Le Crowdfunding Immobilier: de quoi parle-t-on

Le Crowdfunding Immobilier:
de quoi parle-t-on ?
David POUYANNE
PDG fondateur de Groupe DPG, opérateur global en immobilier d'entreprise (2006)
Président du Conseil de Surveillance de Wiseed Immo (2015)
PDG Banque Pouyanne (1998-2004)
Président National Réseau Entreprendre (2011-2015)
Ce qui est aujourd'hui appelé « Crowdfunding Immobilier » recouvre en réalité deux services bien distincts
qui n'ont de commun que le terme « immobilier » et qui sont sources de confusion. Cette note a pour but de
clarifier et de proposer l'adoption de deux nouveaux noms génériques.
1) Le crowdfunding de la promotion immobilière
Principe et fonctionnement
L'objet ici est de financer les besoins en fonds propres des promoteurs ou constructeurs pour leurs projets de
construction d'immeubles de logements ou à destination des entreprises (bureaux, entrepôt, logistique, ...).
Ce financement prend la forme de prises de participation au capital ou de souscription d'emprunt obligataire
au profit de la société dédiée au programme, ou plus rarement aujourd'hui de crédit; dans les 2 premiers cas,
les plateformes de mise en relation ont le statut agréé par l'AMF de Conseiller en Investissement Participatif
(CIP), dans le cas plus rare de crédit, le statut est celui d'Intermédiaire en Financements Participatif (IFP) régulé
par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation (ACPR). La durée du financement est de quelques mois
à 2 ans. Le remboursement est obtenu lors de l'achèvement des travaux de l'immeuble ou de la vente des
derniers lots.
Il est complémentaire et non concurrent à ce stade des crédits promoteurs et garanties d'achèvement
octroyés par les établissements de crédit et les compagnies d'assurance, pour des montants bien supérieurs.
Les avantages pour les promoteurs
Les promoteurs immobiliers postulant au financement d'un projet y trouvent quelques avantages, comme la
rapidité de mise en œuvre du processus de financement, le transfert de trésorerie disponible de l'entreprise
de promotion ainsi économisée vers de nouveaux programmes, pour un coût qui facialement est élevé mais
relativement mineur à l'échelle du projet.
Les avantages et risques pour les financeurs
Le risque pour les particuliers qui placent leur épargne dans ces projets est de tout perdre, l'opportunité est
un gain élevé compris entre 8 et 14% par an. On comprend en cette période de taux bas le caractère attractif
du placement.
Pour diminuer les risques, les plateformes agréées ont mis en place une organisation dédiée qui effectue une
sélection sérieuse tant des promoteurs référencés que des projets proposés, dans la même veine que celles
que font les banques. L'AMF, autorité régulatrice, veille particulièrement sur ces questions sensibles, comme
elle est vigilante à l'absence de conflit d'intérêt. Il y aura bien sûr des sinistres, des projets qui ne seront pas
remboursés dans les prochains mois ou années mais l'on peut penser avec raison que ce risque sera circonscrit
dans des proportions limitées.
Les différentes typologies de plateformes
Il existe 2 catégories de plateformes, celles dont la seule activité est le Crowdfunding (Wiseed, Anaxago) et
celles qui sont accessoires d'une activité de promotion immobilière (Lymo par exemple). Pour être exhaustif,
il existe aussi des acteurs qui exercent sans avoir obtenu l'agrément obligatoire, cette situation on l'imagine
ne pouvant qu'être temporaire. Le marché va représenter une collecte d'environ 25 à 30 millions d’euros en
2015 pour un chiffre d’affaire de 2 à 3 millions d’euros hors taxe et les 2 leaders du marché que sont Wiseed
et Anaxago en feront une part importante.
Ce crowdfunding-ci s'appelle financement participatif de la promotion immobilière et il n'est pas à confondre
avec le crowdfunding de l'investissement locatif immobilier.
2) Le crowdfunding de l’investissement locatif immobilier
Principe et fonctionnement
Celui-là consiste à proposer aux particuliers d'investir leur épargne sur une longue période (5 ans à 15 ans) en
"copropriété" dans un actif immobilier détenu par une société spécialement créée pour l'occasion. A l'instar
de ce que proposent les fonds d'investissements immobiliers (SCPI ou OPCI), la promesse faite aux particuliers
est celle d'un placement financier à vocation patrimoniale. Les rendements proposés sont d'un niveau assez
similaire à ceux des fonds collectifs et dépendent du type d'actifs (appartements neufs ou anciens, bureaux,
commerces, ...) de leur emplacement (Paris, métropoles, ...), etc.
Les différences se situent d'abord dans le caractère mono actif ou multi actif de la société de détention et a
pour importante conséquence pour le particulier investisseur du choix de l'actif alors qu'à contrario, dans
l'autre cas, sa décision d'investir ne s'effectue, toutes choses étant égales par ailleurs, que sur la base d'un
prospectus qui décrit une politique d'investissement sans aucune participation dans le choix des actifs finaux.
Une autre différence notable se situe dans le type de réseau de collecte des fonds : par la plateforme web de
crowdfunding dans un cas ; dans les réseaux traditionnels (banques, assurances, CGP) dans l'autre.
Cadre réglementaire
Les acteurs présents sur ce segment du crowdfunding sont pour l'instant peu nombreux et de très petites
tailles. Ils proposent à l'achat des actifs de quelques centaines de milliers d'euros, souvent des petits
appartements anciens. Ils ne sont à ce jour pas agréés par les autorités de régulation et exercent avec une
carte préfectorale d'agent immobilier ou un agrément de Conseiller en Investissement Financier (CIF), ce qui
est sans doute insuffisant.
L'offre de ce segment du crowdfunding qui est un simple prolongement de celle des sociétés de gestion, est
donc encore faible et pas au niveau des exigences règlementaires. Mais le potentiel est là et sous réserve
d'agrément approprié et d'offre de produits de qualité, ce segment pourrait réellement démarrer
prochainement.
Les autorités politiques et réglementaires seraient, je crois, bien inspirées de ne pas empêcher son
développement.
Pour conclure
Financement participatif de la promotion immobilière d'un côté, financement participatif de l'investissement
locatif immobilier de l'autre, on voit bien que le vocable "financement participatif immobilier" utilisé depuis
quelques mois par de nombreux médias et experts est impropre à l'usage et associe bien maladroitement
deux types de crowdfunding qui ont des cultures, des logiques, des acteurs et au final des destinées bien
différentes. Je propose simplement de bannir ce terme et d'adopter définitivement ceux cités plus haut:
- financement participatif de la promotion immobilière
- financement participatif de l'investissement locatif immobilier.