LES SURFACES REGLEMENTAIRES

LES SURFACES REGLEMENTAIRES
S.H.O.B. / S.H.O.N.
S.H.O.B
Surface Hors Œuvre Brute
La surface « hors œuvre brute » d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau de la construction.
Eléments constitutifs d e la S.H.O.B
La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c'est-à-dire au nu extérieur des murs de pourtour en prenant en compte
l’épaisseur de tous les murs ainsi que les prolongements extérieurs tels que balcons, loggias et coursives.
Eléments non constitutifs de la S.H.O.B
Les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, les canalisations, certains ouvrages de stockage de même que les
auvents constituant seulement des avancées devant une baie ou une façade.
● Les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée.
● Les acrotères, les bandeaux, les corniches, les marquises.
● Tous les vides ne constituant pas de surface de plancher comme :
les trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte-charge.
Les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès.
● En revanche, la partie du niveau inférieur servant d’emprise fait partie de la surface hors œuvre brute :
pour un escalier, une rampe d’accès ou la partie inférieure auquel s’arrête la trémie d’un ascenseur.
S.H.O.N
Surface Hors Œuvre Nette
La surface hors œuvre nette s’obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute un certain nombre
d’éléments de surface qu’il convient d’analyser en détail.
A Déduction relative aux sous-sols et aux combles des constructions.
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanales, industriel ou commercial.
B Déduction relative aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rez-dechaussée.
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes en rezde-chaussée.
C Déduction relative aux aires de stationnement des véhicules.
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des
véhicules.
D Déduction relative à certains bâtiments des exploitations agricoles.
Sont déduites les surfaces de plancher hors couvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les
serres de production.
E Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation.
Est déduite une surface égale à 5 pour cent ( 5% ) des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application
des paragraphes A, B, et C.
F Déduction forfaitaires relative à l’amélioration des locaux à usage d’habitation.
Sont également déduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite par logement de cinq
mètres carrés ( 5,00 m²)
G Déduction forfaitaire relative à l’accessibilité des personnes handicapées
Cette déduction est applicable aux bâtiments d’habitation collectifs et maisons individuelles neufs ou existants faisant l’objet de travaux entraînant la
création de surface hors œuvre nette par extension ou changement de destination et dans la limite par logement de cinq mètres carrés (5,00m²)
Formulation (cas général)
S.H.O.N
S.H.O.N. = 95%(S.H.O.B. – déduction de type (a,b,c)) – déduction de type (f,g)
LES SURFACES REGLEMENTAIRES (suite)
La Surface Habitable
SH
D'après le CCH
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher calculée après travaux, déduction faite des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de
fenêtres.
II n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages,
terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances
des logements.
Pour les opérations de construction ou d'acquisition de logements existants, il n'est pas tenu compte des
parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Décret no 97-532 du 23 mai 1997 (Loi Carrez)
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi
du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et
de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à
1,80 mètre.
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte
pour le calcul de la superficie mentionnée ci-dessus.
En pratique
La surface habitable d'un logement est la somme des surfaces habitables des espaces intérieurs au
logement : pièces principales et annexes, circulations, ...Les exclusions sont celles du CCH ci-dessus.
Elle est présentée sous la forme d'une récapitulation pièce par pièce.
Rque : il est admis d'ajouter en fin de décompte, hors totalisation, les surfaces disponibles non
habitables (garage, cave, balcon,...)
L’UNTEC propose une décomposition par type de locaux :
SL 1 : Surface Habitable des pièces sèches ;
SL 2 : Surface Habitable des pièces humides ;
SL 3 : Surface Habitable des dégagements, couloirs et assimilés ;
SL 4 : Surface Habitable des rangements ;
La Surface Dans Œuvre
SDO
La surface DO n'a pas de définition réglementaire ; ce n'est qu'une convention professionnelle.
Elle se calcule selon les mêmes dispositions que la surface habitable, mais appliquée à tous les locaux,
quelle que soit leur utilisation (alors que la surface habitable n'existe qu'à l'intérieur des logements).
La Surface Utile
SU
La surface utile est définie comme la somme de :
la surface habitable au sens du CCH ;
la moitié des surfaces annexes privatives des logements.
Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la
construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant
du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les
sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles
et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les
parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.»