Rapport annuel - AV Habitat - 2008

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AV HABITAT
RAPPORT ANNUEL 2008
SOMMAIRE
LA SOCIÉTÉ DE GESTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
LA SCPI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
.............................................................
4
>>>L’immobilier d’habitation en 2008
>>> Le régime fiscal de la SCPI
>>> Le patrimoine
>>> Les résultats et la distribution
>>> Le capital et le marché des parts
>>> L’assemblée générale
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
...................................................
10
ORDRE DU JOUR ET TEXTE DES RESOLUTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
ÉTAT DU PATRIMOINE
................................................................................
TABLEAU D'ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
12
..................................
13
COMPTE DE RÉSULTAT
...............................................................................
14
L’ANNEXE FINANCIÈRE
...............................................................................
16
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris • Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long – 75832 Paris cedex 17 • Tél. : 01 55 65 23 23 (Relations Associés)
www.reim.bnpparibas.fr
BNP PARIBAS REIM
BNP PARIBAS REIM
SA à Directoire et Conseil de Surveillance • Société de gestion de Portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers
en date du 1er juillet 2007 (n° GP-07000031)
- AV HABITAT RAPPORT ANNUEL 2008
LE DESCRIPTIF DU PATRIMOINE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1
La société de gestion
BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007
LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM
Président
Jacqueline FAISANT
Membres
Michele CIBRARIO
Administrateur Délégué de BNL Fondi Immobiliari
Karl DELATTRE
Directeur Général Délégué
Cyril de FRANCQUEVILLE
Directeur Général Délégué
Catherine JASKIEWICZ
Directeur Relations Clients Collectifs
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE DE BNP PARIBAS REIM
Président
Gilles de VAUGRIGNEUSE
Président de BNP Paribas Asset Management
Vice-Président
Marie-Claire CAPOBIANCO
Directeur de la Banque Privée France et
Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks
Membres
François BENFEGHOUL
Directeur Général Délégué de BNP Paribas Immobilier
François DEBIESSE
Directeur de BNP Paribas Wealth Management
Michel GUIGAL
Directeur de Produits et Marché de BNP Paribas
Personnes chargées de l’information : Catherine JASKIEWICZ, Patrick POUPARD
BNP PARIBAS REIM
BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25
Site : www.reim.bnpparibas.fr
2
La SCPI
>>> AV HABITAT – SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
Siren : 451 021 471 RCS Paris
Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long -75832 Paris Cedex 17
Téléphone : 01 55 65 23 55
Visa AMF : SCPI n°04-04 du 6 janvier 2004
>>> LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE AU 15 MARS 2009
Alain SENANEDSCH, Président
74, rue Jean Mermoz
92380 Garches
Didier DAVID
Résidence Chanteclerc
110b, rue Molière
94200 Ivry-sur-Seine
Pierre CHAPOUTHIER, Vice-Président
10, rue du Pourquoi Pas
62300 Lens
Jean-Luc KLINGER
888, chemin de Mallefin
40270 Bordères
Bernard BENITO
212, les Naïades
Parvis de la Préfecture
95000 Cergy
Patrick KONTZ
248, chemin de Millas
40600 Biscarosse
Marie-Dominique BLANC-BERT
2, résidence Marivel
96, avenue de Paris
78000 Versailles
André SOUESME
25, rue Gandon
75013 Paris
Martin WURMSER
5, rue du Passage Vert
Résidence Onze le Juste
75011 Paris
Jean-Louis CAYROL
8, rue Jouffroy d’Abbans
75017 Paris
Jacques CERINI
136, avenue Emile Zola
75015 Paris
SCI Marchild
Représentée par Jean-Pierre MARTY
14, boulevard de Courcelles
75017 Paris
>>> COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI
Titulaire : Édouard LEDUC
121, avenue de Wagram – 75017 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
Suppléant : Didier KLING
41, avenue de Friedland – 75017 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
32, rue Jacques Ibert – 92309 Levallois-Perret Cedex
Foncier Expertise
4, quai de Bercy – 94224 Charenton-le-Pont Cedex
BNP PARIBAS REIM
Atisreal Expertise
>>> EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI
3
Le rapport de la société de gestion
>>> L’IMMOBILIER D’HABITATION EN 2008
LES PRIX
Selon certains professionnels de la transaction immobilière, les prix des
logements anciens auraient légèrement baissé au cours de l’année 2008.
Pour d’autres, ils ont continué de croître, mais à un rythme bien
inférieur à celui des dernières années. Il faut dire qu’au cours des dix
années précédentes, le secteur avait connu une hausse continue et
cumulée de 140 % dans l’ancien et de 80 % dans le neuf. Il semble que
demande et offre aient du mal à trouver un terrain d’entente, la
première se situant plutôt à des prix maximum de 2 500 à 2 800 euros
le mètre carré, la seconde proposant plutôt des produits au-delà de
3 000 ou 3 200 euros. Seulement un tiers de l’offre se situe en-deça.
Léger recul des prix ou ralentissement de la hausse, le marché
immobilier semble avoir atteint un point d’inflexion en 2008.
LES VOLUMES
En 2008, les transactions ont porté sur 750 à 800 000 m2, soit un net
recul par rapport au million de mètres carrés vendus en 2007.
Le volume des transactions dans l’ancien a baissé, en 2008. Pour la
région Ile-de-France, le recul a atteint environ 15 %, selon la Chambre
des Notaires de Paris. Quant aux ventes de logements neufs, elles ont
reculé de moitié, l’année dernière, après une année 2007 exceptionnelle
à cet égard, mais les prix ont continué de progresser, plus modestement,
toutefois. En Ile-de-France, le stock dépasse 110 000 unités, soit 15 mois
de vente, niveau le plus haut depuis 1993. Il a doublé en deux ans, que
ce soit dans le collectif ou l’individuel.
La responsabilité de cette situation est généralement attribuée au crédit
immobilier, plus rare. Les difficultés éprouvées par les banques et
établissements financiers à trouver des liquidités sont à l’origine de leur
exigence accrue en matière d’apport personnel et de capacité de
remboursement, mais aussi du raccourcissement de la durée moyenne
des crédits. La baisse du moral des ménages, leurs anticipations quant
à l’évolution future de leur pouvoir d’achat et l’augmentation du
chômage sont aussi à considérer.
LE MARCHÉ LOCATIF
BNP PARIBAS REIM
La situation actuelle offre des opportunités intéressantes pour les
investisseurs. Surtout dans l’ancien, où les prix sont plus flexibles, mais
également dans le neuf, où des promoteurs, sans lâcher sur les prix,
commencent à consentir des “gestes commerciaux”.
