DOSSIERSpécial

Transcription

DOSSIERSpécial

2015
DOSSIER Spécial
© 2009-2014 www.decret-pinel.fr - Reproduction interdite
-2-
EDITO
C
e volet d’informations est un outil indispensable que nous vous
invitons à lire attentivement si vous envisagez de faire un
investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel.
Dans la première partie de ce document, vous découvrirez l’origine et les
enjeux de cette mesure attractive pour les investisseurs. Nous vous
expliquerons ensuite comment tirer parti du dispositif Pinel pour vous
constituer un patrimoine durable tout en réalisant des économies d’impôts.
Enfin, pour compléter et étayer les divers thèmes abordés, nos conseillers
fiscalistes et juridiques vous livrent des exemples de simulations financières
réalisées sur des logiciels spécialisés conformément aux dispositifs en
vigueur ainsi qu’une sélection de textes émis par le Ministère du Logement.
Nos experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la
concrétisation de votre projet : [email protected]
L’équipe décret-pinel.fr
-3-
SOMMAIRE
1. ORIGINE DES DISPOSITIFS D’AIDE A L’INVESTISSEMENT LOCATIF - 4 2. POURQUOI INVESTIR EN LOI PINEL
-7-
3. TOUT CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LA LOI PINEL
-9-
4. LE FINANCEMENT
- 13 -
5. DES OUTILS POUR MIEUX COMPRENDRE LA LOI PINEL
- 14 -
6. LES ETAPES CLES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
- 15 -
7. CONCRETISEZ VOTRE PROJET
- 16 -
8. DOCUMENTATION LOI PINEL
- 17 -
-4-
1. Origine des dispositifs d’aide à
l’investissement locatif
Histoire
De nombreux dispositifs d’aide à l’investissement locatif dans le
logement neuf se sont succédés depuis 1986.
Depuis 1986, sept dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement
locatif se sont succédés et ont permis le financement de près de 1,5
million de logements dont 300 000 au seul Duflot.
Ce dernier dispositif a permis le financement de 20% des logements
mis en chantier entre 2013 et 2014, mais la pénurie de logements en
France persiste.
Le but du gouvernement est de construire 500 000 nouveaux
logements par an pour suivre l’évolution démographique et répondre
à la problématique des logements manquants.
Nombre de logements contruits destinés à l'investissement
locatif sur la période
Nombre de logements
300000
239000
133700
142000
PERISSOL
1996-1999
BESSON
1999-2002
184700
164200
ROBIEN
2003-2005
BORLOO
2006-2009
61600
MEHAIGNERIE
1986-1996
SCELLIER
2009-2012
DUFLOT
2013-2014
-5-
Loi Duflot rebaptisée en loi Pinel
Le 1er octobre 2014, la ministre du logement, Sylvia Pinel,
communique par voie de presse (annexe 1) son plan de relance
composé de nouvelles mesures plus souples, assorties de
réductions d’impôts incitatives.
Son entrée en vigueur est effective depuis le 1er septembre 2014 en
lieu et place du dispositif de défiscalisation instauré par son
homologue écologiste Cécile DUFLOT.
Cette loi en faveur de l’investissement locatif intermédiaire a pour but
de développer une offre de logements accessibles dans les zones se
caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande
de logements. Ce qui se traduit pour l’investisseur comme une
opportunité lui assurant de trouver un réel potentiel locatif.
Adoption du dispositif de défiscalisation en
2015
Le 30 décembre 2014, le parlement adopte définitivement dans son
projet de loi de finances 2015 le texte initial proposé par la ministre
Sylvia Pinel et l’enregistré à la présidence de l’assemblée nationale
le 1er octobre 2014 (annexe 2). Quelques corrections y sont
apportées, afin d’en accroître l’attractivité pour les investisseurs.
-6-
La loi Pinel illustrée
Investissez
dans un
logement neuf
label RT 2012
ou BBC 2005
Zonage
Louez votre
bien pendant 6
ans, 9 ans ou
12 ans selon
les conditions
ci-dessous
Plafond de
loyers
Bénéficiez d'une
réduction
d'impôts de 12%,
18%, 21% du prix
du logement
acquis pouvant
atteindre
jusqu'à 63 000 €
de reduction
fiscale.
