Détention d`actifs immobiliers en Allemagne
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Détention d`actifs immobiliers en Allemagne
Détention d’actifs immobiliers en Allemagne : comment optimiser l’investissement au regard de la taxe professionnelle ? FEVRIER 2015 FISCALITE IMM OBILIERE Avec une grande stabilité du marché immobilier et un taux effectif d’impôt sur les sociétés de 15,825%, l’Allemagne fait presque figure de Pays de Cocagne pour les investisseurs étrangers. L’intérêt porté à l’immobilier de rendement en 2014 par les fonds d’investissement français et même de nombreux investisseurs privés est dû en grande partie à ces facteurs. Pour autant les simulations de rendement négligent souvent de prendre en compte le poids de la taxe professionnelle (« Gewerbesteuer »), qui peut pourtant représenter une charge sensiblement comparable à l’impôt sur les sociétés. 1. Champ d’application de la taxe professionnelle La taxe professionnelle allemande s’apparente plus à la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) française qu’à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) en ce qu’elle frappe les bénéfices réalisés en Allemagne et passibles de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, après application de retraitements spécifiques. La taxe professionnelle est un impôt local dont le taux varie en fonction de la commune (env. 15 à 17% dans les grandes villes). 1 §2 al. 1 GewStG 1.1. Territorialité La taxe est due par toute personne physique ou morale qui exerce une activité commerciale, dès lors qu’elle dispose en Allemagne d’un établissement stable1. Le concept d’établissement stable en droit interne allemand est défini2 comme toute installation fixe d’affaires ou installation qui sert à l’activité de l’entreprise, en particulier le siège de direction, une succursale, un établissement secondaire, un site de production ou d’usinage, un entrepôt, un local de vente ou d’achat, une mine, carrière ou autre lieu d’extraction de ressources naturelles ou un chantier de construction ou de montage d’une durée supérieure à six mois. La simple détention d’un immeuble de rapport ne constitue en revanche pas un établissement stable. Par ailleurs un représentant non indépendant, habilité à conclure à titre habituel des contrats au nom de la personne qu’il représente, peut constituer un établissement stable. Il faut noter que lorsqu’une convention fiscale trouve à s’appliquer, la notion d’établissement stable prévue par cette convention l’emporte sur la notion telle que définie en droit interne. Lorsqu’une société étrangère détient en Allemagne un bien immobilier à des fins purement patrimoniales, elle ne dispose en Allemagne que très rarement d’un établissement stable et n’est donc, par conséquent, pas passible de la taxe professionnelle. Il en va toutefois autrement si cette société mandate un représentant non indépendant localisé en Allemagne (autre qu’un agent immobilier ou autre professionnel du secteur immobilier) pour gérer son bien et les contrats de bail, engager des dépenses d’entretien et de 2 §12 AO Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 2 rénovation etc. Ceci peut faire basculer l’investissement dans le champ de la taxe professionnelle. nombreux et il convient de vérifier la situation au cas par cas. Ce point sera examiné en détail ci-dessous. 1.2. Base imposable Compte tenu de ces retraitements fiscaux, la taxe professionnelle allemande peut être déterminée comme suit: La base de la taxe professionnelle est constituée par les bénéfices de l’exercice après application de réintégration et déductions extra-comptables spécifiques à cet impôt3. Pour les sociétés immobilières les frais de financement constituent la part la plus importante des réintégrations. En effet alors que les frais financiers sont en principe déductibles pour les besoins de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés sous réserve de l’application des règles relatives à la sous-capitalisation, en matière de taxe professionnelle il convient de réintégrer forfaitairement au résultat imposable un montant égal à 25% des frais financiers dans la mesure où ils dépassent 100.000 euros. Par ailleurs le droit fiscal allemand prévoit une réintégration de 50% des charges locatives (y compris redevances de crédit-bail) versées au titre de l’utilisation à titre onéreux de biens immobiliers. Bénéfice imposable déterminé selon les règles des BIC + Réintégrations - Déductions = Revenu de l’exercice + Déficits reportables4 - Abattement spécifique de 24.500 euros (personnes physiques et sociétés de personnes) = Revenu commercial (« Gewerbeertrag ») x Facteur de 3,5% = Base imposable (« Steuermessbetrag ») x Taux d’imposition (« Hebesatz », en pratique entre 250% et 