92 Bureaux Boulogne Issy Projet de fusion

Projet fusion
fusion communale
communale
Projet
2015
2015
Bureaux
BOULOGNE-B. | ISSY-LES-M.
Situées en Île-de-France, au Sud de Paris dans le département des Hauts-de-Seine, les communes de
Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux ont adopté un projet de fusion qui donnera naissance à
une nouvelle ville d'ici 2018, et qui constituerait ainsi la 12ème ville de France.
Ces 2 communes forment aujourd’hui le principal marché tertiaire du sud des Hauts-de-Seine.
Au regard des éléments ci-après, la fusion de ces 2 communes leur permettrait de représenter entre
1,5 et 2 % des chiffres clés socio-économiques de l’Île-de-France, et pour 2015, 4 % du parc construit
de bureaux, 5 % de l’offre francilienne et 11 % de la demande placée.
DESSERTES
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
Boulevard Périphérique, A13, A86
N13, N10, N118
RER Ligne C
SNCF Saint Lazare, Montparnasse et La Défense
Métro Lignes 9, 10, et 12
Tramway Lignes T2 et T3
Héliport d'Issy-les-Moulineaux
Aéroports Paris-CDG et Paris-Orly
ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE
6 pôles de compétitivité :

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Cap Digital Paris Région
Mov’Eo
ASTech
Sytem@tic
Medicen Paris Région
Finance Innovation
Rédacteur
Département Etudes & Analyses
12 rue Médéric | 75017 PARIS
Directrice : Patricia VEVAUD
Advenis Real Estate Solutions • 12 rue Médéric - 75017 PARIS
Tél : 01 40 55 82 82 • [email protected]
© Advenis Conseil 2016 •
www.advenis-res.com
CHIFFRES CLES
PRESENTATION SOCIO-ECONOMIQUE
LOGEMENT | POPULATION
La nouvelle entité issue de la fusion représentera près de 183 000 habitants et 97 000 logements.
Boulogne-Billancourt en constitue la part principale.
Cette dernière comprend davantage de propriétaires qu’Issy-les-Moulineaux. Néanmoins, dans les 2 communes, la part
des locataires est majoritaire.
En termes de catégorie socioprofessionnelle, les 2 communes présentent les mêmes caractéristiques : prédominance
de cadres et professions intermédiaires.
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
Superficie
62 km² 59%
43 km² 41%
Logement
64 062 66%
33 231 34%
Propriétaire
Type d'occupation
Locataire
44 %
52 %
Propriétaire
Locataire
116 794 64%
Population
3,8 %
30,6 %
Professions intermédiaires 15,6 %
Employés 12,3 %
Ouvriers 3,7 %
Artisans Commercants Chefs d'entreprise
Catégorie
socioprofessionnelle
Cadres
38 %
59 %
65 662 36%
2,5
30,7
Professions intermédiaires 17,8
Employés 13,8
Ouvriers 4,2
Artisans Commercants Chefs d'entreprise
Cadres
%
%
%
%
%
INSEE 2013
POPULATION ACTIVE
La nouvelle entité accueillera une population active de près de 100 000 personnes dont un quart réside dans la
commune où elle travaille. Cette part est plus élevée à Boulogne-Billancourt.
En termes de mode de déplacement, la population active d’Issy-les-Moulineaux est plus nombreuse à utiliser les
transports en commun. Dans les 2 communes, le mode de transport le plus utilisé sont les transports en commun, ce qui
s’explique par la proximité de Paris et une bonne desserte (cf. page 1).
Population active
Actifs résidents
Mode de
déplacement
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
63 076 63%
36 875 37%
17 292 70%
7 244 30%
Motorisé
Transports en commun
39 %
43 %
Motorisé
Transports en commun
34 %
52 %
INSEE 2013
Les Bureaux
| Projet fusion
| Boulogne
Issy 2015
Les Bureaux | Synthèses
des marchés
| Aéroports
franciliens
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CHIFFRES CLES
PRESENTATION SOCIO-ECONOMIQUE
EMPLOI
La nouvelle entité issue de la fusion représentera près de 136 000 emplois. Boulogne-Billancourt en constitue la part
principale.
Le taux de chômage est un peu plus élevé sur Boulogne-Billancourt que sur Issy-les-Moulineaux, il reste cependant
bien inférieur à la moyenne nationale et francilienne.
En termes de catégorie socioprofessionnelle, les 2 communes présentent les mêmes caractéristiques : prédominance
de cadres et professions intermédiaires. De même pour les secteurs d’activités, où la prédominance des activités
Commerce, Transports, Services est comparable.
