une piste patrimoniale plutôt tentante

IMMOBILIER
Paru dans le magazine Informations Entreprise N°148- avri-mai-juin
Le
viager,
une piste patrimoniale
plutôt tentante ...
Évidemment, le principe de spéculer sur la
durée de vie d’autrui pour se constituer un
patrimoine si possible à moindre prix a
de quoi faire frémir notre (bonne?)
conscience judéo-chrétienne. Il
n’empêche ! Pratiqué depuis des
temps immémoriaux, ce que
l’on appelle le viager, après une
certaine mise au purgatoire
précisément en raison de
son caractère de contrat
aléatoire où l’acquéreur
devient parfois le « dindon
de la farce », effectue depuis
quelques années un sacré
retour en force sur le devant de
la scène immobilière. L’allongement
de l’espérance de vie conjugué à des
difficultés économiques dues à la
« fonte » comme neige au soleil des
retraites contribuent pour beaucoup
à la renaissance de ce dispositif certes
attrayant sur bien des aspects, mais
pas toujours dénué de risques.
A
Alors que ses partisans brandissent
à la manière d’un étendard l’idée
que la formule du viager permet à
l’un (le vendeur qualifié de crédirentier)
de pouvoir vieillir le plus sereinement
possible en optimisant et en profitant de
son bien immobilier avec la perception
d’une rente à vie et à l’autre (l’acquéreur qualifié, lui, de débirentier)
de sécuriser son avenir et celui
de sa famille en se constituant
un patrimoine à l’abri des
lois fiscales, celui-ci n’en demeure pas moins un illustre
inconnu pour nombre de nos
compatriotes. Au vu des
statistiques, le petit
1% que représente
le viager par rapport au montant
total des transactions immobilières
n’a franchement
pas de quoi inciter à
sauter au plafond ou à
donner l’envie de grimper aux rideaux. « On
estime pourtant à
près de 23.000 les
biens disponibles
sur le marché en
raison du vieillissement de la population
et de l’allongement de
la durée de vie. D’ailleurs,
selon les projections de l’INSEE en 2050,
22,3 millions de personnes seront âgées
de 60 ans ou plus contre 18,6% millions actuellement » souligne Jacques
Daboudet, PDG du réseau de conseillers
immobiliers Capifrance (tombé dans le
giron du groupe Artemis en juillet 2012)
où un accent tout particulier sur le viager est mis depuis quelques mois avec
recours à un logiciel marché spécifique
pour un calcul au plus juste des niveaux
des rentes et au déploiement d’un module de formation juridique afin d’y former des spécialistes du genre (qui, pour
l’heure, sont un peu plus d’une centaine).
>>Une pratique venue de la nuit des temps
Peu à peu devenu en notre mémoire
contemporaine «le viager, cet inconnu »,
cette déclinaison du vieux mot français
Le chiffre
9000
Tel est le nombre de ventes
viagères annuelles recensées
par les dernières statistiques
(soit environ 1% du montant
total des transactions immobilières.
Par Arnaud Bellegarde
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IMMOBILIER
«
viage » (signifiant littéralement temps de
vie) s’avérait pourtant dans les siècles passés, en des époques où la notion même de
retraite relevait de la pure fantasmagorie,
une forme de contrat extrêmement populaire. Y compris dans l’Antiquité où on
relève une pratique viagère chez les Grecs,
puis chez les Romains. Une tradition qui
se poursuit après la chute de l’Empire
romain avec la naissance de nouveaux
États dirigés par des rois, lesquels distribuaient les terres qu’ils avaient conquises
à leurs proches à titre viager, puis héréditaire, en échange du service militaire,
avant de se perdre dans les limbes de l’histoire pendant plusieurs siècles. Il faudra
attendre le Moyen-âge pour que le viager renaisse de ses cendres et fasse l’objet
d’un cadre juridique avec organisation de
sa pratique dans des formes « modernes »
en 846 à l’instigation de Charles II dit Le
Chauve. Au XVIIe siècle, son usage se retrouve réservé aux particuliers excluant de
son champs les communautés religieuses
qui avaient pourtant jusqu’alors les principales bénéficiaires. Sa pratique devient
si prospère qu’elle conduit le rédacteur
du Code Civil, en 1804, à la codifier dans
ses articles 1968 à 1983. Ce qui aboutit
en corollaire à la création de compagnies
d’assurances dans le but de recevoir des
capitaux à charge de rente viagère. L’État
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lui-même se met de la partie
en fondant en 1861 « la Caisse
Nationale des retraites pour la
vieillesse » destinée à permettre
aux gens peu fortunés de se
constituer une rente pour leurs
vieux jours. C’est forte de cette
légitimité qu’en 1815 l’impératrice Marie-Louise, épouse
de Napoléon 1er, devient ainsi
duchesse de Parme à titre viager
à la suite du Congrès de Vienne.