400% selon les communes, avec un taux minimum de 200%). = Taxe professionnelle Les déductions extra-comptables les plus fréquentes en matière immobilière sont les abattements fonciers. L’abattement foncier « simple » (« einfache Kürzung ») est égal à 1,2% de la valeur cadastrale du bien immobilier. L’abattement foncier « élargi » (« erweitere Kürzung »), qui est octroyé sur demande en lieu et place de l’abattement foncier « simple », bénéficie aux sociétés qui n’ont qu’une activité purement patrimoniale. L’abattement est alors égal aux revenus retirés de l’exploitation patrimoniale du bien immobilier. Les cas d’exception sont 1.3. Modalités d’imposition 3 possible. Par ailleurs il existe, comme en France, un mécanisme de plafonnement des déficits reportables. Art. 8 et 9 GewSt Contrairement à l’impôt sur le revenu, seul un report en avant des déficits est possible en matière de taxe professionnelle. En revanche un « carry back » n’est pas En pratique le taux effectif de la taxe professionnelle varie entre 7% et 17,15% selon les communes. Contrairement au principe de transparence fiscale applicable en matière d’impôt sur le revenu, les sociétés de personnes sont elles-mêmes sujettes et redevables de la taxe professionnelle5. La taxe professionnelle n’est pas une charge déductible pour la détermination de l’impôt 4 5 Art. 5 GewStG Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 3 sur le revenu, mais elle forme un crédit d’impôt imputable partiellement. 2. Exonération de taxe professionnelle pour les activités purement immobilières 2.1. Principe La loi sur la taxe professionnelle dispose que la base imposable est diminuée d’un montant égal à 1,2% de la valeur cadastrale (« Einheitswert ») des biens passibles de la taxe foncière qui appartiennent à l’entreprise6. Mais l’entreprise peut également formuler une demande d’abattement foncier élargi (« erweiterte Kürzung ») afin d’exonérer de taxe professionnelle la part des bénéfices imposables qui correspond à la gestion et à l’utilisation des biens immobiliers qui lui appartiennent7. Cette disposition, qui est en règle générale plus favorable que le simple abattement fonction de la valeur cadastrale, suppose toutefois que l’entreprise exerce « exclusivement » des activités immobilières. En pratique cet abattement foncier élargi conduit à une exonération de taxe professionnelle. L’exercice d’autres activités rend toutefois cet abattement foncier élargi inapplicable, même s’il s’agit d’activités accessoires ou mineures. Ainsi par exemple si une société est propriétaire d’un centre commercial et loue les locaux à des commerces de détail, elle ne pourra bénéficier d’une exonération de taxe professionnelle que si elle exerce une activité purement et exclusivement immobilière. Or la location de certains biens accessoires aux locaux, comme par exemple des rampes d’accès destinées à la livraison de marchandises ou des hottes 6 Art. 9 al. 1 GewStG aspirantes, empêche l’application de l’abattement foncier élargi. La distinction fondamentale à opérer porte sur les biens immobiliers d’une part et les installations techniques (« Betriebsvorrichtungen ») d’autre part. La Cour Fédérale des Finances a jugé (arrêt du 7 avril 2011, IV B 157/09) qu’il faut à cet égard vérifier si la location des installations techniques est économiquement « absolument nécessaire » ou non à l’exploitation du bien immobilier. Dans l’exemple mentionné ci-dessus cette condition n’est pas remplie, de sorte que les loyers perçus sont intégralement passibles de la taxe professionnelle. L’abattement de 1,2% de la valeur cadastrale sera toutefois applicable. Il en va de même, par exemple, lorsqu’une installation photovoltaïque est installée sur le toit d’un immeuble et est exploitée parallèlement à l’activité purement locative. En pratique, il est recommandé, pour optimiser la structure d’investissement, d’isoler les installations techniques des locaux loués, en les externalisant au sein d’une structure juridique distincte (société de capitaux ou société de personnes) qui les exploitera ou les louera séparément. Les revenus y afférents seront alors bien évidemment passibles de la taxe professionnelle mais ils ne « contamineront » pas les revenus locatifs immobiliers, qui pourront bénéficier de l’abattement foncier élargi. 