src asdsfa 14-02-08 a4 - Domaine Saint François d`Assise

ASSOCIATION SYNDICALE
DU DOMAINE SAINT FRANÇOIS D'ASSISE
(Association Syndicale Libre, Loi du 21 juin 1865,
amendée par l’Ordonnance N° 2004-632 du 1er juillet 2004)
STATUTS
et
RÈGLEMENT
CONVENTIONNEL
Approuvés
par l'Assemblée Générale du 30 mars 1993
Modifiés par l'Assemblée Générale du 09 décembre 2003
Modifiés par l’Assemblée Générale du 11 décembre 2007
Déposés chez Maître KERNEIS, Notaire à Paris
Siège :
Domaine Saint François d'Assise, Le Château, 53, avenue de la Jonchère
LA CELLE SAINT CLOUD (Yvelines)
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SOMMAIRE
STATUTS ET RÈGLEMENT CONVENTIONNEL
Article 1
Article 2
Article 3
Article 4
Article 5
Article 6
Article 7
- Objet
- Force obligatoire
- Sanctions
- Publicité
- Notification
- Acte déclaratif ou translatif de propriété Mutation de jouissance
- Composition de l'Association Syndicale
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CHAPITRE PREMIER Association Syndicale
Constitution et fonctionnement
Section I
Association Syndicale
Article 8
Article 9
- Constitution, Siège, Durée
- Objet et Pouvoirs
Section II
Assemblée Générale - Assemblées Spéciales
Article 10
Article 11
Article 12
Article 13
Article 14
Article 15
Article 16
- Objet et Composition
- Convocation
- Ordre du jour
- Élection du bureau - Feuille de présence
- Calcul des voix - vote
- Quorum – Majorité simple ou ordinaire
Majorité double ou Spéciale
- Procès-verbaux - Registre
Section III
Syndicat (Conseil des Syndics) - Mandataires d'immeubles
Article 17
Article 18
Article 19
Article 20
Article 21
Article 22
Article 23
- Nomination et révocation
- Fonctions du Président et du Conseil des Syndics
- Pouvoirs des Syndics
- Délégation
- Réparations - entretien
- Comptabilité - Droit de communication
- Commissions d'études
Section IV
Contrôleurs des Comptes
Article 24
Contrôleurs des Comptes
Section V
Gestion, Gardiennage et entretien
Article 25
- Personnel employé sur le Domaine
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CHAPITRE II Description du Domaine et des logements –
Désignation et usage des parties communes et privatives
Section VI
Description du Domaine et des logements
Article 26
- Identification du Domaine et désignation générale
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Section VII
Parties communes
Article 27
Article 28
Article 29
Article 30
- Désignation et énumération
- Répartition des droits sur les parties communes
- Usage des parties communes du Domaine
- Modification des parties communes
Section VIII
Parties privatives
Article 31
Article 32
Article 33
Article 34
Article 35
Article 36
Article 37
- Définition
- Droits sur les parties privatives
- Modification des parties privatives
- Division ou réunion des logements
- Affectation des logements
- Affectation des locaux ou constructions de la SIFF
- Prescriptions diverses concernant la tranquillité,
l'hygiène, la propreté et l'entretien
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CHAPITRE III Charges communes - Répartition - Participation
Section IX
Charges
Article 38
Article 39
Article 40
- Définition des charges communes
- Répartition des charges communes
- Charges concernant les parties réservées
Section X
Participation - Paiement - Recouvrement
Article 41
Article 42
- Obligation de participer aux charges
- Privilège de l'Association Syndicale
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CHAPITRE IV Assurances - Reconstruction en cas de sinistre – Fonds de réserve
Section XI
Assurances
Article 43
Article 44
Article 45
Article 46
- Parties communes et responsabilité civile
- Paiement des primes
- Parties privatives et responsabilité civile
- Assurances complémentaires
Section XII
Reconstruction en cas de sinistre
Article 47
Article 48
Article 49
Article 50
- Reconstruction
- Améliorations
- Indemnités
- Non reconstruction
Section XIII
Fonds de réserve
Article 51
- Fonds de réserve
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CHAPITRE V Élection de domicile
Article 52
- Élection de domicile
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CHAPITRE VI Dissolution
Article 53
- Dissolution
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ASSOCIATION SYNDICALE
DU DOMAINE SAINT FRANÇOIS D'ASSISE
(Association Syndicale Libre, Loi du 21 juin 1865,
amendée par l’Ordonnance N° 2004-632 du 1er juillet 2004)
_________________
STATUTS et
RÈGLEMENT CONVENTIONNEL
Concernant l'ensemble immobilier dénommé "Domaine Saint François d'Assise" à LA CELLE-SAINT-CLOUD
qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles bâties faisant l'objet
de droits de propriété privatifs.
Article Premier
Objet
Les présents "Statuts et règlement conventionnel" constituent la convention, visée à l'article 1 alinéa 2 de la loi
65-557 du 10 Juillet 1965, instituant l'association syndicale libre définie à l'article 8 ci-après.
Ils sont substitués au Règlement d'Occupation et de Copropriété, modifié par l'Assemblée Générale de
l'Association Syndicale du Domaine Saint François d'Assise du 26 septembre 1962, dressé dans le but :
- de déterminer les parties du Domaine qui sont communes à tous les membres de l'Association, les parties des
immeubles ou groupes d'immeubles à usage d'habitation ou de garage qui sont communes aux propriétaires des
lots composant ces immeubles ou groupes d'immeubles, et celles qui sont privatives,
- de fixer les droits et obligations des propriétaires des différentes parties du Domaine, tant sur les choses qui
sont leur propriété privative et exclusive que sur celles qui sont communes, soit à l'ensemble des membres de
l'Association, soit aux seuls propriétaires des lots composant des immeubles ou groupes d'immeubles,
- d'organiser l'administration du Domaine en vue de sa bonne tenue, l'entretien et la gestion des parties
communes du Domaine et de celles des immeubles ou groupes d'immeubles collectifs, et la participation de
chaque propriétaire de lot au paiement des différentes catégories de charges,
- de régler entre les différents propriétaires les rapports de voisinage afin d'éviter toutes difficultés.
Restera régi par le droit commun, à défaut de décisions prises, à titre extraordinaire, par l'Assemblée Générale,
aux conditions de quorum et de majorité fixées à la Section II ci-après, tout ce qui n'est pas prévu par le présent
texte.
Il sera fait mention du règlement dans tous les actes et contrats déclaratifs et translatifs de propriété concernant
des fractions du Domaine et les nouveaux propriétaires seront tenus à son exécution et devront faire élection de
domicile attributif de juridiction, faute de quoi ce domicile sera élu de plein droit au château du Domaine.
Aucune modification ne pourra être apportée au présent texte si elle n'a pas fait l'objet d'une décision
régulièrement prise par l'Assemblée Générale prévue à l'article 15, aux conditions de majorité fixées pour ce cas
particulier.
LES HABITANTS DU DOMAINE AYANT CHOISI D'Y HABITER AFIN D'ASSURER A LEURS
FAMILLES LE MAXIMUM D'HYGIÈNE, DE CALME ET DE REPOS, L'INTERPRÉTATION DU
PRÉSENT RÈGLEMENT DOIT ÊTRE FAITE DANS LE RESPECT DE CETTE DESTINATION.
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Article 2
Force obligatoire
Le présent règlement oblige les différents propriétaires, locataires et tous les ayants cause, occupant à quelque
titre que ce soit, en un mot quiconque jouit par le fonds et le revenu des appartements ou locaux faisant partie du
Domaine. Toutes ces dispositions leur sont applicables et opposables. Tous les propriétaires sont tenus
d'informer du présent règlement toutes les personnes se trouvant sur le Domaine de leur fait.
Article 3
Sanctions
Sans préjudice des dommages et intérêts, les éventuels manquements au présent règlement ou aux circulaires
d'application du Conseil des Syndics (cf article 17) seront sanctionnés, après un rappel à l'ordre, par des pénalités
en espèces dont le montant est fixé chaque année par l'Assemblée Générale statuant à la majorité simple sur
proposition du Conseil des Syndics.
Article 4
Publicité
L’adoption des présents statuts modifiés fera l’objet d’une déclaration à la Préfecture du département ou à la
Sous Préfecture de l'arrondissement, deux exemplaires des statuts étant joints à ladite déclaration.
