Les indicateurs avancés sur les avant-contrats

Les indicateurs avancés sur les avant‐contrats
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Olivier PAVY, Directeur des affaires économiques au Conseil Supérieur du Notariat
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Frédérique THOLLON‐BARAS, Directrice des activités immobilières de la Chambre des Notaires de Paris
Les indicateurs avancés sur les avant‐contrats
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La mise en oeuvre du projet
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Les postulats de départ pour ces nouvelles statistiques
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Les premiers résultats Avant‐contrats : la mise en œuvre du projet
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Historique
 La base de données des avant contrats (BAC) a été lancée en 2008 sur les 10 plus grandes villes de province, avec une saisie en ligne des données par les Notaires (une quinzaine de variables)  Copie d’écran de la BAC perval.fr
Avant‐contrats : la mise en œuvre du projet
Un nouveau process à partir de 2010
 Une alimentation uniquement basée sur la télétransmission (TAC) le schéma
 Une trentaine de variables Avant‐contrats : la mise en œuvre du projet
Variables
 Date de l’avant‐contrat
 Localisation du bien
 Principales caractéristiques du bien
 Données financières relatives au bien
 Variables environnementales (étiquettes énergie et climat)
Avant‐contrats : la mise en œuvre du projet
Panel
Second semestre 2010, un panel national a été établi avec l’aide méthodologique d’Alain JACQUOT (SOeS)
Principe : les offices notariaux sélectionnés de par leur représentativité en terme de typologie d’études, de type de bien et de répartition géographique
Une couverture nationale
La construction des process d’alimentation de nouvelles bases 
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La rédaction d’un cahier des charges pour les SS2I Le développement des logiciels et leur homologation
Le déploiement sur le panel d’offices pilotes
Les tests sur les premiers flux L’alimentation de cette nouvelle base de données et des tests complémentaires pour :
valider le process d’alimentation
affiner l’ergonomie de l’outil
Une fois l’outil validé, généralisation à l’ensemble des offices
Le projet d’indicateurs avancés sur les avant‐contrats
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La mise en oeuvre du projet
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Les postulats de base pour ces nouvelles statistiques
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Les premiers résultats Notre nouvelle base de travail : l’avant‐contrat 
Les compléments d’information nécessaires aux indices :  Il faut se rapprocher du moment où les prix se forment sur le marché au moment précis où l’intention du vendeur rencontre celle de l’acquéreur
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Pour se positionner le plus en amont : l’avant‐contrat
 Un accord préliminaire fixant par écrit les conditions futures de la vente 1. le compromis de vente : le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un et l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun
2. la promesses (unilatérale) de vente : le promettant s’engage auprès du bénéficiaire à lui vendre son bien à un prix déterminé
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Un point de passage quasi obligé pour les acquéreurs  des données fiables et contractuelles
 et une base de travail pertinente sur les prix (et non sur les offres) pour la statistique
La création d’une nouvelle statistique
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Des attentes fortes des pouvoirs publics et une contrainte de taille : l’absence d’historique sur les avant‐contrats qui obligent :
 à être novateur et créatif
 à mettre en place une solution provisoire et exploratoire 
Mais les données de l’avant‐contrat seront reprises dans le contrat
 Les deux se « ressemblent ». Ils fixent le prix et la chose  Le premier ne fait qu’anticiper le second
 Nous disposons de bases de travail quasi identiques mais simplement décalées dans le temps 
Des données homogènes : des méthodes similaires d’analyse doivent pouvoir être appliquées à l’indicateur sur les avant‐contrats, dans l’attente de séries autonomes
Notre méthode de travail sur les avant‐contrats
Un nouvel indicateur provisoire
sur les avant-contrats
qui doit permettre d’anticiper
les futurs prix moyens au m²
de vente
Constitution
d’un échantillon
représentatif
d’études notariales
pour couvrir le territoire
Création de
deux nouvelles
bases de
données sur les
avant-contrats
Sélection des flux
télétransmis pour
obtenir un
échantillon
représentatif par
strate qui puisse se
caler dans la
méthode hédonique
On applique aux
avant-contrats
la correction hédonique
déjà disponible
pour les indices de prix
La question du décalage dans le temps
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D’après des enquêtes régulièrement reconduites, il s’écoule en moyenne un peu moins de 3 mois entre l’avant‐contrat et la signature de l’acte authentique
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Il nous semble donc que l’indicateur sur les avant‐contrats préfigure avec environ 3 mois d’avance les indices Notaires‐INSEE.