Et qu’en 1841, le Sultan Andrian
Souli de Mayotte vend en viager
l’île à la France contre une rente
de mille piastres. Ou bien encore
qu’en 1934, le Général de Gaulle
achète en viager La Boisserie, dans
le village de Colombey-les-DeuxEglises. Le plus étonnant dans la
longue histoire du viager tient à
la stabilité de son cadre législatif
puisque, à l’exception de son article 1973 modifié en 2006, celui-ci
demeure dans son exacte rédaction de 1804. Une lecture que l’on
pourrait qualifier de « vintage »,
pour sacrifier à une tendance forte
de notre ère, mais reflétant la volonté de ses rédacteurs d’offrir la
possibilité aux citoyens les moins
fortunés de pouvoir acquérir plus facilement un toit pour leur tête et accéder par
là-même à un minimum de confort.
>>L’aléa pour fondement
Popularisé sur grand écran via le film
réalisé en 1972 par Pierre Tchernia, avec
l’inénarrable Michel Serrault dans le rôle
de Louis Martinet, « Le Viager » (tel est
le titre de ce long métrage) posait plutôt
finement les limites et les écueils pouvant gripper un mécanisme à priori bien
huilé. Alors que l’acquéreur du viager,
en l’occurrence Léon Galipeau, médecin
généraliste parisien incarné par le non
moins truculent Michel Galabru, après
auscultation de son patient (Martinet)
l’avait amené à conclure à une durée de
vie de ce dernier n’excédant pas deux
ans, ce sera finalement le supposé moribond qui finira par enterrer au fil des
ans toute la famille Galipeau. Une fiction qui trouve au demeurant sa réalité
avec celle qui fut consacrée la doyenne
non seulement des français mais également de l’humanité, autrement dit la
célèbre Jeanne Calment. Cette vénérable
vieille dame, outre l’exploit d’être décédée en 1997 à l’âge de 122 ans, ajoute à
son actif celui d’avoir survécu quarante
cinq ans à son notaire qui avait acheté
en viager sa maison en 1965 ! Et c’est justement sur ce point que cette forme de
vente immobilière présente un sérieux
bémol l’ayant amené plusieurs décennies
durant à connaître une forte désaffection
de la part d’éventuels acquéreurs effrayés
à la perspective que le crédirentier affiche
la même débordante vitalité que dame
Calment. D’autant que dans son principe,
la rente viagère se trouve garantie à vie,
pouvant être versée de façon mensuelle,
trimestrielle ou annuelle. Il faut savoir
aussi qu’un capital initial, poétiquement
appelé le bouquet, peut être éventuellement versé au départ. « Le montant du
prix tiendra compte alors d’un abattement pour l’usufruit et l’occupation. Si ce
bouquet et cette rente sont fixés en commun accord entre le vendeur et l’acheteur,
il est cependant préférable de procéder à
une expertise par rapport à la situation de
chaque personne. Pour le vendeur, sont
ainsi pris en ligne de compte son âge, sa
situation personnelle comme prévoir un
éventuel placement en maison de retraite.
En fait, il est nécessaire de procéder à une
analyse personnalisée parce que chaque
cas, chaque vente, s’avèrent différents »
précise Jacques Daboudet.
>>Un contrat multiformes
Loin d’être monolithique, le viager présente une diversité de facettes. Parmi
celles-ci, la plus courante est le viager
occupé dans le cadre duquel le vendeur
continue à habiter son logement et percevra sa vie durant un revenu complémentaire indexé et sécurisé, ce qui lui
permettra de ne plus payer ni l’impôt
foncier, ni les gros travaux et de se voir
rembourser une partie des charges de
copropriété. Précisons de surcroît que le
crédirentier a la possibilité de quitter à
tout moment le bien vendu. Autre type :
le viager sans rente où, si le vendeur
continue à habiter son logement, il percevra un capital en une seule fois (pas
de rente donc) sur la base d’une totale
défiscalisation puisque le bien constitue
a résidence principale. Évoquons aussi le
viager occupé temporairement permettant au vendeur de continuer à habiter
son logement mais pendant un temps limité et prévu au contrat. Nettement plus
rare (moins de 3% des rentes en viager),
le viager libre consiste à vendre un bien
libre de toute occupation du crédirentier
(en revanche, il peut être occupé par un
locataire) moyennant la perception d’une
rente indexée et sécurisée. Le vendeur
n’aura plus à payer l’impôt foncier,
n’entretiendra plus de rapport avec la
copropriété et le syndic et ne sera plus
contraint à payer aucun travaux ni
aucune réparation afférents à la
copropriété ou au bien vendu.
>>Une résurgence due à l’actuel contexte
socio-économique
Demeuré longtemps relégué au rang de
« parent pauvre » des transactions immobilières, le viager connaît depuis trois à
quatre ans un véritable regain d’intérêt.
Jacques Daboudet voit dans ce nouvel
élan la conjugaison de trois facteurs. « Le
premier tient à ce que dans toutes les familles désormais, la durée de vie s’allonge.