4
Quant au marché locatif, il bénéficie du report des candidats à
l’accession à la propriété, qui n’obtiennent pas leur financement ou ne
sont pas pressés de conclure leur achat, préférant rester locataires tant
que les prix de l’immobilier paraissent orientés à la baisse. En
conséquence, la fluidité est assez faible parmi les locataires.
Sud-Est du pays, mais aussi les rivages de la mer du Nord et de
Normandie. La croissance de l’emploi salarié, sur plus longue période, a
surtout été le fait du Sud du pays.
Même si la demande potentielle reste vive, elle éprouve des difficultés
à se concrétiser en achat, d’où un report sur le marché locatif. Aucun
investisseur sur le marché de l’habitation ne s’en plaindra.
>>> LE RÉGIME FISCAL DE LA SCPI
Il est rappelé qu’AV Habitat est placée sous le régime fiscal instauré par
la loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Général des Impôts.
À ce titre, les souscripteurs ont bénéficié de la déductibilité de leur
investissement à hauteur de 95 % de son montant, sous forme d’un
amortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour du
mois suivant celui de la souscription. Le taux d’amortissement est de
8 % durant les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années
suivantes.
En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la
période d’engagement de location pris par la SCPI, soit neuf ans à
compter de la location totale de son patrimoine. En pratique, compte
tenu de l’échéancier de location des logements acquis, cette obligation
prendra fin en mai 2017. Ceci n’exclut pas la vente, à partir de
l’échéance statutaire de 2016, des appartements qui auront été loués
pendant les neuf années requises.
>>> LE PATRIMOINE
ÉVALUATION
Les expertises immobilières réalisées au dernier trimestre 2008 concluent
à une valeur vénale de 50,56 millions d’euros, hors droits, en légère
progression par rapport à 2007, où elle s’établissait à 50,35 millions d’euros.
Compte tenu des autres actifs sociaux et des dettes, la valeur de
réalisation d’AV Habitat s'établissait à 1 139,76 euros par part, fin 2008,
contre 1 133,01 euros l'année précédente. La valeur de reconstitution,
qui représente la somme qu’il faudrait dépenser pour reconstituer la
SCPI à l’identique, s’établissait, à cette même date, à 1 315,30 euros par
part, contre 1 307,64 euros, un an plus tôt.
Valeurs globales (en milliers d’€)
2007
2008
Variation
Valeur de réalisation
50 547
50 848
+ 0,6 %
Valeur de reconstitution
58 338
58 679
+ 0,6 %
Répartition du patrimoine immobilier
(au 31 décembre 2008, en % des valeurs vénales)
Habitations
De ce fait, des tensions se sont fait sentir sur les loyers. Selon la FNAIM,
ils auraient augmenté de 2,7 %, en 2008.
Paris
LES PARTICULARITÉS RÉGIONALES
Province
Par grandes régions, on note des disparités assez marquées en matière
d’évolution des prix dans l’ancien. À contre tendance, l’Ouest, le SudEst et le Centre-Alpes ont enregistré une hausse supérieure à celle de
2007. En revanche, le Sud-Ouest a fait moins bien que la tendance
nationale.
On constate des mouvements de population de type centrifuge. Les
Français, retraités ou actifs, ont tendance à aller plutôt vers le sud et
vers la mer. En profitent notamment toute la façade Atlantique et le
Région parisienne
TOTAL
–
40,4
59,6
100,0
SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2008
Le taux d’occupation s’établissait à 97,1 %, en fin d’année 2008, du fait
de congé de locataires. Sur les quinze programmes en patrimoine, douze
étaient entièrement loués.
Dont
loués
Régime
Date
de
de
Propriété livraison
Pleine
propriété 9-2005
13 maisons
12
34 appartements
34
Copropriété
6-2006
28 appartements
27
Copropriété
6-2006
20 appartements
20
Copropriété
10-2006
19 appartements
19
18 appartements
18
Copropriété 3-2006
Pleine
propriété 12-2006
12 appartements
12
Copropriété
6-2006
5 maisons
5
8-2005
10 maisons
10
Copropriété
Pleine
propriété
1-2006
3 appartements
3
Copropriété
10-2005
4 maisons
4
Copropriété
3-2006
35 appartements
30
Copropriété
1-2007
8 maisons
8
Copropriété
3-2007
28 appartements
28
Copropriété
2-2007
15 appartements
252 appartements
ou maisons
15
245
Copropriété
10-2007
>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION
Le résultat 2008 d'AV Habitat s'est établi à 1,58 million d’euros, contre
1,20 million d’euros, environ, l'année précédente, soit une hausse de 32 %.
Les recettes locatives ont représenté l’essentiel des produits. Elles ont
totalisé 2,43 millions d’euros, contre 1,86 million d’euros, l’année
précédente, notamment en raison de la perception en année pleine des
appartements loués en 2007.
À l’inverse, les produits financiers sont revenus de 70 000 euros à
29 000 euros, environ.
Du côté des charges, le volume des honoraires de location a sensiblement baissé, l’essentiel de la commercialisation du patrimoine ayant
été réalisée en 2006 et 2007.
Rapporté à une part, le résultat 2008 a représenté 35,52 euros, contre
26,85 euros, l’année précédente.
La distribution de l’exercice a ainsi pu être portée à 35 euros par part,
le solde étant versé au report à nouveau.
Pour les associés ayant opté pour le prélèvement forfaitaire libératoire
(PFL) sur les produits financiers, celui-ci a représenté 0,19* euro par part
pour l’année. Les trois premiers acomptes trimestriels ont supporté ce
PFL au taux de 29 %, le dernier acompte au taux de 30,1 %, en
application de la loi de finances pour 2009.
Pour ceux qui n’ont pas choisi ce régime fiscal, les prélèvements sociaux
applicables à ce type de revenus (au taux de 11 % pour les trois premiers
acomptes et de 12,1 % pour le quatrième) ont représenté 0,07* euro
sur l’année.
* Montants arrondis au cent d’euro le plus proche.
NOUVEL INDICE D’INDEXATION DES LOYERS
En ce qui concerne l’immeuble “Le Clos de Muses”, à Montpellier, quatre
des cinq appartements vacants, fin 2008, ont été loués ou réservés en
début d’année 2009.