2.2. Distinction entre biens immobiliers et installations techniques La distinction entre biens immobiliers et installations techniques revêt donc une 7 Art. 9 al. 1. Phrase 2 GewStG Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 4 importante cruciale au regard de la taxe professionnelle allemande. On notera par ailleurs que les biens immobiliers sont passibles de la taxe foncière (« Grundsteuer ») et, en cas de vente, des droits de mutation (« Grunderwerbsteuer ») alors que les installations techniques ne le sont pas. Le critère de distinction est posé par l’article 68 de la loi sur les évaluations (« Bewertungsgesetz »), qui dispose que les biens immobiliers sont constitués par le terrain, les constructions, et les biens immobiliers accessoires. Les machines et autres installations de toute sorte faisant partie d’une exploitation (« installations techniques ») ne sont pas qualifiées de biens immeubles. Les immeubles par nature sont toujours qualifiés de biens immeubles pour l’application de cette disposition. Constructions Une construction est toujours qualifiée de bien immobilier8 s’il s’agit d’un bien qui permet de protéger des personnes ou des choses des intempéries par son caractère fermé, qui permet à une personne d’y séjourner et qui présente un caractère intrinsèque de stabilité. A cet égard il n’est pas nécessaire que la construction s’élève au-dessus du sol. Par ailleurs la protection contre les intempéries ne suppose pas que la construction soit fermée de tous les côtés. Une halle de marché ou une halle industrielle peuvent par exemple être qualifiés de constructions. En revanche les simples abris-bus ou les toitures qui recouvrent les pompes à essence de stations-services ne sont pas des constructions. En outre la construction doit permettre d’y séjourner. Par conséquent les abris de 8 transformateurs électriques, les abris de pompes et stations de tuyauterie qui contiennent des installations techniques et dont la surface est inférieure à 30m² sont qualifiés d’installations techniques dans leur ensemble. Il n’est toutefois pas nécessaire que la construction soit elle-même destinée au séjour de personnes. De même le simple fait qu’il s’agisse d’une construction de petite taille n’empêche pas la qualification d’immeuble, sauf si elle contient des matériels qui fonctionnent automatiquement et si elle n’accueille des personnes qu’à des fins occasionnelles de contrôle, d’entretien ou de réparation (cas des mats d’éoliennes par exemple). Biens immobiliers accessoires A l’instar des constructions, les biens immobiliers accessoires sont qualifiés de biens immobiliers et non d’installations techniques. Au sens fiscal il s’agit là de biens qui sont indispensables à l’utilisation générale de la construction. Les biens suivants sont qualifiés d’installations techniques : - Installations de refroidissement ou d’aspiration - Matériels d’aération et de filtrage des poussières - Portes d’acier - Salles des coffres, chambres fortes et installations d’alarme. En revanche les sprinklers et les installations d’isolation phonique apportées aux plafonds et aux murs sont des biens immobiliers accessoires, puisqu’ils sont indispensables à l’exploitation de la construction. Installations extérieures Les ouvrages situés à l’extérieur d’une construction et qui servent principalement à Instruction du 5 juin 2013, BStBl. 2013 I p. 734 Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 5 l’exploitation d’une entreprise sont qualifiés d’installations techniques. Il en va ainsi par exemple de l’éclairage d’un entrepôt, des rails, grues et autres installations destinées au chargement de marchandises, des murs de quais d’amarrage, ou encore des maçonneries apportées aux rives qui servent à l’exploitation d’un port. Autres installations qualifiées Les constructions situées à l’intérieur de hangars tels que les bureaux, les locaux électriques ou encore certaines installations d’entreposage sont en règle générale rattachées au bien immeuble dans la mesure où il ne s’agit que d’une subdivision du bien. Les ascenseurs et escaliers roulants qui servent à l’acheminement du public, comme par exemple dans les grands magasins, sont également rattachés au bien immobilier dans la mesure où ils sont inhérents à l’utilisation même du bâtiment. En revanche les montecharges, nacelles et autres installations de transport de marchandises intégrées à des bâtiments à usage commercial ou industriel sont des installations techniques. Il en va de même pour les ascenseurs destinés aux véhicules dans les parkings. Il en va de même pour les installations destinées à l’éclairage, sauf dans les cas où il s’agit d’installations spéciales qui ne sont pas nécessaires à l’éclairage du bâtiment. Les chaufferies centrales, les installations destinées à l’aération, les systèmes de climatisation, et les chaudières sont également, en général, rattachés au bien immobilier. Les installations photovoltaïques intégrées à la toiture sont également qualifiées de bien immobilier dans la mesure où, selon la doctrine administrative, ces installations remplissent la fonction même de la toiture outre leur fonction technique. En revanche les panneaux photovoltaïques non intégrés mais simplement posés ou fixés sur une toiture sont des installations techniques et non un élément du bien immobilier. 