Le financement du logement. The funding of housing in France. 2005

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direction générale
direction générale
de l’Urbanisme
de l’Urbanisme
de l’Habitat et
de l’Habitat et
de la Construction
de la Construction
les dossiers
Arche Sud
92055 La Défense cedex
téléphone :
33 (0)1 40 81 15 63
télécopie :
Le financement
du logement en France
33 (0)1 40 81 15 99
http://www.urbanisme.
The funding of housing in France
LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT EN
FRANCE
equipement.gouv.fr/cdu
ISBN : 2-11-082217-1
Prix : 8,00 €
ministère
des Transports
de l’Équipement
du Tourisme
et de la Mer
Le financement
du logement en France
Synthèse actualisée par Fabrice AUBERT,
master affaires publiques, IEP Paris,
sous la direction d’Anne-Marie FRIBOURG,
chargée de Mission au service de l’Habitat
de la Direction Générale de l’Urbanisme,
de l’Habitat et de la Construction.
Édition 2005 actualisée
Sommaire
I. ELEMENTS DE CADRAGE
5
1. GÉNÉRALITÉS
2. LES GRANDES ÉTAPES DE LA POLITIQUE
DU LOGEMENT EN FRANCE
5
9
13
• Les principaux textes législatifs
II. ANALYSE PAR SECTEURS DE FINANCEMENT 15
1. PRINCIPAUX AXES DE LA POLITIQUE
15
Secteur aidé
Secteur réglementé
Secteur libre
15
16
18
2. INTERVENTIONS FINANCIÈRES
18
1. Secteur aidé :
• Les aides directes
• Les prêts
• Epargne logement
• La Participation des Employeurs à l'Effort de
Construction (PEEC)
• Les incitations fiscales
• Les aides à la personne
2. Secteur privé :
Dépense de la collectivité pour le logement
de 2000 à 2004
3. Caractéristiques des aides et public concerné
• PLUS, PLA-CDC et PLA-I
• Prêt à 0%
18
18
19
20
20
21
23
24
25
27
27
29
III. LES ORGANISMES HLM
33
GLOSSAIRE
39
LE
FRANCE
3
Éléments de cadrage
1. GENERALITES
Les compétences en matière de logement en France ne sont pas décentralisées : le financement public du logement est de la responsabilité de
l'Etat ; cependant il s'agit, de fait, d'une compétence partagée principalement entre l'Etat et les collectivités territoriales.
Les collectivités locales ont la maîtrise de l'urbanisme et de la politique
locale de l’habitat sur leur territoire (notamment à travers les programmes
locaux de l’habitat - PLH)) ; ces deux dimensions sont incontournables
dans la réalisation effective de programmes de logements, en particulier
du point de vue de la mise à disposition de terrains pour la construction.
Si les communes et leurs groupements sont les plus impliqués dans les
politiques de logement, les départements et les régions y prennent également part, principalement en ce qui concerne les logements sociaux.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n°2004-809 du 18 Août 2004 relative
aux libertés et responsabilités locales, la possibilité est offerte aux groupements de communes (communautés urbaines, etc.) et subsidiairement
aux départements à leur demande, de bénéficier d'une délégation de
compétence pour l'attribution des aides à la pierre en lieu et place de
l'Etat. Cette évolution est importante puisque, pour la première fois, elle
dote ces collectivités des moyens directs pour mettre en œuvre leur
stratégie en matière d’habitat.
Enfin, la France se caractérise également par l'existence du mouvement
HLM qui est le principal gestionnaire du logement social (un millier
d’organismes, dont 290 offices publics dépendant d'une collectivité
territoriales, et 311 sociétés anonymes).
Situation générale
La France se caractérise par un équilibre relatif entre propriétaires et
locataires : en 2002, 56% des français étaient propriétaires de leur logement, et les locataires étaient un peu plus nombreux dans le secteur privé
que dans le secteur social.