Ce qui engendre des problématiques qui
n’existaient pas il y a une vingtaine d’années encore dans la mesure où les progrès
de la médecine n’étaient pas aussi performants qu’aujourd’hui. Le second touche
au régime des retraites qui ne cesse de se
dégrader amenant un nombre croissant
de français à trouver une source de revenu
complémentaire. Le troisième se rapporte
à la problématique de dépendance. En
effet, même si l’on vit aujourd’hui plus
longtemps et que l’on se porte de mieux
en mieux, il n’en arrive pas moins que
parvenus à un certain âge, des gens se
retrouvent seuls. Or, ils n’ont pas forcément des enfants dans la capacité de les
aider à pouvoir financer un placement
en maison de retraite coûtant au minimum 1.700 euros par mois alors que la
moyenne des retraites oscille entre 800 et
1.200 euros mensuels ». Un triple constat
auquel nous ajouterons cette nouvelle
tendance sociétale lourde observée depuis trois ans par les spécialistes de l’immobilier qu’est le fait que de plus en plus
de parents se résolvent à vendre leur bien
en viager pour aider leurs enfants en difficulté. De même pour un grand nombre
de personnes qui, bien que propriétaires
de leur résidence principale, se retrouvent
dans l’impossibilité à pouvoir s’acquitter
de la taxe foncière et/ou entretenir leur
patrimoine, le viager apparaît dorénavant
comme un remède à leurs difficultés. Une
situation devenue si commune qu’elle a
conduit l’Union mutualiste retraite (principal régime de retraite complémentaire
facultatif) a lancé en 2012 le concept
de viager mutualisé sous l’appellation
Coremimmo afin de permettre à ses
sociétaires confrontés à des difficultés
financières de continuer à habiter dans
leur logement. Plus souple que le viager
classique, cette offre propose aux retraités de vendre leur résidence principale
ou secondaire qu’ils pourront continuer
à occuper à un fonds dédié ayant la forme
d’une SCI, moyennant le versement
d’un capital ou, s’ils le préfèrent, d’une
rente viagère, mais seulement jusqu’à 75
ans. En tout état de cause, sur le plan de
l’avantage fiscal, celui-ci diffère selon l’âge
du crédirentier. Âgé de moins de 50 ans,
la part imposable de la rente s’élèvera à
70% tandis que l’abattement sera de 30%.
Entre 50 et 59 ans inclus, l’imposition
équivaudra à 50%, l’abattement étant de
50%. De 60 à 69 ans inclus, la proportion
sera de 40% pour la part imposable et
60% l’abattement. Pour les plus de 70 ans,
celle-ci comprendra une part imposable
de 30% pour un abattement de 30%.
>>Attention aux chausse-trappes !
Aussi séduisante pusse-t-elle paraître, la
formule du viager n’en apparaît pas moins
pour certains professionnels comme insuffisamment sécurisée pour le vendeur.
En premier lieu si le débirentier venait à
décéder. Or, rien ne dit que ses héritiers
présenteront une solvabilité adéquate.
Dans ce cas de figure, si le débiteur met en
œuvre une procédure de surendettement,
le crédirentier se retrouvera sur la liste, au
même rang qu’un banquier, à moins que
les héritiers de l’acheteur ne se décident
à revendre le viager. Autre maillon faible
du système : le risque pour le vendeur
d’être la victime d’un « petit arrangement entre amis », l’acquéreur poussant
le propriétaire à signer un viager tout en
ayant connaissance de sa santé fragile.
Le cas s’est ainsi posé avec un notaire de
La Baule qui, convaincu de manœuvres
illicites en ce sens, s’est retrouvé radié.
Demeure alors aussi la possibilité pour le
vendeur (ou ses héritiers) de faire annuler le viager. Laquelle annulation, régie
par l’article 1975 du Code civil, peut être
prononcée lorsque les trois conditions
suivantes sont réunies : 1) Le crédirentier est atteint au jour du contrat d’une
maladie; 2) Le décès survient dans les
vingt jours de l’acte de vente ou du compromis, le cas échéant; 3) Il est dû à la
maladie dont le crédirentier était atteint
au jour du contrat. Manière d’adoucir
en quelque sorte le caractère aléatoire
inhérent au viager, a été mise en orbite la
formule du prêt viager hypothécaire qui
permet au propriétaire d’un bien immobilier d’en obtenir des ressources sans
avoir à le vendre. Celui-ci peut contracter
ce prêt auprès d’un établissement de crédit et choisir de percevoir la somme sous
forme d’un capital ou d’une rente viagère.
Le remboursement s’effectue au décès de
l’emprunteur par la vente du bien ou par
anticipation si le propriétaire décide de
s’en séparer. Si le prix de vente dépasse la
dette, les héritiers récupéreront le solde.
En revanche, dans le cas contraire, la
dette ne tombera pas dans leur escarcelle.
