Rapport de présentation Redstone

Ville de Palaiseau
MISE EN COMPATIBILITÉ DU PLU DE PALAISEAU
DANS LE CADRE D’UNE DÉCLARATION DE PROJET
PROJET REDSTONE, SECTEUR ÉMILE BAUDOT
NOTE DE PRÉSENTATION
Déclaration de projet en vue de la mise en compatibilité du PLU – Note de présentation – ESPACE VILLE
Ville de Palaiseau
SOMMAIRE
Choix de la procédure
1/ Le site de projet
2/ Un projet qui présente un caractère d’intérêt général
3/ Les dispositions du PLU ayant évolué dans le cadre de la mise en
compatibilité
4/ La compatibilité avec les prescriptions supra communales
5/ Les incidences environnementales du projet
Annexes :
- Annexe 1 : le plan de zonage avant / après
- Annexe 2 : le règlement modifié de la zone UIb
Déclaration de projet en vue de la mise en compatibilité du PLU – Note de présentation – ESPACE VILLE
Ville de Palaiseau
CHOIX DE LA PROCÉDURE
Le Plan Local de l’Urbanisme (PLU) de la commune de Palaiseau a été approuvé le 12 juillet 2006. Il a
fait l’objet de cinq modifications approuvées en 2008, 2010, 2011, 2012 et 2013.
Aujourd’hui, le PLU nécessite d’être adapté pour permettre la réalisation d’un projet d’intérêt général.
Ce projet porte sur un programme de résidence étudiante avec services au sein de la zone d’activités
Emile Baudot. Les parcelles qui accueilleront ce projet sont localisées en zone UIb, zone destinée
exclusivement à l’activité et aux résidences hôtelières.
Afin de permettre la réalisation de ce projet, il convient de créer une zone spécifique autorisant une
mixité entre activités et logements étudiants.
La commune a décidé de mettre en œuvre une procédure de mise en compatibilité du PLU dans le
cadre d’une Déclaration de Projet, conformément à l’article L 153-54 du Code de l’urbanisme. Ce
dernier prévoit la possibilité d’ajuster le document d’urbanisme pour permettre la réalisation d’un
projet public ou privé de travaux ou d’opération d’aménagement présentant un caractère d’utilité
publique ou d’intérêt général. Ce projet peut alors faire l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique ou,
si celle-ci n’est pas requise, d’une Déclaration de Projet. Dans ce cas, l’enquête publique porte à la fois
sur l’intérêt général du projet et sur la mise en compatibilité du plan d’urbanisme. La procédure de
déclaration de projet prévoit que les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du
plan font l’objet d’un examen conjoint de l’Etat, de la commune, et des personnes publiques associées;
le procès-verbal de la réunion d’examen conjoint est joint au dossier de l’enquête publique.
Par ailleurs, certaines procédures portant sur l’évolution des plans locaux d’urbanisme ou cartes
communales entrent dans le champ de la nouvelle procédure d’examen au cas par cas. Les procédures
concernées par l’examen au cas par cas sont les révisions et les déclarations de projet avec mise en
compatibilité de PLU qui ne sont pas susceptibles d’avoir des incidences sur un site Natura 2000 et
dont le territoire ne possède pas tout ou partie d’un site Natura 2000. La personne publique
responsable doit donc solliciter l’autorité environnementale afin de déterminer si une évaluation
environnementale est requise ou non.
Déclaration de projet en vue de la mise en compatibilité du PLU – Note de présentation – ESPACE VILLE
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LE SITE DE PROJET
Les terrains concernés par le projet se situent à l’extrémité Ouest du territoire Palaisien, en limite avec
la ville de Massy. Plus précisément, il s’agit de terrains situés le long du boulevard Emile Baudot, au
sein de la zone d’activités du même nom.
Site de projet
• Un contexte global favorable au développement du logement étudiant
Massy et Palaiseau constituent depuis de nombreuses années un pôle urbain majeur du Sud Ile-deFrance. Nœud de communication à l’échelle régionale avec la présence de nombreuses lignes de
transports en commun, d’autoroutes, de voies express et même d’une gare de TGV, cet ensemble
urbain est également marqué par une forte densité d’emplois.
Palaiseau fait également partie d’un territoire de projet majeur en Ile-de-France. En effet, dès les
années 1950, un projet visant à développer un pôle d’enseignement et de recherche sur le plateau de
Saclay a été initié. Aujourd’hui, l’objectif est de bénéficier, en s’appuyant sur les pôles urbains de
Massy et Palaiseau, Saint-Quentin-en-Yvelines et Versailles, d’un cluster qui soit un véritable pôle
scientifique et technologique à la dimension internationale.