Un extrait des statuts sera publié au Journal Officiel dans un délai d'un mois à compter de la date de
délivrance du récépissé par la Préfecture. Dans les mêmes conditions, l'association fera connaître dans les
trois mois et publiera toute modification apportée à ses statuts.
Les présents statuts modifiés seront également déposés au rang des minutes de Maître KERNEIS pour être
publiés au bureau des hypothèques compétent.
Pour procéder aux publications ci-dessus, tous pouvoirs sont donnés au porteur d’un extrait ou d’une
expédition des présentes.
Article 5
Notification
Toute location, sous-location, vente du droit de propriété et, d’une manière générale, tout changement de
propriétaire (succession, démembrement, donation, licitation…) doit être signifié sans délai par lettre
recommandée avec avis de réception au Président de l’Association Syndicale (cf article 18), à la diligence du
propriétaire.
Article 6
Acte déclaratif ou translatif de propriété - Mutation de jouissance
Dans chaque acte de vente, dans les cessions sous toutes leurs formes, dans chaque bail ou acte de location et, en
général, dans tout acte translatif ou déclaratif de propriété concernant les propriétés privatives ou les locaux du
Domaine, ou dans tout acte passif ou actif, qui produirait, par son effet ou sa conséquence, un changement
d'occupants ou de propriétaires d'un logement, il sera spécifié à peine de nullité que le nouvel occupant quel qu'il
soit, s'oblige à l'exécution pleine et entière et sans réserve de toutes les clauses, charges et conditions du présent
règlement. Les propriétaires s'obligeant, du fait du présent règlement, à prendre toutes mesures nécessaires à cet
effet, leur responsabilité se trouverait engagée par la non observation du présent article.
Le Conseil des Syndics peut demander aux propriétaires justification écrite du respect des obligations ci-dessus.
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Article 7
Composition de l'Association Syndicale
I. Le Domaine Saint François d'Assise est un ensemble immobilier doté du statut spécifique défini à l'article 8 ciaprès et qui comporte:
1/ des terrains, aménagements et services communs constituant une propriété indivise, définie à l'article 27 ciaprès comme "parties communes du Domaine"
2/ des parcelles bâties faisant l'objet de droits de propriété privatifs, à savoir
- des pavillons individuels,
- des immeubles ou groupes d'immeubles, d'habitation, ou de garages, ayant des parties communes.
3/ un ensemble de biens immobiliers et d'aménagements appartenant à la Société Immobilière Familiale de
France, ci-après désignée SIFF, Société Anonyme. Comme il est dit à l'article 7 de ses statuts, les actions de cette
société sont détenues par les propriétaires d'un local d'habitation sur le Domaine, à raison d'une action par
logement.
II. Pour tout ce qui suit, l'appellation "logement" s'applique indifféremment à un pavillon (cellier inclus, quand il
existe) ou à un appartement en immeuble collectif.
L'appellation "lot" désigne l'ensemble indissociable formé par une fraction du Domaine ayant fait l'objet d'une
attribution privative et la (ou les) quote(s)-part(s) des parties communes qui lui est (ou sont) attachée(s). A un lot
principal comportant un logement, il peut avoir été adjoint, lors de l'attribution, des lots accessoires comprenant
des dépendances séparées (garages ou caves).
Les parties communes désignées à l'article 27 ci-après constituent un ensemble frappé d'indivision forcée sur
lequel les droits indissolublement attachés aux logements et compris dans les lots sont définis et attribués selon
les stipulations de l'article 28.
Chacun des propriétaires d'un logement a, en conséquence :
- pour les pavillons, la propriété privative et exclusive du pavillon ainsi qu'une quote-part de toutes les parties
communes du Domaine réparties de la manière et dans la proportion indiquées à l'article 28 ci-après,
- pour les appartements en immeubles collectifs, la propriété de l'appartement et une quote-part
. des parties communes de l'immeuble,
. des parties communes à son groupe d'immeubles (chaufferie),
. de toutes les parties communes du Domaine,
réparties comme indiqué à l'article 28 ci-après.
Lorsqu'une même personne est propriétaire de plusieurs logements, on considère qu'il s'agit de plusieurs
propriétaires.
III. Même s'ils constituent des lots distincts, les logements et leurs dépendances séparées (ainsi que les quotesparts de parties communes qui y sont indissociablement attachées), tels qu'ils existaient lors de l'attribution, ne
pourront être vendus ou autrement aliénés qu'en un seul ensemble ; ils ne pourront être subdivisés d'aucune
manière, sauf décision d'Assemblée Générale et, éventuellement Spéciale, statuant à la double majorité prévue à
l'article 15.
Toutefois les lots concernant des dépendances séparées pourront indépendamment de ceux incluant les
logements auxquelles elles sont adjointes, faire l'objet de cessions ou d'échanges entre propriétaires de logements
pourvu que ces mutations soient notifiées au Président de l’Association Syndicale, le Conseil des Syndics
procédant alors à la nouvelle affectation des tantièmes des parties communes afférentes aux dites dépendances
ainsi qu'à la répartition des charges qui en est la conséquence.
En aucun cas, les garages ou caves ne pourront être vendus à une personne étrangère à l'Association. Ces mêmes
garages ou caves ne pourront être loués à une personne étrangère, si ce n'est à un locataire de la totalité d'un
pavillon ou d'un appartement.
En tout état de cause, la destination initiale de toute dépendance doit être conservée, sauf accord contraire du
Conseil des Syndics. En cas de litige, le Conseil des Syndics demandera à l’Assemblée Générale de statuer par
un vote à la majorité simple.
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IV. Parties restant la propriété de la Société Immobilière Familiale de France.
Ne sont pas compris dans les parties communes et restent la propriété de la SIFF :
- Le château, le Centre Commercial, les pavillons du Secrétaire Général et des Gardes, les vieilles écuries,
existants au 1er janvier 1951 et désignés sous teinte bleue au plan annexé à l'acte reçu par Me LETULLE le 24
octobre 1960.
- Les bâtiments et aménagements qui pourront avoir été édifiés sur le Domaine par tous concessionnaires ou
locataires de ces parties du Domaine ou par la SIFF.
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CHAPITRE PREMIER
ASSOCIATION SYNDICALE
CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT
SECTION I
ASSOCIATION SYNDICALE
Article 8
Constitution, Siège, Durée
Tout propriétaire divis ou indivis, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, d’une parcelle bâtie de
l’ensemble immobilier ci-dessus désigné est membre de plein droit de la présente Association Syndicale régie
par l’Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.
Cette Association est dénommée: "Association Syndicale du Domaine Saint François d'Assise". Son siège est
fixé à LA CELLE-SAINT-CLOUD, dans le Domaine.
La durée de la présente Association Syndicale est illimitée.
Au sein de l'Association, pour traiter des questions d'administration, de jouissance et d'entretien des parties
communes d'un immeuble collectif ou d'un groupe d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou de garage, les
propriétaires concernés sont regroupés en sections d'immeuble ou groupe d'immeubles.
Article 9
Objet et Pouvoirs
L’Association Syndicale a pour objet :
La construction, l’entretien et la gestion des ouvrages collectifs de l’ensemble immobilier, dont elle
peut être ou non propriétaire, tels que voirie, aires de stationnement, espaces verts plantés ou non,
installations de jeu, de repos ou d’agrément,
La charge d’assurer tous les services d’intérêt collectif liés à l’exploitation des ces éléments
d’équipements communs,
La constitution de droits réels immobiliers,
La décision et l’exécution de tous travaux en vue d’assurer à l’ensemble des propriétaires une
jouissance des éléments communs aussi complète que possible,
La conclusion de tous traités et marchés à passer avec toutes entreprises pour la fourniture normale et
régulière des services d’intérêt collectif,
La répartition des dépenses entre les membres de l’Association Syndicale,
Le recouvrement et le paiement de ces dépenses,
Et, d’une façon générale, le règlement de toutes les difficultés relatives aux ouvrages communs.
Pour la réalisation de son objet, l'Association dispose de la personnalité morale et à cet effet peut ester en justice
tant en demande qu'en défense.
Aux fins d'administration de ces parties communes elle engage pour le compte conjoint et solidaire des
propriétaires membres de la section d'immeuble ou de groupes d'immeubles concernée, les dépenses d'entretien
et assure leur règlement.
L'Association Syndicale est légalement représentée par le Président du Conseil des Syndics, désigné
conformément aux articles 17 et 18. Il la représente auprès des tiers et, s'il le faut, en justice, tant en demandant
qu'en défendant.