Il est rappelé que, depuis le 10 février 2008, la référence en matière
d’indexation des loyers est l’indice des prix à la consommation (IPC) et
non plus l’indice de référence des loyers (IRL), institué en 2005. Cette
nouvelle disposition s’applique à tous les baux d’habitation. Elle est de
nature à modérer la hausse des loyers, qui avait atteint d’importantes
proportions, ces dernières années, risquant de mettre en péril la
solvabilité de certains locataires. Elle constitue également, pour ces
derniers, une incitation à une plus grande stabilité.
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES
Les travaux
Au cours de l’année 2008, il a été réalisé pour un peu plus de 12 000
euros de travaux de grosses réparations, correspondant, pour l’essentiel,
à une remise en état d’une maison de Thiais, restée inoccupée pendant
quelques mois.
La provision pour grosses réparations a été dotée, cette année, de
23 000 euros, environ, montant qui est fonction du plan pluriannuel de
travaux et correspond à 1 % des loyers escomptés de la SCPI.
Les dépenses précitées ont été financées par prélèvement sur cette
provision.
Provision pour grosses réparations (en milliers d'euros)
Montant au
01/01/2008
Dotations
2008
Reprises
2008
Montant au
31/12/2008
17
23
12
28
DOUTEUSES
Des retards de règlement sont apparus au cours de l’année, notamment
de la part de locataires de Thiais, du Bourget et de Chambourcy. Les
sommes correspondantes ont été provisionnées.
Provision pour créances douteuses (en milliers d'euros)
Montant au
01/01/2008
34
Dotations
2008
60
Reprises
2008
6
Montant au
31/12/2008
88
Chambourcy (78)
Rue Chaude
Orvault (44)
ZAC du Bignon
Marseille (13)
Chemin des
Bessons
Le Bourget (93)
Le Lindbergh
Pontoise (95)
Rue Emile Henriot
Rouen (76)
Rue du Renard
Marseille (13)
Parc Belmont
Thiais (94)
Rue Buffon
Montpellier
ZAC de Malbosc
Saint-Julienen-Genevois
Av. de Genève
Pontoise (95)
Place Marie Laurencin
Montpellier (34)
Le Clos des Muses
Montpellier (34)
Le Jardin de
la Palmeraie 2
Orléans (45)
Bld Marie Stuart
Alfortville (94)
Rue Paul-Vaillant
Couturier
TOTAL
Nombre
d’appartements
ou de maisons
BNP PARIBAS REIM
Situation
géographique
5
Principaux contentieux au 31/12/2008
Immeuble
Thiais (94)
Thiais (94)
Le Bourget (93)
Montant*
20 100
18 600
18 400
Chambourcy (78) 12 200
État d’avancement
APE. Jugement du 15/05/08 condamne le
locataire et la caution au paiement de sa dette.
Expulsion réalisée et reprise du logement le
25/05/08. Saisies des comptes infructueuses,
comptes débiteurs. En attente convocation
devant le Tribunal dans le cadre des requêtes
aux fins de saisies des rémunérations sur exlocataire et caution.
APE. Jugement du 9/10/07 condamne le
locataire au paiement de sa dette avec un
échéancier sur 24 mois et suspend les effets
de la clause résolutoire. Les débiteurs ne
respectant pas les règlements, reprise de la
procédure en expulsion, non obtenue avant la
période hivernale. Saisies des comptes et des
rémunérations en cours. Reprise partielle des
règlements par le locataire. Lettre RAR du
20/01/09 du locataire confirmant son départ
pour le 30/04/09.
APE. Jugement du 10/06/08 : condamnation et
résiliation judiciaire du bail obtenues après
divers reports d’audiences. Expulsion non
obtenue avant la période hivernale. Saisie des
comptes infructueuse. Requête aux fins de
saisie des rémunérations en cours. Relance de
la réquisition de la force publique pour obtenir
l’expulsion dès la fin de la période hivernale.
AP. Suite à commandement de payer, logement
libéré le 23/08/08. Jugement du 15/01/09
condamne le débiteur au paiement de l’ensemble
des arriérés. Règlement reçu début 2009.
AP : assignation en paiement – APE : assignation en paiement et expulsion.
* Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2008, arrondi à la centaine
d’euros.
Ces quatre contentieux représentent plus de 78 % du poste “Dépréciations
des créances douteuses”.
Il est à noter qu’en matière d’impayés de la part de locataires de
logements les procédures sont particulièrement encadrées et longues.
>>> LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES PARTS
Au 31 décembre 2008, le capital d'AV Habitat, d’un montant de
44 613 000 euros, était divisé en 44 613 parts détenues par 904 associés.
BNP PARIBAS REIM
Rappelons que l'avantage fiscal lié à la souscription d'AV Habitat est
soumis à l'obligation de conserver ses parts pendant toute la durée
d'engagement de location de l'ensemble des logements, pris par la SCPI,
sous peine de réintégration de l'avantage obtenu, et qu'il ne se transmet
pas à l'acheteur en cas de cession de parts.
6
Néanmoins, 87 parts ont été échangées sur le marché secondaire, en
2008, toutes au prix d’exécution (prix net vendeur) de 628 euros,
pratiquement comme en 2007. Ce prix peut notamment refléter
l’absence de transmission de l’avantage fiscal et le manque d’acheteurs
qui en découle.
En fin d’année, 272 parts étaient proposées à la vente à différents
niveaux de prix.
>>> PRISE EN CHARGE DE LA MOITIÉ DE LA
COTISATION ASPIM PAR LA SOCIÉTÉ DE
GESTION
Dans le cadre de discussions avec des membres du Conseil de
Surveillance, la société de gestion a décidé de reverser à la SCPI la
moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2009, à
l’Association Française des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
>>> L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE
RESPONSABILITÉ CIVILE DES MEMBRES DU CONSEIL
L’assemblée est invitée à ratifier, à la demande de divers Conseils de
Surveillance, la souscription d’une police garantissant la responsabilité
civile des membres des Conseils dans le cadre de leur mandat, dont la
prime, d’un maximum de l’ordre de 2 500 euros hors taxe, selon le
montant des capitaux garantis, est supportée par chacune des SCPI
concernées.
RENOUVELLEMENT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
TITULAIRE ET SUPPLÉANT
Il est proposé à l’assemblée de renouveler pour six années les mandats
de Monsieur Édouard Leduc, commissaire aux comptes titulaire, et de
Monsieur Didier Kling, commissaire aux comptes suppléant.
L’assemblée aura également à se prononcer notamment sur l’affectation
du résultat et à approuver les valeurs représentatives du patrimoine.
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS H.T.)
