Janvier 2016 - EY Société d`Avocats

25 janvier 2016
Lettre d’alerte
Baux commerciaux :
Doit être réputée non écrite
la clause d’indexation ne
prévoyant qu’une variation du
loyer à la hausse
La clause d’indexation d’un bail commercial stipulant que le loyer ne peut
varier qu’à la hausse, excluant donc tout ajustement dudit loyer en cas de
baisse de l’indice, doit être réputée non écrite et le preneur est bien fondé à
solliciter le remboursement des sommes indûment facturées en vertu de cette
clause.
En effet, dans un arrêt très récent destiné à être publié au bulletin de la Cour de
cassation (Cass. Civ 3ème, 14 janvier 2016, n°14-24681), la Cour de cassation
vient de trancher un débat qui a longtemps divisé les juridictions du fond (arrêts
n’écartant pas l’application de la clause : CA Douai, 21 janvier 2010 et CA Aix,
15 mars 2013 ; arrêts réputant la clause non écrite : CA Paris 2 juillet 2014 et
CA Versailles 10 mars 2015).
La clause d’indexation discutée devant la Cour de cassation stipulait que le loyer
était automatiquement ajusté chaque année en fonction de la variation de
l’indice du coût de la construction (ICC) à la date anniversaire de la prise d’effet
du bail sur la base de l’indice du même trimestre ; le bail ajoutait que cette
« clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à
un montant inférieur au loyer de base précédent la révision ». Ainsi, en vertu de
cette clause, le loyer ne pouvait varier qu’à la hausse, à savoir en cas de
variation positive de l’indice, et devait demeurer identique au loyer appelé au
titre de l’année précédente en cas de variation à la baisse de l’indice.
La Cour de cassation pose pour principe qu’une telle clause est nulle dans la
mesure où elle a pour effet d’exclure toute réciprocité de la variation de l’indice
et fausse le jeu normal de l’indexation ; la Cour confirme ainsi la position retenue
le 2 juillet 2014 par la juridiction d’appel de Paris dans l’arrêt critiqué, selon
laquelle « le propre de la clause d’échelle mobile est de faire varier le prix du bail
tant à la hausse qu’à la baisse ».
La décision va encore plus loin puisqu’elle répute non écrite l’intégralité de la
clause d’indexation stipulée dans le bail et non le seul paragraphe prévoyant la
limitation à la hausse du loyer, considérant que ledit paragraphe revêtait un
« caractère essentiel ».
Sur la base de cet arrêt de principe, les preneurs vont certainement être incités
à relire attentivement leurs baux commerciaux afin d’envisager le cas échéant
d’initier toute démarche utile, et notamment judiciaire, contre leurs bailleurs aux
fins de restitution des loyers trop perçus.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------Magali Serror Fienberg
Avocat – Responsable National du Département Droit Immobilier
[email protected]
(+33) 1.55.61.19.71
Blandine Gagnaire
Avocat - Département Droit Immobilier
[email protected]
(+33) 1.55.61.15.83
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Doit être réputée non écrite la clause d’indexation ne prévoyant qu’une variation du loyer à la hausse – 25 janvier 2016
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