Les pouvoirs de l'Association statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont
limités aux mesures d'application collective concernant exclusivement la jouissance et l'administration des
parties communes du Domaine et celles des immeubles ou groupes d'immeubles collectifs.
L'Association Syndicale peut imposer toute assurance collective relative aux risques qui menacent le Domaine
ou les propriétaires en tant que membres de l'Association.
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Elle peut autoriser, aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande, tous travaux et toutes
installations dont il ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble ou quelques parties du
Domaine, et ce dans les conditions et charges d'indemnités ou autres qu'elle déterminera dans l'intérêt des
propriétaires, et sous réserve que ces travaux et installations soient conformes aux prescriptions du présent texte.
Elle a la faculté de prendre en Assemblée toutes décisions contribuant à son objet.
SECTION II
ASSEMBLEE GÉNÉRALE
ASSEMBLEES SPECIALES
Article 10
Objet et Composition
Les membres de l'Association Syndicale se réunissent en Assemblée Générale à l'effet de :
- délibérer sur les mesures d'application collective concernant la jouissance et l'administration des parties
communes du Domaine,
- procéder à la désignation des membres du Conseil des Syndics (article 17),
- procéder à l'examen et à l'approbation des comptes de l'exercice écoulé,
- procéder à l'examen et à l'approbation du budget prévisionnel,
- et débattre de toute question figurant à l'ordre du jour de la réunion.
L’Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants.
En cas d’indivision, les propriétaires indivis devront désigner un mandataire commun pour les représenter auprès
de l’Association Syndicale. A défaut, le Président du TGI statuant par voie d’ordonnance sur requête pourra en
désigner un, à la demande d’un des indivisaires ou du Président de l’Association Syndicale.
Les résolutions relatives à l'administration, l'entretien et la jouissance des parties communes des immeubles ou
groupes d'immeubles collectifs, sont votées dans des Assemblées Spéciales d'immeubles ou de groupes
d’immeubles réunissant les propriétaires concernés.
Les propriétaires qui ne peuvent assister à une de ces Assemblées ont la faculté de se faire représenter par un
autre propriétaire qui doit être lui-même membre de l'Assemblée concernée; les pouvoirs sont annexés au procèsverbal, ceux-ci peuvent être établis par simple lettre missive, par télécopie ou par écrit sur support électronique
comportant une signature du mandant garantissant son lien avec l'écrit électronique.
Le vote par correspondance est admis.
S'il n'a pas été désigné de mandataire, à qui les convocations puissent être adressées, ces convocations sont
valablement faites au domicile de l'ancien propriétaire, au domicile élu par lui.
En cas d'usufruit, le nu-propriétaire ou celui des nus-propriétaires mandaté est seul membre de l'Association. Il
informe l'usufruitier de l'existence de l'Association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec
l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'Association et l'informera des décisions prises par
celle-ci. Cette décision devra être notifiée au Conseil des Syndics.
Article 11
Convocation
Le Conseil des Syndics convoque, dans l'ordre, les Assemblées Spéciales et l'Assemblée Générale, au moins une
fois l'an, au plus tard dans les six mois suivant la clôture de l'exercice, et, en outre, toutes les fois qu'il le juge
utile. Il doit les convoquer également chaque fois que la demande lui en est faite par lettre recommandée, par un
nombre de propriétaires représentant au moins le tiers du total des voix des propriétaires concernés. Si, malgré
ces prescriptions, le Conseil des Syndics ne convoquait pas l'Assemblée en temps utile, un ou plusieurs
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propriétaires pourraient être autorisés à faire convoquer cette Assemblée par le Président du Tribunal de Grande
Instance statuant par voie de référé, la procédure étant introduite à l’encontre de l’Association Syndicale prise en
la personne du Président du Conseil des Syndics.
Les convocations sont faites obligatoirement par circulaire sur état qu'un Syndic ou un préposé fait émarger par
les propriétaires ou leurs représentants, qui peuvent être joints directement ou, à défaut, par lettre recommandée
notifiée au domicile qu’ils ont fait connaître au Président de l’Association. Les convocations sont faites quinze
jours au moins à l'avance. Ce délai est réduit à huit jours pour les Assemblées à réunir sur deuxième
convocation.
Les convocations contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et indiquent sommairement l'ordre du jour.
Article 12
Ordre du jour
L'ordre du jour est arrêté par le Conseil des Syndics convoquant.
Les propriétaires peuvent à tout moment notifier au Conseil des Syndics les questions dont ils demandent
l’inscription à l’ordre du jour. Ces questions devront être inscrites à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée
Générale dans le cas où la notification en est faite au plus tard 15 jours francs après la date de réunion du Conseil
des Syndics ayant arrêté l’ordre du jour de cette Assemblée. Dans le cas contraire elles seront inscrites à l’ordre
du jour de l’Assemblée Générale suivante.
Article 13
Élection du Bureau - Feuille de présence
Il est tenu, pour chaque Assemblée Générale et Spéciale, une feuille de présence, émargée par chaque
propriétaire présent ou son mandataire et certifiée par le Bureau. Elle est conservée par le Conseil des Syndics.
Le Bureau comprend un Président de séance, deux scrutateurs et un secrétaire, qui sont nommés à mains levées.
Pour l'Assemblée Générale, le Président de séance est, sauf empêchement, le Président du Conseil des Syndics.
Les membres du Conseil des Syndics assistent obligatoirement à la réunion de l'Assemblée Générale ; en cas
d'impossibilité ils se font représenter par l'un des propriétaires à qui ils doivent remettre tous documents et pièces
nécessaires. Pour les Assemblées Spéciales, ils peuvent se faire représenter par le Mandataire visé à l’article 17
ci-après.
Article 14
Calcul des voix - vote
A chaque propriétaire d'un logement est attribué aux Assemblées Générales et Spéciales un nombre de voix égal
au nombre de tantièmes attachés aux lots concernés qu'il possède.
La Société Immobilière Familiale de France, dispose des tantièmes correspondant aux immeubles bâtis qui sont
restés sa propriété au même titre que les autres propriétaires.
Le vote a lieu à bulletins secrets dans tous les cas où l'Assemblée n'en décide pas autrement à l'unanimité des
propriétaires présents.
Article 15
Quorum - Majorité simple ou ordinaire
Majorité double ou Spéciale
Quorum
L'Assemblée Générale pour être valablement tenue doit comporter, présents ou représentés, cinquante pour cent
(50%) au moins du total des voix. Dans le cas où le quorum n'est pas atteint, le Conseil des Syndics convoque
immédiatement une nouvelle Assemblée Générale qui se tient dans le délai indiqué à l'article 11 ci-dessus (huit
jours). Cette deuxième Assemblée est valablement constituée quel que soit le nombre des voix.
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Majorité Simple ou Ordinaire
Sauf dispositions contraires des présents statuts, les décisions sont prises à la majorité relative des voix des
propriétaires présents ou représentés. En cas de partage égal des voix, la prépondérance appartient aux
propriétaires faisant majorité en nombre.
Les mêmes dispositions sont applicables aux Assemblées Spéciales d'immeubles.
Majorité double ou Spéciale
Lorsque l'Assemblée Générale a à apporter des additions ou des modifications au présent texte, une double
majorité est nécessaire comprenant, à la fois, plus de la moitié de tous les propriétaires en nombre, même absents
et non représentés, et les trois quarts au moins des voix de tous ces propriétaires.
Sont également soumises à la nécessité de cette double majorité les décisions d'Assemblées Générales ou
Spéciales ayant pour objet :
- toute modification à l’harmonie générale et tout changement dans la structure du Domaine,
- la reconstruction d'immeubles collectifs, en cas de sinistre (cf. article 47).
Le cas de la dissolution est traité spécialement à l’article 53.
Les décisions de l'Assemblée Générale dont la mise en oeuvre nécessite une autorisation administrative préalable
ne peuvent entrer en vigueur qu'après avoir reçu l'accord des autorités administratives compétentes.
Article 16
Procès Verbaux - Registre
Les délibérations de l'Assemblée Générale et des Assemblées Spéciales d'immeubles sont constatées par des
procès-verbaux signés par les membres du Bureau et inscrits sur des registres. Ces registres sont conservés par le
Conseil des Syndics.
Tout propriétaire peut consulter le registre ou le recueil des procès-verbaux et se faire délivrer, à ses frais, des
copies de ces procès-verbaux. Ces copies sont certifiées par l'un des Syndics.