Quoi qu’il en soit, nombre d’investisseurs
(particuliers ou fonds) regardent le viager avec les mêmes yeux doux qu’avait
Rodrigue pour Chimène. En particulier
la formule du viager occupé apparaissant à la fois comme un levier financier
qui permet d’acheter un bien immobilier à environ 50 à 60% de sa valeur dont
l’aléa correspondant à la durée de vie du
vendeur peut être parfaitement neutralisé
par l’achat de plusieurs viagers et un véritable paradis fiscal. Et oui ! Dans ce cas,
celui-ci n’est soumis à aucune loi fiscale
pouvant être rétroactive par nature. Par
les temps qui courent, une piste plutôt
tentante, n’est-il pas ? g
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IMMOBILIER
La construction aux 1000 visages
Avec COULEUR INDIGO, une entreprise générale du second œuvre de bâtiment, c’est un seul interlocuteur
pour tous vos travaux, rénovation, neuf, aménagement, décoration.
D
epuis plus de dix ans, Nathalie Macé
met son équipe de professionnels du
bâtiment au service des particuliers, des
entreprises et des collectivités. Avec ces
spécialistes tous corps d’état, elle garantit
la prise en charge globale des chantiers
jusqu’à l'aménagement et la décoration
du bâtiment : « COULEUR INDIGO est l’une
des rares entreprises dans son domaine à
proposer une offre de produits et services
aussi complète : maçonnerie, ravalement,
plomberie, menuiserie, charpente, carrelage, terrasse, électricité, peinture, enduit, couverture …Nous associons aux services d'une
entreprise générale ceux d’un spécialiste de la décoration et de l’aménagement de la maison. A chaque étape, nous traitons l'ensemble des demandes en veillant à la justesse et à la
pertinence de la réponse et le respect des critères financiers et esthétiques du client. » Avec
COULEUR INDIGO, vous l’aurez compris le client ne se soucie de rien. Il est assuré d’un accompagnement personnalisé sur la durée totale de ses travaux avec l'avantage d'avoir un interlocuteur unique et disponible du début à la fin. Dès le premier rendez-vous, il est écouté,
guidé, conseillé. Conception du projet (réaménagement ou réorganisation) agencement des
pièces, choix des matériaux…tout est pris en compte. A aucun moment il n’est laissé seul
et en prise directe avec une multitude d’artisans. Un chef de chantier spécialisé tout corps
d’état organise les travaux et coordonne l'intervention des différents ouvriers. « L’avantage
de notre société est de travailler avec nos propres ouvriers et non avec des sous-traitants. Le
chantier n’est jamais arrêté, nous n’avons aucun temps mort contrairement aux clients qui
emploient plusieurs artisans et doivent attendre leur disponibilité entre chaque intervention» souligne Nathalie Macé. Très appréciée de ses clients pour son engagement dans une
démarche de qualité et de service, cette chef d’entreprise n’hésite pas à s’impliquer personnellement tant dans la gestion des chantiers que dans le conseil et les relations personnelles
avec les clients. « J’aime prendre du temps pour mes clients. Il est très important que je
comprenne leur façon de vivre afin de réaliser une maison qui leur ressemble. Déterminer
leur mode de vie : si la pièce à vivre est importante pour leur famille, si nous faisons le choix
d’une cuisine indépendante ou d’un îlot central, où implanter les salles de bain, etc.….
Parfois ils ne savent pas comment agencer leur maison ni vers quelle décoration aller. Je suis
là pour les aider, et leur apporter des solutions en fonction de leur besoin et de leur envie.
Le fait que je sois une femme rassure souvent la clientèle féminine dont je comprends les
préoccupations. Ainsi, je veille, surtout lorsqu’il y a des enfants qui vivent sur place, à ce que
tous les éléments et les points d’eau en particulier ne soient pas déposés en même temps et
à conserver des pièces à vivre bien protégées des travaux. » Toujours attentive et soucieuse
de répondre à l’attente de ses clients Nathalie Macé n’hésite pas, pour ceux qui sont loin, à
leur envoyer des photos par mail à chaque avancée des travaux. Forte de toutes ces bonnes
relations et de la qualité de l’ensemble des prestations de son entreprise c’est sans véritable
inquiétude qu’elle appréhende l’avenir malgré un marché fortement concurrencé par des
entreprises européennes et également touché par la crise économique. « Notre clientèle est
attentive aux garanties que nous leur offrons : la décennale, la qualité des matériaux et une
finition impeccable. Que ce soit une clientèle de particuliers, de collectivités ou d’entreprises
les attentes sont les mêmes. Nous avons rénové plus de 2000m² de magasin IKEA, travaillé
pour le Conseil Général des Yvelines, réalisé la décoration de l'Accueil des familles de la maison d’arrêt de Bois d’Arcy, un relais logement à Dreux etc.. Tous ont été satisfaits. J’en suis
convaincue : les entreprises de qualité ont leur place. » g
L’immobilier remis à neuf avec le réseau 1CLIC – 1TOIT
Jusqu’alors, la vente de biens immobiliers neufs étant bien souvent réservée aux promoteurs eux-mêmes, conseiller
en gestion de patrimoine ou bien aux banques, l’accès des informations pour les particuliers était bien canalisé.
Positionné comme le lien entre les acheteurs, les agences adhérentes et les promoteurs, 1CLIC – 1TOIT permet
désormais aux particuliers d’accéder à une offre plus que complète de programmes neufs sur l’ensemble du
territoire ainsi qu’un vrai conseil professionnel, local et personnalisé pour investir ou se loger.