Plafonds de
ressources
locataires
Depuis le 1er janvier 2015, grâce au
dispositif Pinel, l’avantage fiscal est
maintenu dans le cas d’une location à
un ascendant ou un descendant
(parent(s) ou enfant(s)).
-7-
2. Pourquoi investir en loi Pinel ?
Les avantages et les conditions
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il convient aux
investisseurs de respecter certaines conditions :
Quels intérêts pour l’investisseur ?
Investir entre le 1er septembre 2014
et le 31 décembre 2016 dans un bien
immobilier neuf ou en l'état futur
d'achèvement répondant aux labels
RT 2012 ou BBC 2005.
Le logement devra être situé dans
les zones A bis, A, B1, B2 (Sous
dérogation).
Louer le logement pendant une
durée minimum de 6 ans.
Les loyers doivent respecter les
plafonds de loyers établis par
décrets dans la zone concernée et
les ressources du locataire doivent
respecter certains plafonds.
Un bien neuf aux normes
actuelles ne nécessitant aucun
entretien pendant 10 ans.
Un fort potentiel locatif dans les
zones tendues visées par la loi.
La période de location est
modulable, vous choisissez de
louer pendant 6 ans ou de
prolonger la durée sur 9 ou 12
ans.
Un prix marché attractif face à
une pression locative exercée
par une forte demande locative.
-8-
L’avantage fiscal
Le principe est simple, le gouvernement permet à ses contribuables
ainsi qu’aux détenteurs de SCI ou SCPI qui investissent dans un bien
immobilier neuf de bénéficier d’une diminution d’impôt.
 21% de réduction d'impôt
sur le prix de revient du
logement si l’appartement
est loué sur 12 ans.
Jusqu’à 63 000 €
d’économie
d’impôts*.
*Calculé sur le montant de
l’investissement.
Le montant maximum d’achat du logement ne doit pas dépasser un
plafond fixé à 5 500€ par m².
L’investisseur aura la possibilité d’acquérir deux logements neufs
sans dépasser un montant cumulé de 300 000 euros par an et par
foyer fiscal.
-9-
3. Tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel
Type de bien
Zonage
Plafond de
ressources locataires
Plafonds de loyers
- 10 -
Le type de bien
Le logement sera obligatoirement non meublé et destiné à un usage
d’habitation. Voici les types de biens concernés par la mesure :




logement acquis neuf,
logement en l’état futur d’achèvement,
logement que vous faites construire,
logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé
en logement neuf.
Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire et
mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de
l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le zonage
Voici la liste des villes éligibles à la loi Pinel répertoriée dans cinq
zones géographiques et revue le 1er octobre 2014 :
Zone A
bis :
Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine- Saint-Denis, Val-de-Marne,
Val-d’Oise.
Zone A :
Ain, Alpes Maritimes, Boûches du Rhône, Corse du Sud, Hérault, Nord,
Oise, Rhône, Haute Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne,
Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise.
Zone B1 :
Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants,
certaines villes du littoral et de la Corse du Nord.
Zone B2 :
Communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants et non
incluses dans la zone B1 (éligible temporairement puis sous
dérogation).
Zone C :
Reste du territoire.
 Pour déterminer le zonage de la
commune de votre futur placement
immobilier, consultez l’annexe 3 et
l’annexe 4.
- 11 -
Les plafonds de ressources
Pour les baux conclus en 2014 les ressources locataires ne doivent
pas dépasser les plafonds suivants :
Localisation du logement
Zone A bis
en €
Reste de la
zone A
en €
Zone B1
en €
Zone B2
en €
Personne seule
36 831
36 831
30 019
27 017
Couple
55 045
54 045
40 089
36 079
Personne seule ou
couple ayant une
personne à charge
72 159
66 169
48 210
43 389
Personne seule ou
couple ayant deux
personnes à charge
86 152
79 257
58 200
52 380
Personne seule ou
couple ayant trois
personnes à charge
102 503
93 826
68 465
61 619
Personne seule ou
couple ayant quatre
personnes à charge
115 344
105 584
77 160
69 443
Majoration par
personne à charge
supplémentaire à
partir de la cinquième
+ 12 851
+ 11 764
+ 8 608
+ 7 746
Composition du
foyer locataire
Le plafond des ressources, définit par décret, concerne le montant
n-2 du revenu fiscal de référence du locataire.