Les décisions prises régulièrement obligent tous les propriétaires, même si absents, opposants ou incapables,
qu'ils aient été ou non représentés à la réunion. Elles sont consignées dans les procès-verbaux d'Assemblée,
adressés à tous les propriétaires concernés.
Les résolutions apportant au présent texte toutes additions ou modifications seront signifiées à chacun des
propriétaires sur état émargé ou par lettre recommandée.
SECTION III
SYNDICAT (CONSEIL DES SYNDICS) - MANDATAIRES D'IMMEUBLES
Article 17
Nomination et révocation
L'Association Syndicale est administrée, sous réserve des compétences de l’Assemblée Générale, par un
Syndicat dénommé aux présentes par les termes « Conseil des Syndics », composé de trois membres au moins et
de sept membres au plus, élus parmi les propriétaires membres de l'Association, et ce pour une durée de trois
ans.
Si le nombre de Syndics, pour quelque raison que ce soit, venait à être inférieur à 3, il reviendrait alors au(x)
Syndic(s) restant(s), ou, au cas où il n’en resterait aucun et par exception, au Secrétaire Général de convoquer
une Assemblée dans un délai de 45 jours afin de procéder à une nouvelle élection.
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La nomination (ainsi qu'éventuellement la révocation) des Syndics est soumise à la nécessité d'une double
majorité comprenant à la fois plus de la moitié en nombre des propriétaires présents ou représentés et les trois
quarts au moins des voix des propriétaires présents ou représentés, en sorte que pour ce qui concerne la
nomination :
- S’il existe autant ou moins de candidats que de postes à pourvoir, il ne sera procédé qu’à un seul tour et ne
seront élus que les candidats ayant obtenu la majorité en nombre des membres présents ou représentés de
l’Association représentant au moins les 3/4 des voix présentes ou représentées.
- S’il existe plus de candidats que de postes à pourvoir et si la totalité des postes n’a pas été pourvue à l’issue du
premier tour, il est alors passé à un second tour comportant autant de candidats que de postes restant à pourvoir,
les candidats admis au second tour étant les candidats non élus ayant obtenu le plus grand nombre de voix au
premier tour. Seront alors déclarés élus au second tour, les candidats ayant obtenu la majorité en nombre des
membres présents ou représentés de l’Association représentant au moins les 3/4 des voix présentes ou
représentées.
Le Conseil des Syndics désigne en son sein un Président et, pour le suppléer en cas d’empêchement, un Viceprésident. Il leur délègue tous les pouvoirs nécessaires pour assurer le fonctionnement de l'Association
Syndicale, dans le cadre de ses décisions et mandat.
Le Président du Conseil des Syndics est le Président de l'Association Syndicale.
Dans les mêmes conditions de quorum et de majorité les Assemblées Spéciales d'immeubles nomment, et
éventuellement révoquent, pour chaque immeuble ou groupe d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou de
garage, un Mandataire et un Mandataire suppléant dont les pouvoirs sont fixés conformément à l'article 20 et qui
sont chargés de représenter les propriétaires concernés dans leurs relations avec le Conseil des Syndics.
Article 18
Fonctions du Président et du Conseil des Syndics
Le Président du Conseil des Syndics est l'agent officiel de l'Association Syndicale qui existe entre les
propriétaires. Il est chargé de la représenter en justice tant en demandant qu'en défendant, même au besoin contre
certains propriétaires. Il représente l'Association Syndicale vis-à-vis des tiers et de toutes Administrations. Il
tient à jour la liste nominative des membres de l’Association Syndicale.
Dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés par l'article 19, le Conseil des Syndics est chargé de l'exécution
des décisions des Assemblées, tant Générales que Spéciales, et au besoin de pourvoir de sa propre initiative à la
conservation, à la garde, et à l'entretien en bon état de propreté et de réparation de toutes les parties communes.
Le Conseil des Syndics est chargé notamment:
a/ . de pourvoir à l'administration courante du Domaine et au bon fonctionnement de ses services généraux ;
b/ . de veiller au bon entretien des parties du Domaine, choses ou objets affectés à des usages ou services
communs ;
c/ . d'assurer la police du Domaine et de veiller à la tranquillité des habitants, en faisant respecter notamment les
clauses relatives à l'usage des parties communes et des parties privées indiquées aux articles 29, et 36 à 38 ;
d/ . de choisir les fournisseurs et les entrepreneurs et de les surveiller,
. de recruter le personnel, et d'assumer sa direction,
. de faire exécuter les travaux de réparation ainsi qu'il est dit plus loin ;
e/ . de répartir entre les propriétaires le montant des dépenses et des charges en fonction des tantièmes,
. de centraliser les fonds et de recevoir de chaque propriétaire la quote-part des dépenses et charges
communes Spéciales ou particulières, ou toutes sommes qui seraient dues en vertu du présent texte ou en
vertu d'une décision de l'Assemblée Générale ainsi que les provisions qui seraient mises en recouvrement ;
13
f/ . de verser le montant des dépenses à qui de droit et d'assurer notamment :
. le paiement en temps utile des impôts, primes d'assurances contre tous risques à la charge commune des
propriétaires,
. la rémunération de l'ensemble du personnel nécessaire au Domaine, les cotisations et charges sociales
afférentes,
. le montant de la consommation de l'eau, du gaz et de l'électricité à usage commun, les réparations aux parties
communes, l'entretien et le remplacement des matériels et ustensiles nécessaires à l'entretien des immeubles,
. les frais d'entretien des équipements collectifs des parties communes ;
g/ . de tenir la comptabilité relative aux fonctions ci-dessus ainsi qu'il est dit plus loin ;
h/ . de convoquer l'Assemblée Générale de l'Association Syndicale et les Assemblées Spéciales en temps voulu
ainsi qu'il est dit à l'article 11.
Les fonctions de Syndic et de Mandataire sont bénévoles.
Article 19
Pouvoirs des Syndics
Les Syndics sont investis de plein droit et de par leur nomination de tous les pouvoirs leur permettant de remplir
et d'exercer leurs fonctions.
Les Syndics exercent leurs pouvoirs collégialement en Conseil des Syndics. Les décisions sont prises à la
majorité simple des Syndics présents. En cas de partage, la voix du Président est prépondérante. Un Syndic
absent peut donner pouvoir à un Syndic présent.
Dans le cas où un propriétaire ne paie pas sa quote-part dans les charges communes, tant générales que
particulières, le Conseil des Syndics a tous pouvoirs pour poursuivre contre lui le recouvrement des sommes
dues et pour faire inscrire le privilège décrit à l'article 42, sans avoir à en référer préalablement à l’Assemblée
Générale. Le Conseil informera l’Assemblée Générale des privilèges inscrits.
Il veille à l'accomplissement des formalités légales.
Article 20
Délégation
Le Conseil des Syndics confère, pour les questions relatives aux immeubles, des pouvoirs spéciaux aux
Mandataires, nommés conformément aux dispositions de l'article 17.
Il peut également conférer des pouvoirs spéciaux aux personnes qu'il jugera utile, pour un ou plusieurs objets
déterminés et pour une durée limitée.
Article 21
Réparations - Entretien
Le Conseil des Syndics fait exécuter toutes les menues réparations et tous les travaux d'entretien concernant les
parties communes sans avoir besoin d'en référer aux propriétaires, sous réserve que la dépense engagée n'excède
pas une somme fixée par l'Assemblée Générale ou Spéciale, suivant le cas.
En cas d'urgence, il fait exécuter tous autres travaux, non prévus mais nécessaires, à charge de convoquer
immédiatement l'Assemblée Générale ou Spéciale des propriétaires concernés, à laquelle il soumet un rapport
pour approbation.
S'il n'y a pas urgence, il convoque les propriétaires concernés, qui délibèrent.
14
Article 22
Comptabilité - Droit de communication
Le Conseil des Syndics tient la comptabilité relative à ses fonctions. Il rend les comptes à chacune des
Assemblées annuelles et fait, en fin d'exercice annuel, la liquidation des comptes de chaque lot.
La comptabilité doit pouvoir à toute époque être communiquée à l'un quelconque des propriétaires qui en ferait
la demande. En outre, elle est obligatoirement soumise, quinze jours avant chaque Assemblée, au(x)
Contrôleur(s) des comptes, tels que défini(s) Section IV.
Article 23
Commissions d'études
Pour aider le Conseil des Syndics dans sa gestion, l'Assemblée Générale peut créer des Commissions d'études
dont l'avis est obligatoirement donné à l'Assemblée en cas de proposition de modification du présent texte.