 Ainsi l’indicateur avancé sur les avant‐contrats de la fin novembre 2010 devrait être une approximation de l’indice de prix de février 2011.
 De ce fait, la variation observée entre les deux devrait donner une tendance de l’évolution de prix que l’on pourrait observer sur les indices dans 3 mois 
Mais, nous avons peu de recul sur ce délai et un effet de « halo » peut se produire
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D’autre part, certains avant‐contrats peuvent ne pas se concrétiser par une vente
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A terme, l’indicateur sur les avant‐contrats et les indices des ventes pourront disposer de leur propre mode de calcul
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Chaque série devra être analysée de façon autonome Première lecture de l’indicateur sur les avant‐contrats 108
106
104
102
3 mois plus tard
102
+2% ?
102
100
+ 2% en un trimestre ?
100
98
t4 2010
Indices de prix
t1 2011
indicateurs avancés sur les avant-contrats
Une réflexion qui doit ensuite s’affiner
108
105
3.
106
2.
105
104
102
+3%
+3,3% ?
102
+2% ?
+1,5%
100
100
98
t4 2010
Indices de prix Notaires-INSEE
101,5
1.
t1 2011
t2 2011
Indicateurs avancés sur les avant-contrats
Le projet d’indicateurs avancés sur les avant‐contrats
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La mise en oeuvre du projet
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Les postulats de départ pour ces nouvelles statistiques
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Les premiers résultats :
 Province
 Ile‐de‐France
De premières tendances fin 2010 et début 2011 pour la Province
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L’indicateur avancé sur les avant‐contrats du 3ème trimestre 2010 (juil.‐août‐sept.)
 En appartements anciens, des tendances peuvent être calculées sur les villes de
Marseille, Brest, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes et Lyon. Sur l’ensemble de ces
villes, la tendance est à la hausse, environ 10% sur un an (hormis sur Brest où l’évolution
est plus faible inférieure à 5%).
 Ce qui préfigure des premières tendances pour fin 2010
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L’indicateur avancé à fin novembre 2010 (qui regroupe les mois de septembre,
octobre et novembre)
 Sur Rennes, Nantes, Lyon, Bordeaux et Marseille, la hausse semble s’accélérer avec des
évolutions annuelles entre 10 et 15%. Sur Toulouse et Brest la hausse se stabilise.
 Pour les maisons, le nombre de ventes et l’hétérogénéité du marché ne nous
permettent pas d’estimer des tendances sur ces mêmes villes. Néanmoins, sur le
département de Loire‐Atlantique, les données sont significatives et montrent une
évolution supérieure à 10% sur un an.
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Ces variations peuvent apparaitre importantes mais pour la majorité d’entre elles
constituent un rattrapage de la baisse des prix constatée en 2008 et 2009
De premières tendances fin 2010 et début 2011 pour la Province
Tendances à fin novembre 2010 (appartements anciens)
Evolution annuelle des prix
Supérieure à 10%
Entre 5% et 10%
Entre 0% et 5%
Rennes 2 250 €
Brest 1 450 €
Nantes 2 450 €
Lyon
3 000 €
Bordeaux 2 700 €
Toulouse
2 350 €
Marseille
2 500 €
De premières tendances fin 2010 et début 2011 pour l’Île de France
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L’indicateur avancé sur les avant‐contrats du 3ème trimestre 2010 (juil.‐août‐sept.)
 ne peut pas être calculé, faute de flux suffisants sur juillet et août
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En revanche dans Paris, nous pouvons calculer un premier indicateur fin novembre 2011 (qui regroupe les mois de septembre, octobre et novembre)
 Cet indicateur sur les avant‐contrats donne des informations sur la hausse attendue de l’indice des prix de vente dans les prochains mois  Il laisse à penser que la hausse des prix s’est encore accélérée dans Paris.
• L’augmentation annuelle des prix de vente pourrait approcher 20% à la fin de l’année 2010
• Le prix au m² (valorisation de l’indice de prix) approcherait alors 7.500 euros
• Cette hausse pourrait se poursuivre au même rythme au cours des premiers mois 2011, le prix moyen au m² approchant 8.000 euros
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Les évolutions dans le reste de l’Ile‐de‐France seraient moins soutenues, mais la hausse annuelle des prix dépasserait 10%, notamment pour les appartements
CONCLUSION
Jean‐François HUMBERT
Président de l’association DINAMIC