A
ujourd'hui, avec les nouvelles législations concernant la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, et si la vente de résidences anciennes reste dynamique en France, la demande concernant
le renouvellement du parc immobilier ne cesse de croître. De plus, face
aux actuelles difficultés de commercialisation, les promoteurs sont tenus de
faire des efforts, de mieux maîtriser les coûts de construction et par là de proposer des prix
plus justes. Cependant, il était jusqu'à il y a peu, très compliqué pour les particuliers d'avoir
une vue d’ensemble du marché des programmes immobiliers neufs. Avec un réseau de
constructeurs, de promoteurs et d'agents immobiliers partenaires étendu sur l’ensemble du
territoire, le concept simple et efficace d’1CLIC – 1TOIT s'est rapidement positionné comme
fédérateur pour garantir un meilleur accès au parc immobilier neuf aux même prix et conditions que les promoteurs. Fondé sur le principe du partenariat, l'enseigne propose alors
différentes formules d'adhésion permettant aux agences de profiter des biens disponibles
via le réseau de promoteurs (Nexity, Vinci, Bouygues immobilier, Kaufman and Broad etc.)
>>Un partenariat, des avantages.
Le concept, simple, s'en trouve être également profitable à tous. Les promoteurs trouvent
une nouvelle vitrine pour leurs programmes, et les agences, des biens neufs qui leur manquaient jusqu'à présent. Ces dernières, en adhérant au réseau bénéficient de formations à la
vente d’immobilier neuf. Lire un plan, comprendre les caractéristiques du neuf ou encore les
méthodes de vente particulières qui font alors l'objet de sessions de formation. Assurant,
durant le partenariat, un soutien logistique, informatique et juridique, 1CLIC – 1TOIT offre
également aux membres du réseau la formation nécessaire à l'utilisation des ressources du
site, mais également apprendre à présenter de façon objective et sans parti pris dans le
choix des produits immobiliers. La passion de l'immobilier étant toujours présente pour son
dirigeant, il continue son développement en apportant au site de nouvelles fonctionnalités
et un service pour les particuliers qui se veut proche du client. g
Bio express
C'est en 2003, avec la commercialisation de terrains à des promoteurs immobiliers,
qu’Arnaud Le Trionnaire prend goût pour le monde de l'immobilier. Possédant déjà à
l'époque un bon carnet d'adresses, il devient rapidement apporteur d'affaires pour les
promoteurs. Passionné par cet univers, et après avoir créé en 2005 l'agence ACCES IMO, il
décide en 2008, de fonder le réseau 1CLIC – 1TOIT. Fort du constat simple de la difficulté
pour les agents immobiliers de vendre de l'immobilier neuf par manque de produits,
le réseau leur propose de commercialiser les programmes des constructeurs via un site
Internet www.1clic-1toit.com qui permet aux particuliers et aux agences immobilières
adhérentes d’avoir toutes les informations pour pouvoir faire un choix et une analyse des
besoins du client. En 2009, la création du site est lancée et les signatures d'accords avec
les promoteurs suivent. Dès 2011, dix premières agences adhèrent au réseau et l'année
suivante, l'enseigne compte déjà plus de 97 agences immobilières partenaires.
Logistique : comment conjuguer performance,
réactivité et maîtrise de son budget ?
Numéro un français de la location de bâtiments modulaires démontables, Locabri est un partenaire
privilégié des logisticiens et industriels pour construire avec eux des solutions sur-mesure. Concepteur,
fabricant et loueur de bâtiments et structures modulaires démontables, Locabri maîtrise toute la chaîne.
A
vec le développement du e-commerce, la logistique est
un domaine d’activité en plein essor. La concurrence est
forte et aiguisée. La créativité est la clef du succès : pour capter de nouveaux marchés ou fidéliser leurs clients, les logisticiens et industriels doivent faire preuve de réactivité et de
souplesse. Aujourd’hui, ils expriment trois besoins majeurs :
l’augmentation de la surface de stockage, la réactivité d’intervention, et la maîtrise des coûts. Numéro un français de la
location de structures modulaires, Locabri répond à ces besoins avec des solutions simples. « Les structures modulaires
démontables apportent, rapidité, flexibilité et économie pour
la gestion des stocks », souligne son président Eric Dewinter.
Entré dans l’entreprise en 1999 comme commercial, il a gravi
tous les échelons : chargé de développement commercial,
directeur commercial puis président.
>>La grande distribution lance le mouvement
Locabri a été fondée en 1975 pour répondre à un besoin de
la grande distribution. Il fallait fournir des structures provisoires pour les soldes, les opérations spéciales, les braderies.
De là, est né le concept de charpente en aluminium et toile.
186
Ensuite Locabri s’est diversifiée en travaillant
pour l’industrie. « Là encore, nous avons
développé notre offre en travaillant avec des
matériaux adaptés, précise Eric Dewinter.
