Pré Etude de marché - 42 rue du Bon Voisin

PRÉ-ÉTUDE DU MARCHÉ LOCATIF - Au 10.11.2015
42 rue du Bon Voisin – 31400 TOULOUSE
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Sommaire
1. Diagnostic externe
1.1. Situation géographique de Toulouse ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ 3
1.2. Situation géographique de la résidence ............................................................................................................................................................................................................................................................................... 4
1.3. Typologie des logements .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 5
1.3.1. Logements en Haute-Garonne .......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5
1.3.2. Logements à Toulouse ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5
2. Estimation des cibles potentielles
2.1. Etude des profils.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7
2.1.1. Revenu net déclaré moyen par foyer à Toulouse ...................................................................................................................................................................................................................................7
2.1.2. Nombre d’habitants ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 7
3. Étude de la concurrence
3.1. Vision du marché selon les professionnels ...............................................................................................................................................................................................................................................................................
8
3.1.1. L’offre et la demande ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8
3.1.2. La typologie recherchée ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9
3.1.3. Les prix des loyers ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9
3.2. Détail du marché locatif
3.2.1.
3.2.2.
3.2.3.
3.2.4.
................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10
Le marché locatif relatif aux T1 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 10
Le marché locatif relatif aux T2 ....................................................................................................................................................................................................................................................................................... 11
Le marché locatif relatif aux T3 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12
Le marché locatif relatif aux T4 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 13
4. Conclusion & Préconisations
4.1. Relevé des prix (€/m²) ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 14
4.2. L’offre et la demande ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 14
4.3. Nos préconisations ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 14
2/14
1. Diagnostic externe
1.1. Situation géographique de Toulouse
La commune de Toulouse représente :
Population : 444 392 hab.
Superficie : 118.30 km²
Région : Midi-Pyrénées
Département : Haute-Garonne
Arrondissement : Toulouse
Code INSEE : 31555
Code postal : 31000, 31100, 31200,
31300, 31400, 31500
Gentilé : Toulousains, Toulousaines
3/14
1.2. Situation géographique de la résidence
Distances de la résidence
Centre ville
1,5 km
Faculté
700 m
Gare
5,0 km
Centre commercial
1,0 km
Ecole
450 m
Collège
750 m
Commerce de proximité
1,0 km
Arrêt de bus
200 m
Lycée
750 m
4/14
1.3. Typologie des logements
1.3.1. Les logements en Haute-Garonne
Nombre de
logements
autorisés :
Nombre de
logements
commencés :
Année
Individuels
purs
Individuels
groupés
Collectifs
En résidence
TOTAL
2012
3 435
3 034
7 722
1 508
15 699
2013
3 337
2 608
8 642
518
15 105
TOTAL
6 772
5 642
16 364
2 026
30 804
Année
Individuels
purs
Individuels
groupés
Collectifs
En résidence
TOTAL
2012
3 052
2 267
7 124
1082
13 525
2013
2 646
1 689
6 823
596
11 754
TOTAL
5 698
3 956
13 947
1 678
25 279
Année
Individuels
purs
Individuels
groupés
Collectifs
En résidence
TOTAL
2012
173
269
3 765
1 020
5 227
2013
124
521
3 848
134
4 627
TOTAL
297
790
7 613
1 154
9 854
Année
Individuels
purs
Individuels
groupés
Collectifs
En résidence
TOTAL
2012
129
534
3 704
995
5 362
2013
111
217
3 812
287
4 427
TOTAL
240
751
7 516
1 282
9 789
1.3.2. Les logements à Toulouse
Nombre de
logements
autorisés :
Nombre de
logements
commencés :
5/14
263 582 logements à Toulouse :
Catégories
des
logements :
Types de
logements :
90 %
18%
Maisons
individuelles
Appartements
8%
2%
81%
Résidences
principales
Résidences
secondaires
Résidences
principales
selon le statut
d’occupation :
33%
26%
20%
16%
Résidences
principales selon
le nombre de
pièces :
3%
25%
23%
Toulouse
Haute-Garonne
Logements vacants
Personnes
logées
gratuitement
20%
33%
16%
14%
Locataires
Propriétaires
8%
64% dont
13,9 % d'un
logement
HLM loué
vide
Studio
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces et
plus
6/14
2. Estimation des cibles potentielles
2.1. Étude des profils
2.1.1. Revenu net déclaré moyen par foyer à Toulouse : 24 112 €
Répartition
foyers fiscaux
imposables et
non
imposables :
Part foyers
fiscaux
imposables
Revenu net
déclaré moyen
(€) :