Ces commissions proposées par l’Assemblée Générale ou le Conseil des Syndics, seront composées de 3
membres au moins et 7 membres au plus, élus parmi les propriétaires présents à l’Assemblée.
Ce vote se fera en 1 tour, les candidats ayant à la fois reçu le plus de voix, et plus de 50 % des suffrages
exprimés, étant élus pour une durée de 3 ans.
Les anciens présidents toujours propriétaires seront membres de droit de la Commission des Statuts.
SECTION IV
CONTROLEUR(S) DES COMPTES
Article 24
Contrôleur(s) des comptes
L'Assemblée désigne un ou plusieurs Contrôleur(s) des comptes.
Le Contrôleur des comptes est un propriétaire ou, à défaut, un professionnel expert-comptable ou commissaire
aux comptes, chargé d'examiner les comptes généraux et spéciaux de l'Association et de dresser un rapport qui
sera soumis aux Assemblées concernées.
Si le Contrôleur des comptes est un propriétaire il exerce ses fonctions à titre gratuit ; si le Contrôleur des
comptes est un professionnel, le montant de ses frais et honoraires doit être préalablement arrêté par le Conseil
des Syndics.
SECTION V
GESTION, GARDIENNAGE ET ENTRETIEN
Article 25
Personnel employé sur le Domaine
Les services communs sont assurés, sous l'autorité d'un Secrétaire Général choisi par le Conseil des Syndics, par
du personnel administratif, de garde et d'entretien également choisi par le Conseil des Syndics.
Le Secrétaire Général est salarié de l’Association, et non propriétaire.
Les gardes doivent veiller, selon les instructions qui leur sont données par le Conseil des Syndics ou le Secrétaire
Général, à l'application du présent texte.
Ces personnels ne peuvent être employés sur leur temps de travail au service particulier des usagers ou des
propriétaires des logements du Domaine.
15
CHAPITRE II
DESCRIPTION DU DOMAINE ET DES LOGEMENTS
DÉSIGNATION ET USAGE DES PARTIES COMMUNES
ET PRIVATIVES
SECTION VI
DESCRIPTION DU DOMAINE ET DES LOGEMENTS
Article 26
Identification du Domaine et désignation générale
Le Domaine est désigné dans l'état descriptif reçu par Me LETULLE, le 24 octobre 1960 et figure en un plan
dressé par M. PERRIN, géomètre expert, le 22 novembre 1960.
SECTION VII
PARTIES COMMUNES
Article 27
Désignation et Enumération
Les parties communes, parties mises sous le régime de l'indivision forcée, comprennent toutes les parties du
Domaine qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé (et des dépendances),
celles qui sont déclarées telles par la Loi et les usages, et celles qui ont été exceptées des attributions privatives.
Elles sont de deux natures juridiquement différentes :
1/ Les parties communes du Domaine, qui comprennent notamment :
a/ La totalité du sol resté nu après l'édification des pavillons et immeubles collectifs visés à l'Article 31 ciaprès.
b/ Les équipements communs à tous les usagers du Domaine :
- la voirie destinée aux piétons et véhicules,
- le réseau des tuyaux d'eaux usées et le branchement,
- le réseau des tuyaux des eaux pluviales, les drains et branchements,
- l'éclairage public,
- les conduites, prises d'eau, canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, de télécommunications (sauf,
toutefois, les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et magasins ou des
locaux en dépendant et/ou affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci).
2/ Les parties communes aux propriétaires en immeubles collectifs d'habitation ou de garages (y compris les
garages en bande), comprenant notamment :
- le sol,
- le gros oeuvre, c'est-à-dire :
. les fondations,
. les murs extérieurs et de refend,
. l'ossature en béton armé,
. les planchers, terrasses et balcons, à l'exclusion du revêtement de sol,
. les coffres, gaines et souches de cheminée,
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. la toiture-terrasse et son étanchéité,
- les tuyaux de chute d'écoulement et de ventilation,
- les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage central (sauf les parties situées à l'intérieur d'un
local privatif et/ou affecté à l'usage exclusif de son propriétaire),
- les entrées, cages d'escaliers, coursives et locaux de service commun,
- la chaufferie collective, les sous-stations et les installations qu'elles contiennent ainsi que les réseaux de
distribution et d'eau chaude sanitaire.
Ces énumérations sont purement énonciatives et non limitatives.
Article 28
Répartition des droits sur les parties communes
1/ Parties communes du Domaine
Les droits des propriétaires de pavillons ou d'appartements sur les parties communes du Domaine sont
proportionnels au nombre de tantièmes qui leur sont attribués.
Cette répartition est fixée séparément pour le logement et pour chacune des dépendances (caves, garages
extérieurs).
La fixation de ces tantièmes est proportionnelle aux surfaces des pavillons ou appartements.
Les surfaces prises en considération sont les surfaces habitables, à l'exclusion de l'emprise des parties communes
dans ces surfaces ; pour les pavillons, ce sont les surfaces pondérées.
La quotité des parties communes afférente à chaque lot, est établie dans l'état descriptif et de division reçu par
Me LETULLE, le 24 octobre 1960 et tenu à jour depuis, au fur et à mesure des augmentations autorisées des
surfaces prises en considération.
2/ Parties communes des immeubles collectifs
Une subdivision a été faite entre les propriétaires des logements dans les immeubles collectifs ; cette subdivision
n'a d'effet qu'entre ceux-ci, mais n'est pas opposable aux tiers.
Article 29
Usage des parties communes du Domaine
Chacun des usagers en pavillons individuels ou immeubles collectifs, pour la jouissance des locaux dont il
dispose, peut user librement des parties communes du Domaine suivant leur destination et sans faire obstacle aux
droits des autres propriétaires ou usagers.
1/ Dispositions d'ensemble - Conservation du site
Le site doit être conservé dans son état actuel, il ne peut y être élevé de clôtures intérieures.
Les vues vers le Nord, à partir de la terrasse du château, doivent être sauvegardées et aucune construction ne doit
être édifiée dans la partie du terrain comprise entre la route et le château. Les abords des constructions doivent
être aménagés et entretenus de façon à constituer les prolongements des logis par des plantations d'arbres et de
fleurs.
Toute publicité, hormis les publicités légales obligatoires, sous quelque forme que ce soit, y est formellement
interdite.
Aucune demande de permis de construire ou déclaration de travaux ne peut être adressée à l'administration
compétente sans l'accord formel du Conseil des Syndics sur le projet.
Il ne peut être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux habitants ou être en contravention avec les
règlements régissant l'urbanisme.
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Les propriétaires et usagers peuvent apposer sur la porte desservant leur appartement une plaque indiquant leur
qualité, nom et profession.
L'Association Syndicale se réserve de réglementer les plaques professionnelles apposées aux entrées.
2/ Arbres et plantations
Hormis l'entretien assuré par le Conseil des Syndics, il est interdit d'abattre des arbres, les ébrancher, les mutiler.
Les plantations florales doivent être respectées.
Tout occupant d'un pavillon peut faire pousser des plantes grimpantes sur ses murs et entretenir alentour de son
logement des massifs. Il doit se faire désigner par le Conseil des Syndics le périmètre dans lequel il peut, dans le
respect du caractère paysager d'ensemble, faire des plantations dont il indiquera la nature, et dont il assurera
l'entretien. Ces massifs ne peuvent jamais être marqués par une limite artificielle ou naturelle quelconque. Cette
autorisation ne peut en aucun cas être invoquée comme constituant le point de départ d'un droit d'occupation.
Ladite autorisation peut être retirée si le changement de nature des plantations ou leur défaut d'entretien risquent
de compromettre le caractère esthétique du site.
Il est permis dans les mêmes conditions de déposer des meubles de jardin, hamacs, etc... sur les parties
communes.
Le Conseil des Syndics, s'efforcera de remplacer les arbres morts ou détruits par cas fortuit. Tout occupant doit
remplacer à ses frais les arbres dont il a provoqué la disparition.
3/ Véhicules
Étant donné le caractère familial du Domaine et la présence de nombreux enfants, les conducteurs doivent régler
leur vitesse conformément aux limites imposées.
Ils ne doivent jamais placer leur véhicule en deuxième file de stationnement, ni stationner en dehors des allées.
Le déplacement des véhicules sur les allées de moins de deux mètres est interdit.
