Cass. com, 24 septembre 2013, n° 12

Le : 16/03/2014
Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du 24 septembre 2013
N° de pourvoi: 12-22204
ECLI:FR:CCASS:2013:CO00856
Non publié au bulletin
Rejet
M. Espel (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses sept premières branches et en sa neuvième branche : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 15 mai 2012) et les productions, que par acte du 6
avril 2007, M. X...et Mme Y... ont cédé à la société Crédit agricole Bretagne habitat
transactions (la société CABHT) les cinq cents parts représentant l’intégralité du capital de
la société Espace immobilier ; que conformément aux stipulations de cet acte, M. X...a
souscrit le 27 avril 2007 une garantie d’actif et de passif au profit de la société CABHT ;
qu’invoquant l’existence d’un important passif révélé postérieurement à la cession des
titres sociaux, la société CABHT a fait assigner M. X...et Mme Y... en paiement d’une
certaine somme au titre de la convention de garantie, subsidiairement en dommagesintérêts pour dol ; que M. X...a sollicité reconventionnellement le remboursement de son
compte courant créditeur ; Attendu que la société CABHT fait grief à l’arrêt d’avoir limité à la somme de 7 725 euros
la dette de M. X...et de Mme Y... au titre de la garantie d’actif et de passif, de l’avoir
condamnée après compensation à payer à ces derniers la somme de 8 545, 10 euros et
d’avoir rejeté ses autres demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que la convention de garantie d’actif et de passif conclue le 27 avril 2007 comportait
l’engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout
préjudice qu’ils subiraient (¿) soit en cas de survenance de tout passif nouveau non
comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de
référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une
origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence, soit en cas de
toute surestimation des actifs » sous les mêmes conditions (article 6. 1) ; qu’en limitant
comme elle l’a fait le jeu de cette garantie, au prétexte que le cessionnaire aurait été
parfaitement informé de la situation réelle des sociétés cédées, cependant que les
cédants n’avaient en rien subordonné leur engagement de garantie à la circonstance que
le cessionnaire avait ou non connaissance de la cause ou de l’origine du passif nouveau
ou de la surestimation de l’actif, la cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé
l’article 1134 du code civil ; 2°/ qu’une clause contractuelle, fût-elle usuelle ou de style, n’en produit pas moins son
effet normal lorsqu’elle n’est pas contredite par une autre stipulation contractuelle ; qu’en
l’espèce, pour limiter la garantie due par les cédants, la cour d’appel a affirmé que l’article
6. 1 b) du contrat de garantie litigieux, aux termes duquel les garanties consenties « ne
seront pas réduites ou limitées du fait des revues ou investigations préalables effectuées
par le cessionnaire » apparaît comme étant de pur style ; qu’en statuant ainsi, sans relever
la stipulation d’une clause exprimant une volonté contraire des cédants, qui n’était
d’ailleurs pas alléguée par ces derniers, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;
3°/ subsidiairement, que pour affirmer qu’il ressortait de l’attestation de M. Z...que les
auditeurs et conseils mandatés par l’acquéreur avaient pu se rendre compte des
méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et
agents commerciaux, et écarter à ce titre le jeu de la convention de garantie litigieuse,
l’arrêt a énoncé qu’il résultait de cette attestation que l’attention du représentant de
l’acquéreur et de son conseil avait été attirée sur « la méthode de comptabilisation
rattachant aux produits de l’exercice les commissions relatives aux compromis de vente
signés avant la date de clôture de l’exercice concerné dont les conditions suspensives
sont levées lors de l’établissement du bilan dans les délais légaux » ; qu’en statuant ainsi,
sans indiquer en quoi il ressortait de ce document que le cessionnaire avait été informé de
la pratique consistant à ne comptabiliser les charges résultant des commissions à payer
aux salariés et aux agents commerciaux engagées par les sociétés cédées qu’une fois
passé l’acte authentique de vente afférent, ni qu’il connaissait les autres éléments du