Année
Exercice
2004
% du
total des
revenus
Exercice
2005
% du
total des
revenus
Exercice
2006
% du
total des
revenus
Exercice
2007
% du
total des
revenus
% du
Exercice total des
2008 revenus
0,00
0,00 %
1,42
9,90 %
12,89
66,72 %
37,88
95,93 %
48,98
98,67 %
21,67 100,00 %
12,99
90,10 %
5,74
0,69
29,71 %
3,58 %
1,57
0,03
3,99 %
0,08 %
0,65
0,00
1,32 %
0,01 %
21,67 100,00 %
14,41 100,00 %
REVENUS
– Recettes locatives brutes
– Produits financiers avant
– prélèvements libératoires
– Produits divers
TOTAL
19,32 100,00 %
39,48 100,00 %
49,64 100,00 %
CHARGES (1)
– Commission de gestion
– Autres frais de gestion
– Entretien du patrimoine
– au cours de l'exercice
– Charges locatives non récupérées
2,59
3,24
12,00 %
15,00 %
Sous-total charges externes
5,83
26,90 %
– Amortissements nets
• patrimoine
• autres
0,04
0,20 %
1,67
1,65
11,60 %
11,90 %
2,19
2,87
11,34 %
14,85 %
4,61
5,33
11,68 %
13,50 %
5,85
4,28
11,78 %
8,61 %
0,01
N/S
0,41
1,19
2,12 %
6,16 %
0,50
1,26
1,27 %
3,19 %
0,84
1,71
1,69 %
3,45 %
3,33
23,12 %
6,66
34,47 %
11,70
29,64 %
12,68
25,53 %
0,00 %
0,00 %
– Provisions nettes
• pour travaux
• autres (2)
0
0
0
0
0,00 %
0,00 %
0,15
0,10
0,77 %
0,51 %
0,24
0,69
0,61 %
1,75 %
0,24
1,21
0,48 %
2,43 %
0,25
1,28 %
0,93
2,36 %
1,45
3,66 %
Sous-total charges internes
0,04
0,20 %
0,00
0,00 %
TOTAL CHARGES
5,87
27,10 %
3,34
23,19 %
6,91 35,75 %
12,63 32,00 %
14,12 29,19 %
15,80 72,90 %
11,07
76,81 %
12,41 64,25 %
26,85 68,01 %
35,52 89,97 %
RÉSULTAT COURANT
– Variation du report à nouveau
– Prélèvement s/ autres réserves
0,00 %
0,01
0,05 %
0,65
1,66 %
0,52
1,05 %
77,40 %
56,60 %
12,40
9,82
64,18 %
50,82 %
26,20
25,76
66,36 %
65,23 %
35,00
34,81
70,50 %
70,12 %
REVENUS DISTRIBUÉS
– avant prélèvement
– aprés prélèvement
15,72
11,59
72,50 %
53,50 %
11,16
8,15
(1) Sous déduction de la partie non imputatble à l'exercice.
(2) Dotation de l'exercice diminuée des reprises.
VALEURS DE LA SOCIÉTÉ 2008
Euros
Valeur comptable
Soit pour une part :
44 382 640,16
288 209,59
44 670 849,75
1 001,30
Valeur de reconstitution
VALEUR DE RÉALISATION
(résultant de l'expertise)
Valeur vénale (expertise)
Valeur nette des autres actifs
Frais d'acquisition
Commission de souscription
50 560 000,00
288 209,59
50 848 209,59
1 139,76
50 848 209,59
3 134 720,00
4 696 514,87
58 679 444,46
1 315,30
Valeur nette comptable des immobilisations
Valeur nette des autres actifs
VALEUR DE RECONSTITUTION
(ce qu'il faudrait débourser
pour reconstituer le patrimoine)
BNP PARIBAS REIM
VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)
Euros
7
EMPLOI DES FONDS
+ Fonds collectés
+ Divers / autres réserves
– Achats d'immeubles
– Cessions d'immeubles
– Frais prélevés sur la prime d'émission
– Autres immobilisations corporelles
SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS
Total au
31/12/2007
Mouvement
de l’exercice
Total au
31/12/2008
48 494 331,00
0,00
-44 457 128,21
0,00
0,00
57 187,54
-3 881 331,00
-10 824,24
0,00
0,00
48 494 331,00
0,00
-44 399 940,67
0,00
-3 881 331,00
-10 824,24
145 047,55
57 187,54
202 235,09
CAPITAL
Nominal de la part : 1 000 €
Date d'origine : 2 décembre 2003
Date
Montant des capitaux apportés
Capital à la SCPI par les associés lors des
nominal souscriptions au cours de l'année
31 décembre 2004
31 décembre 2005
31 décembre 2006
31 décembre 2007
31 décembre 2008
39 276 000
44 613 000
44 613 000
44 613 000
44 613 000
41 863 631
6 116 549
-
Rémunération HT des organismes
Prix
Nombre
Nombre collecteurs et de la société de gestion à d'entrée
de parts d'associés l'occasion des souscriptions de l'année au 31/12
39 276
44 613
44 613
44 613
44 613
816
903
905
903
904
3 350 631
489 549
-
1 087
-
ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT
Année
Nombre de
parts cédées
ou retirées
2004
2005
2006
2007
2008
55
87
% par rapport au
Demandes de
Délai moyen Rémunération de la société
nombre total de parts en
cessions ou de
d'exécution d'une de gestion sur les cessions
circulation au 1er janvier retraits en suspens cession ou d'un retrait
et les retraits (en € HT)
n.s.
0,20
203
272
ns
ns
1 377
2 185
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
Prix d'exécution au 1 janvier
Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel
Prix de souscription
Dividende versé au titre de l'année
Rentabilité au titre de l'année*
Report à nouveau cumulé par part
BNP PARIBAS REIM
er
8
2004
2005
2006
2007
2008
1 087
15,60
ns
0,05
1 087
11,16
ns
0,11
12,40
ns
0,12
626
26,20
ns
0,77
616
628
35
5,1 %
1,29
* Dividende versé au titre de l'année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.
Le rapport du Conseil de Surveillance
Mesdames, Messieurs,
Votre Conseil s’est réuni à deux reprises au cours de l’année afin de
suivre l’évolution de la situation locative et financière de votre société.
La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations et tous
documents lui permettant d’exercer pleinement son rôle d’assistance
et de contrôle, conformément au mandat que vous nous avez conféré.
Nous avons également pu examiner les comptes annuels d’AV Habitat
et le résultat des expertises immobilières.
