Analyse d`un investissement immobilier

Exer cice 1 du quiz du cour s Gestion de patr imoine (2007­2008 T2) : « Analyse d’un investissement immobilier » Cet exercice a pour objectif d’analyser un investissement immobilier du point de vue de l’investisseur. Exposé du cas Besoins M et Mme Dupont souhaitent réaliser un investissement immobilier afin de percevoir un supplément de revenus puis un complément de retraite dans quelques années. Ils souhaitent aussi profiter de cet investissement pour transmettre un patrimoine à leurs enfants en optimisant les droits de succession. L’investissement Un conseiller en défiscalisation immobilière proposent à M et Mme Dupont un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, les conditions étant réunies pour profiter de l’avantage fiscal de Robien (déduction du revenu de l’amortissement d’une partie du bien : 8% du prix d’acquisition du logement les cinq premières années, puis 2,5% pendant les quatre années suivantes). Cet investissement est présenté comme une « solution packagée », les investisseurs n’ayant à s’occuper de rien, la rentabilité du produit étant garantie, les risques étant tous couverts. L’appartement devrait pouvoir être loué à partir du 1 er avril 2008. La forte demande actuelle sur le marché de la location permet d’envisager avec quasi­certitude qu’un locataire sera trouvé d’ici cette date. Le loyer fixé dans la simulation est de 550 € par mois (loyer brut hors charges). Les charges globales (supportées par le locataire et le propriétaire) représentent environ 7% des loyers bruts et sont réglées par le propriétaire au syndic en quatre trimestrialités égales au début de chaque trimestre. Les charges d’une année sont calculées à partir d’un budget prévisionnel et une régularisation, qui prend en compte la différence éventuelle entre les dépenses réalisées et les dépenses prévues, a lieu au cours du premier trimestre de l’année suivante. Les charges incombant au locataire sont évaluées à environ 5% du loyer brut et le locataire les règle chaque mois au propriétaire en même temps que les loyers. Le contrat de bail stipule que le loyer augmentera chaque année à la date anniversaire de la signature du contrat selon la progression de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee. Une valeur de 2% sera retenue pour le taux de progression annuel. Le loyer étant fixé au prix du marché, il n’est pas envisagé de l’augmenter lors du renouvellement du bail ou lors d’un changement de locataire. On supposera que le montant des charges suit la même progression que les loyers. Le bien étant un bien neuf, il n’est pas prévu de faire des travaux (garantie décennale). La gestion locative du bien est confiée à une société de gestion immobilière qui s’occupera de la recherche de locataires, de l’état des lieux, de l’encaissement des loyers et de l’envoi des quittances, des travaux d’entretien, etc. Le coût de cette prestation s’élève à 8% des loyers bruts facturés au locataire. Ces frais de gestion locative sont déduits du loyer reçu chaque mois par M et Mme Dupont.
Ó François LONGIN www.longin.fr Le conseiller suggère à M et Mme Dupont, par souci de tranquillité, de s’assurer contre les risques liés à la location. Ces risques concernent la carence, la vacance, les impayés, les dégradations du bien et les frais de poursuite judiciaire (contre les locataires défaillants). La compagnie d’assurance associée au montage propose une garantie totale des loyers (sans franchise). Le coût de cette garantie s’élève à 4% des loyers bruts annuels. Le paiement de cette prime d’assurance s’effectue en quatre trimestrialités égales réglées par M et Mme Dupont au début de chaque trimestre. La simulation prévoit une revente du bout de 10 ans. Sur le long terme, on a toujours pu observer qu’un bien immobilier s’appréciait au cours du temps. De façon standard, on peut supposer que le prix du bien suivra la progression de l’indice de référence des loyers. Au moment de la revente du bien, la plus­value éventuelle est imposée au taux forfaitaire de 27% (impôt social de 11% inclus). Une des pages du dossier de simulation est présenté en Annexe. Financement de l’investissement La solution prévoit un financement total par crédit bancaire si bien qu’il n’y a pas d’apport initial de la part de M et Mme Dupont. Le banquier a aussi proposé à M et Mme Dupont une assurance décès invalidité (obligatoire pour ce type de crédit) répartie également sur chaque personne. Le crédit proposé est amortissable à échéances constantes, une échéance comprenant les intérêts (assurance comprise) et le remboursement de capital (un crédit in fine, plus intéressant n’étant pas envisageable, la banque demandant le nantissement d’un contrat d’assurance­vie.. Les caractéristiques du crédit sont les suivantes : ­ Taux d’intérêt annuel (hors assurance) : 5,50% (taux annuel) ­ Taux d’assurance : 0,54% (taux annuel) ­ Frais de dossier : 0 € ­ Fréquence des échéances : mensuelle ­ Date d’échéance : le 1 er de chaque mois ­ Maturité du crédit : 9 ans. M et Mme Dupont perçoivent des