Enfin, le projet du Grand Paris est venu donner des objectifs sur le plan urbain mais aussi social et
économique qui vont dans le sens d’un développement économique durable alliant création
d’emplois, réponse aux besoins en logements et transports dans un souci d’optimisation du foncier et
de maîtrise de l'étalement urbain. Massy et Palaiseau sont directement concernés par le Grand Paris
puisque les deux villes vont bénéficier de la future ligne 18 du métro du Grand Paris qui desservira le
plateau Polytechnique et la gare de Massy-Palaiseau. Une deuxième gare est également susceptible
d’être créée sur le territoire Palaisienne, au niveau du quartier Camille Claudel en cours de réalisation.
Il s’agit d’une demande forte exprimée par la ville.
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Ville de Palaiseau
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LE SITE DE PROJET
Palaiseau a joué et continue de jouer un rôle important dans ce contexte de développement urbain. En
effet, outre les projets d’aujourd’hui sur le plateau (quartiers Polytechnique et Camille Claudel), la ville
s’inscrit dans une logique de développement depuis de nombreuses années.
• Un site en friche en continuité directe de Massy
Atlantis
Aujourd’hui, une opportunité de poursuivre cette
démarche qui vise à participer pleinement au
développement du cluster se présente. En effet, les
terrains sur lesquels est envisagé un projet mixte de
résidence hôtelière étudiante et bureaux sont
actuellement inoccupés.
Il s’agit d’un ensemble de parcelles qui composent une
seule unité foncière d’environ 3,3 ha. Elle est occupée
par un bâtiment de près de 15 000 m² au sol ainsi
qu’une importante nappe de stationnement. Cet
entrepôt accueillait des activités de logistique jusqu’au
départ de la dernière entreprise.
Périmètre projet
LOCAUX INOCCUPÉS
Ces terrains constituent donc une friche industrielle. Et
si celle-ci se trouve au sein de la zone d’activités Emile
Baudot, qui reste principalement à vocation
d’industrie et d’entrepôts aujourd’hui, elle se situe
aussi à quelques centaines de mètres seulement de la
gare multimodale de Massy-Palaiseau et en continuité
directe du nouveau quartier Massy Atlantis, qui s’est
développé sur des friches industrielles en reconversion
de ce type.
D’abord industriel au début du 20ème siècle, le parc
d’activités des Champs ronds sur lequel se développe
le nouveau quartier, se « tertiarise » dès les années
1950. Suite à l’arrivée du TGV (1991) et aux départs
plus massifs d’industries, la réflexion sur le devenir du
parc d’activités s’est réellement engagée puis a
débouché sur la création de plusieurs ZAC. Le projet
urbain s’appuie aujourd’hui clairement sur une volonté
de mixité entre activités et logements.
Le projet que la ville de Palaiseau souhaite permettre
se situe dans la continuité de Massy Atlantis et s’inscrit
dans cet esprit de requalification des secteurs en
friche tout en participant à la réponse aux besoins en
logements étudiants notamment. Pour autant, la ville
souhaite aussi préserver les entreprises en place sur le
reste de la zone.
Site de
projet
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UN PROJET QUI PRÉSENTE
UN CARACTÈRE D’INTÉRET GÉNÉRAL
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QUARTIER MASSY ATLANTIS
QUARTIER MASSY ATLANTIS À L’AVANT ET SITE
DE PROJET À L’ARRIÈRE
Le projet a pour ambition de renouveler l’image d’un site bénéficiant d’une excellente visibilité depuis
l’autoroute A10, de donner de l’urbanité à un morceau de ville épars à l’instar des réalisations dans le
secteur Atlantis de Massy de l’autre côté de la rue Emile Baudot, et de créer un lieu de vie de qualité
notamment pour les étudiants des établissements de l’Université Paris-Saclay.
• Présentation du projet
Le projet qui fait l’objet de la présente
procédure de mise en compatibilité du
PLU est un projet mixte de résidence à
usage d’habitation avec services et de
bureaux. Il a fait l’objet d’un permis de
construire délivré en 2012 et d’un
premier permis modificatif délivré en
2015. Le PC en cours de validité
permet donc le développement de ce
projet.
Le projet prévoit la réalisation de près
de 1 200 chambres étudiantes
et également des services tels que :
- réception / accueil,
- cafétéria, restaurants,
- lieux de vie,
- blanchisserie et pressing,
- espace de fitness,
- conciergerie,
- espaces éducatifs,
- espaces informatiques et de coworking,
- studio de musique,
- commerces.