LE
FRANCE
5
Évolution des statuts d’occupation en France 1992-2002
Résidences principales par
type de logement et statut
d'occupation
Milliers de
logements
Structure par statut
d'occupation
1992
1996
2002
1992
1996
2002
11 913
12 645
13 724
53,80%
54,30%
56,00%
locataires
secteur social 3 775
4 100
4 231
17,10%
17,60%
17,30%
locataires
secteur privé
4 561
4 777
5 075
20,60%
20,50%
20,70%
autres statuts
1 882
1 764
1 495
8,50%
7,60%
6,10%
total
22 131
23 286
24 525
100,00%
100,00%
100,00%
Ensemble
propriétaires
occupants
Source : INSEE Enquêtes Logement
Les flux
• Financiers
Montants
en millions
d'euros
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Logements
neufs
34 252
34 121 34 889
37 011 42 156 44 504 45 637
49 145
51 454
Fonds
propres (1)
15 934
14 988 14 550
13 984 15 070 19 401 20 296
19442
19 860
Aides
1 499
1 708
1 735
1 471
1 487
1 334
Emprunts
16 819
17 425 18 240
21 292 25 693 23 680 23 869
28 216
30 260
Acquisitions
de logements 43 977
d'occasion
51 475 57 414
63 005 75 108 84 075 89 554
99 161 109 746
Fonds propres 25 350
27 813 32 090
34 868 40 044 49 700 50 715
57 339
Aides
Emprunts
305
486
2 099
442
318
1 393
308
1 423
355
345
68 620
345
292
18 322
23 176 24 882
27 819 34 756 34 020 38 494
41 477
41 135
Travaux
sur immeubles 26 556
existants
26 341 27 426
28 411 29 317 30 440 31 500
32 450
33 834
16 982 17 802
18 433 20 049 20 263 22 063
21 636
21 362
Aides
Emprunts
Ensemble
965
999
1 044
1 004
1 006
947
773
747
732
7 533
8 360
8 580
8 974
8 262
9 230
8 664
10 066
11 741
104 758 111 937 119 729 128 427 146 581 159 019 166 090 180 755 195 035
59 783 64 442
67 285 75 163 89 364 93 074
Aides
2 769
3 193
3 057
Emprunts
42 647
48 961 51 702
3 585
2 707
2 725
98 417 109 541
2 589
2 579
2 358
58 085 68 711 66 930 71 027
79 759
83 186
Source : Compte du Logement
(1) Les fonds propres correspondent à l’apport personnel lors d’opérations à crédit ou à l’intégralité du financement lors d’opérations au comptant.
• Physiques
Nombre de logements mis en chantier selon le mode de financement
En milliers
de logements 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Logements
aidés
139
140
127
139
135
123
125
118
113
PLA PLUS (1)
53
45
44
41
41
37
38
35
38
Prêt à
0% (2)
86
95
83
98
94
86
87
83
75
Logements
non aidés
125
121
156
178
174
180
178
196
250
Ensemble
des
264
mises en
chantier (3)
261
283
317
309
302
302
314
363
(1) le nombre de logements locatifs sociaux (PLA, PLUS) est estimé par la DAEI/CASP à partir du nombre
d'agréments distribués par les DDE
(2) nombre de PTZ mis en force (source : SGFGAS)
(3) nombre de logements (dont logements en résidence) commencés en date de prise en compte
(source : DAEI –SES)
LE
FRANCE
7
Évolution des mises en chantier par type de logements
(en milliers)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
- Individuels
- Collectifs
Nombre de logements mis en chantier selon le mode de financement
(en milliers)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Locatif social
Accession aidée
Non aidés
Nombre de logements réhabilités et d’opérations d’acquisition
amélioration (secteur aidé) financés de 1996 à 2003
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Acquisition
amélioration
PLA (1)
10 338
9 433
8 394
8 720 10 458
11 910
13 481
13 156
Acquisition
amélioration
PTZ
25 765 18 627 17 610 16 661 14 636 12 822
11 090
7 766
ANAH
107 600 111 200 118 400 136 000 127 900 116 000 86 888
84 117
PAH y compris
suppression
d’insalubrité
66 623 69 400 77 400 92 400 72 000 68 400
70 778
58 630
PALULOS
(Hors
petits travaux)
156 073 148 000 134 100 124 132 88 102
80 400
63 705
Ensemble
340 634 338 033 338 294 377 913 313 096 272 959 251 547 227 374
PALULOS
(petits travaux)
20 105 20 200 25 800 31 928 30 445 31 501
75 737
8 357
Source : DGUHC
(1) y compris PLA très sociaux
2. LES GRANDES ETAPES DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
EN FRANCE
Du XIXe siècle à la première Guerre Mondiale
Il faut attendre 1850 pour qu'une loi définisse les conditions de salubrité
et donne le droit aux conseils municipaux de définir les travaux à
effectuer pour assainir les logements. C'est à cette période que naît l'idée
que l'Etat ou les collectivités locales pourraient participer au financement
de logements "sociaux", la réalisation de ceux-ci étant laissée à des maîtres
d'ouvrage privés qui garantiraient la salubrité de ces logements.
La conjonction de la réflexion des hygiénistes et des hommes politiques
soucieux de morale va conduire au vote de la loi Siegfried en 1894 qui
crée les comités locaux d'habitations à bon marché (HBM), sans que l'Etat
LE
FRANCE
9
n'intervienne autrement que par des exonérations fiscales incitant des
sociétés à construire des logements salubres à bas loyers. Cette loi peu
efficace est remplacée en 1906 par la loi Strauss qui permet une participation financière à la construction d'HBM et met en place les prêts de la
Caisse des dépôts.
En 1908, la loi Ribot étend les dispositions fiscales favorables de la loi
Siegfried à l'acquisition de terrains de moins d'un hectare par un acheteur
peu fortuné, cet achat permettant la construction ultérieure d'une
maison. Cette loi en faveur de l'accession à la propriété a pour objectif
déclaré de fixer les populations rurales et d'empêcher leur exode.
En 1912, une certaine mobilisation populaire (notamment par la création
de syndicats de locataires) conduit le Gouvernement à se préoccuper
à nouveau de la situation du logement des ouvriers et à faire le point
de l'application de la législation en vigueur (rapport Bonnevay). La loi du
23 décembre 1912 crée les offices publics communaux et départementaux
d'habitations à bon marché, qui sont des établissements publics. Le service
public du logement est également créé.