passif nouveau qu’il invoquait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
de l’article 1134 du code civil ; 4°/ subsidiairement, que si le document intitulé « examen limité » établi par les auditeurs
de la société KPMG indique avoir examiné les « principes comptables des honoraires », il
résulte des termes clairs et précis de ce document que les honoraires visés sont les
honoraires relatifs aux transactions conclues avec les clients des sociétés cédées, et non
pas les commissions perçues par les salariés et agents commerciaux ayant réalisé ces
transactions ; qu’en affirmant que les auditeurs avaient énoncé dans ce document avoir «
étudié les contrats de travail et d’agents commerciaux et notamment le principe comptable
des honoraires », pour en déduire que les conseils et auditeurs mandatés par le
cessionnaire avaient pu se rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au
décompte des commissions des salariés et agents commerciaux et limiter en
conséquence la garantie des cédants, la cour d’appel a méconnu l’interdiction faite au juge
de dénaturer les documents de la cause ; 5°/ que la convention de garantie d’actif et de passif litigieuse comportait l’engagement
des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout préjudice qu’ils
subiraient (¿) en cas de survenance de tout passif nouveau non comptabilisé ou de tout
passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de référence, dès lors que
ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits
antérieurs à la date des comptes de référence » (art. 6. 1 a), cette date ayant été fixée au
30 avril 2007 (art. 3) ; que, pour exclure de la garantie le montant des commissions dues
par les sociétés cédées à leurs salariés et agents commerciaux à raison des promesses
de vente conclues par l’intermédiaire de ceux-ci, la cour d’appel s’est bornée à affirmer
que « le lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique
en fonction des sommes réellement perçues par l’agence concernée et la permanence de
ce système depuis de nombreuses années ne permettent pas de retenir à ce titre un
quelconque préjudice pour le Crédit agricole Bretagne habitat transaction » ; qu’en
statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si, à la
date des comptes de référence, soit le 30 avril 2007, les honoraires d’ores et déjà
comptabilisés en produits au titre des promesses de vente conclues par l’entremise des
sociétés cédées n’avaient pas donné lieu à la comptabilisation en charges ou en
provisions des commissions dues aux salariés et aux agents commerciaux à ce titre, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ; 6°/ qu’il résultait de l’article 5. 3. 17 de la convention de garantie d’actif et de passif
litigieuse que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la
mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, «
dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur » ; que, pour limiter
le jeu de la garantie due par les cédants, l’arrêt attaqué a relevé que le déficit calculé au
30 avril 2007 provenait en réalité de ce que les réviseurs professionnels, se conformant
aux règles de l’art, avaient appliqué des méthodes nouvelles notamment sur les
commissions ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales
de ses propres constatations, dont il s’évinçait que le déficit invoqué par le cessionnaire au
titre de la convention litigieuse était établi au regard des dispositions légales et
réglementaires en vigueur, violant par là même l’article 1134 du code civil ; 7°/ que l’article 5. 3. 17 de la convention de garantie d’actif et de passif litigieuse stipulait
que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence à la mise en jeu
des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des cédants, « dans le
respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur et selon les règles et
méthodes comptables pratiquées par la société cédée et les filiales pour l’établissement
des comptes 2006 ayant servi de base à la fixation du prix » ; que, pour limiter le jeu de la
garantie due par les cédants, l’arrêt attaqué a énoncé « qu’une continuité dans les
méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie » ; qu’en se bornant
ainsi à prendre en compte une partie seulement de la clause litigieuse, la cour d’appel a
dénaturé, par omission, les termes de cette clause, en violation de l’obligation faite au juge