€35 633
42%
58%
Part foyers
fiscaux non
imposables
€8 391
Foyers fiscaux imposables
Foyers fiscaux non imposables
2.1.2. Nombre d’habitants à Toulouse : 444 392 hab.
Nombre
d’habitants dans
les communes
aux alentours de
Toulouse :
Commune
Population
Distance
Durée
Balma
Blagnac
13 031 hab.
21 555 hab.
5,8 km
8,5 km
15min
15min
L’Union
12 467 hab.
8,1 km
18min
Ramonville-Saint-Agne
12 050 hab.
7,5 km
14min
Quint-Fonsegrives
4 591 hab.
9,1 km
19min
Aucamville
7 568 hab.
7,9 km
16min
Pin-Balma
946 hab.
10,2 km
20min
Launaguet
6 781 hab.
9,6 km
19min
Montrabé
3 398 hab.
9,5 km
19min
Fonbeauzard
2 801 hab.
9,0 km
17min
7/14
3. Étude de la concurrence
3.1. Vision du marché selon les professionnels
3.1.1. L’offre et la demande
Niveau de la
demande :
Niveau de
l’offre :
Les agences interrogées
Importante
Moyenne
Peu
Aucune
AVIS IMMOBILIER
•
−
−
−
FONCIA
•
−
−
−
ORPI
•
−
−
−
Les agences interrogées
Importante
Moyenne
Peu
Aucune
AVIS IMMOBILIER
•
−
−
−
FONCIA
•
−
−
−
ORPI
•
−
−
−
8/14
3.1.2. La typologie recherchée
Typologie
moyenne des
logements sur
le marché :
T1
T2
T3
T4
AVIS IMMOBILIER
•
•
•
-
FONCIA
•
•
•
-
ORPI
•
•
•
-
3.1.3. Les prix des loyers
Les prix des loyers hors charges :
Prix moyen
des loyers
sur le
marché :
T1 (30 m²)
T2 (40 m²)
T3 (60 m²)
T4 (80m²)
AVIS IMMOBILIER
440
510
650
770
FONCIA
440
520
670
780
ORPI
450
530
630
770
Moyenne
443
520
650
773
Les prix des loyers charges comprises
Prix moyen
des loyers
sur le
marché :
T1 (30 m²)
T2 (40 m²)
T3 (60 m²)
T4 (80m²)
AVIS IMMOBILIER
480
560
710
840
FONCIA
480
570
730
850
ORPI
490
580
690
840
Moyenne
483
570
710
843
9/14
3.2. Détail du marché locatif
BBC
Récent
3.2.1. Le marché locatif relatif aux T1
SH
(m²)
Loyer
HC
(€)
Loyer
CC (€)
29
430
470
• plaques, hotte et réfrigérateur ouverte sur séjour, salle d'eau avec douche et WC, un parking aérien.
35
449
484
• une cuisine équipée, salle de bains aménagée avec vasque, WC, stationnement.