En mars 1916, le Gouvernement est contraint d'instaurer par décret un
moratoire permettant aux locataires de suspendre le paiement des loyers.
Cette mesure déclenche un conflit sans précédent avec les propriétaires
qui menacent d'une grève des impôts, menace qui contraint le
Gouvernement à promettre le remboursement des loyers non rentrés.
L'entre-deux guerres
En mars 1918, une loi excluant les loyers des stipulations du Code civil
est votée. La situation après-guerre entraîne un vif mécontentement des
locataires, et leurs associations se renforcent. Le 29 juin 1919 a lieu la
première grande manifestation de masse en faveur du logement : cent
mille locataires demandent la révision de la loi de 1918. C'est le vote de
la loi Lauche Levasseur qui complète la loi de 1918.
Les conséquences de ces lois seront le désintéressement des capitaux privés
pour un secteur jugé non rentable et l'indifférence des propriétaires
envers l'entretien de leurs biens.
L'importance des mouvements sociaux et la crise du logement qui
s'accentue conduisent en 1928 au vote de la loi Loucheur, qui prévoit la
réalisation sur 5 ans de 200 000 logements HBM et 60 000 logements à
loyer moyen, programme bien inférieur aux besoins estimés par les
économistes (1 million de logements dont 200 000 en région parisienne).
L'effort financier consenti par l'Etat en application de cette loi ne sera pas
renouvelé dans la période de l'entre-deux guerres. En 1934, l'Union de
la propriété bâtie de France obtient la suppression des crédits à la
construction et l'abrogation des mesures de blocage de loyer.
Le Front Populaire ne réussira pas à remédier à la situation dramatique de
pénurie de logements que connaît la France à la veille de la deuxième
guerre mondiale.
L'immédiat après-guerre
Au lendemain de la guerre, parmi les problèmes urgents à résoudre, la
France est confrontée à une crise du logement qui n’est pas le résultat des
seuls bombardements (environ 500 000 logements détruits et près d'un
million dégradés plus ou moins fortement), mais aussi de la politique
menée précédemment, qui n'a pas pris en compte l'exode rural massif. La
situation a été dégradée par une politique quasi continue de blocage des
loyers décourageant l'investissement privé, si bien que le diagnostic est
grave : insuffisance et inadaptation de l'offre, mauvais état, vétusté et
inconfort du parc existant.
Les premières mesures prises en 1945 se traduisent par la réparation
d'environ un million de logements partiellement sinistrés, et par des
mesures juridiques permettant la réquisition des locaux vacants.
Cependant, conscient des conséquences néfastes des mesures de blocages
des loyers sur l'entretien des immeubles et de la nécessité de mettre en
place une solidarité, le gouvernement décide par ordonnance du 28 juin
1945, modifiée le 26 octobre 1945, d'instituer un prélèvement sur les
loyers destiné à alimenter une “Caisse nationale pour l'amélioration et
l'entretien de l'habitat rural et urbain”, transformée en “Fonds national
d'amélioration de l'habitat” (FNAH), dont la gestion est confiée au Crédit
foncier de France. Le FNAH devient, en 1971, l'Agence nationale pour
l'amélioration de l'habitat (ANAH).
La période suivante est marquée notamment par la loi de 1948, dont
l'ambition est d'assurer une hausse régulière et raisonnable des loyers
compatible avec les ressources des occupants, qui doit "permettre une
amélioration du patrimoine" par les propriétaires. Le champ d'application
de cette loi limité aux immeubles construits avant 1948 introduit, de fait,
un double marché locatif.
Le secteur privé, faute de structures de production adéquates, de moyens
et d'instruments pour investir dans l'immobilier, notamment à cause de
l'absence de système pour mobiliser l'épargne privée, ne peut répondre
à la demande, par ailleurs peu solvable.
LE
FRANCE
11
Les années cinquante et soixante
La modernisation économique et la restructuration territoriale qui en
découle accentuent le besoin de loger la main-d’œuvre. Des mouvements
de protestation, parfois violents, font apparaître au grand jour la gravité de
la situation. Dans ce contexte, une intervention massive de l'Etat s'impose.
Cette dernière prendra la forme de financements publics axés en priorité
vers la construction de logements sociaux, mais aussi vers le secteur
privé, par l'intermédiaire du Crédit foncier.
En 1953, Pierre Courant, ministre de la Construction, fait voter une loi qui
met en place une série d'interventions facilitant la construction de logements tant du point de vue foncier que du point de vue du financement
et de l'appareil de production. La même année, la création de la contribution obligatoire des entreprises à l'effort de construction (1 % de la
masse des salaires pour les entreprises de plus de 10 salariés) introduit
des ressources supplémentaires pour la réalisation de logements sociaux.
En 1954, de nouveau sous la pression de l'opinion publique à la suite de
la campagne menée par l'Abbé Pierre, le gouvernement adopte un
programme d'urgence de 12 000 logements neufs en cités, destinés à
accueillir les familles et les sans-abri.
