Critères d`admissibilité à l`assurance

Le 18 octobre 2016
CANADA GUARANTY
AVIS AUX PRÊTEURS
Critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire –
Prêts hypothécaires à faible ratio
En vigueur le 30 novembre 2016
Pour faire suite à l’Avis aux prêteurs initial publié par Canada Guaranty le 13 octobre 2016 et aux changements
annoncés par le ministère des Finances le 14 octobre 2016, nous sommes heureux de vous fournir un
complément d’information sur la mise en œuvre des nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance
hypothécaire des prêts hypothécaires à ratio faible.
Nous vous invitons à prendre le temps de lire le document ci-joint, qui comprend une foire aux questions ainsi
que les nouvelles orientations concernant les demandes de prêts à ratio faible reçues à compter du
30 novembre 2016. D’autres renseignements sur les procédures opérationnelles relatives à l’assurance des prêts
hypothécaires à faible ratio, ainsi que les données à fournir pour l’assurance de portefeuille, vous seront
communiqués dans un prochain Avis aux prêteurs.
Nous réitérons notre engagement à vous appuyer tout au long de cette transition et restons à votre disposition
si vous avez des questions sur ces directives ou des directives précédemment communiquées.
Merci de votre collaboration.
Mary Putnam (CHA)
Vice-présidente, Ventes et marketing
Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty
Téléphone 416.640.8936 | Sans frais 1.866.414.9109, poste 8936
Courriel [email protected]
AVIS AUX PRÊTEURS
CRITÈRES D’ADMISSIBILITÉ À L’ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE – PRÊTS HYPOTHÉCAIRES À RATIO FAIBLE
En vigueur le mercredi 30 novembre 2016 :
Les prêts hypothécaires à ratio faible (RPB < 80 %) reçus par Canada Guaranty doivent respecter les nouveaux
critères de l’assurance à l’unité et de l’assurance de portefeuille. Veuillez noter que les prêts hypothécaires à
ratio faible reçus après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016 sont toujours admissibles selon les
critères actuels, pourvu que la date de clôture soit au plus tard le 1er mai 2017.
Les NOUVELLES règles pour les prêts à ratio faible s’appliquent aux :
1. Propositions d’assurance hypothécaire pour prêts à ratio faible reçues par Canada Guaranty à compter
du 30 novembre 2016.
Les ANCIENNES règles pour les prêts à ratio faible s’appliquent aux :
1. Prêts assurés existants
• Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S’APPLIQUENT PAS aux prêts existants
assurés par Canada Guaranty avant le 17 octobre 2016 ni aux renouvellements subséquents de
ces prêts hypothécaires assurés.
2. Prêts dotés de droits acquis
• Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S’APPLIQUENT PAS aux demandes
suivantes :
a)
b)
c)
Demandes reçues par Canada Guaranty avant le 17 octobre 2016; OU
Avant le 17 octobre 2016, le prêteur a établi un engagement juridique le contraignant de
consentir le prêt; OU
Avant le 17 octobre 2016, l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente
juridiquement contraignante.
REMARQUE : Les nouveaux critères d’admissibilité pour les prêts à ratio faible ne s’appliquent pas
aux prêts dotés de droits acquis qui sont transférés à un nouveau prêteur lors de leur
renouvellement subséquent, à condition que les modalités originales du prêt demeurent
sensiblement les mêmes.
3. Prêts pendant la période de transition
• Les nouveaux critères pour les prêts à ratio faible NE S’APPLIQUENT PAS aux demandes
suivantes, à condition que le prêt soit décaissé avant le 1er mai 2017 :
a)
b)
c)
Les demandes reçues après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016; OU
Propositions à l’égard desquelles le prêteur a établi un engagement juridique le
contraignant de consentir le prêt après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016;
OU
Propositions à l’égard desquelles l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente
juridiquement contraignante après le 16 octobre 2016 et avant le 30 novembre 2016.
REMARQUE : Les nouveaux critères d’admissibilité pour les prêts à ratio faible ne s’appliquent pas
aux prêts consentis pendant la période de transition qui sont transférés à un nouveau prêteur lors
de leur renouvellement subséquent, à condition que les modalités originales du prêt demeurent
sensiblement les mêmes.
