C O M M U N IQ U É

ASSURANCE
INSURANCE
2008.11.0102F
2008.11.0102E
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PERTE SÈCHE
NO CLAIM
Le droit de la copropriété divise
(communément appelée condominium) est
relativement récent. Jusqu’en 1969, le Code
civil ne reconnaissait pas la copropriété
autre qu’indivise, c’est-à-dire la copropriété
de plusieurs personnes à l’égard d’un même
immeuble, par opposition à la copropriété de
plusieurs personnes à l’égard des parties
d’un même immeuble. Les amendements
apportés au Code civil cette année-là ont
corrigé la situation. La construction
d’immeubles en copropriété a alors connu un
essor important en zones urbaines.
The law of divided co-ownership (commonly
known as condominium) is relatively young.
Until 1969, the Quebec Civil Code contained
no provisions pertaining to co-ownership
other than undivided co-ownership, i.e.
ownership by several persons of the same
immoveable as opposed to ownership by
several persons of parts of the immoveable.
The amendments brought to the Civil Code
that year have corrected this void.
Construction of condominium buildings
immediately became very popular in urban
areas.
Sauf
exceptions,
les
questions
de
responsabilité
n’ont
pas
surgi
immédiatement. Cela est venu plus tard.
Avec, d’une part, le vieillissement du parc
des immeubles en copropriété et, d’autre
part, une volonté ferme des syndicats de
copropriétaires de maintenir les frais au plus
bas, on assiste présentement à une
explosion de recours en responsabilité. En
fait, l’évolution du droit de la responsabilité
des syndicats et copropriétaires est presque
aussi fulgurante aujourd’hui que celle du
marché immobilier de la copropriété l’a été
But for a few exceptions, issues of liability
did not emerge immediately. This came later.
With the aging of existing condominium
buildings and the ever present desire of
syndicates to keep condominium fees as low
as possible, we are currently seeing an
explosion of liability claims by and against
syndicates of co-owners. In fact, the
evolution of the law of liability of syndicates
and co-owners is almost as rapid today as
the explosion of the condominium market
was 40 years ago. New principles and trends
are being established and it is likely that we
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dans les années ‘70. De nouveaux principes
s’établissent et il y a fort à parier que nous
ne sommes pas au bout de nos surprises
dans ce domaine. Une des nombreuses
facettes dont le développement n’est pas
encore terminé est celle du droit de
subrogation de l’assureur d’une copropriété.
La Cour du Québec a encore eu l’occasion
de se prononcer récemment sur cette
question
dans
GCAN
Compagnie
d’Assurance c. Khalifeh (C.Q. Montréal n°
500-22-136994-079, le 22 septembre 2008,
par l’Honorable Alain Breault, J.C.Q.).
have not yet seen the end of the road yet.
One of the numerous areas of development
is the right of subrogation of the insurer of
the syndicate. The Quebec Court has had
the occasion of rendering an interesting
judgment on this issue in GCAN Compagnie
d’Assurance c. Khalifeh (C.Q. Montréal n°
500-22-136994-079, judgment rendered on
September 22nd, 2008, by the Honorable
Alain Breault, J.Q.C.).
GCAN Cie d’Assurance et Missisquoi Cie
d’Assurances (les Assureurs) assuraient un
immeuble en copropriété à Montréal. Les
règlements de l’immeuble édictaient que
chaque copropriétaire devait voir à détenir
une police d’assurance de responsabilité
d’un montant d’au moins 1 000 000 $.
GCAN Cie d’Assurance and Missisquoi Cie
d’Assurances (the Insurers) were the
insurers of a condominium building situated
in Montreal. The by-laws of the building
stipulated that each owner had to obtain
liability insurance coverage for an amount of
at least $ 1 000 000.
Le copropriétaire d’une des unités a loué son
unité à la défenderesse Khalifeh. Comme ce
copropriétaire ne résidait pas au Canada, il
agissait par l’entremise de gestionnaires, les
codéfenderesses
Promanac
Services
Immobiliers (1992) ltée et Canada Land ltée.
One of the co-owners rented his unit to the
Defendant Khalifeh. As the owner did not
reside in Canada, he was represented by
two agents, Co-Defendants Promanac
Services Immobiliers (1992) Ltd. and
Canada Land Ltd.
Un incendie originant de l’unité louée a
causé des dommages à l’ensemble de
l’immeuble. Les Assureurs ont indemnisé le
syndicat et subséquemment poursuivi
Khalifeh, Promanac, Canada Land et Aviva
Compagnie d’Assurance en sa qualité
d’assureur du copropriétaire. À Khalifeh, les
Assureurs reprochaient d’être responsable
de l’incendie. À Promanac, Canada Land et
Aviva, les Assureurs reprochaient de ne pas
s’être assurées que la locataire détenait une
police d’assurance de responsabilité qui
aurait permis aux Assureurs de percevoir le
montant du jugement dans l’éventualité où la
responsabilité de la locataire était établie (la
locataire n’était prétendument pas assurée).
A fire originating from the rented unit caused
damage to the building. The Insurers
indemnified the syndicate, their insured, and
subsequently sued Khalifeh, Promanac,
Canada Land and Aviva Insurance Company
in its quality as insurer of the co-owner.
Against Khalifeh, the Insurers alleged that
she was responsible for the fire. As against
Promanac, Canada Land and Aviva, the
Insurers alleged that they were liable
towards them for the value of the damage to
the building because they had failed to
require from the tenant that she get liability
coverage, which would have allowed the
Insurers to be paid the amount of the
judgment in the event they were successful
against Khalifeh (the tenant was allegedly
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not insured).
