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Droit de la vente d’immeubles
Courtage - Commission n° 82
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Cour d’appel de Bruxelles (21ème ch.), Arrêt du 14 septembre 2006
L’agent immobilier qui réclame le paiement de la commission contractuellement prévue doit démontrer qu’il a
exécuté son mandat en vendant le bien ou, si la vente a été conclue directement par le propriétaire, que le tiers
acquéreur fut trouvé ou renseigné par ses soins pendant la durée du contrat, à défaut de disposition contractuelle
contraire. Qu’il résulte toutefois du dossier que l’acquéreur a pris contact avec l’agence immobilière après la fin
du contrat de mandat, soit en mai 1998, en signant deux offres d’achat du bien litigieux, il ne s’en déduit pas
qu’elle était à cette date à nouveau investie d’un nouveau mandat de la part du vendeur. (JT 2006, p. 795).
Arrêt du 14 septembre 2006
La Cour,
(…)
1. Faits, antécédents et procédure d’appel
La s.p.r.l. Big, qui postule l’exécution directe du
contrat par le paiement de la commission
contractuellement prévue, doit démontrer qu’elle a
exécuté son mandat en vendant le bien ou, si la vente a,
comme en l’espèce, été conclue directement par le
propriétaire, que le tiers acquéreur fut trouvé ou
renseigné par ses soins pendant la durée du contrat, à
défaut d’autres dispositions contractuelles.
Le premier juge a adéquatement relaté les faits de la
cause. La cour s’y réfère expressément.
Le mandat litigieux a été consenti le 3 décembre 1997,
pour une période irrévocable de trois mois,
renouvelable par tacite reconduction, prenant fin
automatiquement au bout d’un an.
Il suffit de rappeler que la s.p.r.l. Big, investie par
M. Trovato d’un mandat exclusif de vendre un
immeuble situé à 1000 Bruxelles, rue A. Dansaert, a
poursuivi devant le premier juge le paiement de la
commission prévue par le contrat à raison d’une vente,
conclue directement par M. Trovato avec un sieur
Mathhys, le 24 juillet 1998.
Il pouvait être mis fin à celui-ci au terme de la période
initiale, ou à tout moment pendant sa prorogation, par
lettre recommandée avec avis de réception avec un
préavis de quinze jours.
Cette action a été déclarée recevable et fondée par le
jugement attaqué.
M. Trovato relève appel de cette décision, alléguant en
substance qu’il apporte la preuve de la révocation du
mandat avant la vente.
Il demande à la cour de dire la demande originaire non
fondée.
L’appel, régulier quant à la forme et au délai, est
recevable.
2. Discussion et décision de la cour
Il résulte du contrat du 3 décembre 1997 que la s.p.r.l.
Big a été investie d’un mandat exclusif de vendre
l’immeuble litigieux, n’excluant pas, pour le
propriétaire, la faculté de vendre lui-même son bien.
M. Trovato prétend avoir révoqué le mandat par lettre
recommandée du 12 février 1998 pour le 2 mars 1998.
Il en apporte la preuve en produisant la copie de sa
lettre de révocation, ainsi que l’original du récépissé de
dépôt d’un envoi recommandé du même jour, délivré
par Bruxelles X.
S’il résulte par ailleurs du dossier que le sieur Matthys
a pris contact avec la s.p.r.l. Big après la fin du contrat,
soit en mai 1998, en signant deux offres d’achat du
bien litigieux, il ne s’en déduit pas qu’elle était à cette
date à nouveau investie d’un mandat de la part de
M. Trovato.
La preuve de l’existence d’un nouveau mandat doit,
vis-à-vis d’un non-commerçant comme M. Trovato,
être rapportée par un écrit conforme à l’article 1341 du
Code civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Il n’apparaît pas que la s.p.r.l. Big, dont il faut
souligner sa qualité de professionnel de l’immobilier,
n’était pas en mesure de se réserver cette preuve,
d’autant moins qu’un premier contrat écrit avait été
conclu entre parties.
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Enfin, les explications données par l’acquéreur au sujet
de l’objet des contacts qu’il a eus avec la s.p.r.l. Big,
c’est-à-dire en vue de contracter un prêt hypothécaire,
ne sont pas dénuées de vraisemblance. Elles sont
confirmées par la lettre que celui-ci a adressée au
gérant de la s.p.r.l. Big, représentant alors La
Patriotique, en juillet 1998 (pièce 7 du dossier de la
s.p.r.l. Big par laquelle l’acquéreur communique à La
Patriotique, une série d’informations personnelles et
relatives à l’immeuble en vue de dresser le plan
financier exact dudit prêt).
Il suit des développements qui précèdent que l’appel est
fondé.
[Dispositif conforme aux motifs.]