de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 8°/ que la cassation à intervenir sur les troisième et quatrième branches, en ce que la cour
d’appel n’a pas légalement justifié sa décision quant à la connaissance par le cessionnaire
du passif apparu dans les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007, entraînera, par voie
de conséquence, la censure de l’arrêt en ce qu’il a débouté le cessionnaire de sa
demande fondée sur la réticence dolosive des cédants, le rejet de celle-ci ayant été motivé
par la connaissance qu’aurait eue le cessionnaire de l’existence de ce passif, et ce en
application de l’article 624 du code de procédure civile ; Mais attendu, en premier lieu, que dès lors que la convention de garantie d’actif et de
passif prévoyait que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence
à la mise en jeu des garanties devaient être établis dans le respect des dispositions
légales et réglementaires en vigueur et selon les règles et méthodes comptables
pratiquées par la société Espace immobilier et ses filiales pour l’établissement des
comptes 2006, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’interprétation de la
commune intention des parties, que l’existence de clauses incompatibles entre elles
rendait nécessaire, que la cour d’appel, qui a relevé qu’une continuité dans les méthodes
comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie, en a déduit que seules ces
méthodes comptables utilisées depuis de nombreuses années et connues de la société
CABHT devaient être prises en compte pour la mise en oeuvre de la garantie litigieuse ; Attendu, en deuxième lieu, qu’ayant retenu que seules les méthodes de comptabilisation
jusqu’alors en vigueur dans la société Espace immobilier et ses filiales pouvaient être
invoquées au soutien de la demande de garantie litigieuse, et relevé qu’en raison du
lissage des rémunérations des salariés et agents avec régularisation périodique en
fonction des sommes réellement perçues par l’agence concernée, et du fait de la
permanence de ce système depuis de nombreuses années, la société CABHT ne pouvait
se prévaloir d’aucun préjudice résultant de l’application de ces méthodes de
comptabilisation, la cour d’appel a, par ces motifs rendant inopérante la critique de la
cinquième branche, et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les quatre
premières branches, légalement justifié sa décision ; Et attendu, enfin, que les troisième et quatrième branches ayant été rejetées comme
critiquant des motifs surabondants, la huitième branche est sans objet ; D’où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses première, deuxième, troisième,
quatrième et huitième branches, n’est pas fondé pour le surplus ; Et attendu que le moyen pris en sa dernière branche ne serait pas de nature à permettre
l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Crédit agricole Bretagne habitat transactions aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à
M. X...et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et
économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre
septembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société
Crédit agricole Bretagne habitat transactions. IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR limité à la somme de 7 725 euros la
dette de Didier X...et de Nadine A..., née Y..., à l’égard du CRÉDIT AGRICOLE
BRETAGNE HABITAT TRANSACTION, au titre de la garantie d’actif et de passif, en
conséquence, après compensation, d’AVOIR condamné ce dernier à payer à Didier X...et
à Nadine A..., née Y..., la somme de 8 545, 10 euros et d’AVOIR débouté le CRÉDIT
AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION de toutes ses autres demandes ; AUX MOTIFS QU’« il résulte des écritures, des explications des parties et des pièces par
elles régulièrement produites, que : par acte sous seing privé du 6 avril 2007 Didier X...et
Nadine A..., née Y..., ont cédé au Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction la totalité
des actions de la société ESPACE IMMOBILIER exploitant directement et par ses filiales
des agences immobilières ; Le prix était composé d’une partie fixe de 776. 000 ¿, et d’une
partie complémentaire de 100. 000 ¿ soumise à conditions ; Le 27 avril 2007 Didier X...a
souscrit à hauteur de 500. 000 ¿, une garantie d’actif et de passif au profit de l’acquéreur