>>> RATIFICATION DE LA SOUSCRIPTION D’UNE
POLICE D’ASSURANCE “GARANTIE
RESPONSABILITÉ CIVILE”
La société de gestion a proposé au Conseil la souscription d’une police
d’assurance concernant la responsabilité civile de ses membres dans le
cadre de leur mandat.
Nous demandons à l’assemblée de ratifier cette souscription, dont le
coût, au demeurant modique, de l’ordre de 2 500 euros hors taxe
maximum, est supporté par la SCPI.
>>> L’ÉVOLUTION DE LA SITUATION LOCATIVE
Le conseil est particulièrement attentif à la situation locative de la SCPI
et à son évolution.
Il note avec satisfaction que le taux d’occupation du patrimoine est
supérieur à 97 %, en fin d’année.
Toutefois, il a fait part de ses préoccupations concernant les quatre
principaux impayés. Le Conseil de Surveillance a demandé à la société
de gestion de mettre en place des indicateurs d’alerte pour détecter des
risques d’impayés et éviter les situations dégradées.
>>> LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
Les quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au dernier
trimestre 2008. Il en ressort une stabilité des valeurs vénales (valeur
estimée des immeubles, à dire d’expert) d’une année sur l’autre.
La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées des
autres actifs et passifs d’exploitation) est passée de 1 133,01euros par
part, fin 2007, à 1 139,76 euros par part, fin 2008.
>>> LE MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
Le marché secondaire des parts d’AV Habitat est très spécifique. Compte
tenu de l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié à la souscription, seuls
quelques détenteurs de parts décident de vendre et ils le font avec une
forte décote afin d’offrir un rendement attractif aux acquéreurs.
Ainsi, seulement 87 parts se sont échangées sur le marché de gré à gré
au cours de l’année 2008, toutes au prix d’exécution (prix net vendeur)
de 628 euros.
Nous vous recommandons de voter en faveur de l’ensemble des
résolutions proposées par la société de gestion.
Le Conseil de Surveillance
>>> LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION 2008
Les comptes 2008 font ressortir un résultat net par part de 35,52 euros,
en hausse de plus de 30 % par rapport à celui de l’exercice précédent,
compte tenu, notamment, du plein effet des locations, en 2008.
La distribution a pu être augmentée dans les mêmes proportions,
passant de 26,10 euros par part à 35 euros par part.
BNP PARIBAS REIM
La différence, soit 0,52 euro par part, a été créditée au compte de report
à nouveau.
9
Les rapports du commissaire aux comptes
>>> RAPPORT GÉNÉRAL
>>> RAPPORT SPÉCIAL
En exécution de la mission qui m'a été confiée par votre assemblée
générale, je vous présente mon rapport relatif à l'exercice clos le
31 décembre 2008 sur :
– le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels qu'ils
sont joints au présent rapport,
– la justification de mes appréciations,
– les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code
monétaire et financier.
En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vous
présente mon rapport sur les conventions réglementées visées par
l’article L 214-76 du Code monétaire et financier dont j’ai été avisé. Il
ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres
conventions mais de vous communiquer sur la base des informations
qui m’ont été données les caractéristiques et les modalités essentielles
de celles dont j’ai eu connaissance sans avoir à me prononcer sur leur
utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l’article
L 214-76 précité, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de
ces conventions en vue de leur approbation.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion de votre
société et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du
4 mars 2009. Il m'appartient d'exprimer une opinion sur ces comptes.
OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
J'ai procédé à l'audit des comptes annuels selon les normes
professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent la mise en
œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que
les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un
audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants justifiant
les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à
apprécier les principes comptables suivis et les estimations significatives
retenues pour l'arrêté des comptes et à apprécier leur présentation
d'ensemble.
Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et donnent
une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi
que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de
cet exercice.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code de
Commerce relatives à la justification des appréciations du commissaire
aux comptes, je porte à votre connaissance les éléments suivants :
Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes comptables
suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère approprié des méthodes
comptables au regard des règles spécifiques édictées par le plan
comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcte application.
Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une démarche
d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur ensemble et ont
donc contribué à la formation de l’opinion sans réserve exprimée dans
la première partie du présent rapport.
BNP PARIBAS REIM
VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
10
J'ai également procédé, conformément aux normes professionnelles
applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le Code
monétaire et financier.
Je n'ai pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance
avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de
la société de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la
situation financière et les comptes annuels.
J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles applicables
en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences
destinées à vérifier la concordance des informations qui m’ont été
données avec les documents de base dont elles sont issues.
Aux termes de l’article 18 des statuts, la société de gestion est
rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administration
générale de la SCPI à hauteur de 10 % HT (soit 11,96 % TTC) du montant
des recettes brutes hors taxes (tous produits locatifs et produits
financiers nets). Au titre de l'exercice sous revue, cette commission s'est
élevée à 260 884 €.
Fait à Paris, le 9 mars 2009.
Édouard LEDUC
Commissaire aux comptes
Membre de la Compagnie Régionale de Paris
Ordre du jour et texte des résolutions
ORDRE DU JOUR
Sixième résolution
– Rapports de la société de gestion et général du commissaire aux
comptes,
– Approbation des comptes de l'exercice 2008,
– Approbation du rapport du Conseil de Surveillance,
– Rapport du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées,
– Approbation des valeurs représentatives du patrimoine,
– Affectation des résultats,
– Ratification de la souscription d’une police d’assurances couvrant la
responsabilité civile des membres du Conseil de Surveillance,
– Renouvellement du mandat du commissaire aux comptes titulaire,
– Renouvellement du mandat du commissaire aux comptes suppléant,
– Pouvoirs pour les formalités.
L’assemblée générale approuve le versement des acomptes sur dividende
qui ont été distribués, soit, par part, un acompte de 8,00 € en mai 2008,
8,25 € en août 2008 et en novembre 2008 et 10,50 € en février 2009,
sauf l’effet du prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le
revenu pour ceux des associés qui ont opté pour ce régime ou des
prélèvements sociaux, au titre des produits de placements à revenus
fixes.
Septième résolution
L’assemblée générale ratifie la souscription d’une police d’assurances
couvrant la responsabilité civile des membres du Conseil de Surveillance
de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, dont la prime 2009
d’un montant maximum de l’ordre de 2 500 € H.T. est à la charge de la
SCPI.
Huitième résolution
TEXTES DES RÉSOLUTIONS
L’assemblée générale renouvelle le mandat de Monsieur LEDUC, en
qualité de commissaire aux comptes titulaire, pour une durée de 6 ans.