Cinq ans après le Plan Courant, un deuxième essai de définition d'une
politique globale en faveur du logement est tenté avec la loi-cadre du
7 août 1957 ; c'est de cette loi que découle la politique des Z.U.P1 qui
pour la première fois prend en compte, parallèlement à la création de
logements, la création d'équipements publics nécessaires à ces derniers.
Un programme quinquennal de construction de logements HLM est mis
en place. L'objectif est de réaliser 300 000 logements par an. La politique
mise en place favorise très nettement le logement locatif.
Cette période est dominée par une réponse aux besoins quantitatifs par
le développement de la construction neuve, d'abord au titre de la reconstruction, puis, à partir de 1950, par la reprise de la construction sociale,
avec l'institution des HLM qui remplacent les HBM (la construction neuve
passe de 70 000 logements achevés en 1948 à 320 000 en 1958).
Parallèlement, les réflexions sur l'évolution des villes et les problèmes
urbains conduisent à la mise en place des procédures permettant la
“reconquête des centres des villes”. C'est ainsi qu'au cours du IIIe Plan
(1958-1961), les actions de “rénovation urbaine” ont débuté (décret du
31.12.1958) et qu'en 1962, la loi Malraux (du 4.8.1962) crée les secteurs
1. Zone à urbaniser en priorité
sauvegardés et favorise la restauration, dans ces ensembles urbains, des
immeubles de qualité.
Les pouvoirs publics attendaient de la rénovation urbaine, à la fois la
démolition des logements vétustes et la production massive de logements. Or, cette procédure, qui s'est avérée lourde, coûteuse et difficile à
maîtriser, n’a produit en tout, de 1958 à nos jours, qu’environ 190 000
logements, en remplacement de 120 000 démolis (un renouvellement
bien inférieur aux objectifs).
Jusqu'en 1970, l'Etat a mis à la disposition des propriétaires et des élus un
arsenal de moyens essentiellement réglementaires et accessoirement
financiers pour favoriser l'entretien du patrimoine existant avec la
logique explicite qui apparaît à travers les différents plans : “le prix de
marché des loyers doit permettre de dégager des moyens nécessaires à
l'entretien, voire l'amélioration des logements”. Indépendamment de l'effort important mis sur la construction neuve, la politique volontariste de
l'Etat pendant cette période a été concentrée sur la restauration du patrimoine à caractère historique et la rénovation urbaine.
C'est seulement le VIIème Plan (1976-1980) qui mettra définitivement
l'accent sur la priorité à donner à “l'amélioration qualitative de l'habitat”.
C'est au cours de ce plan que la politique en vigueur actuellement sera
mise en place.
- LES PRINCIPAUX TEXTES LEGISLATIFS :
- Loi n°77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l'aide au
logement :
Création des prêts locatifs aidés (PLA), des prêts aidés à l'accession
(PAP), de la prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à
occupation sociale -(PALULOS), de l'aide personnalisée au logement
(APL).
- Loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition des compétences entre les communes, les départements, les régions et
l'Etat.
- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété des logements
sociaux et le développement de l'offre foncière.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi n°86-1290.
- Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit
au logement.
LE
FRANCE
13
- Loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 : loi d'orientation pour la ville.
- Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, cette loi traite
de :
- l'achat des logements HLM par leurs locataires,
- l'adaptation des rapports entre propriétaires privés et locataires,
- le logement des personnes à faibles ressources,
- la transformation des bureaux en logements,
- l'amélioration du fonctionnement des copropriétés
- Loi n° 95-74 du 21 janvier 1995 relative à la diversité de l’habitat.
- Loi n° 96-162 du 4 mars 1996 relative au supplément de loyer de
solidarité.
- Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte
contre les exclusions dont le chapitre II du titre I traite de l’accès au
logement et le chapitre III du titre II des mesures relatives au maintien
dans le logement
- Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et
au renouvellement urbains. Cette loi est porteuse d'un projet
global pour une meilleure qualité de vie en ville et dans les régions. Le
volet “logement et urbanisme” de la loi vise notamment à redonner de
la cohérence au développement des villes, à insuffler plus de mixité
sociale en matière d'habitat et à engager le renouvellement urbain. Le
volet “déplacements” conduit à un nouveau partage de la voirie et à
franchir de nouvelles étapes pour que les villes ne soient plus conçues
uniquement pour l'automobile.
- Loi n°2003-710 du 1er août 2003 de Programmation pour la ville
et la rénovation urbaine , qui définit un programme national de
rénovation urbaine et crée l’Agence nationale de rénovation urbaine.
- Loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, qui ouvre de nouvelles possibilités pour la gestion
des aides à la pierre de l’Etat, en permettant de déléguer leur attribution aux EPCI dotés d’un programme local de l’habitat et subsidiairement aux départements.
- Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de Programmation pour la
cohésion sociale, fixant pour cinq ans des objectifs nationaux de réalisation de logements locatifs sociaux publics et privés.
Analyse par secteurs
de financement
1. PRINCIPAUX AXES DE LA POLITIQUE
Les orientations des pouvoirs publics dans le domaine du logement sont
sous-tendues par deux principes politiques généraux :
1. permettre à chacun de vivre dans la dignité : c'est le sens profond de
la notion de "droit au logement" qui a été inscrit dans la loi en 1989
comme un droit fondamental.