sur la base des comptes et bilans arrêtés au 30 avril 2006, cette garantie s’opérant au vu
des comptes et bilan arrêtés au avril 2007 par les soins de Didier X...; La situation au 30
avril 2007 ne correspondant pas aux attentes, la garantie de passif était mise en oeuvre ;
Le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction a vainement mis Didier X...en demeure le
mars 2008 de payer à ce titre la somme de 322. 603 ¿ et l’a fait assigner à cette fin ;
Condamnés Nadine A..., née Y..., et Didier X...ont interjeté appel ; (¿) considérant sur la
garantie qu’en annexe de la cession de parts consentie le même jour au Crédit Agricole
Bretagne Habitat Transaction Didier X...et Nadine A..., né e Y..., se sont notamment
engagés à désintéresser le cessionnaire dans une limite de 500. 000 ¿ de tout préjudice
résultant :- soit d’inexactitude ou d’omission dans une ou plusieurs des déclarations et
attestations faites sous l’article 5, soit de la non-exécution des engagements souscrits par
eux sous le même article et qui les complètent,- soit de tout passif nouveau non
comptabilisé ou, de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les COMPTES
DE REFERENCE (joints en annexe 5. 3. 17) dès lors que ce passif nouveau ou
excédentaire aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la DATE
DES COMPTES DE REFERENCE quelle qu’en soit la cause,- soit en cas de constatation
de toute surestimation des actifs de LA SOCIETE et DES FILIALES, tels qu’ils sont
comptabilisés dans les COMPTES DE REFERENCE dès lors que cette surestimation
aurait une cause ou une origine imputable à des faits antérieurs à la DATE DES
COMPTES DE REFERENCE, quelle qu’en soit la cause ; Qu’il y était ajouté que : les
garanties consenties par LE CEDANT ne seront pas réduites ou limitées du fait des
revues limitées ou investigations préalables effectuées par le CESSIONNAIRE. Que les
comptes devaient être établis par le cédant conformément aux règles comptables en
vigueur et reconnues en France ; Que Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction fait
état de :- l’existence d’un passif de 179. 223, 00 euros, au titre de la société ESPACE
IMMOBILIER et de ses filiales MER IMMO, BL IMMOBILIER, CAP SIZUN IMMOBILIER et
BENODET IMMOBILIER.- l’existence d’un passif non comptabilisé au titre des
commissions à payer sur les promesses de vente comptabilisées (93. 534 ¿), des factures
non payées ou irrécouvrables (5. 017 ¿ + 33. 800 ¿), des erreurs sur le calcul de la
provision au titre des congés payés (2. 282 ¿), des avoirs émis non comptabilisés (3. 370
¿), de l’IFA non réglé (2. 896 ¿), de la cotisation SOCAF non comptabilisée en charge (1.
131 ¿), des honoraires d’expert-comptable (4. 454 ¿) des avances salariales non
comptées et irrécupérables (1. 350 ¿) ;- un actif réel inférieur à l’actif arrêté par le
comptable du cédant au titre d’une créance fiscale et de créances clients irrécouvrables,
laissant ainsi apparaître en réalité une surestimation de l’actif. Mais que les pièces
produites établissent que le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction était
parfaitement informé de la situation réelle et qu’il ne saurait de bonne foi affirmer que les
sociétés convoitées on t fait l’objet seulement de visites limitées l’empêchant de contracter
en pleine connaissance de cause ; que la clause minorant l’étendue réelle des
investigations contrairement aux faits et interdisant à l’acquéreur de s’en prévaloir apparaît
de pure style ; Considérant que la garantie d’actif et de passif souscrite couvre non un
résultat, mais la différence observée sur les bilans de référence entre l’actif et le passif
déclarés et ceux finalement constatés ; que le déficit calculé au 30 avril 2007 provient en
réalité de ce que sur un exercice très incomplet les réviseurs professionnels, se
conformant aux règles de l’art, ont appliqué des méthodes comptables nouvelles
notamment sur les commissions ; Que la cession a été négociée au cours de nombreuses
réunions tenues les 25 octobre, 30 octobre, 15 novembre, 23 novembre et 20 décembre
2006 ; que plusieurs rencontres ont lieu avec l’expert-comptable des sociétés visées ; que
ce long processus d’information s’est concrétisé par l’envoi d’abord d’une lettre le 22
janvier 2007 ; que ce document de 9 pages témoigne de l’expertise de l’expéditeur en