32
460
500
41
534
589
27
415
450
32.80
457.60
498.60
Descriptif
Toulouse - Rangueil - T1 dans résidence neuve et clôturée, comprenant : une chambre, cuisine équipée de
Toulouse - Situé au 1er étage d'une résidence de standing avec espaces verts, appartement T1 comprenant
Photos
Agence
SQUARE
HABITAT
CREDIT
AGRICOLE
IMMOBILIER
•
Toulouse - Rangueil. Dans résidence, proche des pôles universitaires et accès métro, appartements situé
en étage avec ascenseur, fonctionnels avec cuisine US semi-équipée (meubles hauts, évier sur meuble,
hotte aspirante, plaques de cuisson et réfrigérateur), entrée, pièce à vivre prolongée d'un balcon, salle d'eau
aménagée avec douche, meuble vasque intégré et WC, 1 place de parking en sous-sol.
GEDIM
•
Toulouse - Rangueil. Dans résidence récente bel appartement situé au 3ème étage avec ascenseur,
fonctionnel avec cuisine US semi-équipée (meubles hauts, évier sur meuble, hotte aspirante, plaques de
cuisson et réfrigérateur), entrée, séjour prolongé d'un balcon, coin nuit, salle d'eau aménagée avec douche,
meuble vasque intégré et WC, 1 place de parking en sous-sol.
GEDIM
Toulouse - Bel appartement, comprenant : séjour et coin nuit. Vue jardin. Résidence sécurisée, calme
absolue. Parking sous-sol.
ECO
Moyenne Type 1 : soit 13,95 €/m² HC - soit 15.20 €/m² CC
10/14
SH
(m²)
Loyer
HC
(€)
Loyer
CC (€)
40
493
538
BBC
Récent
3.2.2. Le marché locatif relatif aux T2
Descriptif
Toulouse - Situé au 2ème étage d'une résidence de standing avec espaces verts, appartement T2
• comprenant une cuisine équipée, une chambre avec placards, salle de bains aménagée avec vasque, WC,
stationnement.
Toulouse - Rangueil appartement dans une résidence récente et fermée comprenant un séjour, une
42
499
• kitchenette équipée, une chambre avec placard, une salle d'eau et un WC. Espaces verts, une place de
553
parking en sous-sol.
41
520
Toulouse - Rangueil, résidence récente de standing, charmant T2 avec cuisine ouverte sur séjour, terrasse
• et parking sous-sol. Entrée, séjour, cuisine américaine, WC, chambre, salle de bains.
565
46
536
586
47
544
594
44
550
600
45
568
615
Photos
Agence
CREDIT
AGRICOLE
IMMOBILIER
ECUREUIL
IMMO
FONCIA
•
Toulouse - Rangueil, Appartement récent avec terrasse de 20 m² et grand jardin à disposition avec une
place de parking en sous-sol ainsi qu'une cave, dans agréable résidence arborée entièrement sécurisée
avec ascenseur. Logement comprenant : une entrée avec placard, WC, un grand séjour de 26,2 m² avec une
cuisine américaine semi équipée comprenant un bar, plaque vitro céramique 2 feux, réfrigérateur top, hotte,
placards intégrés, une chambre avec placard, une salle de bains.
SOLVIMO
•
Toulouse - Quartier Rangueil, au 1er étage d'une résidence récente, beau T2 comprenant : une pièce
principale donnant sur un balcon avec kitchenette, une chambre avec placard, salle d'eau avec douche à
l'italienne, WC séparé.
IMMOBILIERE
FALGUIERE
Toulouse - Rangueil, proche facultés, résidence récente BBC, beau T2 fonctionnel avec séjour et chambre
sur balcons, rangements et parking privé comprenant: séjour avec coin cuisine équipée, WC, chambre, salle
de bains.
FONCIA
•
Toulouse - Rangeuil, dans une résidence récente, fermée et securisée, appartement comprenant : WC
• séparé, salle de bains, chambre avec placard, cuisine américaine aménagée et équipée sur le séjour,
IMMOBILIARE
balcon. Parking en ss-sol.
