la nouvelle (r)évolution industrielle de la supply chain à la demand

THE
NEW INDUSTRIAL
(R)EVOLUTION:
LA NOUVELLE
(R)ÉVOLUTION
FROM
SUPPLY CHAINS
TOSUPPLY
INDUSTRIELLE
DE
LA
CONSUMER-CENTRIC DEMAND CHAINS
CHAIN
LA DEMAND CHAIN
OUTLOOKÀ 2016
Le marché européen de l’immobilier logistique profite
depuis 5 ans d’une demande solide en dépit d’une
conjoncture économique peu favorable. La demande
placée a atteint un volume record de 17,1 millions de m2
sur l’ensemble de l’année 2015.
Si le rôle crucial des entrepôts en matière de service client semble
voué à perdurer, il sera néanmoins nécessaire de procéder à la
refonte et à la réorientation des supply chains pour refléter l’impact
positif de la dématérialisation, de l’ubérisation de l’économie et du big
data sur la distribution, la connectivité et l’anticipation de la demande.
Pour bien comprendre les opportunités immobilières, il est essentiel
de connaître les facteurs de mutation de la supply chain. Dans cette
perspective, l’étude conjointe des supply chains et du marché de
Quelles opportunités pour
les promoteurs et les
investisseurs?
• D
e plus en plus de promoteurs et d’investisseurs exploiteront
le potentiel du big data qui révolutionne déjà l’activité industrielle
et logistique de nombreuses entreprises du 21ème siècle. La
demande devient le moteur des chaînes d’approvisionnement
et les entreprises déploieront des ressources toujours plus
importantes pour s’adapter, ce qui sera source d’opportunités pour
les investisseurs de cette classe d’actifs.
• Le choix des actifs : une dimension toujours plus importante.
L’optimisation de la stratégie de localisation (right-shoring)
requiert une évaluation plus pointue de la répartition mondiale des
implantations industrielles et logistiques. Les caractéristiques des
villes, l’essor du e-commerce et les contraintes liées à la logistique
dite « du dernier kilomètre » mettent en évidence le besoin de
repenser la logistique urbaine.
• De nouveaux modèles de gestion des risques seront
nécessaires pour accompagner l’arrivée de nouvelles technologies
qui transformeront les supply chains ainsi que les opérations
industrielles et logistiques. Les investisseurs qui sauront anticiper
l’impact des macrotendances et de l’évolution des supply chains sur
leur marché prendront une longueur d’avance.
l’immobilier logistique est nécessaire pour aider les utilisateurs, les
promoteurs et les investisseurs à adapter leur stratégie, et à optimiser
leur positionnement dans les 5 à 10 années à venir.
S’agissant des actifs, cette évolution s’accompagnera d’opportunités
substantielles, mais aussi de défis non négligeables.
Les principaux facteurs
d’influence des supply
chains et du secteur de
l’immobilier logistique
L’analyse des macrotendances mondiales révèle trois facteurs de l’évolution
des supply chains et de l’utilisation des actifs : la révolution numérique,
la mondialisation / optimisation des stratégies de localisation (right-shoring),
et la logistique urbaine. Ces facteurs seront à l’origine de défis et d’opportunités
considérables pour les entreprises, les promoteurs et les investisseurs.
Aussi étonnant que cela puisse paraître, seuls 24 % des répondants à notre
étude considèrent la résilience de la supply chain comme un axe prioritaire,
alors qu’ils sont respectivement 64 et 62 % à mettre en avant le contrôle des
coûts et l’amélioration de la satisfaction clientèle. Il est évident que plusieurs
facteurs influenceront l’évolution des supply chains et l’utilisation
des entrepôts.
Facteurs technologiques (la 4e révolution industrielle)
Plusieurs technologies et innovations influencent la transformation des supply
chains et l’émergence d’exigences nouvelles concernant les entrepôts :
Le e-commerce et la dématérialisation de la distribution
Les fonctionnalités de suivi des achats en temps réel devraient favoriser
l’essor des achats en ligne et des livraisons le jour même. Par conséquent,
cela va alimenter la demande des entrepôts de distribution, de retrait en
magasin (click & collect), où également de systèmes de retrait dans des casiers
sécurisés (lockers), généralement installés dans des lieux de passages.
Le big data
L’analyse des données sur la demande favorisera la transition vers des
chaînes d’approvisionnement centrées sur le consommateur et non plus sur
la production. La connaissance plus précise de la demande devrait conduire
les entreprises à réduire leurs niveaux de stock et à accroître le taux de
rotation des produits, impactant de ce fait la demande d’entrepôts. Pour 51 %
des entreprises interrogées, le big data sera le premier facteur de remise en
cause de leur stratégie de supply chain pour les 5 à 10 années à venir.
L’Internet des objets
L’Internet des objets désigne la connexion d’objets physiques à Internet,
comme par exemple la nouvelle génération de solutions de suivi des produits
(track & trace) pour améliorer la visibilité sur l’ensemble de la supply chain.