matière d’agences immobilières, puisqu’y sont détaillés les éléments d’appréciation et
défini le périmètre d’acquisition, les chiffres d’activités, le prix (1. 000. 000 ¿), le paiement
de ce prix, la situation personnelle des cédants, la revue limitée (audit) des sociétés, les
modalités du rapprochement, les conditions particulières et le calendrier prévisionnel ; que
cette lettre détaillée manifestement établie par les conseils de l’acquéreur, a été suivie de
nouvelles interventions du cabinet d’expertise et d’audit KPMG dans le cabinet de l’expertcomptable des sociétés visées ; qu’une lettre d’intention, confirmant la précédente, était
adressée dans des termes identiques aux cédants le 30 janvier 2007 ; que dans un
courrier de la veille, le Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction annonçait la visite de
KPMG pour auditer la comptabilité et demandait à Didier X...de préparer diverses
informations, pour les exercices 2004, 2005 et 2006 et joignait à cette demande un long
questionnaire à remplir notamment sur le système de rémunération et d’une façon
générale dans les matières sociales comptables sociales et fiscales entrant dans la ou les
missions des professionnels mandatés par Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ;
qu’ensuite trois avocats expérimentés dans le droit des sociétés, le droit fiscal et le droit
social, accompagnés de KPMG ont passé plusieurs jours à examiner la situation sous tous
ses angles ; qu’ils ont eu accès à tous les documents souhaités ainsi qu’il est
expressément mentionné dans l’article 4-2 de l’acte de cession ; qu’ils avaient reçu
mission d’auditer la cible en faisant porter leur examen plus spécialement sur les
domaines juridiques avec notamment le statut des agences immobilières, social avec
notamment les contrats de travail et les modes de rémunérations, fiscal, organisationnel et
maîtrise des process, financier et comptables ; qu’ils ont pu se rendre compte des
méthodes comptables continues adoptées notamment quant au décompte des
commissions des salariés et agents commerciaux ainsi qu’en fait foi l’attestation de M. Z...,
expert-comptable d’ESPACE IMMOBILIER selon lequel il a attiré l’attention de M. B...
(FIDAL-KPMG et C...(acquéreur) sur la méthode de comptabilisation rattachant aux
produits de l’exercice les commissions relatives aux compromis de vente signés avant la
date de clôture de l’exercice concerné dont les conditions suspensives sont levées lors de
l’établissement du bilan dans les délais légaux ; que d’après le document intitulé “ revue
limitée “ ce point a fait l’objet d’un examen particulier par les auditeurs à la suite des
explications alors fournies par Didier X...exprimées dans les mêmes termes que M. Z...;
que ceux-ci indiquent avoir étudié les contrats de travail et d’agents commerciaux et
notamment le principe comptable des honoraires ; que les réflexions du commissaire aux
compte de ESPACE IMMOBILIER en date du 30 octobre 2007 sur la comptabilisation des
commissions ne contredit en rien la connaissance qu’avait le cessionnaire du système
utilisé par les cédants pour incorrect qu’il fût, son attention ayant été attirée sur ce point
dans les conditions déjà décrites alors qu’une continuité dans les méthodes comptables
avait été stipulée dans le contrat de garantie ; qu’au surplus, le lissage des rémunérations
des salariés et agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement
perçues par l’agence concernée et la permanence de ce système depuis de nombreuses
années ne permettent pas de retenir à ce titre un quelconque préjudice pour Crédit
Agricole Bretagne Habitat Transaction ; Considérant que, à l’exception des points
spécialement examinés ci-après, Didier X...et Nadine A..., née Y...admettent devoir la
garantie demandée au titre des factures non réglées ou irrécouvrables ; Que le Crédit
Agricole Bretagne Habitat Transaction réclame à ce titre 33. 800 ¿ ; mais que doivent être
déduites de cette somme les rémunérations perçues au titre des affaires D.../ E..., CF 114,
et F.../ SCI INDIGO pour un montant total de 8. 900 ¿ ; que doivent être retranchées deux
affaires réalisées interagences pour un montant de 12. 250 ¿ TTC ; qu’il en résulte sur ce
point un solde de 16. 116 ¿ en faveur du Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction ;
Que la créance du cabinet d’expertise comptable Z... ayant fait l’objet d’un avoir de TTC 4.