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AVIS AUX PRÊTEURS
CRITÈRES D’ADMISSIBILITÉ – PRÊTS HYPOTHÉCAIRES À RATIO FAIBLE
Pour être admissible à l’assurance hypothécaire, une demande de prêt hypothécaire à ratio faible doit respecter
les critères suivants :
1. Un prêt dont l’objet inclut l’achat d’une propriété résidentielle ou le renouvellement subséquent d’un
tel prêt (les prêts de refinancement ne sont plus admissibles).
2. Une période maximale d’amortissement de 25 ans, à compter de la date du décaissement initial du prêt.
3. Une propriété dont la valeur est inférieure à 1 000 000 $.
4. Pour les prêts à taux variable qui permettent des fluctuations au cours de la période d’amortissement,
un nouveau calcul des remboursements du prêt au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau
d’amortissement établi.
5. Au moins un des emprunteurs (ou garants) ayant un pointage de crédit minimal de 600 au moment de
l’approbation du prêt. (Reportez-vous à la section « Exceptions relatives au pointage de crédit » pour en
savoir plus.)
6. Un coefficient d’amortissement brut de la dette (ABD) maximal de 39 % et un coefficient
d’amortissement total de la dette (ATD) maximal de 44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux
qui suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans
affiché par la Banque du Canada.
7. Les propriétés à logement unique doivent être occupées par le propriétaire. De plus, les propriétés de
un à quatre logements occupées par le propriétaire et les propriétés de deux à quatre logements non
occupées par le propriétaire sont permises. (Les propriétés à logement unique non occupées par le
propriétaire ne sont pas admissibles.)
REMARQUE : Les critères d’admissibilité des prêts à ratio faible seront évalués en date de la demande
d’assurance à l’unité (payée par le consommateur). Une réévaluation de ces prêts assurés n’est pas nécessaire
sur leur durée de vie.
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AVIS AUX PRÊTEURS
ASSURANCE DE PORTEFEUILLE (SOUSCRIPTION ET BLOCS DE PRÊTS À FAIBLE RATIO)
Pour être admissibles à l’assurance hypothécaire de portefeuille, les prêts à ratio faible non assurés doivent
respecter les critères suivants :
Nouveaux critères d’admissibilité – Prêts à ratio faible
Évaluation du test d’admissibilité
L’emprunteur ou le prêt doit être évalué selon les
paramètres suivants :
1. Un prêt dont l’objet inclut l’achat d’une propriété
résidentielle ou le renouvellement subséquent d’un
tel prêt (les prêts de refinancement ne sont plus
admissibles).
2. Une période maximale d’amortissement de 25 ans, à
compter de la date du décaissement initial du prêt.
4. Pour les prêts à taux variable qui permettent des
fluctuations au cours de la période d’amortissement,
un nouveau calcul des remboursements du prêt au
moins tous les cinq ans pour respecter le tableau
d’amortissement établi.
• Au moment de l’achat et lors de tout
renouvellement subséquent du prêt détenu par le
prêteur initial;
OU
• Au moment du renouvellement, si le prêt est
transféré d’un prêteur à un autre, et lors de tout
renouvellement subséquent du prêt détenu par un
nouveau prêteur.
Le prêteur doit faire des efforts raisonnables pour
vérifier si le prêt a déjà été refinancé. Si le prêteur
s’aperçoit que le prêt a été substantiellement modifié
(augmentation du capital initial, amortissement
prolongé ou amortissement pendant plus de 25 ans), le
prêt n’est pas admissible à l’assurance.
3. Une propriété dont la valeur est inférieure à
1 000 000 $.
6. Un coefficient d’amortissement brut de la dette
(ABD) maximal de 39 % et un coefficient
d’amortissement total de la dette (ATD) maximal de
44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux qui
suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou
le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans
affiché par la Banque du Canada.
7. Les propriétés à logement unique doivent être
occupées par le propriétaire. De plus, les propriétés
de un à quatre logements occupées par le
propriétaire et les propriétés de deux à quatre
logements non occupées par le propriétaire sont
permises. (Les propriétés à logement unique non
occupées par le propriétaire ne sont pas admissibles.)