40
560
610
43.13
533.75
582.63
•
Toulouse - Rangueil T2 récent avec une place de parking en sous-sol ainsi qu'une cave, dans agréable
résidence entièrement sécurisée avec ascenseur. Résidence arborée et calme. Appartement comprenant un
grand séjour avec placard, une cuisine américaine semi équipée avec bar, plaque vitro céramique 2 feux,
hotte, placards intégrés, une chambre avec placard coulissant aménagé, une salle de bains. Faible
consommation énergétique.
SOLVIMO
Moyenne Type 2 : soit 12,38 €/m² HC - soit 13,51 €/m² CC
11/14
SH
(m²)
Loyer
HC
(€)
Loyer
CC (€)
54
580
665
59
620
680
BBC
Récent
3.2.3. Le marché locatif relatif aux T3
Descriptif
Toulouse - Rangeuil T3 dans résidence récente, Appartement comprenant : cuisine aménagée, WC
• indépendant, placards aménagés, grand balcon 16 m². Parking sous-sol.
•
•
Photos
Agence
JCB
Toulouse - Situé au 1er étage d'une résidence de standing avec espaces verts, appartement T3 comprenant
une cuisine équipée, 2 chambres avec placards, salle de bains aménagée avec vasque, WC, terrasse,
stationnement.
CREDIT
AGRICOLE
IMMOBILIERE
Toulouse - Dans une charmante résidence sécurisée en BBC de haut standing, superbe T3 aux belles
prestations. Le vaste séjour lumineux s'ouvre sur une cuisine US équipée. Terrasse exposée plein ouest.
Chambres avec placards, salle de bains et WC séparés. Deux emplacements de stationnement, un en soussol et un en aérien.
BELIN
GESTION
Toulouse - Rangueil T3 duplex situé au 1er étage d'une résidence neuve clôturée loué avec parking
comprenant, en rez-de-chaussée : une chambre, WC séparé, cuisine équipée ouverte sur séjour avec
terrasse, à l'étage :une chambre, salle de bains avec baignoire.
SUQARE
HABITAT
62
645
705
63
650
710
•
61
628
713
• se compose : entrée, séjour, cuisine, salle de bains, WC, 2 chambres, balcon, parking.
60
590
670
59.83
618.80
690.50
Toulouse - Dans une résidence récente sécurisée, agréable séjour ouvrant sur terrasse, chauffage inclus. Il
Toulouse - Appartement contemporain, comprenant un séjour lumineux avec cuisine ouverte, deux
chambres avec rangements, salle de bain aménagée, WC indépendant. Place de parking en sous sol.
FONCIA
BELVIA
Moyenne Type 3 : soit 10,34 €/m² HC - soit 11,54 €/m² CC
12/14
Récent
3.2.4. Le marché locatif relatif aux T4
Loyer
HC
(€)
Loyer
CC (€)
82
680
750
Grand 4 pièces au dernier étage d'une résidence sécurisée. Un spacieux séjour donnant sur une terrasse,
une cuisine ouverte aménagée avec cellier, deux chambres avec placards de rangements. Une troisième
chambre avec dressing en duplex. Deux places de parking
ORPI
85
625
700
Rangueil, à deux pas du métro et de tous commerces, spacieux T3 bis nous offrant: une entrée, une cuisine,
un séjour/salon deux chambres, une salle de bains, un WC une terrasse, une cave et un box fermé
Disponible immédiatement
FONCIA
83
720
800
Sans frais d'agence T4 au 1er étage comprenant une entrée avec placard, un séjour, une séparée, trois
chambres dont deux avec placards, une salle de bains, un WC. Une place de parking sous-sol. Un balcon.