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
81 658 60%
54 001 40%
Emploi
4,6 %
44,4 %
Professions intermédiaires 25,8 %
Employés 19 %
Ouvriers 6,2 %
Artisans Commercants Chefs d'entreprise
Catégorie
socioprofessionnelle
Cadres
4,2
3,3
Commerce Transports Services 75,2
Administration Santé Enseignement 17,2
Industrie
Secteur d'activité
Construction
%
%
%
%
2,9 %
51,8 %
Professions intermédiaires 23,5 %
Employés 16,4 %
Ouvriers 5,4 %
Artisans Commercants Chefs d'entreprise
Cadres
6,2
3,4
75,1
15,2
Industrie
Construction
Commerce Transports Services
Administration Santé Enseignement
9,4%
Taux de chômage
%
%
%
%
8,3%
INSEE 2013
ENTREPRISES
La nouvelle entité accueillera près de 19 000 entreprises dont 74 % situées à Boulogne-Billancourt.
La représentation des secteurs d’activité est comparable dans les 2 communes, avec comme pour l’emploi, une
prédominance très nette du Commerce, Transports, Services.
A noter que c’est à Issy-les-Moulineaux que le taux de création d’entreprises est le plus élevé. Il est supérieur à celui de
l’Île-de-France (15 %) et de la France métropolitaine (14,1 %).
Entreprises
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
14 084 74%
4 887 26%
2,9 %
5,7 %
Commerce Transports Services 79,8 %
Administration Santé Enseignement 11 ,6 %
2,9%
7,3 %
Commerce Transports Services 77,2 %
Administration Santé Enseignement 12,6 %
Effectifs les plus
élevés *
ALTEN (services)
LC France (services)
La Commune (administration)
AP-HP (santé)
TF1 (audiovisuel)
SOGETI (services)
La Poste (administration)
MICROSOFT (services)
CANAL+ (audiovisuel)
DALKIA (services)
Taux de création
d'entreprises
13,1%
16,4%
Industrie
Secteur d'activité
Construction
Industrie
Construction
INSEE 2014 | * Source la Place de l’Immo
Les Bureaux
| Projet fusion
| Boulogne
Issy 2015
Les Bureaux | Synthèses
des marchés
| Aéroports
franciliens
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MARCHE BUREAUX
L’OFFRE
Les 2 communes sont des acteurs majeurs du marché immobilier de bureaux des Hauts-de-Seine, et par la-même, du
marché francilien. Elles représentent un parc construit de bureaux de plus de 2 millions de m² (53,4 millions en Île-deFrance et 14,2 millions dans les Hauts-de-Seine), soit 4% du parc francilien, et 14 % de celui des Hauts-de-Seine.
211 624 m² de bureaux étaient disponibles au 31/12/2015, soit un taux de vacance de 10,44 % nettement supérieur au
taux francilien (7,2 %). On observe que, si rassemblées, les 2 communes ont ce taux élevé, la situation est différente de
l’une à l’autre. Une offre disponible plus importante sur Boulogne-Billancourt induit un taux de vacance de 12,42 %, pour
seulement 7,71 % à Issy-les-Moulineaux.
Cette offre disponible représente 5 % de l’offre francilienne à la même date.
On notera également que le nombre de programmes offrant des disponibilités est beaucoup plus faible à Issy-lesMoulineaux.
A l’inverse, l’offre future recensée est plus importante à Issy-les-Moulineaux qu’à Boulogne-Billancourt. Au total, ce sont
près de 110 000 m² qui ont été détectés sur un territoire où l’offre neuve représente 30 % des disponibilités (avec une
proportion plus élevée sur Boulogne-Billancourt). Cette part est plus élevée que la moyenne francilienne.
Enfin, l’offre sur ces 2 communes est essentiellement locative.
En termes de valeurs locatives, les valeurs de haut de fourchette sont plus élevées sur Boulogne-Billancourt aussi bien en
neuf qu’en second marché. Les valeurs sont cependant proches dans ces 2 communes qui constituent le pôle tertiaire du
Sud des Hauts-de-Seine.
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
ISSY | BOULOGNE
1 177 075
849 281
2 026 356
146 148
65 476
211 624
12,42%
7,71%
10,44%
180
50
230
37% / 63%
14% / 86%
30% / 70%
93% / 11%
97% / 4%
94% / 9%
23 000
87 400
110 400
M² construits
(source ORIE 2015)
M² disponibles
Taux de vacance
Nbre de programmes
Neuf / Second marché
Location / Vente
M² futures
1 - City Lights
2 - le Cristallin
3 - Ardeko
Podium
Valeurs
Neuf
locatives
Second marché
€/m²
Valeurs
vénales
€/m²
Neuf
Second marché
1 - Central Park
2 - Nouvel Air
3 - Le Pacifique
1 - City Lights (Boulogne)
2 - Central Park (Issy)
3 - le Cristallin (Boulogne)
365 à 490
270 à 370
270 à 490
150 à 450
193 à 430
-
-
150 à 430
-
3 500 à 7 160
3 684 à 6 000
3 500 à 7 160
Source Advenis chiffres 31/12/2015
Les Bureaux
| Projet fusion
| Boulogne
Issy 2015
Les Bureaux | Synthèses
des marchés
| Aéroports
franciliens
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Conseil2016
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4
MARCHE BUREAUX
LA DEMANDE PLACEE
245 734 m² ont été placés en 2015 sur les 2 communes (dont 63 % sur Boulogne-Billancourt), soit 239 transactions (70 %
sur Boulogne-Billancourt), en nette progression par rapport à 2014.