5. Au moins un des emprunteurs (ou garants) ayant un
pointage de crédit minimal de 600 au moment de
l’approbation du prêt.
L’emprunteur ou le prêt doit être évalué selon les
paramètres suivants et aux dates suivantes :
• Au moment de l’achat ou lors de tout
renouvellement subséquent du prêt détenu par le
même prêteur;
OU
• Au moment du renouvellement si l’emprunteur
passe d’un prêteur à un autre, ou lors de tout
renouvellement subséquent du prêt détenu par le
même prêteur.
Ces critères seront évalués en date de la demande
d’assurance. Veuillez noter que des « exceptions
relatives au pointage de crédit » continuent de
s’appliquer.
REMARQUE : Une réévaluation des critères d’admissibilité des prêts à faible ratio assurés en portefeuille n’est
pas nécessaire sur la durée de vie des prêts assurés.
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AVIS AUX PRÊTEURS
Exceptions relatives au pointage de crédit
Le « panier » d’exceptions de 3 % (c’est-à-dire que 3 % ou moins des prêts financés d’un prêteur ont un pointage
de crédit inférieur à 600) qui s’applique à l’assurance hypothécaire des prêts à ratio élevé s’appliquera
désormais également à l’assurance hypothécaire des prêts à ratio faible (assurance à l’unité et assurance de
portefeuille).
Modification acceptable des prêts à ratio faible
Les changements suivants N’ONT PAS d’incidence sur l’admissibilité à l’assurance de portefeuille :
1. Transfert d’un prêteur à un autre par l’emprunteur.
2. Réemprunt par l’emprunteur de sommes remboursées de façon anticipée sur le même prêt
hypothécaire, conformément à la courbe d’amortissement initialement prévue.
3. Augmentation modeste du capital à rembourser en raison de frais engagés au nom du prêteur. Dans de
tels cas, la hausse du solde du capital à rembourser ne doit pas dépasser 3 000 $.
4. Opérations de transfert d’un prêt ou prêt assumé par un nouvel emprunteur.
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AVIS AUX PRÊTEURS
FOIRE AUX QUESTIONS
1. À quelle date les nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire des prêts à ratio faible
entreront-ils en vigueur?
Les nouveaux critères s’appliqueront à toutes les demandes soumises à compter de 0 h (HE) le mercredi
30 novembre 2016, à l’exception des prêts dotés de droits acquis et des prêts consentis pendant la
période de transition.
2. Les nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire des prêts à ratio faible s’appliquentils aux prêts dotés de droits acquis ou aux prêts consentis pendant la période de transition si ceux-ci
sont par la suite transférés ou renouvelés?
Canada Guaranty continuera d’appliquer les anciens critères d’admissibilité, à condition que les
modalités du prêt demeurent sensiblement les mêmes.
3. Comment faut-il soumettre les prêts « transférés » en ce qui a trait à l’assurance hypothécaire à
l’unité?
Les prêteurs doivent soumettre une demande de « refinancement » et inclure le solde courant du
capital à rembourser sur le prêt hypothécaire. Dans les remarques, veuillez indiquer qu’il s’agit d’un
prêt hypothécaire transféré.
4. Si un prêt hypothécaire à faible ratio précédemment non assuré change de prêteur et que la maison
est maintenant évaluée à 1,2 million, alors que le prix d’achat initial était de 950 000 $, le prêt est-il
quand même admissible? Si oui, comment le prêteur doit-il soumettre la demande de prêt?
Puisque les critères d’admissibilité visent les prêts évalués au moment de l’achat ou en date du
renouvellement, ce prêt serait admissible à l’assurance. Sur la demande, le prêteur doit indiquer la
valeur actuelle de la maison, ainsi que le prix d’achat initial.
5. Est-ce que les prêts comportant plus d’un décaissement (c.-à-d. les prêts pour constructions neuves)
qui sont consentis pendant la période de transition doivent être entièrement décaissés avant le
1er mai 2017 afin d’être exemptés des nouveaux critères?