Les véhicules à moteur doivent stationner dans les garages édifiés sur le Domaine ou, à défaut, sur les parkings
aménagés. Ils sont, toutefois, tolérés sur les voies de deux mètres et plus, et peuvent stationner pour la durée
strictement indispensable sur les voies communes à condition de ne pas gêner la circulation.
Le stationnement est réglementé par décision du Conseil des Syndics.
4/ Règle générale
Tout occupant est tenu de jouir de son logement et des parties communes en bon père de famille et de se plier
aux stipulations du contrat selon lequel il occupe son local et aux usages locaux.
Le Conseil des Syndics prend toutes dispositions pour que la propriété soit close et protégée en tant que propriété
privée.
Article 30
Modification des parties communes
1/ Parties communes du Domaine.
Les choses ci-dessus énumérées et tout ce qui touche à l'harmonie générale du Domaine ou à sa structure ne
peuvent être modifiées que par décision de l’Assemblée Générale statuant à la double majorité prévue à l’article
15.
Toutefois, l’Assemblée Générale, statuant à la majorité simple, peut décider de façon générale du principe et des
modalités de réalisation de travaux qui comportent une extension sur les parties communes extérieures aux
immeubles, (réalisation de loggias, création de celliers, de cours anglaises, pose d’escaliers extérieurs …).
En ce cas, l'Assemblée peut décider également à la même majorité le nombre de points de charges
supplémentaires imputables aux propriétaires qui souhaiteraient réaliser de tels travaux.
18
Un propriétaire qui entend bénéficier à titre personnel de ces autorisations doit en faire la demande par lettre
recommandée au Conseil des Syndics.
Préalablement à sa décision, le Conseil des Syndics peut entendre, de sa propre initiative ou à leur demande, les
observations des propriétaires voisins et d'une façon générale de tout intéressé.
Si le Conseil des Syndics autorise les travaux il détermine les modalités d'exécution spécifiques de ceux-ci et, le
cas échéant, le nombre de points de charges supplémentaires dont le bénéficiaire devra s'acquitter.
En cas de refus du Conseil des Syndics le propriétaire peut lui notifier une demande d’inscription de son projet à
l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale qui, connaissance préalablement prise du dossier, statue en
dernier ressort à la majorité simple sur les autorisations sollicitées.
L'autorisation de travaux donnée par le Conseil des Syndics, ou par l'Assemblée Générale en cas de refus du
Conseil des Syndics, emporte droit réel de jouissance exclusive sur la partie du sol commun affectée par ces
travaux, sans aucun droit de propriété.
2/ Parties communes aux immeubles collectifs.
Les modifications intérieures doivent être votées à la majorité simple, prévue à l’article 15 ci-dessus, des ayants
droit à l’immeuble ou aux immeubles concernés. Les travaux affectant l’aspect extérieur de ces immeubles
collectifs doivent être votés à la double majorité de l’article 15, entre les ayants droit à l’immeuble ou aux
immeubles concernés, et doivent faire en outre l’objet d’une autorisation préalable du Conseil des Syndics ou de
l’Assemblée Générale dans les termes de l’article 33, § 2, ci-après.
SECTION VIII
PARTIES PRIVATIVES
Article 31
Définition
L’État descriptif et de division reçu par Me LETULLE le 24 octobre 1960, et adopté en l’état par l’Assemblée de
l’Association Syndicale du Domaine Saint François d’Assise du 26 septembre 1962, décrit chaque lot.
1/ Pavillons individuels
Toute la construction édifiée sur la parcelle de terrain attribuée dans le lot constitue une partie privative, comme
toute dépendance constituant un lot attribué hors de tout immeuble collectif.
Dans les pavillons jumelés, les murs de refend séparatifs des deux logements sont mitoyens.
2/ Immeubles collectifs.
Les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif du propriétaire :
- les revêtements de sol et plafond,
- les cloisons intérieures et les menuiseries intérieures,
- les portes palières, portes de garages et de caves, les fenêtres, portes-fenêtres, persiennes, rideaux roulants,
volets et garde-corps (néanmoins le remplacement ou l'entretien de ceux-ci peuvent être inclus dans le cadre
d'une opération de ravalement ou de réhabilitation),
- les canalisations intérieures,
- les radiateurs, les installations sanitaires,
- les éléments constituant le décor.
Les séparations entre deux parties privatives, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre, sont mitoyennes
entre les deux locaux.
Les deux énonciations qui précèdent sont limitatives. Toute partie du bâtiment qui en est exclue est, par le fait,
partie commune.
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Article 32
Droits sur les parties privatives
Chacun des propriétaires a, en ce qui concerne les parties privatives des logements lui appartenant exclusivement
et leurs annexes et accessoires, le droit d'en jouir, disposer, comme de choses lui appartenant en toute propriété, à
la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires et usagers des autres locaux, de ne rien faire qui puisse
compromettre la solidité de l'immeuble et sous les réserves qui sont ci-après formulées.
Article 33
Modifications des parties privatives
1. Tout propriétaire peut effectuer librement les travaux intérieurs suivants concernant les parties privatives de
son logement :
- modifications de cloisons légères non mitoyennes, peintures, enduits, revêtements intérieurs, vitrerie, papier,
tenture et décoration ; menuiserie intérieure, ébénisterie, staffs et stucs, légers ouvrages de plâtrerie, raccords,
calfeutrement, isolations, parquets, plinthes, lambris intérieurs, carrelages, faïences, électricité, téléphones,
sonneries.
2. Les travaux de modifications de parties privatives sont soumis à autorisation préalable lorsqu'ils intéressent
d'autres parties du Domaine, notamment lorsqu'ils peuvent affecter l'aspect extérieur du logement.
La demande d’autorisation est à adresser au Conseil des Syndics qui est normalement compétent pour prendre la
décision.
Le Conseil prend, à cet effet, les avis internes et externes qu’il juge utile.
Compte tenu de la nature et de l'importance des travaux envisagés, le Conseil peut estimer nécessaire de saisir
l'Assemblée Générale pour décision qui sera prise à la majorité simple.
Cette saisine de l'Assemblée est obligatoire lorsque les travaux peuvent avoir une répercussion sur les
distributions générales d'eau froide ou chaude, de gaz, d'électricité, de drainage, de tout ou partie du Domaine ou,
notamment dans des pavillons mitoyens ou des immeubles.
Article 34
Division ou réunion des logements
La subdivision d'un logement en plusieurs logements distincts ne peut avoir lieu que si elle est autorisée par le
Conseil des Syndics, et soumise, pour redistribution des tantièmes correspondants suivant la procédure de
l'article 7, à l'Assemblée Générale la plus proche.
La réunion en un seul de deux logements contigus est autorisée, mais ces logements sont toujours considérés
comme séparés pour l'application du présent texte.
En cas de subdivision autorisée ou de réunion, les travaux doivent être exécutés aux frais des intéressés, sous la
surveillance d'un architecte agréé par le Conseil des Syndics, dont les honoraires ou vacations sont à la charge
des intéressés.
Les travaux ne doivent en aucun cas nuire à la solidité de l'immeuble.
Article 35
Affectation du logement
Les logements ne peuvent être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs.
Toute activité industrielle, artisanale ou commerciale est formellement interdite dans les locaux d'habitation.
Ces locaux peuvent être utilisés à usage de bureaux non commerciaux, et il peut y être exercé les professions
purement libérales, telles que : médecins, avocats, dentistes, après autorisation du Conseil des Syndics.
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Les locations en meublé, par logements entiers, la location d'une ou deux chambres meublées par logement sont
tolérées.
Article 36
Affectation des locaux ou constructions de la SIFF
La SIFF ou ses concessionnaires peuvent exploiter dans les parties du Domaine qui lui ont été réservées (Article
7 in fine) des locations à usage de boutiques ou magasins, mais il ne pourra être exercé dans ces locaux aucun
commerce qui par le bruit ou les odeurs serait de nature à incommoder les occupants du Domaine.
Notamment, il ne pourra jamais être établi dans le Domaine :
a/ - aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral,
b/ - aucun établissement industriel,
c/ - aucun établissement qui par le bruit, l'odeur ou les émanations pourrait gêner les voisins ou propriétaires,
d/ - aucun établissement de désinfection.
Tout locataire d'une boutique qui veut modifier l'aspect extérieur de sa devanture doit soumettre ses plans à un
Architecte agréé par l'Association avant de commencer les travaux, et obtenir l'accord du Conseil
d'Administration de la SIFF et du Conseil des Syndics, ceci afin de maintenir l'harmonie générale des façades.
