Pollution
Société
Générale
Ville de
Vincennes
X
X
*Concours publics versés par la Ville de Vincennes à hauteur de
3,5 millions d’€, pour son propre compte (1,5millions d’€)
et pour le compte de la Région Île-de-France (2 millions d’€) .
Atelier
d’Architecture
et d’Urbanisme
Marjolijn
et Pierre Boudry
Part de cession Dailly acceptée : sans objet
COMMENTAIRE DE L’AUTORITÉ ORGANISATRICE SUR L’OPÉRATION
« En mars 2008, la Ville a émis un AAPC, qui a reçu 6 candidatures. Après analyse, 5 candidatures ont été retenues pour
participer à la consultation sous la forme d’un dialogue compétitif, procédure spécifique propre aux PPP qui a permis à
la Ville de discuter avec les candidats afin que ceux-ci présentent une offre davantage en adéquation avec les besoins
des Vincennois. Après deux tours de dialogue, 3 autres candidats ont été invités à remettre leur offre finale. Dans un
second temps, la Ville confiera l’exploitation à un gestionnaire par délégation de service public.
Adapté aux besoins des associations et à tous les usages (détente en famille, entraînements sportifs, utilisation par les
scolaires), le bâtiment sera accessible aux personnes handicapées. Sa conception et sa construction répondent à des
objectifs de haute qualité environnementale (gestion de l'eau, de l'énergie, confort acoustique, visuel et olfactif, toiture
végétalisée), dont le respect incombe intégralement au partenaire privé. La démarche « PPP » a, conformément
à un de ses principes fondateurs, permis d'avoir une approche en coût global. Plus précisément, elle a donné la possibilité à
la collectivité de discuter, de réfléchir et d'arbitrer les choix de maintenance. Sur ce point, grâce à ces discussions
constructives, la position de la collectivité a fortement évolué au cours du dialogue compétitif ».
copyright ville de Vincennes
Le loyer du titulaire
comprend 4 composantes :
- Loyer investissement (financement
inclus)
- Loyer gros-entretien-renouvellement
- Loyer maintenance technique et petit
entretien
- Loyer commission de gestion, frais
d’assurance, impôts et taxes