Sous-location: le bailleur ne doit pas sous
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Sous-location: le bailleur ne doit pas sous
6 Immobilier Tribune de Genève | Mardi 24 juin 2014 C’est votre droit Mon locataire me refuse l’entrée dans son logement! Vous êtes locataire ou propriétaire? Vous avez une question en lien avec votre logement? Posez-la à [email protected]. Des avocats spécialisés y répondent chaque mardi. Sidonie Morvan Avocate, Etude Morvan & Fabjan Question de Célia K., à Veyrier: «Je suis propriétaire d’un appartement que je loue. Mon locataire m’a signalé des traces d’humidité dans sa chambre et menace de cesser de payer son loyer. Il refuse de laisser l’accès à son appartement aux entreprises spécialisées pour constater le problème. A-t-il le droit de m’empêcher d’accéder à l’appartement? Peut-il arrêter de verser son loyer?» Le locataire qui constate l’existence d’un défaut de la chose louée (un problème qui restreint l’usage du bien pris à bail) doit respecter certains devoirs. Il doit en premier lieu signaler «sans retard» au bailleur le défaut constaté. Le locataire doit nécessairement tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose louée et autoriser, au préalable, le bailleur à inspecter l’appartement dans la mesure où cet examen est nécessaire à son entretien, en l’occurrence à la réparation du défaut. L’obligation du locataire de tolérer les visites du bailleur est prévue dans la loi. Ce droit du bailleur d’inspecter la chose louée n’est pas limité au cas dans lequel il a été averti d’un défaut. Il peut aussi, dans le souci de sauvegarder son droit de propriété et d’entretenir son bien, le visiter périodiquement, dans le respect des règles de la bonne foi. Le bailleur doit tenir compte des égards dus au locataire en l’avertissant suffisamment à l’avance. Selon le contratcadre romand, applicable aux locaux d’habitation, un préavis de cinq jours doit être donné au locataire, sauf cas urgent. En outre, ces visites peuvent avoir lieu tous les jours, sauf le dimanche et les jours fériés. Si le locataire s’oppose de manière injustifiée à l’inspection de son appartement, empêchant ainsi le bailleur de prendre les mesures utiles à l’élimination du défaut, il pourra être tenu de verser des dommages-intérêts en cas d’aggravation du défaut. En outre, si, malgré la protestation écrite du bailleur, le locataire persiste, sans motif, à refuser les visites du bailleur, il s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail. Il convient toutefois de préciser que, même en cas de refus injustifié du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans l’appartement, sous peine de s’exposer à une plainte pénale pour violation de domicile. Enfin, le locataire ne pourra pas valablement, de son propre chef, arrêter de payer le loyer en raison du défaut invoqué. Si celui-ci s’y hasardait, le bailleur pourrait, après avoir respecté les exigences légales préalables, résilier le bail. En revanche, le locataire qui exige en vain la réparation d’un défaut peut, suivant une procédure formelle et à des conditions légales strictes, consigner le loyer auprès d’un office désigné par le canton, ces loyers étant réputés payés. Il devra toutefois engager ensuite une procédure dans un délai fixé par la loi pour obtenir la validation de cette démarche et faire valoir ses prétentions en exécution de travaux. www.avocats-immo.ch La chronique des régisseurs Sous-location: le bailleur ne doit pas sous-estimer les risques Caroline Pinatel Directrice, Régie du Rhône La sous-location n’est pas sans risque pour le locataire et le sous-locataire, ni pour le bailleur. Les abus de certains locataires conduisent à priver le bailleur de la maîtrise de son bien, à confisquer sa faculté de choisir son locataire et à lui refuser son droit à adapter le loyer à ceux du marché à la relocation. Le risque s’accroît en cas de litige. Le bailleur, ayant obtenu l’évacuation du locataire, doit intenter une nouvelle action pour obtenir le dé- part du sous-locataire et supporter la durée et les coûts de procédures qui en résultent. Le bailleur peut aussi avoir à pâtir, financièrement ou en termes d’image, des agissements du locataire. Si le bailleur professionnel s’applique à suivre les règles du droit du bail, le locataire, en sous-louant, peut s’en sentir exempté. Le bailleur peut subir les effets de l’usage fait des locaux, que lui-même n’aurait pas autorisé car non conforme à l’objet concerné, voire contraire aux bonnes mœurs. Si des nuisances au voisinage sont causées par la sous-location, le bailleur répond au premier chef de la demande en réduction de loyer. La loi protège la sous-location, mais la Jurisprudence tend à limiter ses abus, visant ainsi la recherche d’un juste équilibre entre une solution qui est garante des intérêts du locataire et qui sauvegarde les droits du bailleur. En ce sens, la résiliation anticipée du bail par le bailleur est facilitée en cas de sous-location dissimulée et l’exigence du caractère provisoire de la sous-location renforcée. Bien que le locataire ait l’obligation de l’annoncer, la difficulté essentielle réside dans la détection même de la sous-location et la détermination de ses conditions réelles. Elle peut être dissimulée ou ses modalités déguisées par connivence entre locataire et sous-locataire; ce dernier n’ayant pas pu trouver de solution de logement par la voie classique. L’intérêt du locataire est sou- vent pécuniaire. Certains indélicats tirent profit de cette institution aux dépens du bailleur en jouant de la position de faiblesse du sous-locataire. Le locataire pourrait aussi vouloir transférer son bail pour favoriser un proche, prétextant alors d’un simple prêt. La sous-location ne doit pas s’écarter de son but car ses dérives ne sont pas admissibles socialement. Les pratiques abusives de certains locataires, s’appropriant le bien d’autrui et s’immisçant dans une relation contractuelle dans laquelle ils n’ont plus d’intérêt digne de protection, réduisent davantage les offres dans un marché locatif déjà tendu. www.regierhone.ch