EMPRISE BÂTIE DU PROJET
Par ailleurs, la réalisation de bureaux est également envisagée. Au total, le projet porte sur une surface
totale d’environ 85 000 m² de surface utile dont 45 000 m² pour du bureau et 40 000 m² pour une
résidence hôtelière répartis sur au moins deux bâtiments de 9 niveaux (R + 8). Aujourd’hui, le projet
ayant évolué vers du logement étudiant, le PLU doit être ajusté car actuellement il n’autorise pas ce
type d’usage d’habitation, ce qui justifie le recours à la procédure de mise en compatibilité.
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UN PROJET QUI PRÉSENTE
UN CARACTÈRE D’INTÉRET GÉNÉRAL
Il est prévu une surface de près de 4 500 m² de surface de plancher à usage de commerce, restaurant,
cafétéria et autres services auxquels s’ajoute la réalisation de locaux à destination de bureaux.
Le projet intègre la réalisation de places de stationnement en adéquation avec les besoins, à savoir :
- 1 place pour 120 m² de surface de plancher de résidence à usage d’habitation avec services;
- 1 m² de surface de plancher à destination des deux roues motorisées pour 200 m² de surface de
plancher.
D’autre part, 10% des places seront réservés aux véhicules électriques.
Enfin, l’implantation du projet sera couplée avec la création de parcs de vélos couverts pour 150 vélos
pour l’intégralité du projet, soit au moins une place vélo pour sept unités de logement.
• Le caractère d’intérêt général
Ce projet revêt un caractère d’intérêt général à plusieurs titres :
- Un projet qui participe à l’effort de construction et à la réponse aux besoins en logements étudiants
Le manque de logement est un problème majeur en Ile-de-France et il touche en grande partie les
étudiants et jeunes professionnels. Ce projet permettra une amélioration significative de l’offre en
logements étudiants à proximité d’un pôle universitaire majeur ou encore d’une gare multimodale. En
effet, avec le développement du cluster Paris-Saclay, et plus spécifiquement du quartier Polytechnique
qui s’affirmera comme un pôle d’enseignement majeur en Ile-de-France, les besoins en logements
étudiants sont très importants. Ce projet s’inscrit donc parfaitement, non seulement dans une logique
de réponse aux besoins en logements à l’échelle régionale, mais aussi dans cette démarche plus locale
du développement d’un cluster et d’un pôle scientifique et technologique au rayonnement
international.
- La valorisation d’un site libre
Le site, sur lequel se trouve un bâtiment d’entrepôt ainsi qu’une importante nappe de stationnement,
est aujourd’hui inoccupé. Le projet permettra de valoriser des terrains qui constituent donc une friche
industrielle à proximité d’infrastructures de transports et d’une gare multimodale.
Le projet permettra tout d’abord de redonner une fonction plus urbaine et qualitative (résidentielle
étudiante, services, etc.) à un site inoccupé dans un contexte ou le positionnement économique de
cette zone ne parait plus porteur aujourd’hui et à court ou moyen terme. Mais il permettra aussi de
donner de l’urbanité à un morceau de ville jusqu’alors épars, peu cohérent, et vieillissant, à l’instar des
réalisations dans le secteur Atlantis de Massy de l’autre côté de la rue Emile Baudot. L’idée est
d’engager ici une véritable requalification du quartier par la création d’un lieu de vie harmonieux avec
services.
Pour autant, la modification ne concerne qu’une partie limitée de la zone Emile Baudot, pour
permettre la réalisation d’un projet d’intérêt général, valorisant, sur un site en friche. Pour le reste de
la zone, les efforts de la commune portent sur la pérennisation des activités et des emplois en place
comme ce qui existe rue de la croix Martre par exemple.
Enfin, ce projet a aussi pour ambition de renouveler l’image d’un site bénéficiant d’une excellente
visibilité depuis l’autoroute A10.
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Ville de Palaiseau
UN PROJET QUI PRÉSENTE
UN CARACTÈRE D’INTÉRET GÉNÉRAL
- Un projet de qualité idéalement situé
Le site est idéalement situé pour un projet d’envergure de résidence avec services notamment pour
étudiants, compte tenu de sa situation par rapport aux établissements de l’Université de Paris-Saclay,
mais aussi ceux de l’Académie de Paris, ayant de plus en plus de mal à se loger face à une forte
croissance du nombre d’étudiants prévue au cours des prochaines années et une pénurie de
logements adaptés pour accompagner cette croissance.