Nous nous sommes positionnés dès le départ comme des innovateurs. Aujourd’hui
nous conservons cette dimension et l’avons
enrichie avec la dimension services, qui fait
partie de l’ADN de l’entreprise. Pour l’essentiel, notre métier est la location en réponse
à l’extension de surface de stockage, la création d’ateliers ou des périodes de travaux ». Locabri installe
près de 250 000 m² de bâtiments démontables par an. 80 %
du chiffre d’affaires sont réalisés par l’industrie et la logistique, les plus gros consommateurs. La grande distribution
représente les 20 % restants du chiffre d’affaires dont la moitié pour des surfaces de vente additionnelles. « Par exemple,
nous intervenons dans une entreprise qui veut réorganiser
sa ligne de fabrication et donc agrandir ses locaux. Durant
la durée des travaux, les machines sont installées dans nos
structures modulaires et la production ne s’arrête pas. Autre
exemple : suite à un appel d’offres gagné,
un logisticien doit rapidement disposer
de 2 000 m2 supplémentaires. Et nous
avons la capacité de le faire en 48 heures ».
Aujourd’hui, les deux tiers des contrats
concernent des locations de longue durée :
de 12 à 36 mois et parfois plus. En période
de crise, les entreprises préfèrent concentrer leurs investissements sur leur outil de
production plutôt que sur des projets immobiliers. Les solutions proposées par Locabri,
en plus d’être économiques et réactives, facilitent l’arbitrage
entre CAPEX et OPEX, sujet essentiel pour les grands groupes
mais aussi pour les PME. Concepteur, fabricant et loueur de
bâtiments et structures modulaires démontables, Locabri a
fait le choix de l’indépendance. La société dispose d'un bureau d'études intégré : il conçoit de nouveaux produits tout
en étant force de proposition face aux attentes des clients en
termes de bâtiments modulaires démontables sur mesure. De
la fabrication à l’installation, la qualité et la sécurité sont le
leitmotiv. Depuis 2008, Locabri est certifiée ISO9001. g
187
IMMOBILIER
La conception rapide et sécuritaire d’espaces industriels
Les centres d’affaires : une tendance lourde
Legoupil Industrie conçoit des bâtiments industriels réalisés en un temps record pour répondre à tous types
d’enjeux, notamment dans les secteurs de l’industrie, du tertiaire et des collectivités. Son offre globale est basée
sur la flexibilité mais aussi la fiabilité des réalisations qu’elles louent à ses clients. Elle lance un nouveau concept,
Intégral +, qui allie le niveau technique de la construction traditionnelle aux avantages du modulaire.
F
ondée à Vire dans le Calvados en 1970, Legoupil
Industrie a connu son véritable essor il y a une vingtaine
d’années, lorsque la société s’est lancée dans la conception
et la réalisation de constructions temporaires standard et
sur mesure afin de répondre à des besoins d’espaces liés, en
particulier, aux enjeux industriels de surplus de marchandises ou d’activité. Depuis cette date, l’entreprise affiche
une croissance régulière : le chiffre d’affaires 2012 est de
26 millions d’euros, alors même que les effectifs liés à cette
activité sont passés de quatre personnes en 1995 à 140 professionnels répartis sur trois sites
de production. Legoupil Industrie est aujourd’hui en mesure de répondre aux besoins correspondants à de multiples usages (stockage, production, espace bureaux, locaux sociaux),
pour l’ensemble des secteurs industriels du marché : aéronautique, traitement de déchets,
automobile et équipementiers, agroalimentaire…
>>Les aléas climatiques
Cette activité répond à des besoins temporaires liés à des augmentations provisoires d’activité industrielle ou de stockage de marchandises. Or, les seules solutions disponibles sur le
marché étaient, à cette époque, des constructions avec couvertures bâchées ou des tentes
de stockage. Autrement dit des produits qui n’étaient absolument pas capables de garantir
la sécurité des personnes abritées et des biens stockés. D’où l’idée de créer des bâtiments
Implantés dans des villes de référence, les 140 centres d’affaires de Servcorp forment un réseau mondial
qui couvre plus de 20 pays en Europe, aux Etats-Unis, au Moyen Orient, en Asie et bien sûr en Australie
et Nouvelle-Zélande. Ils proposent la domiciliation (bureaux virtuels) mais aussi des bureaux équipés et
la location de salles de réunion. Venu d’Australie, ce concept propose un service haut de gamme avec des
adresses prestigieuses et un équipement technologique à la pointe.
sûrs avec charpente métallique et rapidement installables. « Aujourd’hui, notre force est
double : la rapidité de nos interventions et la qualité de nos installations reconnues comme
très sécuritaires. Toutes nos constructions, même celles en location, sont certifiées neige et
vent », précise Christophe Koeppel, Président. Le territoire national subit en effet, chaque
année, deux épisodes de vents très violents en moyenne, sans parler des chutes de neige
importantes et aléatoires.
>Anne Guinebault, Directrice
Générale Servcorp France.