- 12 -
Les plafonds des loyers
Pour les baux conclus en 2014 les plafonds des loyers applicables
sont les suivants :
Zonage
Plafonds de
loyer
mensuel
A bis
A
B1
B2
16,72 €
12,42 €
10,00 €
8,69 €
Ces plafonds sont soumis à un coefficient multiplicateur, qui dépend
de la surface habitable du logement. Pour le déterminer, il conviendra
d’appliquer la formule de calcul suivante :
Surface habitable
multiplié par
0.7 + (19 / surface)
Exemple
Vous investissez dans un logement d’une surface de 60 m² situé en
zone B1.
Plafond par m² habitable = 0.7 + (19 / 60)
1.017*10
Loyer mensuel maximum = 10.17*60
= 1.017
= 10,16 euros / m²
= 610 euros
 Le montant du loyer est
exprimé hors charges.
- 13 -
4. Le Financement
Pour financer votre opération immobilière, vous disposez de deux
possibilités :
Déplacement de votre épargne
Vous pouvez choisir l’option de l’optimisation de votre épargne en
déplacant vos fonds. Ils est possible de réaliser votre investissement
en ayant recours à un financement personnel.
Prêt immobilier
Au moyen d’un prêt immobilier, vous bénéficiez de l’effet levier pour
vous constituer un patrimoine pérenne et transmissible.
En outre, vous décidez vous-même de la durée de l’investissement,
des conditions et les modalités auprès de l’organisme de votre choix.
- 14 -
5. Des outils pour mieux comprendre la loi
Pinel
Voici un aperçu de simulations effectuées sur deux projets
immobiliers en loi Pinel. Retrouvez ces outils en détail en Annexe 5
et Annexe 6.
SIMULATION 1
 Déduction
des intérêts
d’emprunt.
Projet de Monsieur et Madame DUPONT
Profil : couple marié – 2 parts fiscales
Revenu net imposable : 45 000 euros
Type : Investissement locatif
160 000 €
Investissement
Date acquisition: 01/05/2015
Date de livraison: 01/12/2016
9 ans
Taux de réduction fiscale
18 %
Financement
 Exonération
partielle de
taxe foncière
les 2 premières
années.
Durée de location
Total
0€
166 787 €
29 477 €
32 781 €
Apport
Patrimoine au terme de la durée de location
Economie fiscale et sociale
Gains nets après impôts
SIMULATION 2
Projet de Monsieur et Madame DURAND
Profil : couple marié / 2 parts fiscales
 Charges
locatives
récupérables.
Revenus net imposable : 75 000 euros
Type : Investissement locatif
Date acquisition: 01/05/2015
Date de livraison: 01/12/2016
Investissement
200 000 €
Durée de location
9 ans
Taux de réduction fiscale
18 %
Financement
Total
Apport
Patrimoine au terme de la durée de location
0€
208 894 €
37 582 €
41 569 €
- 15 -
6. Les étapes clés de l’investissement locatif
1
2
3
4
5
6
7
• ETUDE PATIMONIALE
Bilan sur votre situation, votre projet et vos objectifs.
• SELECTION DU PRODUIT IMMOBILIER
Le prix et emplacement sont intégrés dans l' étude
patrimoniale.
• ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER NEUF
Selectionné en fonction de vos objectifs.
• CHOIX DU PRET IMMOBILIER
Conformément à vos attentes
• SIGNATURE NOTAIRE
Formalisation de l'achat
• LIVRAISON DU BIEN IMMOBILIER
La réduction d'impôt s'applique sur les revenus de
l'année de livraison.
• MISE EN LOCATION DU BIEN SUITE A LA REMISE DE
CLES.