Le droit au logement, c'est la possibilité d'accéder et de se maintenir dans
un vrai logement ; c'est le résultat d'un compromis entre trois objectifs
contradictoires :
- un loyer résiduel faible pour le locataire (condition d'accès au logement)
- la qualité du logement qui a un coût,
- le niveau d'aide publique que la société peut accepter ;
2. offrir à tous une véritable liberté de choix en matière de logements,
tant pour ce qui est du statut d'occupation que du type de logement et
de localisation.
Ces deux orientations - droit au logement, liberté de choix – nécessitent
une offre suffisante de logements :
- en quantité : sinon les plus pauvres ne sont pas logés,
- en qualité : ce qui signifie confort, mais aussi localisation dans un cadre
de vie correspondant aux aspirations de chacun,
- en diversité de statut : il y a un besoin d'équilibre entre propriété
d'occupation, locatif social et locatif privé,
- en diversité d'occupation : c'est-à-dire en évitant les concentrations de
logements sociaux et les ségrégations spatiales et sociales.
Secteur aidé
L’Etat apporte plusieurs types d’aide directe au logement.
Les PLUS (prêts locatifs à usage social, ex PLA-CDC2) : ces prêts locatifs
sont destinés à la réalisation de logements locatifs sociaux (construction
2. Plus précisément,le PLUS regroupe toutes les opérations entrant autrefois dans le champ du PLA-CDC (prêt
locatif aidé de la Caisse des dépôts et consignations) ordinaires, plus celles entrant dans le domaine des PLA
expérimentaux, des PLA-LM, et de construction-démolition (PLA-CD)
LE
FRANCE
15
neuve ou acquisition-amélioration) gérés par des organismes HLM. Le
PLUS a également pour objectif d’améliorer la mixité sociale dans les
logements collectifs.
A cette catégorie s'ajoute le PLA très social (PLA-I), destiné à loger les
ménages ayant des difficultés particulières.
Jusqu’au 1er octobre 1995, les PAP (prêts aidés à l'accession à la propriété)
permettaient aux familles à ressources modestes d'acquérir un logement
(neuf ou à améliorer). Depuis cette date, une réforme de l’accession à la
propriété aidée a conduit à la mise en place d’un prêt à taux zéro qui
vient en complément d’un financement principal.
L’accès aux logements PLUS ou PLA-I et aux aides à l’accession à la propriété est soumis à des conditions de ressources et les ménages les plus
modestes perçoivent, en outre, une aide à la personne.
Les plafonds de ressources actuels permettent à environ 65% des ménages
français d’accéder aux logements PLUS. Ceux des prêts à taux zéro
permettent l'accès d’environ 80 % des ménages.
Ces plafonds correspondent pour un ménage avec deux enfants dont un
seul membre est actif, à un revenu mensuel d’un peu plus de 3100 euros
pour accéder à un PLUS hors région parisienne.
Secteur réglementé
Le secteur réglementé comporte :
- les PLS
- les PLI
- les PC locatif
- les PC accession ou PAS
- les logements conventionnés après travaux avec subventions
de l'ANAH.
Les prêts locatifs sociaux (PLS) sont des prêts contingentés ouverts à tous
les maîtres d’ouvrages personnes physiques ou morales pour financer des
opérations de logement locatif correspondant à des niveaux de loyers et
des niveaux de ressources supérieurs au PLUS (ressources PLUS majorées
de 30%, loyers plafonnés à 150% du PLUS). Ces logements font l’objet
d’une convention avec l’Etat et ouvrent droit à l'aide personnalisée au
logement (APL). Le prêt locatif intermédiaire (PLI) a un loyer réglementé
et n'est accessible que sous condition de ressources (180% du plafond
PLUS en zone A3, 160% en zone B4, et 140% en zone C5). Les PLS et PLI sont
3. La Zone A englobe l’agglomération de Paris, le Genevois français, ainsi qu’une partie de la Côte d’Azur.
4. La Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes en bordure de l’agglomération
parisienne, certaines communes littorales et frontalières, ainsi que les départements d’Outre-mer.
5. La Zone C comprend toutes les communes qui ne sont classées ni en zone A, ni en Zone B
refinancés par des fonds d’épargne centralisés à la Caisse des dépôts et
consignations (CDC) et les prêts sont distribués soit directement par la
CDC, soit par le Crédit Foncier de France et Enténial (ex Comptoirs des
Entrepreneurs), soit par les établissements bancaires sélectionnés sur
appel d’offre.
Les prêts conventionnés locatifs ou pour l’accession (avec ou sans
recours au fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété), utilisent
des ressources financières à taux encadré résultant d'accords entre l'Etat
et des organismes financiers. Le PC a un prix de revient réglementé et
peut donner droit à l’APL si les locataires ou les accédants ont des
ressources faibles et dans le cas des locataires, s’il y a eu signature d'une
convention avec l'Etat réglementant les loyers. Le Prêt à l’accession sociale
à la propriété (PAS), créé en 1993, est un prêt conventionné qui bénéficie,
en outre, de la garantie et d’une participation de l’Etat à la couverture des
risques de défaillance des emprunteurs. Cette garantie intervient dans le
cadre du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (FGAS).