Non. Aux fins de la mise en œuvre des nouveaux critères d’admissibilité, le terme « décaissé » désigne la
date de la première avance.
6. Qu’arrive-t-il si le décaissement d’un prêt est retardé après le 30 avril 2017? Le prêt cessera-t-il d’être
admissible en vertu des anciennes règles s’appliquant aux prêts hypothécaires à ratio faible?
Puisque des circonstances raisonnables et imprévues peuvent survenir, les prêts à ratio faible qui
devaient à l’origine être entièrement décaissés avant le 1er mai 2017, mais qui sont par la suite retardés
ou décaissés seulement en partie, pourraient être exemptés des nouveaux critères d’admissibilité.
7. Les prêts de refinancement sont-ils admissibles à l’assurance à l’unité et de portefeuille pour les prêts
à ratio faible?
Non. Les prêts de refinancement ne sont pas admissibles à l’assurance à l’unité ou à l’assurance de
portefeuille. Un prêt de refinancement s’entend de tout prêt dont les modalités sont substantiellement
modifiées afin d’accroître le montant du capital à rembourser, de prolonger la période d’amortissement
ou d’amortir le prêt sur plus de 25 ans. (Les prêts dotés de droits acquis et les prêts consentis pendant
la période de transition sont exclus.)
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AVIS AUX PRÊTEURS
8. Les propriétés locatives sont-elles admissibles à l’assurance pour les prêts à ratio faible?
Seules les propriétés de deux à quatre logements non occupées par le propriétaire (location) sont
admissibles à ce type d’assurance. (Les propriétés à logement unique non occupées par le propriétaire
ne sont pas admissibles.)
9. Les opérations d’achat pour rénovation sont-elles admissibles à l’assurance hypothécaire des prêts à
ratio faible?
Oui. Les prêts pour l’achat et la rénovation sont toujours admissibles à l’assurance à l’unité et de
portefeuille des prêts à ratio faible.
10. Quel sera l’effet des nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire des prêts à ratio
faible sur les prises en charge de prêt hypothécaire?
La prise en charge par un nouvel emprunteur du même prêt assuré visant la même propriété n’affecte
pas l’assurance hypothécaire existante. Veuillez noter que le prêteur ne peut pas céder ou transférer
une assurance de portefeuille à d’autres parties, y compris à d’autres prêteurs.
11. Le pointage de crédit minimal de 580 points pour les prêts avec un RPB entre 60 et 80 % s’applique-t-il
toujours?
Non. L’exigence d’avoir un pointage de crédit minimal de 580 points ne s’applique plus. Le nouveau
panier d’exceptions relatives au pointage de crédit remplace cette exigence.
12. Dans les critères d’admissibilité à l’assurance de portefeuille des prêts à ratio faible, que signifie le
terme « efforts raisonnables » lorsqu’on dit que le prêteur doit faire des efforts raisonnables pour
vérifier si le prêt a déjà été refinancé?
Des lignes directrices additionnelles définissant ce que sont des « efforts raisonnables » seront
communiquées dans un prochain Avis aux prêteurs.
13. Comment seront traitées les demandes de rachat par un conjoint en vertu des nouvelles règles sur les
prêts hypothécaires assurés?
Un rachat par un conjoint est considéré comme un achat. Par conséquent, ce type d’opération est
assujetti aux nouveaux critères d’admissibilité.
14. Qu’est-ce qu’un engagement juridique contraignant en ce qui concerne les prêts dotés de droits
acquis? Est-ce que les conventions d’achat-vente et les prêts hypothécaires préapprouvés sont
réputés être juridiquement contraignants?
Un certain nombre de conventions ou de documents peuvent constituer un engagement juridique. Une
demande peut être admissible à l’assurance si le prêteur est d’avis qu’il est juridiquement contraint de
consentir le prêt ou si l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante,
à condition que les critères soient satisfaits. Cette évaluation s’appuie sur le document ou la convention
en question.
Si vous avez des questions qui n’ont pas été traitées dans le présent Avis, n’hésitez pas à communiquer avec un
membre de l’équipe Canada Guaranty au 1.877.244.8422.
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