- 16 -
7. Concrétisez votre projet
L’acquisition d’un bien immobilier nécessite d’avoir une connaissance
approfondie du marché actuel, des tendances et de ses perspectives.
De plus, la fiscalité française est faite de nombreux textes de lois et décrets
en constante évolution. Pour mener à bien votre projet, il s’agit d’avoir une
vision globale de toutes ces données.
Ainsi, nos experts dotés de solides compétences vous conseillent dans les
domaines juridiques, financiers, fiscaux et patrimoniaux à partir d’une
étude approfondie de votre projet et un bilan personnalisé de votre
situation.
Pour prendre un bon départ, n’hésitez pas à nous consulter afin de
bénéficier de toute notre expertise.
Pour tous renseignements écrivez-nous à l’adresse suivante :
[email protected]
- 17 -
8. Documentation loi Pinel
Liste des annexes :
Annexe 1 -
Communiqué de presse
Annexe 2 -
Projet de loi de finances 2015 - PLF 2015
Annexe 3 -
Liste des communes éligibles au dispositif
Pinel
Annexe 4 -
Carte des zonages applicables au 1 e r
octobre 2014
Annexe 5 -
Simulation DUPONT
Annexe 6 -
Simulation DURAND
La part fiscale dépend
de la composition du
foyer
Définit par un
professionnel
de la gestion locative
Durée des travaux du
logement
en construction
11 années soit : 1 an
de construction, 9 ans
de location. La revente
interviendra l'année
suivante.
Frais d'acquisition du
bien immobilier
Revalorisation
annuelle de la valeur
du bien
Revalorisation
annuelle des loyers
Assurance et gestion
locative moyenne.
Exonération partielle
selon la commune
Taux bancaire actuel
moyen
La totalité de l'opération peut être financée
par un prêt immobilier.
Effort d'épargne
mensuel moyen
Revenu annuel moyen
avec revalorisation des
loyers
Vous souhaitez réaliser votre étude patrimoniale ?
nos experts sont à votre disposition :
[email protected]
INVESTISSEMENT LOCATIF
de
Monsieur et Madame DURAND
Etude réalisée par votre conseiller : le 15.12.2015
Simulation réalisée avec TOPINVEST version 2015 Document non contractuel édité le 15.12.2015
page 1
Etude de Monsieur et Madame DURAND
Conseiller : ETUDE PERSONNALISÉE
Monsieur et Madame DURAND,
Suite aux informations que vous nous avez communiquées :
Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales
Vos revenus se décomposent de la façon suivante :
Année
Revenu net
imposable hors
foncier
€
Situation foncière
Revenus(+)
ou Déficits(
) fonciers
€
Revenu net
imposable
€
Déficit
déductible
€
Parts
fiscales
Montant IR
estimé
€
2015
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2016
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2017
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2018
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2019
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2020
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2021
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2022
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2023
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2024
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2025
75 000
0
0
75 000
2
11 222
2026
75 000
0
0
75 000
2
11 222
Voici le détail de votre investissement locatif défiscalisant :
Opération Neuf sous le régime Pinel acquis le 01/05/2016 et livré le 01/12/2017
montant : 200 000 €
loyer brut : 530 €/mois
financement :
Investisseur avec un différé de 12 mois durée du prêt : 300 mois
page 2
Conseiller : OPÉRATION : NEUF
Date initiale de la simulation : 01/05/2016
Durée de simulation : 11 ans
Détail
Programme : Neuf
Régime fiscal : Pinel
Date d'acquisition :
01/05/2016 Montant total :
200 000 €
dont frais d'acte du bien:
5 400 €
dont frais d'acte de prêt:
3 600 €
Revalorisation estimée à :