L’intervention financière de l’Etat est d’une nature particulière; elle n’a
lieu que dans la mesure ou un risque se réalise. On parle de sinistres
quand des mensualités de remboursements ne sont pas honorées ou sont
payées en retard. La perte actuarielle qui en résulte pour le prêteur a alors
vocation a être prise en charge par le FGAS.
La garantie de l’Etat justifie que le PAS ne peut être accordé qu’aux
personnes dont les ressources sont inférieures à des plafonds qui sont du
même ordre que ceux du PLUS.
Le FGAS a pour objet de couvrir le prêteur pour l’ensemble des risques
liés à la défaillance des emprunteurs. Les charges qui peuvent être indemnisées correspondent au coût actuariel des sinistres ; elles recouvrent
plus précisément :
- les échéances impayées,
- les intérêts et pénalités de retard,
- les frais de justice et de procédure quand ils sont légalement exigibles
de l’emprunteur,
- les frais des assurances liées au prêt garanti (décès, incapacité de travail,
perte d’emploi) qui restent dus à l’établissement.
Cela ne signifie pas que l’établissement de crédit est totalement exempt de ces
charges. Le FGAS est en effet alimenté conjointement par l’État et le prêteur.
Une partie des logements privés locatifs ayant bénéficié de subventions
majorées en provenance de l’ANAH pour effectuer des travaux d'amélioration et de modernisation font l'objet d'une convention avec l'Etat limitant les loyers et ouvrant droit à l'APL pour les locataires.
LE
FRANCE
17
Secteur libre
Les logements qui ne bénéficient d'aucun de ces modes de financement
relèvent du secteur libre et sont régis, pour les logements locatifs, par les
lois réglementant les rapports entre propriétaires bailleurs et locataires
(ces derniers pouvant percevoir, si leurs ressources sont faibles, l'allocation logement). Les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.
2. INTERVENTIONS FINANCIERES
Les sources de financement public sont :
- les crédits budgétaires en provenance du budget de l'Etat, qui concernent
les aides à la pierre et une partie des aides à la personne ;
- la Caisse des Dépôts et Consignations, principal financeur des prêts, qui
mobilise à cet effet les ressources en provenance du "livret A" (compte
d'épargne à taux réglementé et exonéré d'impôts). Interviennent également le Crédit Foncier de France et Enténial,tous deux sociétés anonymes
de droit privé, en tant qu’ institutions financières spécialisées ;
- la participation des employeurs à l'effort de construction (appelée
“1% logement”) qui est destinée à favoriser le logement des salariés.
Ces fonds sont utilisés aussi bien en prêts qu'en subventions, afin de
favoriser le logement locatif ou l'accession à la propriété ;
- les collectivités territoriales, qui peuvent également contribuer à des
opérations de logements, et interviennent, le plus souvent, en financement complémentaire à celui de l'Etat.
1. Secteur aidé
• Les aides directes
En ce qui concerne le PLUS (ex PLA), qui permet la réalisation de logements locatifs sociaux, l'Etat versait jusqu’au 1er octobre 1996 une subvention d'un montant représentant 12% du prix de l'opération, plafonné
à 90 % du prix de référence. Cette subvention a été remplacée par
l’application d’un taux de TVA à 5,5 % au prix de revient des opérations.
Depuis le 15 septembre 1999, toutes les opérations font également
l’objet d’une subvention dont le taux se situe entre 5 et 13 % suivant la
nature de l’opération. Les opérations de logements très sociaux peuvent
faire l’objet d’une subvention qui peut atteindre 25 %.
Il existe, par ailleurs, une subvention destinée à financer les surcoûts
fonciers dans les secteurs où la charge foncière est supérieure à la charge
foncière de référence ; cette subvention est plafonnée à 50% du dépassement qui lui-même ne doit pas excéder la charge foncière de référence.
L’attribution de cette subvention est conditionnée par un cofinancement
d’une collectivité territoriale.
Pour le Prêt à 0 %, l’Etat octroie un crédit d’impôts équivalent au montant
normal des intérêts. La subvention fait l’objet d’un calcul qui dépend de
la tranche de revenus dans laquelle se situe l’emprunteur. Le niveau des
taux d’intérêts est pris en compte chaque trimestre pour évaluer l’aide de
l’Etat aux nouveaux prêts, mais la subvention est calculée une fois pour
toutes pour chaque prêt.
Pour l'amélioration des logements locatifs sociaux existants (PALULOS),
l'Etat verse une subvention de 10% associée à une TVA réduite à 5,5%
pour les travaux de réhabilitation, transformation et rénovation des logements locatifs sociaux. Ces avantages cumulés correspondent à une aide
totale de 22%.
Il existe également une prime à l'amélioration de l’habitat versée par
l’ANAH aux propriétaires occupants à faibles ressources. Dans le cas
général, son taux est de 20% du coût des travaux, la subvention étant
plafonnée à 11 000 euros. Les travaux réalisés pour des “propriétaires très
sociaux” peuvent être subventionnés à 35%, dans une limite de 13 000
euros. Des travaux de sortie d’insalubrité et de péril, de même que des
interventions spécifiques à caractère social (tels que la suppression de
peintures au plomb ou des aménagements pour handicapés) peuvent
faire respectivement l’objet de subventions à 50 et 70%, dans une limite
de 26 000 et 8 000 euros. Enfin, des primes supplémentaires peuvent être
versées pour la réalisation d’économies d’énergie.