En effet, le site est extrêmement bien desservi par les transports publics avec les gares RER B et TGV
de Massy-Palaiseau a environ 650 mètres. Par ailleurs, les grandes écoles situées sur le plateau de
Saclay formant l’Université de Paris Saclay [Paris-Tech] sont accessibles en environ 5 minutes depuis la
gare de Massy-Palaiseau par le Transport en Commun en Site Propre (TCSP) et le bus express. Cette
offre en transports en commun sera complétée par la future ligne 18 du métro express du Grand Paris,
dont les habitants de la résidence avec services pourront bénéficier à terme.
Enfin, ce secteur est très facilement accessible depuis Paris via l’A6 et l’A10, avec un échangeur se
trouvant à environ 300 m du site.
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Ville de Palaiseau
LES DISPOSITIONS DU PLU AYANT ÉVOLUÉ
DANS LE CADRE DE LA MISE EN COMPATIBILITÉ
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Ce projet ne remet pas en cause les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement
Durables (PADD) et n’impacte aucune Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP).
En effet, le PADD indique les objectifs suivants :
- « Palaiseau et son environnement disposent d’importants atouts en matière d’enseignement et de
recherche scientifiques. Le développement de la commune doit contribuer à l’affirmation de ce pôle
d’excellence en s'appuyant en priorité sur le potentiel exceptionnel que constituent les
établissements implantés sur son territoire mais également en valorisant ses sites d’activités
existants et en contribuant à développer de véritables synergies. »
- « La restructuration des zones d’activités économiques existantes est envisagée de manière à
accueillir des entreprises liées au pôle de recherche. Il s’agira d’améliorer leur accessibilité, leur
environnement social et technologique et de requalifier leur image. »
Le projet envisagé s’inscrit bien dans cette philosophie en permettant la requalification de l’image de
la zone d’activités Emile Baudot tout en développement des synergies avec le pôle d’enseignement et
de recherche scientifiques de Paris-Saclay.
• Le plan de zonage
Le site était classé en totalité en UIb. Un sous secteur de la zone UIb, à savoir UIb(p) est mis en place
pour permettre la réalisation du projet.
ZONAGE ACTUEL
MODIFICATION DE ZONAGE
UIb
(p)
UIb
Création d’un sous secteur de
la zone UIb : la zone UIb(p)
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LES DISPOSITIONS DU PLU AYANT ÉVOLUÉ
DANS LE CADRE DE LA MISE EN COMPATIBILITÉ
• Le règlement
Le règlement de la zone UIb s’applique à ce sous secteur. Quatre articles ont nécessité des
modifications :
- Aux articles 1 et 2, une disposition est ajoutée afin d’autoriser la réalisation de résidences
étudiantes et hôtelières, à savoir :
« 1.2 – Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites :
• Les habitations nouvelles à l'exception de l’extension de celles existantes ( dans le respect de l’article
UI 2.1) et de celles strictement indispensables au fonctionnement des entreprises. de celles autorisées
à l’article UI-2. »
« 2.1 Dispositions générales :
[…]
• Les constructions à usage d'habitation, excepté dans la zone UIb (p), à condition :
o qu'elles soient destinées aux personnes dont la présence est indispensable pour assurer le
fonctionnement ou le gardiennage des installations
o et que leur surface soit au maximum de 140 m ² de SHON chacune.
2.2. Dans le secteur UIb(p) :
Les occupations et utilisations du sol suivantes sont autorisées :
• Les résidences étudiantes et hôtelières »
- L’article 9 a été précisé et complété afin d’intégrer et de règlementer les bâtiments à usage de
résidence étudiante ou hôtelière :
« 9.2. Pour les constructions nouvelles dans le secteur UIb et UIb(p) :
• Il n’est pas fixé d’emprise au sol maximum :
pour les constructions implantées dans la bande de 28m définie à l’article UI7,
• Au delà de la bande de référence définie à l’article UI7, l’emprise au sol maximale est fixée à 50% de
la superficie restante
cette limite s’applique aux parties de bâtiments hors rez-de-chaussée, pour les bâtiments à l’usage
principal des bureaux et pour les bâtiments à usage de résidence étudiante ou hôtelière. »
- L’article 12 est complété avec l’ajout d’une disposition spécifique pour les bâtiments à usage de
résidence étudiante ou hôtelière :
« 12.3. Pour toute construction nouvelle dans le secteur UIb(p) :
1 Habitat
1 place par tranche de 60m2 de surface de plancher, avec un minimum de 2 places par logement.
2 Entrepôts ou partie de construction affectée aux entrepôts
1 place par tranche de 250m2 de surface de plancher.