Soumis à condition
FONCIA
64
690
768
Dans résidence Jardins de Varenne, appartement T4 composé d'une entrée, séjour avec cuisine ouverte,
trois chambres dont une avec salle d'eau, une salle de bain, WC. Balcon. Deux places de parking dans la
résidence. Résidence calme entré la faculté et l'hôpital Rangueil avec concierge et piscine
CABINET
CLAUDE
SANCHEZ
830
RANGUEIL, au pied du métro, appartement de Type 4 traversant en très bon état dans une résidence
sécurisée. Appartement lumineux au troisième et dernier étage avec ascenseur. Cuisine indépendante,
vaste séjour donnant sur terrasse d'environ 10 m² sans vis à vis. Salle de bains et salle d'eau. Chambres
avec placard. Garage et place de parking
L’ADRESSE
Toulouse 31400 Rangueil Pouvourville - SUPERBE appartement T4 d'environ 87m². Il se compose d'une
entrée avec placard coulissant, un séjour avec une cuisine ouverte de 36m² aménagée et équipée
comprenant placards intégrés, plan de travail, four, plaque vitro céramique 4 feux, hotte, Grand
réfrigérateur, bar, donnant sur une belle terrasse couverte de 12m², 3 chambres (parquet) dont une avec
placard et une avec salle d'eau avec meuble vasque et douche, une salle de bains avec meuble double
vasque luminaire, WC, 2 parking sous-sol. Prestations de qualité, traversant et lumineux, double vitrage
avec volets électriques, eau chaude par panneaux solaire collective,
SOLVIMO
89
740
86
816
943
81
712
798
BBC
SH
(m²)
Descriptif
Photos
Agence
Moyenne Type 4 : soit 8.79 €/m² HC - soit 9.85 €/m² CC
13/14
4. Conclusion & Préconisations
4.1. Relevé des prix (€/m²)
Le marché
locatif de
Toulouse :
Relevé
T1 (30 m²)
T2 (40 m²)
T3 (60 m²)
Plafond Pinel B1
10,06 * coefficient
Valeur vénale
13,50
T4 (80m²)
L’avis des professionnels
14,77
13,00
10,83
9.66
Le marché locatif du secteur
13,95
12,38
10,34
8.79
Moyenne côte
12,75
4.2. L’offre et la demande
Selon les agences immobilières, l’offre est importante sur ce secteur. La demande est similaire à l’offre et se dirige plus particulièrement sur les types 1, 2 et 3. Les agences
enquêtées indiquent que le secteur de Rangueil est privilégié par les étudiants et le personnel Hospitalier.
OFFRE : Loyers proposés par la concurrence
DEMANDE : Loyers moyens préconisés
Type
Surface (m²)
Prix HC
Prix CC
Type
Surface (m²)
Prix HC
Prix CC
T1
T2
T3
T4
33
43
60
81
458
534
619
712
499
583
691
798
T1
T2
30
40
443
520
483
570
T3
60
650
710
T4
80
773
843
4.3. Nos préconisations
Toulouse est une commune du sud de la France. Capitale historique du Languedoc, elle est aujourd'hui chef-lieu du département de la Haute-Garonne, de la région Midi-Pyrénées.
Rangueil situé dans le secteur sud-est de Toulouse est un quartier résidentiel de la ville où l'on trouve entre autres des facultés ainsi qu'un pôle scientifique important. On peut
donc voir que ce quartier est marqué par la médecine (hôpital et facultés de médecine, de pharmacie...), l'aéronautique (Institut supérieur de l'aéronautique et de l'espace, services
de l'Aviation civile et son école nationale) et la recherche spatiale (CNES).
Nous vous proposons les loyers suivants :
Plafond Pinel Zone B1
Notre Proposition – Marché locatif loyer HC
Notre Proposition – Marché locatif loyer CC
T1 (25 - 30 m²)
T2 (40 - 45 m²)
T3 (60 - 65 m²)
T4 (80 - 85 m²)
362
507
647
786
400€ - 430€
510 € - 540 €
630 € - 660 €
750€ - 780€
440 € - 470 €
560 € - 590 €
690 € - 720 €
830€ - 860€
14/14
15/14