Les propriétaires bailleurs bénéficient également des subventions de
l’ANAH pour améliorer le confort des logements ayant plus de quinze ans.
Les taux de subventions varient entre 20 et 70% suivant la zone géographique, la nature des travaux et les engagements sur les loyers pris par le
propriétaire. Le budget de l'ANAH a pour origine une taxe payée par les
propriétaires bailleurs, mais est alimenté, aujourd’hui, directement par le
budget de l’Etat.
• Les prêts
Le PLUS est financé par un prêt CDC à 3,45% sur 35 ans pour la construction et 50 ans pour le foncier, dont la ressource provient du livret A
(livret d’épargne défiscalisé).
LE
FRANCE
19
Le PLA-I (PLA d’intégration) est financé par un prêt à 2,95 % alimenté par
le livret A, établi sur 35 ans pour la construction et 50 ans pour le foncier.
Le Prêt à 0 % est distribué par le circuit bancaire normal. Il ne constitue
toutefois pas le prêt principal de l’opération et doit être assorti d’un prêt
conventionné (PC), d’un Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou toute autre
forme de prêt immobilier.
Le prêt complémentaire à la PALULOS est, comme celui du PLUS, à 3,45 %
en provenance du livret A, pour une durée de 10 à 15 ans.
• Epargne logement
Il existe, depuis 1965, un système d'épargne-logement destiné à encourager
les personnes physiques à constituer une épargne consacrée au financement du logement. Deux systèmes existent :
- le compte d'épargne-logement (CEL) est un compte sur livret où versements et retraits sont libres. Au bout de 18 mois, le titulaire du compte
peut obtenir un prêt assorti d'une prime de l'Etat plafonnée à 1144 euros;
- le plan d'épargne logement (PEL) est un contrat par lequel une personne
physique s'engage à effectuer à échéance régulière des versements au
moins égaux au montant déterminé par contrat. Le terme du contrat ne
peut être inférieur à 4 ans. A partir de cette échéance le titulaire du
contrat obtient une prime de l'Etat plafonnée à 1525 euros et peut bénéficier d'un prêt à taux privilégié.
• La Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC)
La Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC), née en
1943 de l'initiative volontaire des chefs d'entreprises du nord de la France
et rendue obligatoire par la législation en 1953, a été conçue pour faciliter le logement des salariés des entreprises.
Son taux, initialement fixé à 1 % de la masse salariale des entreprises de
plus de dix salariés, a connu plusieurs modifications ; il est aujourd'hui de
0,45 %.
De son origine conventionnelle, le 1 % a conservé plusieurs spécificités
par rapport aux autres modes de financement du logement social :
La PEEC constitue un apport appréciable qui a permis, en 2002, d'affecter
2699 millions d’euros à la construction ou à l'amélioration de logements.
Les ressources disponibles se composent principalement de la collecte
de l'année précédente, versée en général en fin d'année, et des remboursements de prêts consentis antérieurement (prêts à long terme et à court
terme).
Répartition des ressources à long terme (en millions d’euros)
Total des
ressources à
long terme
disponibles
Collecte
exercice
précédent
Remboursement prêts à
long terme
Sommes
incorporées
(fraction du
résultat)
1996
1 010
1 188
96
2 198
54,0 %
1997
1 023
1 251
93
2 274
55,0 %
1998
1 045
1 305
91
2 350
55,5 %
1999
1 085
1 368
99
2 453
55,8 %
2000
1 129
1 437
105
2 566
56,0 %
2001
1 178
1 498
113
2 676
56,0 %
2002
1 233
1 630
112
2 863
56,9 %
Part des
remboursements
en % du total
Source : DGUHC, questions budgétaires 2005.
• Les incitations fiscales
Depuis Avril 2003, des modification sont intervenues en ce qui concerne
l’aide fiscale à l’investissement locatif privé.
Logements neufs ou refaits à neuf
- Bénéficiaires : toute personne physique réalisant un investissement locatif
directement ou par l’intermédiaire d’entités non soumises à l’impôt sur
les sociétés (SCI, SCPI,…) peut, si elle se soumet aux conditions de
durée de bail et de loyer prévues par le dispositif, bénéficier des dispositions fiscales exposées ci-après.
- Conditions : Le propriétaire s’engage à louer le logement pour une durée
minimale de 9 ans, et à respecter les plafonds de loyer suivants :
Plafonds de loyer
Zone géographique
Zone A
Plafond de loyer 2005 par mètre carré (euros)
19,19
6
Zone B
13,33
7
9,59
Zone C
8
7. La Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes en bordure de l’agglomération
parisienne, certaines communes littorales et frontalières, ainsi que les départements d’Outre-mer.