Si les effets de l’Internet des objets s’annoncent plus perceptibles sur les supply
chains que sur l’immobilier, cette technologie pourrait devenir une composante
essentielle des « Smart cities », en aidant ces dernières à mieux gérer la
circulation, le stationnement, ou encore à optimiser les flux de marchandises.
L’ubérisation des services et l’économie de partage
De nouvelles applications mettent en relation l’offre et la demande et
proposent une solution en ligne. Leur utilisation pourrait favoriser la
mutualisation des entrepôts ou des solutions de transports, ce qui permettrait
aux entreprises de s’adapter plus efficacement aux variations de la demande.
L’automatisation et la robotique
50 % des répondants à notre enquête déclarent disposer d’entrepôts partiellement
automatisés. Si l’automatisation en tant que telle n’est pas un phénomène
nouveau, le recours aux robots dotés d’une intelligence artificielle et capables de
réaliser des tâches plus complexes sans intervention humaine prend de l’ampleur,
et aura probablement des retombées importantes sur la demande d’entrepôts.
En réduisant la dépendance à une main d’œuvre nombreuse et chère, cette
technologie pourrait inciter les entreprises à renoncer à la délocalisation pour
rapprocher leurs activités de production (re-shoring ou near-shoring).
Les véhicules autonomes
54 % des entreprises interrogées envisagent l’adoption des véhicules
autonomes au cours des 10 prochaines années. Cet horizon pourrait
toutefois se révéler plus lointain compte tenu des problématiques liées à la
réglementation, aux assurances et à la main d’œuvre. Pour en savoir plus,
consultez l’article http://www.jllrealviews.com/industries/the-driverless-road-toa-high-tech-logistics-industry/.
JLL Capital Markets est un leader indépendant du conseil en
investissement immobilier. Les 1 200 collaborateurs de JLL
accompagnent des clients d’horizons très divers au-delà de
l’assistance aux transactions et proposent un service sur
mesure pour leur procurer un avantage décisif dans leurs
investissements.
Notre expérience nous a montré qu’un changement de
perspective est source d’opportunités nouvelles. JLL combine
l’expertise financière à l’accès aux capitaux mondiaux et à ses
connaissances poussées de l’immobilier pour permettre à ses
clients de voir le monde différemment.
La mondialisation et les stratégies de localisation (right-shoring)
La délocalisation (offshoring) a connu un essor considérable après 2001,
date à laquelle la Chine a rejoint les rangs de l’Organisation mondiale du
commerce (OMC) et libéralisé ses marchés. La capacité industrielle s’est alors
massivement déplacée des pays développés vers la Chine et l’Asie-Pacifique.
Depuis, les supply chains se sont transformées, devenant plus complexes et
plus vulnérables. Ces facteurs, combinés à la hausse des coûts de la main
d’œuvre, aux problèmes de qualité et de coûts cachés de la supply chain,
devraient inciter les entreprises à diversifier leur stratégie de localisation de
la production (right-shoring) ou à rapatrier leurs activités industrielles dans
leur pays d’origine (re-shoring) ou dans un pays proche (near-shoring).
Les études disponibles indiquent cependant que cette tendance reste
minoritaire et limitée aux secteurs technologiques qui investissent plus
massivement en recherche et développement. Alors que le rapprochement
des installations industrielles se traduira par une intensification de la demande
de bâtiments industriels en Europe, les retombées sur la logistique seront
plus nuancées. Selon nous, les entreprises segmenteront leur supply chain,
d’une part en délocalisant la fabrication des produits dont la demande est
stable, et d’autre part en rapprochant la fabrication de ceux dont la demande
est plus volatile, se dotant ainsi de supply chains plus réactives aux attentes de
leurs clients.
La logistique urbaine
La population croissante des villes, leur bâti dense, les contraintes
réglementaires et la compétition foncière qui y fait rage – dans un contexte
de pénurie de l’offre – constituent autant de défis à relever pour les supply
chains. En parallèle, l’essor du e-commerce, avec son lot de produits
retournés, génère de nouvelles exigences en matière de logistique urbaine
et devrait alimenter une demande nouvelle de surfaces logistiques en zones
urbaine et péri-urbaine. Les innovations logistiques et immobilières impliquant
des constructions à usage plus intensif (ex. entrepôts sur plusieurs étages),
des centres de consolidation et des plateformes multimodales pourraient jouer
un rôle plus important dans la logistique urbaine de demain.
Chez JLL, nous appuyons sur la compréhension des dynamiques à l’œuvre
dans l’évolution des chaînes d’approvisionnement et de la demande pour aider
les promoteurs et les investisseurs à accroître la performance de leur portefeuille
et à optimiser leur allocation afin d’en extraire le plus de valeur possible.
Inscrivez-vous sur le site Internet The Edge, http://www.jll.fr/france/fr-fr/
etudes/497/nouvelle-revolution-industrielle, pour lire le rapport complet et en
savoir plus sur les principaux facteurs du changement.
Contacts
Jon Sleeman
Head of EMEA Industrial & Logistics Research
[email protected]
Alexandra Tornow
EMEA Industrial & Logistics Research
[email protected]
www.theedge.jll.com
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