Revenus locatifs mensuels :
Charges locatives (% loyer) :
Charges de copropriété (% loyer) :
Taxe foncière annuelle :
1,00 % l'an
530,00 € à compter du 01/12/2017 2,00 % l'an
11,00 % l'an
4,00 % l'an
470 € exonérée pendant 2 ans à 100,00 %
Son financement
Apport personnel initial : 0 €
Date
initiale
Montant
01/12/2017
Nom du prêt
200 000 Investisseur avec un différé de 12 mois
Taux Durée
(%) (mois)
3,00
300
ADI*
Première
Mensualité
pleine (€)
3,50 €/10 000
1 045,02
*ADI : Assurance décès invalidité
page 3
Conseiller : RÉSUMÉ DE L'ÉTUDE
VOS OBJECTIFS
Votre apport initial direct :
0 €
sur 10 ans
Economie
d'impôts
Votre économie d'impôts
(Compris éco. impôts générées année N
et non payées N+1)
Votre épargne mensuelle moyenne
Capitalisation
Complément
de retraite
Sécurité
Evaluation du capital disponible*
Produit de vente perçu*
au terme
37 228 €
37 228 €
157 €
164 €
51 751 €
0 €
60 965 €
0 €
Evaluation du capital net d'impôts au terme :
transmissible à vos héritiers*
et rente mensuelle brute (loyer)**
208 894 €
646 €
Protection de votre famille dès le premier jour :
bénéfice de l'assurance décès invalidité***
et rente mensuelle brute (loyer)
200 000 €
530 €
*
Valeur de revente capital restant dû sur les prêts
**
Revenu locatif actualisé
*** Capital emprunté
page 4
Conseiller : ANALYSE CHIFFRÉE DES RÉSULTATS
Dépenses mensuelles moyennes
Recettes mensuelles moyennes
Constituées par
les remboursements de prêt l'assurance décèsinv. du prêt les frais de gestion
le syndic et charges de copropriété
la taxe foncière
l'assurance garanties locatives
versements mensuels sur l'adossement
les économies d'IR versées sur
l'adossement
952,93 €
Constituées par
les loyers les économies d'impôts :
incluant également toutes les charges et
déficits déductibles des revenus fonciers ou
globaux et des abattements sur loyers
789,36 €
Différence entre dépenses et recettes moyennes
EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 163,57 €
Total de votre investissement en 11 ans :
apport personnel initial :
0€
apport initial en capitalisation :
0€
128 mois d'effort d'épargne (163,57 €) : 20 937 €
produit de vente perçu *:
FINANCEMENT de votre opération au
terme
0€
Total :
20 937 €
128 mensualités = (du 01/05/2016 au 31/12/2026)
Capital constitué au terme :
208 894 €
Murs, parties communes, Equipement
Procurant une rente locative
excellent complément de retraite de
7 753 €/an
Soit :
646 €/mois
Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos
ayants droit
Rentabilité nette de votre investissement
revenu locatif annuel :
Investissement net total :
7 753 €
20 937 €
Inclus :
Assurance décèsinv, incap. du prêt, frais de gestion,
syndic de copropriété, taxe foncière, assurance
garanties locatives, charges.
Economie d'impôt
30,52%
Investisseur
17,16%
Locataire
52,32%
* Valeur de revente capital restant dû sur les prêts
page 5
Conseiller : APERÇU DES RÉSULTATS
Patrimoine en 2026
:
208 894 €
:
37 228 €
:
40 028 €
Année
Trésorerie brute
(€)
Incidence
fiscale et
sociale
(€)
Trésorerie nette
(€)
2016
0
0
0
2017
120
0
120
2018
1 801
3 952
2 151
2019
7 405
4 220
3 185
2020
7 302
4 372
2 930
2021
7 197
4 328
2 870
2022
7 090
4 242
2 849
2023
6 981
4 154
2 828
2024
6 870
4 063
2 807
2025
6 757
3 970
2 787
2026
6 641
3 928
2 713
Effort moyen de trésorerie
:
163,57 € par mois
Revenus au terme de la simulation
:
7 753 € par an
Rendement actuariel
Avant incidence fiscale et sociale
:
1,26 %
Après incidence fiscale et sociale
:
34,07 %
Permet de comparer la performance de votre investissement
immobilier avec un placement financier classique.
page 6
Conseiller : TRÉSORERIE GLOBALE
Recettes
Année
Economie
fiscale et
sociale
(€)
Loyers
bruts (€)
Dépenses
Récup.
TVA
+ Adoss.