453, 93 ¿ n° 25846 du 27 novembre 2007, cette somme n’a pas à être garantie ; Qu’il en
résulte qu’une somme de 7. 725 ¿ est finalement due par Didier X...et Nadine A..., née Y...,
en exécution du contrat de garantie conclu avec le Crédit Agricole Bretagne Habitat
Transaction ; Considérant sur le dol que pleinement informé de la situation réelle des
sociétés visées comme il vient d’être retenu, le Crédit Agricole Bretagne Habitat
Transaction ne démontre pas l’existence de manoeuvres constitutives d’un dol ; que ce
cessionnaire, spécialiste de la vente immobilière dont c’est l’objet même, assistés de
professionnels éprouvés en matière de fusion-cession, étaient à même de vérifier la
rentabilité des sociétés convoitées ; qu’ayant eu accès à tout ce qu’ils demandaient, ils
pouvaient constater l’anomalie concernant les commissions et mesurer l’incidence
décisive d’une correction sur les comptes ; que ces irrégularités du bilan qui n’ont pu
échapper à l’acquéreur ne constituaient pas des manoeuvres dolosives. puisqu’elles
procédaient d’une pratique continue et connue de lui ; que, bien informé, le Crédit Agricole
Bretagne Habitat Transaction connaissait la baisse des ventes immobilières constatées
depuis 2006 phénomène qualifié de crise immobilière, de freinage en douceur ou de
ralentissement du marché résidentiel par les professionnels (pièces n° 25 et 26, 31) et la
fragilité des sociétés visées comme de celles de son propre groupe (pièce 6), déficitaires
dès 2007 (tableaux provenant d’info greffe, page 28 des dernières conclusions des
appelants) ; qu’il doit à ce sujet être observé que cette opération, dans un contexte de
baisse des ventes, s’inscrivait manifestement dans la tendance des banques alors
d’élargir à tout prix leur champ de compétences en les étendant à une activité dans
l’immobilier jugée prometteuse comme pouvant être adossée à leurs offres de prêt et
d’assurances, par l’achat de réseaux, de points de vente et de savoir-faire quel qu’en fût le
prix (pièces 20, 32, 35 et 61) ; Considérant sur la demande reconventionnelle, que le détail
du passif du bilan d’ESPACE MOBILIER pour l’exercice clos le 31 décembre 2008
mentionne que Didier X...a un compte courant créditeur de 16. 276, 10 ¿ ; que pour
prétendre à une somme de 24. 821 ¿, celui-ci produit des extraits du grand livre non
datés ; que la cour retiendra le chiffre figurant au bilan ; que l’acte de cession impose au
Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction le remboursement de cette somme ; que le
jugement sera confirmé sur ce point ; Considérant qu’en définitive le Crédit Agricole
Bretagne Habitat Transaction a une dette de 16. 276, 10 ¿ à l’égard de Didier X...et
Nadine A..., née Y..., ont à l’égard du Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction une
dette de 7. 725 ¿ ; qu’après compensation entre ces deux dettes réciproques un solde de
8. 545, 10 ¿ se dégage en faveur de Didier X...et Nadine A..., née Y...; Les DEPENS et les FRAIS : Considérant que chaque partie qui succombe supportera ses propres frais et dépens de
première instance et d’appel » ; 1. ALORS QUE la convention de garantie d’actif et de passif conclue le 27 avril 2007
comportait l’engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués
de tout préjudice qu’ils subiraient (¿) soit en cas de survenance de tout passif nouveau
non comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les
comptes de référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause
ou une origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence, soit en
cas de toute surestimation des actifs » sous les mêmes conditions (cf. art. 6. 1) ; qu’en
limitant comme elle l’a fait le jeu de cette garantie, au prétexte que le cessionnaire aurait
été parfaitement informé de la situation réelle des sociétés cédées, cependant que les
cédants n’avaient en rien subordonné leur engagement de garantie à la circonstance que
le cessionnaire avait ou non connaissance de la cause ou de l’origine du passif nouveau
ou de la surestimation de l’actif, la Cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé
l’article 1134 du Code civil ; 2. ALORS QU’une clause contractuelle, fût-elle usuelle ou de style, n’en produit pas moins