2.3. Optimisation Taxe professionnelle et abattement foncier élargi Lorsqu’une construction contient des installations techniques qualifiées de telles, leur mise à disposition par le propriétaire au profit du locataire du bien immobilier « contamine » l’ensemble des revenus locatifs, qui perdent de ce fait le bénéfice de l’abattement foncier élargi. Par conséquent les revenus locatifs seront passibles de la taxe professionnelle, ce qui entraîne un surcoût fiscal conséquent pour l’investisseur. Afin d’optimiser l’investissement il convient donc de prêter une attention particulière à ce point au stade de la structuration. Il peut s’avérer par exemple utile, avant toute location, de transférer la propriété de toutes les installations techniques identifiées à une société créée à cet effet (allemande ou étrangère), qui les donnera en location à l’utilisateur du bien immobilier. Dans ce cas les revenus perçus par cette société seront certes effectivement soumis à la taxe professionnelle, mais ils ne contamineront pas les revenus locatifs « purs » perçus par la société propriétaire de l’immeuble et qui, eux, pourront bénéficier de l’abattement élargi. Ainsi par exemple lorsque des panneaux photovoltaïques sont posés ou fixés sur la toiture, l’investisseur veillera à faire acquérir la propriété des murs par une société immobilière alors que la propriété des panneaux sera acquise par une autre société, créée à cette fin, et qui percevra les revenus afférents à la vente de l’électricité produite. Un contrat de location de la surface (toiture) sera mis en place entre les deux sociétés. Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 6 Taxe professionnelle et champ d’application territorial Un autre schéma d’optimisation de la taxe professionnelle pour les investisseurs internationaux repose non pas sur l’application de l’abattement foncier élargi mais sur les règles de territorialité de la taxe professionnelle allemande. Ce schéma consiste à faire acquérir la propriété du bien immobilier par une société étrangère. Dans ce cas les revenus locatifs perçus sont passibles de l’impôt sur les sociétés en Allemagne tant en vertu des dispositions du droit fiscal interne allemand que des dispositions des conventions fiscales. En revanche, faute d’établissement stable situé en Allemagne (cf. ci-dessus), les revenus ne sont pas passibles de la taxe professionnelle. Ce « structuring » fiscal nécessite une analyse approfondie en amont, qui prenne en considération l’Etat de résidence des investisseurs et le traitement des revenus locatifs au regard des dispositions de la convention fiscale applicable, mais également le traitement des plus-values en cas de désinvestissement. La phase de désinvestissement peut en effet générer une plus-value sur la cession de l’actif immobilier sous-jacent par la société immobilière qui porte l’investissement (asset deal) ou sur la cession des parts de cette société immobilière par ses associés (share deal). En cas d’asset deal la plus-value sera très généralement imposable en Allemagne en application des dispositions des conventions fiscales et du droit fiscal allemand. A ce titre elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (taux effectif de 15,825%). En revanche la taxe professionnelle pourra être largement évitée grâce à l’abattement foncier élargi, à condition notamment que l’acte de cession soit le dernier acte de la société au titre de l’exercice concerné. Cela suppose notamment que la vente prenne effet au dernier jour de l’exercice à minuit. En cas de share deal, la majorité des conventions fiscales conclues par l’Allemagne confère le droit d’imposer la plus-value à l’Allemagne. Dans ce cas la plus-value sera théoriquement passible de l’impôt sur les sociétés (mais de fait exonérée dans la mesure où le droit interne allemand ne permet pas, à l’heure actuelle, d’imposer une plus-value de cession de parts dans une société étrangère réalisée par un non-résident), mais en général exonérée de taxe professionnelle. En revanche la convention fiscale francoallemande diverge sur ce point des autres conventions conclues par l’Allemagne. Cette convention ne contient en effet pas de clause spécifique pour les gains en capital réalisés au titre de la cession de sociétés à prépondérance immobilière, de sorte qu’en ce cas ce cession des parts d’une société immobilière française qui détient des biens immobiliers en Allemagne, le droit d’imposer est conféré à la France. Ceci conduit à une soumission effective de la plus-value de cession à l’impôt sur les sociétés en France (33,33% plus contributions additionnelles), puisque la plus-value de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière n’est pas éligible au régime de participationexemption en droit français. Ceci explique le recours fréquent par les investisseurs français à des structures d’investissement qui passent par d’autres pays, comme par exemple le Luxembourg. Ces structures ne sont pas répréhensibles en soi mais la structuration de l’investissement par une société immobilière étrangère suppose de prêter une attention particulière aux questions de substance, de résidence, de siège de direction effective et d’établissement stable afin d’éviter une contestation du schéma par l’administration fiscale (allemande ou française). Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 7 VALORIS AVOCATS Nos valeurs Le cabinet Valoris Avocats est issu de la volonté de ses associés fondateurs de placer la valeur et les valeurs au centre de leur expertise juridique et fiscale. La création de valeur(s) et la recherche de solutions innovantes et pragmatiques sont au cœur de notre mission de conseil. Ces valeurs fondatrices du cabinet forment le socle de l'équipe, au service de notre clientèle. Nous conseillons les entreprises, fonds d'investissement, banques et compagnies d'assurance, et les particuliers, en France et à l'international grâce à un réseau de cabinets établis dans de nombreux pays. L'axe franco-allemand est la force de Valoris Avocats, et notre partenariat étroit avec Menold Bezler, cabinet d'avocats allemand leader sur le marché des PME industrielles allemandes (« Mittelstand »), nous permet d'accompagner nos clients dans tous leurs investissements Outre-Rhin. Tous les membres de notre équipe sont parfaitement trilingues (français, allemand et anglais). Nous pouvons également vous conseiller en chinois, italien et espagnol. Les valeurs fondatrices du cabinet sont le socle de notre équipe, au service de notre clientèle. Ces valeurs ne sont pas simplement "affichées" pour nous différencier, mais sont au cœur même de notre cabinet. Déontologie : les avocats de Valoris Avocats ont tous juré d'exercer leurs fonctions "avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité". Ce serment est le garant de nos valeurs. Excellence : nos exigences de qualité reposent sur des normes strictes de procédure interne, de méthodologie et de déontologie afin de fournir à nos clients des prestations de conseil pragmatiques et sécurisées. Facilitateurs : nous souhaitons avant tout apporter des solutions permettant à nos clients de se développer dans les conditions les plus sereines. Par notre expertise internationale, nous voulons être des interprètes culturels au service de nos clients. Réactivité : Tout cabinet d’avocats s’engage à répondre à ses clients dans les meilleurs délais. Nous tenons nos promesses ! Sens du travail en équipe : le travail en équipe constitue le socle de l'excellence et du respect de nos autres valeurs. Il permet de porter un regard croisé sur les problématiques de nos clients. Respect : respect de nos clients, respect de nos collaborateurs, respect de nos concurrents, respect des règles de la déontologie de l’avocat. Diversité : Valoris Avocats est composé de femmes et d'hommes d'horizons et cultures divers, et nous croyons profondément au principe de non-discrimination et d'égalité de traitement, qu'il s'agisse d'origine ethnique ou de nationalité, de sexe, d'appartenance religieuse, d'âge, de situations de handicap, d'orientation sexuelle ou d'appartenance à des minorités sociales, afin de promouvoir et garantir l'égalité des chances. Valoris Avocats ― Taxe Professionnelle en Allemagne ― Février 2015 | 8 Développement durable : l'écologie n'est pas un vain mot. Valoris Avocats prête une attention particulière à ses dépenses énergétiques et son bilan carbone, utilise dans la mesure du possible du papier recyclé, n'imprime que les documents strictement nécessaires et nos locaux sont situés dans un Bâtiment de Basse Consommation. Pro bono : vivre nos valeurs passe également par là ! Valoris Avocats apporte soutien et assistance en matière juridique et fiscale à des personnes en détresse et organismes à but non lucratif. Edition: Valoris Avocats SELAS, 14 avenue Pierre Mendès France, 67300 Schiltigheim, Téléphone 03 90 413 313, Fax 03 90 413 314 [email protected]. Responsable de rédaction : Valoris Avocats SELAS, Cécile Puijalon-Radu, Guillaume Rubechi. Rédaction : Cécile Puijalon-Radu, Guillaume Rubechi. Les thèmes abordés sont rédigés à titre d'information et de vulgarisation, la présente information ne constitue pas une consultation juridique, et ne saurait dispenser d'une consultation juridique. Nous sommes à votre disposition pour toute question, et sommes également réceptifs à toute suggestion ou critique. www.valoris-avocats.com