>>Les industriels concentrent leurs investissements Pour expliquer l’essor de ces solutions, Legoupil Industrie fait un triple constat simple : tout
d’abord, la plupart des industriels peinent à se projeter dans le long terme et ils préfèrent
concentrer leurs investissement sur leur outil de production plutôt que dans l’immobilier :
donc ils réclament des bâtiments pour supporter un besoin sur la durée de leur visibilité ;
enfin, on part très souvent sur une projection à deux ou trois ans pour constater, dix ans
plus tard, que les besoins initiaux sont toujours présents ! Attentif aux besoins du marché,
Legoupil Industrie a conçu un nouveau concept Intégral + en conception et réalisation, qui
allie le niveau technique de la construction traditionnelle (durabilité/confort/esthétique)
aux avantages du modulaire (modularité/flexibilité/démontabilité) : délais optimisés, coûts
performants. Cette solution est aussi plus spécifiquement développée pour le tertiaire.
« Nous sommes ainsi intervenus à plusieurs reprises dans l’enceinte de l’aéroport Roissy/
Charles-de-Gaulle, afin de construire, pour le compte d’ADP, des bâtiments démontables de
5000, 12000 et 3000 m2 ». g
FINARENA Gestion Privée. L'orfèvre de la gestion patrimoniale
Une arrivée qui bouleverse l’univers de la gestion patrimoniale dédiée aux dirigeants d’entreprise. L’alliance d’un cabinet
indépendant à un institutionnel qui lui apporte l’ingénierie d’une grande banque privée et l’accès à une multiplicité de
solutions diversifiées en architecture ouverte : un montage inédit à l'efficacité redoutable.
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Ce qu’ils en pensent…
« FINARENA, c’est d’abord un homme compétent et investi. Il recherche avec l’appui
sélectif de son partenaire la bonne solution d’investissement dans ce monde fluctuant.
Volubile et précis, c’est selon moi un prestataire financier très respecté.» Dominique
Guerin, ex-PDG d’Adelya.
« Les organismes financiers ont oublié l'importance de la qualité des rapports humains.
Yvan Boutier, c’est une ouverture d'esprit, une connaissance pointue des problèmes
financiers de l’entreprise et du dirigeant. J'encourage tous ceux qui voudront être
entendus, compris et accompagnés de le rencontrer. » Alain Bounon, dirigeant de
ICAM-SODIPRA
« Si un jour, vous vous dîtes, il est temps que j’optimise mes affaires personnelles, affaires
dont vous n’avez pu jusqu’à ce jour vous occuper, soit par manque de temps ou d’intérêt, soit par manque de compétence, FINARENA sera alors la réponse claire, posée, et
réfléchie à toutes vos préoccupations ». Frédéric Lucy, Président de In Extenso.
l'expert à une offre diversifiée. « Le meilleur des deux mondes » mis au service d'un
accompagnement d'exception. g
Communiqué
S
elon Yvan Boutier, dirigeant de FINARENA Gestion Privée, «l’offre
des établissements bancaires en matière de gestion privée est
relativement fermée, le turn over des gérants important et leur
expérience du dirigeant d’entreprise souvent limitée à la sphère patrimoniale». C'est fort de ce constat et de sa double expertise de l’entreprise
et du patrimoine, acquise au sein d’une grande banque de réseau durant 15 ans, qu'il crée
en 2011 son cabinet de gestion privée. Yvan Boutier se positionne clairement comme l’interlocuteur patrimonial privilégié des dirigeants. Sa mission est « d'accompagner les chefs
d'entreprises, cadres dirigeants, entreprises et institutionnels sur des sujets d'optimisation
patrimoniale, de cession d'entreprise et de gestion de trésorerie.». Il s'engage donc dans
une démarche de proximité et d'écoute, fondée sur un diagnostic complet, aboutissant à des
préconisations et la mise en place de solutions sur mesure. Atout majeur que cette présence,
dans un marché où le doute et l'insécurité se sont installés. C'est pourquoi les quatre agréments professionnels de FINARENA Gestion Privée rassurent et en font le partenaire idéal,
alliant sécurisation, expertise et accompagnement dans la durée. Il était essentiel qu’Yvan
Boutier mette en œuvre sa vision novatrice de l'approche patrimoniale des dirigeants pour
leur apporter « une alternative originale et concrète à l’offre des banques privées traditionnelles ». C’est dans cette optique qu'il associe son expertise au savoir-faire et à la puissance
d'un institutionnel. Ce partenaire, ce sera VENDYSSÉE FINANCE, cabinet de gestion privée autonome, créé à l’initiative d’AXA, qui lui apporte l'ingénierie dont il a besoin, l’offre des plus
grandes signatures, un back office efficace ainsi qu'un accès privilégié à des services réservés :
l' accueil « Client VIP », le pôle de compétences, la vision globale des actifs via un outil
Web spécifique et le Cercle Vendôme dans lequel interviennent des gestionnaires de fonds
prestigieux. Démarche audacieuse et remarquable qui permet d'allier l'objectivité de
L
e coworking est une tendance qui monte dans l’économie. Certains sociologues prévoient même que, d’ici
20 ans, la majorité des salariés travailleront à distance ou
ponctuellement dans des bureaux mis à leur disposition
dans des villes centres. Depuis plusieurs années, le développement des centres d’affaires dans les grandes métropoles vient en écho de cette prévision. Et, contrairement
aux idées reçues, cette offre de services n’est pas limitée
aux entreprises qui se créent, aux TPE ou aux consultants.