Cette nomination prendra fin à l’issue de l’assemblée générale qui
statuera sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2014.
Première résolution
L’assemblée générale, après avoir entendu :
• le rapport de la société de gestion,
• le rapport général du commissaire aux comptes,
approuve les comptes de l’exercice et les opérations qu’ils reflètent.
Neuvième résolution
Elle donne quitus à la société de gestion et, en tant que de besoin, lui
renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat dans toutes
ses dispositions.
L’assemblée générale renouvelle le mandat de Monsieur KLING, en
qualité de commissaire aux comptes suppléant, pour une durée de
6 ans. Cette nomination prendra fin à l’issue de l’assemblée générale
qui statuera sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2014.
Deuxième résolution
Dixième résolution
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du
Conseil de Surveillance, approuve les termes de ce rapport, et en tant
que de besoin, renouvelle sa confiance au Conseil de Surveillance aux
fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.
L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une copie ou
d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.
Troisième résolution
L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du
commissaire aux comptes établi en application de l’article L 214-76 du
Code monétaire et financier sur les conventions réglementées, déclare
en approuver les conclusions.
Quatrième résolution
En euros/part
44 670 849,75
1 001,30
• valeur de réalisation
50 848 209,59
1 139,76
• valeur de reconstitution
58 679 444,46
1 315,30
Cinquième résolution
L’assemblée générale décide d’affecter :
En euros
Le résultat de l’exercice de
Auquel s’ajoute un report à nouveau de
Soit au total
À la distribution d’un dividende de
Et de reporter à nouveau le solde de
1 584 797,63
34 507,12
1 619 304,75
1 561 455,00
57 849,75
Elle fixe, en conséquence, le montant du dividende à 35,00 € par part.
BNP PARIBAS REIM
En euros
• valeur comptable
L’assemblée générale approuve les valeurs représentatives du patrimoine,
soit :
11
État du patrimoine au 31.12.2008
Au 31 décembre 2008
Valeurs bilantielles
Valeurs estimées Valeurs bilantielles
Valeurs estimées
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immobilisations locatives
– Terrains et constructions locatives
– Améliorations et agencements
Provisions liées aux placements immobiliers
– Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices
TOTAL
44 410 764,91
50 560 000,00
44 467 952,45
50 350 000,00
44 399 940,67
10 824,24
50 560 000,00
0,00
44 457 128,21
10 824,24
50 350 000,00
0,00
– 28 124,75
0,00
– 17 430,52
0,00
– 28 124,75
0,00
– 17 430,52
0,00
44 382 640,16
50 560 000,00
44 450 521,93
50 350 000,00
19 830,43
19 830,43
18 194,65
18 194,65
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION
Actifs immobilisés
– Immobilisations financières
19 830,43
19 830,43
18 194,65
18 194,65
Créances
182 805,76
182 805,76
175 639,31
175 639,31
– Locataires et comptes rattachés
– Locataires douteux
– Dépréciations des créances douteuses
– Autres créances
120 958,31
102 461,46
– 88 493,46
47 879,45
120 958,31
102 461,46
– 88 493,46
47 879,45
103 866,60
57 613,95
– 34 699,95
48 858,71
103 866,60
57 613,95
– 34 699,95
48 858,71
47 879,45
47 879,45
48 858,71
48 858,71
1 124 031,63
1 124 031,63
1 094 374,68
1 094 374,68
1 060 000,00
64 031,63
1 060 000,00
64 031,63
1 020 000,00
74 374,68
1 020 000,00
74 374,68
– 1 038 458,23
– 1 038 458,23
– 1 091 223,45
– 1 091 223,45
– 298 355,43
– 113 954,70
– 626 148,10
– 298 355,43
– 113 954,70
– 626 148,10
– 321 768,00
– 112 517,76
– 656 937,69
– 321 768,00
– 112 517,76
– 656 937,69
– 81 468,00
– 75 796,35
– 468 883,75
0,00
– 81 468,00
– 75 796,35
– 468 883,75
0,00
– 199 267,23
– 64 615,67
– 334 927,96
– 58 126,83
– 199 267,23
– 64 615,67
– 334 927,96
– 58 126,83
288 209,59
288 209,59
196 985,19
196 985,19
0,00
0,00
0,00
0,00
Débiteurs divers
Valeurs de placement et disponibilités
– Valeurs mobilières de placement
– Autres disponibilités
Dettes
– Dettes financières
– Dettes d'exploitation
– Dettes diverses
Fournisseurs d'immobilisation
Locataires créditeurs
Associés, dividendes à payer
Créditeurs divers
TOTAL
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF
TOTAL
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
BNP PARIBAS REIM
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
12
44 670 849,75
44 647 507,12
50 848 209,59
50 546 985,19
Tableau d'analyse de la variation
des capitaux propres
Situation
d’ouverture
au 01.01.2008
Capital
– Capital souscrit
Prime d'émission
– Prime d'émission
– Prélèvement sur prime d'émission
Report à nouveau
Affectation
du résultat
2007
Autres
mouvements
Situation
de clôture
au 31.12.2008
44 613 000,00
44 613 000,00
44 613 000,00
44 613 000,00
0,00
0,00
3 881 331,00
– 3 881 331,00
3 881 331,00
– 3 881 331,00
5 339,10
29 168,02
34 507,12
1 198 028,62
– 1 168 860,60
– 1 198 028,62
1 168 860,60
1 584 797,63
– 1 561 455,00
1 584 797,63
– 1 561 455,00
44 647 507,12
0,00
23 342,63
44 670 849,75
TOTAL GÉNÉRAL
BNP PARIBAS REIM
– Résultat de l'exercice
– Acomptes sur distribution
Résultat de l'exercice
13
Compte de résultat au 31.12.2008
CHARGES
Au 31 décembre
2008
Au 31 décembre
2007
CHARGES IMMOBILIÈRES
507 997,19
428 424,07
Charges ayant leur contrepartie en produits
225 977,87
166 319,35
– Taxes locatives
– Charges locatives
43 683,88
182 293,99
22 120,50
144 198,85
Charges d'entretien du patrimoine
39 781,19
16 633,18
25 000,09
14 781,10
16 633,18
0,00
12 388,60
5 516,01
– Entretien réparations
– Travaux refacturables
Grosses réparations
– Grosses réparations
12 388,60
5 516,01
Services extérieurs
89 717,03
68 824,67
76 468,16
13 248,87
56 270,87
12 553,80
Autres services extérieurs
81 796,38
126 407,36
– Commissions et honoraires
– Frais de contentieux
– Publicité, insertions
75 321,54
6 474,84
0,00
118 504,47
5 689,90
2 212,99
Impôts et taxes
58 336,12
44 723,50
– Impôts fonciers
– Taxes locatives
55 482,00
2 854,12
34 691,34
10 032,16
CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ
380 777,95
305 123,95
Autres services extérieurs
278 525,58
226 752,63
– Rémunération de la société de gestion
– Honoraires
– Services bancaires
– Cotisations et contributions
260 884,37
10 574,97
1 190,24
5 876,00
205 543,72
13 311,03
2 082,24
5 815,64
Autres charges
19 298,69
31 657,41
19 298,69
31 657,41
82 953,68
46 713,91
59 870,85
23 082,83
30 391,80
16 322,11
CHARGES FINANCIÈRES
2,64
1 410,32