Promanac, Canada Land et Aviva ont
chacune
présenté
une
requête
en
irrecevabilité qui a été maintenue dans un
jugement rendu le 22 septembre dernier. Ce
jugement, bien fouillé et motivé, repose sur
plusieurs considérations.
Promanac, Canada Land and Aviva each
filed a Motion to dismiss the Insurers’ action.
The motions were upheld in a judgment
rendered on September 22nd, last. The
judgment, well reasoned and substantiated,
was based on the following considerations.
D’abord, le tribunal note que la déclaration
de copropriété édicte que l’assureur doit
renoncer à la subrogation contre les
«assurés nommés, les copropriétaires, les
administrateurs de l’ensemble de la
copropriété et tout occupant de la
copropriété, leurs agents, employés ou
autres délégués dans l’exercice de leurs
fonctions administratives ». De plus, la police
des Assureurs comportait une clause de
renonciation à la subrogation contre « les
administrateurs, les agents et les employés
de la collectivité des copropriétaires, tous les
copropriétaires et certaines personnes qui
vivent sous leur toit ». Le tribunal a conclu
que cette renonciation « non équivoque »
interdisait aux Assureurs d’exercer un
recours
subrogatoire
contre
tout
copropriétaire. Cela disposait donc du
recours contre Aviva.
Firstly, the Court noted that the declaration
of co-ownership edicted that the building
insurer must waive its rights of subrogation
against the (translation) “named insureds,
co-owners, administrators of the property,
their
agents,
employees
or
other
representatives acting in the scope of their
administrative functions”. Moreover, the
Insurers’ policy included a waiver of
subrogation clause against (translation) “the
administrators, agents or employees of the
co-owners, all co-owners and other
members of their household”. The Court
ruled that these “unequivocal” waivers
prohibited the Insurers from suing the coowner. The action against the co-owner’s
insurer, Aviva, was therefore dismissed.
Quant aux défenderesses Promanac et
Canada Land, le tribunal a conclu qu’elles
n’avaient commis aucune faute contractuelle
ou légale puisque les règlements de
l’immeuble prévoyaient qu’un copropriétaire
devait détenir une police de responsabilité
civile (ce que détenait manifestement le
copropriétaire puisque son assureur était
poursuivi) mais que cette obligation ne
s’étendait pas aux locataires. Comme
Promanac et Canada Land n’étaient pas
tenues à plus que ce à quoi était tenu le
copropriétaire, il fallait conclure qu’elles
n’avaient commis aucune faute.
As for Promanac and Canada Land, the
Court ruled that they had committed no fault
or negligence since the by-laws of the
building made it mandatory for co-owners,
not tenants, to obtain liability coverage. The
co-owner, Aviva’s insured, obviously had
liability coverage since his own insurer was
being sued. But there was no obligation for a
tenant to be properly insured. As
Promanac’s and Canada Land’s obligations
did not go beyond those of the co-owner,
their liability was not involved.
Le tribunal a ajouté par ailleurs que la
renonciation à la subrogation prévue à la
The Court added that the waiver of
subrogation contained in the Insurers’ policy
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police interdisait tout recours aux Assureurs
même si on devait tenir compte des
dispositions de la déclaration de copropriété
qui prévoient que chaque copropriétaire qui
loue son unité doit voir à ce que le locataire
respecte toutes et chacune des obligations
imposées aux copropriétaires (et donc de
voir à ce que les locataires s’assurent).
applied in any event to the owner’s agents.
Therefore,
even if
one took
into
consideration the provisions of the
declaration of co-ownership which force
each co-owner to ensure that their tenants
respect the provisions of the declaration of
co-ownership (such that the tenant would
have had to obtain liability coverage), the
agents would not be more liable.
D’autre part, le tribunal a également
maintenu la requête en irrecevabilité au motif
d’absence de lien de causalité entre le
dommage subi par les Assureurs et la faute
reprochée. En effet, il existe un principe
juridique dans
le domaine de la
responsabilité qui fait qu’il n’est pas
suffisant, pour que la responsabilité soit
prononcée, d’établir une faute du défendeur
et un dommage. Il faut qu’il y ait un lien de
causalité entre cette faute et ce dommage.
Or, il n’y a aucun lien de causalité entre la
faute reprochée (le fait de ne pas avoir vu à
ce que la locataire soit assurée) et le
dommage. Tout au plus, cette assurance
aurait-elle fait en sorte que le défendeur
aurait eu l’argent pour acquitter le montant
du jugement dans l’éventualité où l’action
serait maintenue contre lui.
Finally, the Court also upheld the motion for
the reason that there was no link between
the damage paid by the Insurers and the
alleged negligence. There is a fundamental
principle of liability law that requires that
there be a link (a “causal link” or a “link of
causality”) between the alleged negligence
(here the fact that the Defendants did not
force the tenant to obtain liability coverage)
and the damage. The causal link in this case
was inexistent. Liability coverage would have
contributed in the Insurers receiving payment
of the eventual judgment but it had no effect
on liability, i.e. the fire itself and who caused
it.
Il s’agit là, cependant, d’une simple question
de solvabilité et d’exécution du jugement et
non pas d’une question de responsabilité.
Without question, insurance is helpful in
making sure that a defendant is capable of
paying the amount of the judgment. But such
insurance coverage changes nothing insofar
as liability is concerned.
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