(€)
Produit de
la vente
(€)
Remb.
prêts
(€)
Charges
à payer
(€)
Apports
+ adoss.
+TVA
(€)
Effort
mensuel
moyen
(€)
Solde
annuel
(€)
2016
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2017
530
0
0
0
570
80
0
120
10
120
2018
6 487
3 952
0
0
7 315
973
0
2 151
179
2 031
2019
6 617
4 220
0
0
12 540
1 482
0
3 185
265
1 153
2020
6 749
4 372
0
0
12 540
1 511
0
2 930
244
4 083
2021
6 884
4 328
0
0
12 540
1 541
0
2 870
239
6 953
2022
7 022
4 242
0
0
12 540
1 572
0
2 849
237
9 802
2023
7 162
4 154
0
0
12 540
1 604
0
2 828
236
12 629
2024
7 306
4 063
0
0
12 540
1 636
0
2 807
234
15 437
2025
7 452
3 970
0
0
12 540
1 668
0
2 787
232
18 224
2026
7 601
3 928
0
0
12 540
1 702
0
2 713
226
20 937
Solde
annuel
cumulé
(€)
page 7
INVESTISSEMENT LOCATIF
de
Monsieur et Madame DUPONT
Etude réalisée par votre conseiller : le 15.12.2015
page 1
Etude de Monsieur et Madame DUPONT
Conseiller : ETUDE PERSONNALISÉE
Monsieur et Madame DUPONT,
Suite aux informations que vous nous avez communiquées :
Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales
Vos revenus se décomposent de la façon suivante :
Année
Revenu net
imposable hors
foncier
€
Situation foncière
Revenus(+)
ou Déficits(
) fonciers
€
Revenu net
imposable
€
Déficit
déductible
€
Parts
fiscales
Montant IR
estimé
€
2015
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2016
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2017
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2018
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2019
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2020
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2021
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2022
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2023
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2024
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2025
45 000
0
0
45 000
2
3 587
2026
45 000
0
0
45 000
2
3 587
Voici le détail de votre investissement locatif défiscalisant :
Opération Neuf sous le régime Pinel acquis le 01/05/2016 et livré le 01/12/2017
montant : 160 000 €
loyer brut : 425 €/mois
financement :
Investisseur avec un différé de 12 mois durée du prêt : 300 mois
page 2
Conseiller : OPÉRATION : NEUF
Détail
Programme : Neuf
Régime fiscal : Pinel
Date d'acquisition :
01/05/2016 Montant total :
160 000 €
dont frais d'acte du bien:
4 500 €
dont frais d'acte de prêt:
3 000 €
Revenus locatifs mensuels :
Charges locatives (% loyer) :
Charges de copropriété (% loyer) :
Taxe foncière annuelle :
1,00 % l'an
425,00 € à compter du 01/12/2017 2,00 % l'an
11,00 % l'an
4,00 % l'an
380 € exonérée pendant 2 ans à 100,00 %
Son financement
Apport personnel initial : 0 €
Date
initiale
Montant
01/12/2017
Nom du prêt
160 000 Investisseur avec un différé de 12 mois
Taux Durée
(%) (mois)
3,00
300
ADI*
Première
Mensualité
pleine (€)
3,50 €/10 000
836,02
*ADI : Assurance décès invalidité
page 3
Conseiller : RÉSUMÉ DE L'ÉTUDE
VOS OBJECTIFS
Votre apport initial direct :
0 €
sur 10 ans
Economie
d'impôts
Votre économie d'impôts
(Compris éco. impôts générées année N
et non payées N+1)
Votre épargne mensuelle moyenne
Capitalisation
Complément
de retraite
Sécurité
Evaluation du capital disponible*
Produit de vente perçu*
au terme
28 896 €
28 896 €
129 €
134 €
41 076 €
0 €
48 444 €
0 €
Evaluation du capital net d'impôts au terme :
transmissible à vos héritiers*
et rente mensuelle brute (loyer)**
166 787 €
518 €