– Charges d'intérêt
2,64
1 410,32
CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES
0,41
1,56
– Charges exceptionnelles diverses
0,41
1,56
888 778,19
734 959,90
RÉSULTAT DE L'EXERCICE
1 584 797,63
1 198 028,62
TOTAL GÉNÉRAL
2 473 575,82
1 932 988,52
– Charges locatives non récupérées
– Primes d'assurance
– Frais de tenue de conseils et assemblées
Dotations aux dépréciations et aux provisions
BNP PARIBAS REIM
– Dotations aux dépréciations des créances douteuses
– Provisions pour grosses réparations
14
TOTAL CHARGES
Au 31 décembre
2007
PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
2 426 088,62
1 857 298,07
Loyers
2 185 328,79
1 689 897,64
14 781,96
1 081,08
14 781,10
0,86
– 54,49
1 135,57
Produits des activités annexes
– Produits des activités annexes
– Autres produits de gestion courante
Charges refacturées
225 977,87
166 319,35
– Taxes locatives
– Charges locatives
43 683,88
182 293,99
22 120,50
144 198,85
AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION
18 465,94
5 600,58
12 388,60
6 077,34
5 516,01
84,57
29 005,61
70 025,54
29 005,61
70 025,54
PRODUITS EXCEPTIONNELS
15,65
64,33
– Produits exceptionnels divers
15,65
64,33
TOTAL PRODUITS
2 473 575,82
1 932 988,52
TOTAL GÉNÉRAL
2 473 575,82
1 932 988,52
– Reprises sur provisions pour grosses réparations
– Reprises sur dépréciations de créances douteuses
PRODUITS FINANCIERS
– Produits sur titres de créances négociables
Au 31 décembre
2008
BNP PARIBAS REIM
PRODUITS
15
L’annexe financière de la SCPI AV Habitat
au 31 décembre 2008
>>> RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du
31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971
modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement
du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,
d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se
plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” de l’état
du patrimoine, est celle des coûts historiques.
expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est
alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des
immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation des
valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine pour
laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des valeurs
locatives ainsi que des paramètres suivants :
– l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
– la date de construction de l’immeuble,
– la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
– la situation géographique,
– l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
– les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur du
bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du
rendement locatif.
>>> PLACEMENTS IMMOBILIERS
IMMOBILISATIONS LOCATIVES :
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que les
valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce qui
concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier, il est
rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau “État
de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.
À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires versées
lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des immobilisations.
État de l’actif immobilisé
Terrains – Constructions :
Frais d’acquisition des immobilisations :
Agencements :
TOTAL
euros
Valeur brute
des immobilisations
Augmentation
acquisitions
créations –
apports
43 687 944,37
0
Diminution
cessions à des
tiers ou mise
hors service
Valeur brute
des immobilisations
0
0
43 687 944,37
0
– 57 187,54
711 996,30
Virement de
poste à poste
en + ou -
769 183,84
10 824,24
44 467 952,45
0
0,00
0
10 824,24
– 57 187,54
44 410 764,91
Tableau récapitulatif des placements immobiliers
euros
Terrains et constructions locatives
Habitations :
BNP PARIBAS REIM
TOTAL GÉNÉRAL
16
Valeurs estimées
44 410 764,91
50 560 000,00
44 467 952,45
Valeurs estimées
50 350 000,00
44 410 764,91
50 560 000,00
44 467 952,45
50 350 000,00
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,
établi pour 5 ans immeuble par immeuble. La société de gestion
applique un pourcentage global de 1% des loyers potentiels, en se
réservant la possibilité suivant les nécessités, de constituer des
provisions spécifiques pour certains immeubles.
Charges immobilières : Elles se décomposent en :
– Charges refacturées aux locataires :
225 977,87 €
– Travaux refacturés :
14 781,10 €
– Grosses réparations :
12 388,60 €
– Travaux d’entretien courant du patrimoine :
25 000,09 €
– Charges locatives sur locaux vacants
ou non refacturables aux locataires :
76 468,16 €
– Honoraires divers :
81 796,38 €
– Impôts, taxes et primes d’assurance non refacturés :
71 584,99 €
>>> AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
Actifs immobilisés :
Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux
syndics d’immeubles s’élèvent à 19 830,43 €.
Créances :
Locataires : Il s’agit, d’une part, des créances relatives aux facturations
du 4e trimestre 2008 encaissées début 2009, et, d’autre part, des
refacturations de charges à établir au titre de l’exercice 2008.
Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plus de
3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle,
du dépôt de garantie, à hauteur de 100 %. Le montant s’élève à
88 493,46 €.
Créances locataires :
Créances douteuses :
TOTAL
Brut
120 958,31
102 461,46
223 419,77
Autres créances : Elles sont constituées de :
– Débiteurs divers correspondant à des honoraires de gestion en attente
de remboursement par BNPP REIM pour 37 770,24 € et un avoir à
recevoir de Gerer concernant la facturation des honoraires d’état des
lieux pour 10 109,21 €.
Valeurs de placement et disponibilités :
Disponibilités : Elles s’élèvent à 1 124 031,63 €. Elles sont placées en
certificats de dépôts négociables rémunérés.
2,64 €
>>> COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS
Produits de l’activité immobilière :
– Loyers facturés au cours de l’exercice :
– Charges remboursées par les locataires :
– Produits annexes :
2 185 328,79 €
225 977,87 €
14 781,96 €
Autres produits d’exploitation :
Il s’agit des reprises des provisions utilisées
dans l’exercice :
18 465,94 €
Produits financiers :
Ils correspondent aux intérêts sur certificats
négociables pour :
29 005,61 €
Produits exceptionnels :
Il s’agit de régularisation de produits divers :
15,65 €
Dettes :
>>> INFORMATIONS DIVERSES
Dettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par les
locataires. En règle générale, ceux-ci représentent deux mois de loyers.