Pour mémoire, 2 209 800 m² ont été placés en Île-de-France sur la même période. Ainsi, le placement sur ces 2 communes
représente 11 % du volume placé francilien.
Sur ces communes, où l’offre neuve et l’offre future est importante, plus de la moitié du volume placé est neuf.
La part des transactions à la vente est extrêmement faible et conforme à la composition de l’offre.
Si le taux de vacance des 2 communes est très différent, le délai théorique d’écoulement du stock est lui comparable : 15
mois pour Boulogne-Billancourt et 14 mois pour Issy-les-Moulineaux.
Enfin, les valeurs locatives faciales de transaction sont proches.
Boulogne-Billancourt
Issy-les-Moulineaux
ISSY | BOULOGNE
156 308
89 426
245 734
165
74
239
Délai théorique
d'écoulement du stock
15 mois
14 mois
15 mois
Neuf / Second marché
52% / 48%
55% / 45%
53% / 47%
4% / 96%
1% / 99%
3% / 97%
M² placés
Nbre de transactions
Location / Vente
1 - OCDE (In/Out)
1 - ACCOR (Eqwater)
2 - SOLOCAL (City Lights)
2 - REVOLUTION 9 (le Vaisseau)
3 - CARLSON WAGONLIT TRAVEL
3 - NEXTDOOR (Eqwater)
(Kinetic)
Podium
Valeurs
Neuf
locatives
Second marché
€/m²
Valeurs
vénales
€/m²
Neuf
Second marché
1 - ACCOR (Eqwater - Issy)
2 - OCDE (In/Out - Boulogne)
3 - SOLOCAL (City Lights - Boulogne)
NC
320 (1 réf)
320 (1 réf)
120 à 400
183 à 400
-
-
120 à 400
-
5 456 à 6 531
3 217 à 3 260
3 217 à 6 531
Sources Advenis, Explore, la Place de l’Immo - chiffres 2015
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ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS
Une couverture nationale
Forte d’une trentaine d’implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400
clients pour près de 2 500 actifs immobilier en gestion, pour un total de 12 000 000 m².
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L’activité de Conseil et Transaction (3 implantations en Île de France et 13 en régions) sort renforcée de la
complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est en
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CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION
PARIS
01 40 55 82 92
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Directeur : Cédric Heneman
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03 62 59 90 00
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03 88 60 33 61
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Directeur : Serge Kraemer
LYON
04.26.04.15.07
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Directeur : Jean-Christophe Renoir
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01 64 62 06 82
[email protected]
Directeur : Yann Lobjois
MARSEILLE
04 96 15 64 64
[email protected]
Directrice : Brigitte Blouin
MONTPELLIER
04 67 71 54 38
[email protected]
Directeur : Christophe Nowak
TOULOUSE
05 34 45 21 21
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Directeur : Nicolas Kwiatkowski
IDF OUEST
01 30 57 23 00
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BORDEAUX
05 56 57 99 53
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Directeur : Antoine Grand
TOURS | BLOIS
02 47 46 28 55
[email protected]
Directeur : Jacques Jandrain
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02 53 78 02 51
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Directeur : Romain Vincent Genod
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02 36 17 33 66
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Directeur : Mathieu Raulin
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09 63 69 61 50
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Directeur : Hervé Pavy
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02 31 34 93 25
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Directeur : Fabien Brard
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09 81 36 03 68
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DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS
INVESTISSEMENT
01 40 55 82 82 – [email protected]
ETUDES & ANALYSES
01 40 55 82 82 – [email protected]
CORPORATE SOLUTIONS
01 40 55 82 88 – [email protected]
REGIONS
01 40 55 82 82 – [email protected]
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ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS
Un accompagnement dédié et global dans l’immobilier
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REAL ESTATE SOLUTIONS
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Advenis Real Estate Solutions est un intervenant
majeur et indépendant des services immobiliers
3,5 milliards d’euros d’actifs sous gestion*
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Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises
pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique
FACILITY MANAGEMENT
 Gestion technique et des
services aux bâtiments
 Pilotage des services aux
occupants
 Gestion locative pour le
compte d’utilisateurs
CONSEIL
 Transactions, locations, ventes
 Conseil en investissement
 Multi-sites, logistique, services dédiés
 Etudes et analyses
ASSET MANAGEMENT
Elaboration d’une stratégie
pluridisciplinaire d’optimisation
et de valorisation des actifs
immobiliers
PROPERTY MANAGEMENT
 Représentation du
propriétaire
 Gestion locative
 Gestion ASL/AFUL
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 RIE
AU PLUS PROCHE DES CLIENTS
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Advenis RES dispose d’une présence territoriale
dense, avec près d’une trentaine d’implantations
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 Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de
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nationaux
Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique
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