Protection de votre famille dès le premier jour :
bénéfice de l'assurance décès invalidité***
et rente mensuelle brute (loyer)
160 000 €
425 €
*
Valeur de revente capital restant dû sur les prêts
**
Revenu locatif actualisé
*** Capital emprunté
page 4
Conseiller : ANALYSE CHIFFRÉE DES RÉSULTATS
Dépenses mensuelles moyennes
Recettes mensuelles moyennes
Constituées par
les remboursements de prêt l'assurance décèsinv. du prêt les frais de gestion
le syndic et charges de copropriété
la taxe foncière
l'assurance garanties locatives
versements mensuels sur l'adossement
les économies d'IR versées sur
l'adossement
759,22 €
Constituées par
les loyers les économies d'impôts :
incluant également toutes les charges et
déficits déductibles des revenus fonciers ou
globaux et des abattements sur loyers
625,50 €
Différence entre dépenses et recettes moyennes
EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 133,72 €
Total de votre investissement en 11 ans :
apport personnel initial :
0€
apport initial en capitalisation :
0€
128 mois d'effort d'épargne (133,72 €) : 17 116 €
produit de vente perçu *:
FINANCEMENT de votre opération au
terme
0€
Total :
17 116 €
128 mensualités = (du 01/05/2016 au 31/12/2026)
Capital constitué au terme :
166 787 €
Murs, parties communes, Equipement
Procurant une rente locative
excellent complément de retraite de
6 217 €/an
Soit :
518 €/mois
Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos
ayants droit
Rentabilité nette de votre investissement
revenu locatif annuel :
Investissement net total :
6 217 €
17 116 €
Inclus :
Assurance décèsinv, incap. du prêt, frais de gestion,
syndic de copropriété, taxe foncière, assurance
garanties locatives, charges.
Economie d'impôt
29,73%
Investisseur
17,61%
Locataire
52,66%
* Valeur de revente capital restant dû sur les prêts
page 5
Conseiller : APERÇU DES RÉSULTATS
Patrimoine en 2026
:
166 787 €
:
28 896 €
:
31 328 €
Année
Trésorerie brute
(€)
Incidence
fiscale et
sociale
(€)
Trésorerie nette
(€)
2016
0
0
0
2017
95
0
95
2018
1 430
3 149
1 719
2019
5 522
3 249
2 273
2020
5 827
3 251
2 576
2021
5 743
3 287
2 456
2022
5 657
3 255
2 402
2023
5 570
3 222
2 348
2024
5 481
3 188
2 292
2025
5 390
3 154
2 236
2026
5 297
3 140
2 157
Effort moyen de trésorerie
:
133,72 € par mois
Revenus au terme de la simulation
:
6 217 € par an
Rendement actuariel
Avant incidence fiscale et sociale
:
1,38 %
Après incidence fiscale et sociale
:
33,43 %
Permet de comparer la performance de votre investissement
immobilier avec un placement financier classique.
page 6
Conseiller : TRÉSORERIE GLOBALE
Recettes
Année
Economie
fiscale et
sociale
(€)
Loyers
bruts (€)
Dépenses
Récup.
TVA
+ Adoss.
(€)
Produit de
la vente
(€)
Remb.
prêts
(€)
Charges
à payer
(€)
Apports
+ adoss.
+TVA
(€)
Effort
mensuel
moyen
(€)
Solde
annuel
(€)
2016
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2017
425
0
0
0
456
64
0
95
8
95
2018
5 202
3 149
0
0
5 852
780
0
1 719
143
1 624
2019
5 306
3 249
0
0
10 032
796
0
2 273
189
649
2020
5 412
3 251
0
0
10 032
1 207
0
2 576
215
3 225
2021
5 520
3 287
0
0
10 032
1 231
0
2 456
205
5 681
2022
5 631
3 255
0
0
10 032
1 256
0
2 402
200
8 083
2023
5 743
3 222
0
0
10 032
1 281
0
2 348
196
10 431
2024
5 858
3 188
0
0
10 032
1 307
0
2 292
191
12 723
2025
5 975
3 154
0
0
10 032
1 333
0
2 236
186
14 959
2026
6 095
3 140
0
0
10 032
1 359
0
2 157
180
17 116
Solde
annuel
cumulé
(€)
page 7

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