Montant des produits à recevoir inclus dans les postes
suivants du bilan
Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :
– Des commissions dues à la société de gestion pour :
– D’autres dettes fournisseurs pour :
euros
70 458,62 €
43 496,08 €
Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :
– Les fournisseurs d’immobilisation pour :
81 468,00 €
– L’acompte du 4e trimestre, versé aux associés
de la S.C.P.I. en février 2009 pour :
468 436,50 €
– Les acomptes bloqués pour :
447,25 €
– Les locataires créditeurs :
75 796,35 €
Intitulés
Montant
Créances locataires et comptes rattachés :
68 418,71
TOTAL
68 418,71
Montant des charges à payer incluses dans les postes suivants
du bilan
euros
Intitulés
Montant
Dettes fournisseurs et comptes rattachés :
47 325,77
>>> CAPITAUX PROPRES
Locataires avoirs à établir :
62 336,88
Capital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de 1 000,00 €
de nominal.
TOTAL
Report à nouveau : L’assemblée générale ordinaire des associés statuant
sur les comptes au 31 décembre 2007 a décidé d’affecter au report à
nouveau la somme de 29 168,02 €. En conséquence, le report à
nouveau s’établit à 34 507,12 € au 31 décembre 2008.
Résultat de l’exercice : L’exercice 2008 se solde par un bénéfice de
1 584 797,63 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,
novembre 2008 et en février 2009 pour 1 561 455,00 €.
109 662,65
Créances
euros
Charges financières :
BNP PARIBAS REIM
Locataires et comptes rattachés
Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :
– Les honoraires de la société de gestion :
260 884,37 €
– Les honoraires de commissaires aux comptes :
10 574,97 €
– Les honoraires, commissions et autres frais
de gestion courante :
7 066,24 €
– Les frais de conseils et d’assemblées :
19 298,69 €
– Les dotations aux provisions
(détail donné dans un chapitre qui suit) :
82 953,68 €
17
État des provisions et des dépréciations retraçant les variations
de l’exercice
euros
Montant au
Dotations
01/01/2008 de l’exercice
Reprises de
l’exercice
Montant au
31/12/2008
Provisions pour
grosses réparations :
17 430,52
23 082,83
12 388,60
28 124,75
Dépréciation des
créances douteuses :
34 699,95
59 870,85
6 077,34
88 493,46
TOTAL
52 130,47
82 953,68
18 465,94
116 618,21
Remboursements de charges
Charges de copropriété et de fournitures locatives :
Taxes locatives :
TOTAL
euros
182 293,99
43 683,88
225 977,87
Commission de gestion
Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la société
de gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes
locatives, augmentées des produits financiers nets.
euros
Affectation du résultat 2007
Conformément à la décision de l’assemblée générale, le résultat
bénéficiaire de 2007 de 1 198 028,62 € a été affecté somme suit :
euros
Bénéfice net 2007 :
Report à nouveau 2006 :
Bénéfice distribuable :
Dividende versé :
BNP PARIBAS REIM
Report à nouveau 2007 :
18
1 198 028,62
5 339,10
– Recettes locatives hors taxes :
– Produits financiers :
2 152 301,79
29 005,61
Base totale de la commission :
Commission au taux de 10 % :
2 181 307,40
218 130,74
TVA non récupérable :
TOTAL COMMISSION DE GESTION :
42 753,63
260 884,37
1 203 367,72
– 1 168 860,60
34 507,12
Engagements hors bilan
euros
Engagements donnés
Néant
Engagements reçus
Néant
Le descriptif du patrimoine au 31.12.2008
Consistance
et surface habitable
Prix d'acquisition
(Frais(1))
[Améliorations 2008]
Valeur vénale
2007
2008 Situation locative
29-07-04 Chambourcy (78)
Rue Chaude
13 maisons individuelles
1 585 m²
5 897 000,00
6 090 000,00
6 180 000,00 12 maisons louées
04-02-05 Orvault (44)
ZAC du Bignon
34 appartements, 34 parkings
1 959 m²
4 676 579,55
5 360 000,00
5 450 000,00 34 appartements loués
17-12-04 Marseille (13)
Chemin des Bessons
1 757 m²
3 938 152,28
5 130 000,00
05-04-05 Le Bourget (93)
1 384 m²
3 595 266,43
4 600 000,00
03-03-05 Pontoise (95)
Rue Émile Henriot
1 227 m²
2 819 056,92
3 430 000,00
26-09-05 Rouen (76)
Rue du Renard
1 231 m²
3 176 735,50
3 100 000,00
17-12-04 Marseille (13)
Parc Belmont
726 m²
1 840 435,93
2 000 000,00
28-09-04 Thiais (94)
Rue Buffon
5 maisons individuelles
545 m²
1 591 332,62
1 840 000,00
29-04-05 Montpellier (34)
ZAC de Malbosc
10 maisons de ville de 4 pièces
943 m²
2 389 993,40
2 740 000,00
17-02-05 Saint-Julien-en-Genevois (74) 3 appartements, 3 garages doubles
Avenue de Genève
306 m²
847 521,83
[10 824,24]
1 015 000,00
03-03-05 Pontoise (95)
Place Marie Laurencin
4 maisons de 5 pièces
346 m²
801 145,86
1 000 000,00
Le clos des Muses
1 633 m²
4 315 148,69
5 070 000,00
Le jardin de la Palmeraie 2
8 maisons
728 m²
1 954 045,35
2 130 000,00
13-01-06 Orléans (45)
28 appartements
24 ter-26 ter, bld Marie Stuart 1 562 m²
3 506 358,28
3 660 000,00
06-02-06 Alfortville (94)
30-32, rue Paul
Vaillant Couturier
3 051 168,03
3 185 000,00
44 399 940,67
0,00
[10 824,24]
50 350 000,00
Total prix d'acquisition
Total droit et frais
Total améliorations
15 appartements
847 m²
50 560 000,00
TOTAL GÉNÉRAL
44 410 764,91 50 350 000,00
50 560 000,00
TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT
44 410 764,91 50 350 000,00
50 560 000,00
Situation
géographique
BNP PARIBAS REIM
Date
d’achat
19
BNP PARIBAS REIM
Vos notes
20

Rapport annuel - AV Habitat - 2008

Transcription

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