Les concessionnaires ou locataires des magasins ou boutiques doivent, chacun en ce qui le concerne, pourvoir à
leur frais exclusifs à l'entretien et à la réfection des devantures ou vitrines de ces magasins.
Article 37
Prescriptions diverses concernant la tranquillité,
l'hygiène, la propreté et l'entretien.
Les propriétaires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité du Domaine ne soit à aucun moment
troublée de leur fait, de celui des personnes de leur famille ou à leur service, ou de leurs invités.
En conséquence :
1° Ils ne peuvent faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine ou outil de
quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité des immeubles ou à gêner leurs voisins par le
bruit, l'odeur, les trépidations, les parasites électriques ou autrement et ils doivent se conformer, pour tout ce qui
n'est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues.
2° Tous bruits ou tapages diurnes ou nocturnes de quelque nature que ce soit, alors même qu'ils auraient lieu
dans l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. Ils exposent,
le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires.
3° Le vagabondage des animaux est formellement interdit sur le Domaine.
Tout animal circulant sur le Domaine non muni de collier identifiant son propriétaire sera considéré comme
vagabond et conduit en fourrière.
Les animaux familiers et plus expressément les chiens et les chats dont la détention dans les locaux d'habitation a
été autorisée par l'article 10 de la loi 70.598 du 9.07.1970 ne peuvent circuler sur les parties communes que tenus
constamment en laisse. Leurs besoins doivent s'effectuer, non sur les pelouses, mais dans les caniveaux.
En cas d'infraction, il sera fait appel aux sanctions prévues par l'article 3 du présent texte.
Et en cas de récidive, tous moyens seront employés pour la mise en fourrière de l'animal.
4° Les enfants, pour qui le Domaine est particulièrement conçu, peuvent jouer et s'ébattre dans tout le Domaine.
Cependant, leurs parents devront veiller à ce qu'ils ne se livrent à des jeux bruyants qu'à une distance raisonnable
des habitations.
5° Toutes les activités ou jeux dangereux sont interdits sur le Domaine.
6° Il ne peut être cassé de bois dans les appartements et sur les paliers.
7° Il ne peut être mis aux fenêtres, sur les façades ou les balcons et terrasses aucun objet pouvant nuire à la
propreté ou au bon aspect du Domaine.
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8° Il ne peut être étendu de linge aux fenêtres, sur balcons et terrasses, dans les couloirs, dans les parties
communes, ou dans le parc, sauf tolérance accordée par le Conseil des Syndics.
9° Les propriétaires sont invités à mettre des fleurs sur les balcons ou aux fenêtres, à condition de prendre toutes
dispositions nécessaires pour que l'arrosage ne salisse pas les façades et n'incommode pas les voisins.
10° Aucun des usagers ne pourra encombrer les parties communes, notamment les abords des immeubles et des
pavillons, routes, trottoirs, passages, vestibules d'entrées, coursives, escaliers, paliers, sorties, etc... ni y laisser
séjourner des objets quelconques, notamment des bicyclettes, sauf tolérance que le Conseil des Syndics ou
l'Assemblée Générale pourra toujours révoquer.
11° Les tapis et chiffons ne peuvent être secoués ni battus à l'extérieur.
12° Il ne peut être fait dans les escaliers ou couloirs des immeubles et sur les voies communes, aucun travail de
ménage, brossage de tapis, cirage de chaussures, etc...
13° La lutte contre les nuisibles, notamment insectes et rongeurs, est organisée par le Conseil des Syndics dans
les parties communes.
Tout occupant est tenu de respecter les mesures qui seront prises à cet égard et d'y aider.
14° La propreté du Domaine est l'une des conditions essentielles à l'agrément de la vie des résidants ; tout
occupant est tenu de veiller à cette propreté et de la faire respecter par ses enfants. Le Conseil des Syndics
prendra en ce qui le concerne, toutes mesures à cet effet.
Les poubelles doivent être munies d'une fermeture efficace et périodiquement nettoyées et désinfectées.
Tout dépôt d'ordures et d'immondices, de déchets quelconques et de papiers en dehors des récipients prévus à cet
effet est interdit.
15° Les portes d'entrée des logements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres
d'appui des balcons et fenêtres, les auvents, tentes, marquises et antennes, même la peinture extérieure et, d'une
façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie du Domaine, ne peuvent être modifiés, bien que constituant
une propriété exclusive ou un usage privatif, sans le consentement du Conseil des Syndics obligatoirement
consulté. Le tout doit être entretenu en bon état, aux frais de chacun des propriétaires ou occupants des
logements.
16° Les propriétaires ou occupants des locaux, bénéficiant d'une terrasse ou d'un balcon, doivent en cas de chute
de neige, de feuilles ou autres et, d'une manière générale chaque fois qu'il sera nécessaire, pourvoir à leurs frais
au déblaiement et veiller à ce que les orifices des tuyaux de descente ne soient pas obstrués.
17° Les propriétaires ou occupants doivent faire ramoner, à leurs frais, leurs conduits de fumée, chaque fois que
nécessaire et, au moins, une fois l'an.
18° Il est défendu d'installer dans les logements des appareils de chauffage à combustion lente pouvant, par
leurs émanations, incommoder les voisins ou humidifier les cheminées.
19° Pendant les gelées, toutes précautions doivent être prises par les occupants en vue d'éviter la rupture des
conduites d'adduction et d'évacuation des eaux.
20° Tous les propriétaires, locataires ou occupants d'un immeuble à quelque titre que ce soit, doivent souffrir,
sans indemnité, l'exécution des réparations nécessaires aux choses communes, et livrer, à cet effet, accès aux
Syndics ou à leurs délégués, gardes, architectes, entrepreneurs ou ouvriers chargés de surveiller, conduire et
exécuter ces travaux et, tout particulièrement, en ce qui concerne les conduits de fumée, les canalisations d'eau,
de gaz, lignes électriques, conduites de vidange et d'évacuation, gaines d'aération.
21° Ils doivent souffrir, sans indemnité, tous les échafaudages nécessaires pour ces travaux, ainsi que pour ceux
de la réfection de peinture, ravalement des façades, réparations de toitures, de gouttières ou tuyaux de descente.
Les dispositions qui précèdent, en ce qui concerne le bon usage des logements et, d'une façon générale, la bonne
tenue du Domaine, peuvent être complétées par des règlements et consignes rendus obligatoires par décision de
l'Assemblée Générale, prise à la majorité simple des propriétaires présents ou représentés.
L'obligation de respecter ces règlements et consignes s'étend à toutes les personnes visées à l'article 2 du présent
texte.
22
CHAPITRE III
CHARGES COMMUNES – RÉPARTITION
PARTICIPATION
SECTION IX
CHARGES
Article 38
Définition des charges communes
Il existe deux types de charges:
A/ Les charges communes à tous les membres de l'Association en tant que titulaires d'une quote-part des parties
communes du Domaine comprennent :
Tous les frais (non imputables à un immeuble ou à un groupe d'immeubles collectifs déterminés) nécessités par
le fonctionnement de l'Association Syndicale, et engagés par le Conseil des Syndics, pour l'exercice de ses
fonctions, telles qu'elles sont précisées à l'article 18 du présent texte.
En font notamment partie:
Les impôts, contributions et taxes sous quelque dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes les
parties communes du Domaine.
La consommation d'eau froide, qui ne sera pas couverte par les relevés des compteurs divisionnaires et placés
dans les appartements et locaux privés.
Les primes d'assurances contre les risques définis par la réglementation ou l'Assemblée Générale.
B/ Les charges communes à un immeuble ou groupe d'immeubles collectifs comprennent notamment :
1/ Les dépenses de chauffage (combustible, eau, contrat d'exploitation, ...) et d'entretien des chaufferies et
réseaux.
2/ Les frais d'entretien et de réparation sur les parties communes aux propriétaires en immeuble collectif, telles
qu'elles sont précisées à l'article 27 paragraphe 2 du présent texte, et en particulier :
. les gros et menus travaux sur le gros oeuvre (sauf, cependant, les petites réparations sur les gros murs à
l'intérieur des appartements).
. les interventions sur les canalisations de toute nature (sauf, cependant, sur les parties d'installation se trouvant à
l'intérieur d'un appartement ou dépendance affectées à l'usage exclusif et/ou particulier de son propriétaire).