3 Résidences étudiantes et hôtelières
1 place par tranche de 120 m² de surface de plancher.
4 Autres constructions
1 place par tranche de 60m² de surface de plancher bureaux avec l’application d’un coefficient de 1.25
pour les places couvertes (soit une place de 75m² de surface de plancher pour les places couvertes).
1 place par tranche de 400 m² de surface de plancher pour les services liés aux bureaux. »
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LA COMPATIBILITÉ AVEC
LES PRESCRIPTIONS SUPRA COMMUNALES
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Le Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF) approuvé par l’État par décret n°2013-1241 du
27 décembre 2013, est le document d’urbanisme de référence d’échelle régionale. Le PLU, en
l’absence de SCoT, doit être compatible avec ce document.
Le site est couvert par une pastille rouge au SDRIF, à savoir un secteur à « fort potentiel de
densification ». Ce projet, et les nouvelles dispositions incluses dans le PLU dans le cadre de la mise en
compatibilité, s’inscrivent donc parfaitement dans les orientations du SDRIF.
CARTE DU SDRIF
Site de projet
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LES INCIDENCES ENVIRONNEMENTALES DU PROJET
Le projet présenté est une opération de renouvellement urbain d’un site aujourd’hui non utilisé dans
un environnement très urbanisé, situé dans la continuité de Massy Atlantis, à proximité d’une gare
intermodale ou encore de grands axes routiers à l’échelle régionale. Ce projet permettra d’apporter
une réponse significative aux besoins en logements et en développement économique, en valorisant
et en densifiant ce site, sans avoir à consommer de zone agricole ou naturelle.
Le site est aujourd’hui entièrement urbanisé et imperméabilisé. Il accueille un bâtiment d’entrepôt et
de logistique de grande emprise ainsi que du stationnement et des aires de chargement.
Par rapport à cette situation initiale, le projet ne pourra avoir que des incidences environnementales
positives ou neutres dans la mesure où :
- Les constructions prévues seront bien plus hautes mais avec une emprise au sol moins importante
que l’actuel entrepôt;
- Le stationnement sera localisé en grande partie en sous-sol;
- Des espaces paysagers seront aménagés, dont une partie de pleine terre perméable, avec des
plantations d’arbres ou d’arbustes, favorables à la biodiversité;
- Les eaux de ruissellement seront gérées, traitées, et infiltrées sur site (infiltration à la parcelle);
- Les toitures terrasses seront en partie végétalisées et pourront accueillir des dispositifs de
production d’énergies renouvelables (panneaux solaires, etc.);
- Tous les réseaux secs (électricité, télécommunications…) et humides (eaux potables, usées,
pluviales) sont présents sur place et ne nécessitent pas de reprise ou d’extension.
Le projet est situé dans une zone d’activités mais en continuité d’un quartier en renouvellement
urbain (Massy Atlantis) qui se compose de logements, et notamment de logements étudiants,
d’activités tertiaires ou encore de commerces. Dans un rayon plus large, de nombreux services,
commerces, équipements sont facilement accessibles. Ainsi, les universités et écoles du plateau de
Saclay sont accessibles en environ 5 minutes depuis la gare de Massy-Palaiseau, via les bus, ce qui est
un élément important à prendre en compte alors que le projet porte sur une résidence étudiante. De
plus, il est prévu de répondre en partie aux besoins des futurs habitants au sein même du projet avec
la création de commerces, restaurants, cafétérias et autres services.
Par ailleurs, le site bénéficie d’une bonne desserte routière (proximité de l’A10 et de la RN188) et en
transport en commun, due à la proximité de la gare de Massy-Palaiseau, facilement accessible à pied
(10 minutes). Ainsi le projet s’appuie sur le réseau de transports existant et ne nécessite pas de
développer des déplacements nouveaux.
En conséquence, la réalisation du projet ne devrait pas avoir d’effets notables en termes d’apport de
circulations sur le réseau routier. De plus, le projet privilégie clairement l’utilisation de modes de
déplacements doux avec la réalisation de parcs de vélos couverts pour 150 vélos.
A cela s’ajoute la qualité environnementale des constructions nouvelles qui est très favorable. Il y aura
une économie d’énergie substantielle et des choix énergétiques durables dans les nouvelles
constructions. Seule la période de chantier peut entrainer une forme de pollution mais sur un laps de
temps court, voire très court en fonction de la technique architecturale choisie.
Enfin, la compatibilité avec les documents supra-communaux est assurée dans le cadre de cette
opération de renouvellement urbain.
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