son effet normal lorsqu’elle n’est pas contredite par une autre stipulation contractuelle ;
qu’en l’espèce, pour limiter la garantie due par les cédants, la Cour d’appel a affirmé que
l’article 6. 1 b) du contrat de garantie litigieux, aux termes duquel les garanties consenties
« ne seront pas réduites ou limitées du fait des revues ou investigations préalables
effectuées par le cessionnaire » apparaît comme étant de pur style ; qu’en statuant ainsi,
sans relever la stipulation d’une clause exprimant une volonté contraire des cédants, qui
n’était d’ailleurs pas alléguée par ces derniers, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du
Code civil ; 3. ALORS subsidiairement QUE pour affirmer qu’il ressortait l’attestation de Monsieur
Z...que les auditeurs et conseils mandatés par l’acquéreur avaient pu se rendre compte
des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions des salariés et
agents commerciaux, et écarter à ce titre le jeu de la convention de garantie litigieuse,
l’arrêt a énoncé qu’il résultait de cette attestation que l’attention du représentant de
l’acquéreur et de son conseil avait été attirée sur « la méthode de comptabilisation
rattachant aux produits de l’exercice les commissions relatives aux compromis de vente
signés avant la date de clôture de l’exercice concerné dont les conditions suspensives
sont levées lors de l’établissement du bilan dans les délais légaux » ; qu’en statuant ainsi,
sans indiquer en quoi il ressortait de ce document que le cessionnaire avait été informé de
la pratique consistant à ne comptabiliser les charges résultant des commissions à payer
aux salariés et aux agents commerciaux engagées les sociétés cédées qu’une fois passé
l’acte authentique de vente afférent, ni qu’il connaissait les autres éléments du passif
nouveau qu’il invoquait, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 1134 du Code civil ; 4. ALORS subsidiairement QUE si le document intitulé « examen limité » établi par les
auditeurs de la société KPMG indique avoir examiné les « principes comptables des
honoraires » (p. 4), il résulte des termes clairs et précis de ce document que les
honoraires visés sont les honoraires relatifs aux transactions conclues avec les clients des
sociétés cédées, et non pas les commissions perçues par les salariés et agents
commerciaux ayant réalisé ces transactions (cf. p. 12, al. 3 ; p. 23, al. 1er) ; qu’en
affirmant que les auditeurs avaient énoncé dans ce document avoir « étudié les contrats
de travail et d’agents commerciaux et notamment le principe comptable des honoraires »,
pour en déduire que les conseils et auditeurs mandatés par le cessionnaire avaient pu se
rendre compte des méthodes comptables adoptées quant au décompte des commissions
des salariés et agents commerciaux et limiter en conséquence la garantie des cédants, la
Cour d’appel a méconnu l’interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la
cause ; 5. ALORS QUE la convention de garantie d’actif et de passif litigieuse comportait
l’engagement des cédants de « désintéresser le cessionnaire et ses substitués de tout
préjudice qu’ils subiraient (¿) en cas de survenance de tout passif nouveau non
comptabilisé ou de tout passif supplémentaire excédant celui figurant dans les comptes de
référence, dès lors que ce passif nouveau ou excédentaire aurait une cause ou une
origine imputable à des faits antérieurs à la date des comptes de référence » (cf. art. 6. 1
a), cette date ayant été fixé au 30 avril 2007 (art. 3) ; que, pour exclure de la garantie le
montant des commissions dues par les sociétés cédées à leurs salariés et agents
commerciaux à raison des promesses de vente conclues par l’intermédiaire de ceux-ci, la
Cour d’appel s’est bornée à affirmer que « le lissage des rémunérations des salariés et
agents avec régularisation périodique en fonction des sommes réellement perçues par
l’agence concernée et la permanence de ce système depuis de nombreuses années ne
permettent pas de retenir à ce titre un quelconque préjudice pour le Crédit Agricole
Bretagne Habitat Transaction » ; qu’en statuant par de tels motifs inopérants, sans
rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si, à la date des comptes de référence, soit le 30
avril 2007, les honoraires d’ores et déjà comptabilisés en produits au titre des promesses
de vente conclues par l’entremise des sociétés cédées n’avaient pas donné lieu à la
comptabilisation en charges ou en provisions des commissions dues aux salariés et aux
agents commerciaux à ce titre, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard de l’article 1134 du Code civil ; 6. ALORS QU’il résultait de l’article 5. 3. 17 de la convention de garantie d’actif et de
passif litigieuse que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de référence
à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité des
cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur » ; que,
pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l’arrêt attaqué a relevé que le déficit
calculé au 30 avril 2007 provenait en réalité de ce que les réviseurs professionnels, se
conformant aux règles de l’art, avaient appliqué des méthodes nouvelles notamment sur
les commissions ; qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations, dont il s’évinçait que le déficit invoqué par le
cessionnaire au titre de la convention litigieuse était établi au regard des dispositions
légales et réglementaires en vigueur, violant par là même l’article 1134 du Code civil ; 7. ALORS en toute hypothèse QUE l’article 5. 3. 17 de la convention de garantie d’actif et
de passif litigieuse stipulait que les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007 et servant de
référence à la mise en jeu des garanties stipulées seraient établis sous la responsabilité
des cédants, « dans le respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur et
selon les règles et méthodes comptables pratiquées par la société cédée et les filiales
pour l’établissement des comptes 2006 ayant servi de base à la fixation du prix » ; que,
pour limiter le jeu de la garantie due par les cédants, l’arrêt attaqué a énoncé « qu’une
continuité dans les méthodes comptables avait été stipulée dans le contrat de garantie » ;
qu’en se bornant ainsi à prendre en compte une partie seulement de la clause litigieuse, la
Cour d’appel a dénaturé, par omission, les termes de cette clause, en violation de
l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 8. ALORS QU’aux termes de l’article 6. 4 h) du contrat de garantie du 27 avril 2007, «
seront considérées comme irrécouvrables et donc prises en compte dans la garantie pour
leurs valeurs nettes à la date des comptes de référence, les créances envers les clients
existantes et insuffisamment ou non provisionnées à cette date, qui ne seront payées le
30 septembre 2007 », l’article 3 dudit contrat ayant fixé la date des comptes de référence
au 30 avril 2007 ; que, pour limiter à la somme de 16 116 euros les créances
irrécouvrables dont les cédants devaient la garantie au cessionnaire, la Cour d’appel s’est
bornée à affirmer que devait être déduite de la somme réclamée à ce titre des
rémunérations perçues au titre de trois affaires ainsi que deux affaires réalisées
interagences ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces
affaires ne correspondaient pas à des créances sur des clients existantes et
insuffisamment ou non provisionnées à la date des comptes de référence, soit le 30 avril
2007, et si ces créances n’avaient pas été payées le 30 septembre 2007 au plus tard, la
Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil ; 9. ALORS QUE la cassation à intervenir sur les troisième et quatrième branches, en ce
que la Cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision quant à la connaissance par le
cessionnaire du passif apparu dans les comptes sociaux arrêtés au 30 avril 2007,
entraînera, par voie de conséquence, la censure de l’arrêt en ce qu’il a débouté le
cessionnaire de sa demande fondée sur la réticence dolosive des cédants, le rejet de
celle-ci ayant été motivé par la connaissance qu’aurait eue le cessionnaire de l’existence
de ce passif, et ce en application de l’article 624 du Code de procédure civile. Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes , du 15 mai 2012