. les interventions nécessitées par les engorgements des chutes de water-closets, dont les causes ne pourraient
pas être déterminées.
. les réparations des conduits de fumée causées par des feux de cheminée.
. les frais de ravalement des façades (mais non compris les frais de peinture des balcons, des extérieurs de
fenêtres, des persiennes, des garde-corps, balustrades, appuis de fenêtre de chaque logement qui, sauf vote
particulier, sont à caractère privatif).
3/ Les frais d'éclairage des parties communes.
4/ Les frais de personnel (salaires et charges sociales) et les achats de fournitures nécessaires à l'administration
et l'entretien de l'immeuble ou du groupe d'immeubles considéré.
5/ Les frais nécessités par la tenue des Assemblées Spéciales.
6/ Les assurances, taxes et impôts spécifiques à l'immeuble ou au groupe d'immeubles.
23
Article 39
Répartition des charges communes
Chaque propriétaire doit supporter les charges communes du Domaine au prorata de la fraction lui appartenant
dans les parties communes du Domaine (article 28)
Chaque titulaire de droits sur les parties communes d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles collectifs doit
supporter les charges communes du ou des immeubles concernés au prorata de la fraction lui appartenant de ces
parties communes
Article 40
Charges concernant les parties réservées
Les biens réservés de la SIFF contribuent aux charges communes.
En cas de vente de ces biens réservés, chaque acquéreur supportera sa part de charges communes,
proportionnellement aux tantièmes attribués à la SIFF (article 14) pour ces biens.
SECTION X
PARTICIPATION - PAIEMENT - RECOUVREMENT
Article 41
Obligation de participer aux charges
L'absence d'un propriétaire, ou le fait que son logement est inhabité, soit par lui-même, soit par des locataires,
n'en rend pas moins obligatoire le paiement de toutes charges communes et Spéciales.
Ces paiements doivent être effectués dans le délai demandé par le Conseil des Syndics. Passé ce délai, le Conseil
sera tenu d'en poursuivre le recouvrement par toutes voies de droit.
La liquidation du compte de chaque intéressé est faite à la fin de chaque exercice.
La durée d'un exercice est de douze mois.
Article 42
Privilège de l'Association Syndicale
Les créances de toute nature de l’Association Syndicale exigibles à l’encontre de l’un des membres, qu’il
s’agisse de provisions ou de paiement définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de
ce membre, compris dans le périmètre de l’Association. Les conditions d’inscription et de mainlevée sont celles
prévues à l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Tout propriétaire est responsable tant du paiement des charges mises à son compte, que du paiement des charges
de ceux dont il tient son droit de propriété. Il peut donc être poursuivi directement par le seul fait de son
acquisition, pour le paiement des charges arriérées dues par ses auteurs.
En outre, lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre de l’Association Syndicale, avis de la mutation
doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis, au Président de l’Association qui pourra faire opposition dans les conditions
prévues audit article, et au besoin pratiquer une saisie conservatoire, pour obtenir le paiement des sommes
restant dues par l’ancien propriétaire.
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CHAPITRE IV
ASSURANCES – RECONSTRUCTION EN CAS DE SINISTRE
FONDS DE RESERVE
SECTION XI
ASSURANCES
Article 43
Parties communes et Responsabilité civile
L'Association Syndicale assure auprès de compagnies d'assurance notoirement solvables :
a/ les parties communes (telles que définies à l'Article 27), et tous agencements, équipements des parties
communes, au travers d'un contrat de type Multirisques/immeubles prévoyant notamment la couverture des
périls suivants :
- incendie et foudre,
- toutes explosions,
- dommages électriques,
- chute d'aéronefs,
- tempête,
- dégâts des eaux,
- bris de glaces pour les parties communes.
Le contrat comporte :
- la garantie "valeur à neuf" de reconstruction au jour du sinistre, à concurrence des dommages subis, mais dans
les limites prévues au chapitre Indemnisation du contrat.
- la renonciation à recours contre tout occupant (propriétaire, locataire, les Syndics et les préposés salariés).
- l'abrogation de la règle proportionnelle.
b/ Sa responsabilité civile en raison des dommages corporels et/ou matériels consécutifs causés à des tiers du fait
des bâtiments, des agencements et installations des parties communes, ainsi que des activités du personnel
chargé de ces mêmes parties communes.
c/ La responsabilité civile que peuvent encourir les Syndics dans l'exercice de leurs fonctions.
Le Conseil des Syndics, au nom de l'Association Syndicale, peut contracter toutes autres assurances qu'il juge
utiles sous réserve d'en rendre compte à la prochaine Assemblée Générale.
Toutes les assurances seront assujetties aux termes et conditions, limites et exclusions des contrats ainsi établis.
Article 44
Paiement des primes
Conformément aux dispositions des articles 38 et 39 du présent texte, les primes des contrats d'assurance
souscrits seront considérées comme des charges communes et répercutées à ce titre sur tous les propriétaires.
Article 45
Parties privatives et Responsabilité civile
Chaque propriétaire est tenu d'assurer à ses frais auprès d'une compagnie notoirement solvable :
. la partie privative de son ou ses lots (pavillon, appartement et garage) telle que définie à l'Article 31,
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. ses meubles, objets mobiliers, matériels, ainsi que tous les embellissements et installations apportés par lui
dans les locaux qu'il occupe, contre tous risques et notamment contre l'incendie, l'explosion, le dégât des eaux, le
bris de glaces ainsi que le recours des voisins et des tiers,
. sa responsabilité Civile Chef de Famille, destinée à couvrir sa responsabilité personnelle, celle de son épouse,
de leurs enfants, des ascendants et descendants résidant de façon habituelle sous son toit, de ses employés de
maison et de ses animaux domestiques.
Article 46
Assurances complémentaires
Les assurances complémentaires que pourraient contracter certains propriétaires sont entièrement facultatives.
SECTION XII
RECONSTRUCTION EN CAS DE SINISTRE
Article 47
Reconstruction
En cas de destruction totale ou partielle, l'Assemblée des propriétaires dont les lots composent l'immeuble
collectif sinistré peut décider à la double majorité des voix de ces propriétaires, la reconstruction de ce bâtiment
ou la remise en état de la partie endommagée.
Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la
majorité des propriétaires sinistrés la demande. Les propriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant
subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses
de travaux.
Article 48
Améliorations
En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, et à condition que celles-ci soient
conformes à la destination de l'immeuble, il est fait application des dispositions des articles 30, alinéa 2, et 33
supra.
Article 49
Indemnités
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectés
par priorité à la reconstruction.
Article 50
Non reconstruction
Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l'article 47 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment
sinistré, il est procédé à la liquidation des droits et à l'indemnisation de ceux des propriétaires dont le lot n'est pas
reconstitué.
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SECTION XIII
FONDS DE RESERVE
Article 51
Fonds de réserve
Un fonds de réserve est obligatoirement constitué par un versement annuel proportionnel aux droits de chaque
propriétaire et dont le montant et le plafond sont déterminés par l'Assemblée Générale.
CHAPITRE V
ÉLECTION DE DOMICILE
Article 52
Notifications - Élection de domicile
Toutes les notifications prévues par les présents statuts sont valablement faites par lettre recommandée avec A.R.
Les délais que font courir ces notifications commencent à prendre effet du lendemain à 0 heures du jour de la
première présentation de la lettre recommandée à son destinataire.
Pour tout ce qui concerne l'application des présentes, le domicile attributif de juridiction est, pour toutes les
parties, de plein droit au Siège de l'Association.
CHAPITRE VI
DISSOLUTION
Article 53
Dissolution
Etant donné le régime d’indivision forcée qui lie les Associés en ce qui concerne la propriété des parties
communes, la dissolution de l’Association ne pourra être décidée que par le consentement unanime de tous les
Associés.
En outre, cette dissolution ne peut intervenir que dans l’un des deux cas ci-après :
1°) disparition totale de l’objet défini à l’article 9,
2°) approbation par l’Association Syndicale d’un autre mode de gestion légalement constitué.
Au cas où ces conditions seraient satisfaites, la dévolution due à l’actif et au passif s’effectuerait en fonction de
la législation en vigueur.
Distraction d’un immeuble situé dans le périmètre de l’Association Syndicale
Sous réserve de ce qui est dit ci-dessus concernant la dissolution de l’Association Syndicale, aucun membre situé
dans le périmètre de la présente Association Syndicale ne pourra en sortir sans le consentement unanime de tous
les autres membres.
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