salaires qui devraient s’élever en 2007 à 78 500 € (salaires nets avant abattement de 10% pour frais professionnels). Ils estiment que leurs deux salaires pourraient suivre approximativement la progression de l’indice des prix à la consommation (2% par an). Patrimoine, revenus et fiscalité Côté patrimoine, M et Mme Dupont sont propriétaires de leur résidence principale dont le crédit a été fini de payer il y a 3 ans. Au fil des années, ils ont constitué une épargne financière sous la forme d’un portefeuille boursier (250 000 €). Actuellement, leur portefeuille d’actions présente une moins­value. Le portefeuille d’actions devrait générer des revenus (dividendes) de l’ordre de 2% l’an et une plus­value en capital de l’ordre de 4% l’an avec cependant une forte volatilité anticipée. M et Mme Dupont réinvestissent les dividendes perçus en actions. Fiscalement, les dividendes encaissés une année s’ajoutent aux autres revenus et sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Afin d’éviter la double imposition des bénéfices (au niveau de l’entreprise et au niveau du
Ó François LONGIN www.longin.fr particulier), les dividendes bénéficient cependant d’un premier abattement (appelé « réfaction ») de 40% sur le montant des revenus bruts distribués et d’un deuxième abattement d’un montant fixe de 1 525 € pour une personne seule et de 3 050 € pour un couple. Les frais de garde sont déduits. Le montant ainsi obtenu est ensuite incorporé aux autres revenus. Il existe aussi un crédit d’impôt égal à 50% des dividendes perçus mais plafonné à 115 € pour une personne seule et 230 € pour un couple. Les dividendes subissent aussi les prélèvements sociaux au taux de 11% dont 5,8% viennent en déduction sur les revenus de l’année suivante. Les plus­values boursières réalisées (en cas de vente d’actions au­delà du seuil de 20 000 €) sont imposées au taux forfaitaire de 16% auquel s’ajoute un impôt social de 11% % (dont 5,8% viennent en déduction sur les revenus de l’année suivante), soit un taux d’imposition global de 27%. M et Mme Dupont utilisant leurs salaires pour satisfaire leur consommation, tous les autres flux (impôt et investissement immobilier) auront un impact sur le portefeuille d’actions. M et Mme Dupont ont encore un de leurs enfants à charge mais celui­ci devrait quitter le foyer fiscal une fois ses études terminées dans 5 ans environ (l’année 2012). Pour le paiement de l’impôt, M et Mme Dupont ont opté pour le paiement par tiers. Le montant de l’impôt sur les revenus perçus en 2005 s’est élevé à 20 000 €. II) Questions A) Critères d’analyse d’un investissement Question 1 : citer trois critères que M et Mme Dupont (ou leur conseiller) pourraient utiliser pour analyser l’un investissement immobilier. Donner la définition et une mesure pour chacun de ces critères. Question 2 : formuler pour chacun des critères deux questions pertinentes que M et Mme Dupont pourraient poser à leur conseiller. Question 3 : formuler trois remarques / questions portant sur la simulation que M et Mme Dupont pourraient poser à leur conseiller. B) Effets de levier Question 4 : rappeler la définition de l’effet de levier. Question 5 : donner trois exemples d’effet de levier souvent utilisés dans les investissements immobiliers et indiquer pour chacun d’entre eux les moyens utilisés pour les mettre en oeuvre. Question 6 : identifier pour l’investissement de M et Mme Dupont les différents effets de levier mis en oeuvre. Question 7 : l’investissement proposé répond­il à la problématique de M et Mme Dupont dans son ensemble ? Que proposeriez­vous pour compléter le montage ?
Ó François LONGIN www.longin.fr Simulation ­ Achat d'un bien immobilier L' investissement immobilier Année Achat Loyers Charges d'exploitation Intérêts du crédit Avantage fiscal De Robien Revenus taxables Vente Rendement du bien : Loyer mensuel initial : 2008 150 000 5 247 1 303 6 795 9 000 ­11 851 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7 101 1 634 9 060 12 000 ­15 594 7 243 1 671 9 060 12 000 ­15 488 7 388 1 709 9 060 12 000 ­15 381 7 536 1 748 9 060 12 000 ­15 272 7 686 1 787 9 060 5 813 ­8 974 7 840 1 828 9 060 3 750 ­6 798 7 997 1 869 9 060 3 750 ­6 683 8 157 1 912 9 060 3 750 ­6 565 1 366 321 2 265 938 ­2 157 179 556 4,40% 550 € Crédit : Taux d'intérêt Capital Durée 5,50% 150 000 € 9 ans L' investissement financier 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 150 000 5 247 1 303 7 101 1 634 7 243 1 671 7 388 1 709 7 536 1 748 7 686 1 787 7 840 1 828 7 997 1 869 8 157 1 912 1 366 321 179 556 Economie d'impôt Economie d'impôt social Flux de tr ésor er ie ­ Investisseur 150 000 6 795 0 0 ­2 851 9 060 2995 29 ­570 9 060 3021 67 ­400 9 060 3069 97 ­214 9 060 3131 131 ­10 9 060 3280 167 286 9 060 3256 204 411 9 060 2925 242 234 9 060 720 283 ­1 812 152 265 178 165 28 679 Rentabilité de l'opér ation : 25,41% Année Bien Achat Loyers Charges d'exploitation Vente Crédit Capital prêté Echéances Ó François LONGIN Effor t d'épar gne mensuel : 46 € Capital à ter me : 28 679 €
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