De plus en plus de grands groupes y ont recours pour externaliser leurs antennes et réduire leurs coûts.
Servcorp a été un des pionniers dans le monde de cette
activité à la fin des années 1970. Tout part du fondateur. En
1976, Alf Moufarrige, entrepreneur par excellence, est sur
le point de lancer une nouvelle entreprise. Il lui faut en premier lieu un bureau, une réceptionniste et une secrétaire,
comme pour toute nouvelle entreprise arrivant sur le marché. Il se rend rapidement compte que ces frais vont grignoter ses bénéfices et qu'il ne sera pas en mesure de garder
cette équipe occupée à 100% du temps. Il cherche alors à
partager un bureau, une réceptionniste, une secrétaire,
les coûts engendrés et à réduire les frais généraux. C'est
alors que naît l'idée de Servcorp ! Quatre ans plus tard, Alf
Moufarrige impose le concept de bureau virtuel. Trente-sept
années ont passé et 140 centres d'affaires sont implantés
dans plus de 20 pays en Europe, aux Etats-Unis, au Moyen
Orient, en Asie et bien sûr en Australie et Nouvelle-Zélande.
Ils proposent la domiciliation d’entreprise (bureaux virtuels)
mais aussi de bureaux équipés et de la location de salles de
réunion.
>>Le Bureau Virtuel, la meilleure façon de démarrer
une entreprise
Grâce au concept de bureau virtuel, Alf Moufarrige donne
ainsi sa chance à un nombre croissant de petites entreprises
à la recherche d'une présence rentable en ville. Un bureau
virtuel Servcorp permet aux entreprises de bénéficier de
la présence et des installations d'un bureau équipé, sans
le coût d'un bureau occupé à plein temps. « Nous accompagnons les starts-up en leur permettant de réduire les
risques que suscite la création d’une nouvelle entreprise »
indique Anne Guinebault, directrice générale France de
Servcorp. « Le bureau virtuel permet aux sociétés de pouvoir bénéficier des éléments essentiels à leur installation :
une adresse prestigieuse, une numéro de téléphone local
répondu au nom de leur société par une réceptionniste
bilingue et une accès ponctuel aux centres d’affaires pour
venir travailler ou recevoir des rendez-vous ».
>>Trois sites sur Paris
Depuis 1998, Servcorp est présent à Paris et dispose aujourd’hui de trois sites : Square Edouard VII, Boulevard
Haussmann et Champs Elysées. La marque Servcorp s’appuie sur quatre éléments forts. Tout d’abord, une adresse
prestigieuse et des locaux haut de gamme : « Tous nos
bureaux sont équipés avec des matériaux nobles. Nous
voulons renforcer la crédibilité de nos clients quand ils
rencontrent leurs prospects », souligne Anne Guinebault.
Ensuite, chaque site dispose de deux équipes l’une pour le
bureau virtuel, l’autre pour les bureaux équipés : chacun
comporte au minimum une réceptionniste, une assistante
et un responsable pour répondre aux besoins de ses clients
et les accompagner dans la création et/ou le développement de leur entreprise. Troisième point fort de Servcorp,
la flexibilité avec des contrats possibles pour une durée
d’un mois. Quatrième point : la technologie. « C’est un de
nos chevaux de bataille, affirme avec force Elodie Groult,
responsable marketing France. Nous avons développé
une gamme d’outils informatiques pour nos clients afin
de développer leur compétitivité et réduire leurs coûts.
C’est ainsi qu’ils peuvent avec notre plateforme internet
Servcorp Online gérer à distance et en temps réel leur location de salles et les consignes données à la réceptionniste
de leur centre d’affaires». De ses origines australiennes,
Servcorp tire un fonctionnement très pragmatique, très
anglo-saxon. Et les équipes sont multilingues sur chacun des
sites. Quant aux liens avec le siège dans cette entreprise restée
familiale malgré sa dimension mondiale, ils sont fréquents.
« Nous avons quotidiennement des contacts avec le siège
et cela entretient la culture de services qui a fait la force de
Servcorp », indique Anne Guinebault.
« La structure française s'appuie sur les forces et l'infrastructure de notre multinationale ; le modèle Servcorp est
exporté partout dans le monde à l'identique, les standards
premium sont respectés sur tous nos centres ». Un concept
bien rôdé donc, avec un personnel compétent et agréable et
des clients qui y trouvent leur compte ! g
Contact : FINARENA Gestion Privée
2, avenue des Améthystes - Technoparc de l’Aubinière - 44338 Nantes Cedex 03
Salons au 18/20, place de la Madeleine
Paris 8ème Tél : 02 72 24 19 77
[email protected] - www.finarena.fr
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