8. La Zone C comprend toutes les communes qui ne sont classées ni en zone A, ni en Zone B.
LE
FRANCE
21
Il n’y a plus de condition de ressources du locataire pour les logements
neufs ou refaits à neuf.
- Régime fiscal : Le propriétaire bénéficie des avantages fiscaux suivants :
• L’amortissement du prix d’acquisition du logement au taux annuel de
8% durant les cinq premières années, puis au taux annuel de 2,5% au
cours des quatre années suivantes.
• Au terme de la période initiale de 9 ans, le propriétaire a la possibilité
de souscrire à une prolongation de 6 ans maximum (extension de 3
ans renouvelable une fois), ouvrant droit à 2,5% d’amortissement
annuels.Au total, le bailleur privé peut donc bénéficier d’un amortissement maximum de 65% sur 15 ans.
• Le bailleur privé peut déduire ses charges de propriété9 de ses revenus
fonciers imposables.
Logements anciens
- Bénéficiaires :Toute personne physique louant un logement ancien, sous
conditions de loyer et de ressources du locataire.
- Conditions : Le bailleur s’engage pour une durée minimale de 6 ans à
respecter les plafonds de loyer et de ressources suivants :
Plafonds de loyer
Zone géographique
Plafond de loyer 2005 par mètre carré (euros)
Zone A
15,34
Zone B
10,02
Zone C
7,25
Plafonds de ressources
(en euros)
Composition du foyer locataire
Zone A
Zone B
Zone C
Personne seule
30580
23634
20680
Couple marié
45703
31560
27797
Personne seule ou couple marié
avec 1 personne à charge
54938
37954
33278
avec 2 personnes à charge
65808
45818
40274
77904
53898
47270
87663
60740
53321
Majoration par personne
supplémentaire à charge
+ 9768
+ 6774
+ 6054
9. Ces charges comprennent notamment les dépenses de travaux, les frais de gérance et de concierge, ainsi que la
taxe foncière.
Régime fiscal : Le propriétaire peut déduire 40% du montant du loyer
ainsi que ses charges de propriété de ses revenus fonciers imposables.
- Les aides à la personne
Il existe deux grands types d'aides personnelles au logement : l'aide personnalisée au logement (APL) et l'allocation de logement qui se subdivise
elle-même en une AL familiale (ALF) et une AL sociale (ALS). Ces aides
sont attribuées sous conditions de ressources mais calculées suivant des
barèmes différents. Le principe de calcul de ces aides repose sur la notion
de taux d’effort (rapport entre la dépense de logement et les ressources
du ménage, le taux d’effort minimal étant fonction de la composition du
ménage).
Ces aides sont financées par le Fonds des prestations familiales, le Fonds
national des aides au logement et par le budget de l'Etat suivant le schéma qui suit.
Nombre de bénéficiaires des aides personnelles au logement depuis 1996
Bénéficiaires en
milliers au 31/12
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Location
2204
2 223
2 292
2 310
2 318
2318
2325
2304
Accession
651
621
575
521
479
433
383
333
Total APL
2 855
2844
2 867
2 831
2 797
2751
2708
2637
2147
AL
ALS loc
2 082
2090
2 167
2 158
2 162
2126
2143
ALS acc
63
65
68
69
72
74
75
74
Total ALS
2 145
2 155
2 235
2 227
2 234
2200
2221
2221
883
ALF loc
897
892
901
901
911
901
894
ALF acc
260
278
300
315
337
346
346
342
Total ALF
1 157
1 170
1 201
1 216
1 248
1247
1240
1225
Total AL
3 302
3 325
3 436
3 443
3 482
3447
3461
3446
Total général
6 158
6 169
6 303
6 274
6 279
6198
6169
6083
Source : Statistiques annuelles de la CNAF et la CCMSA
Montant des aides perçues
en milliards
d’euros
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Location
9,2
9,5
10,0
10,5
10,7
11,1
11,8
12,1
Accession
1,9
1,9
1,8
1,7
1,6
1,6
1,5
1,4
Total
11,1
11,4
11,8
12,2
12,3
12,7
13,3
13,4
Source : Eléments statistiques et comptables (y compris 13e balance) émanant des Caisses des régimes général,
agricole et spéciaux. Comptabilité en décaissements. Chiffres arrondis à la centaine de millions.
LE
FRANCE
23
Financement des aides personnelles au logement versées en 2003
(en millions d’euros)
Employeurs
cotisations
allocations
familiales
Contribution
sociale
généralisée
Exonération
cotisations
AF
6 506
Budget de
l’Etat
(logement)
Employeurs
cotisations
FNAL (0,4%)
5 377
1 739
2 309
Fonds national
des prestations
familiales
ALF virtuelle
(+ Budget annexe des
prestations sociales
agricoles)
Fonds
national de
l’habitation
3 201
6 189
3 068 1 739
ALS
virtuelle
688
Fonds
national
d’aide au
logement
4 807
6 506
3 305
6 198
4 119
ALF
APL*
ALS*
3 305
6 198
4 119
* prestations + frais de gestion
FNPF : Fonds national des prestations familiales
BAPSA : Budget annexe des prestations sociales agricoles
FNH : Fonds national de l’habitation
FNAL : Fonds national des aides au logement
2. Secteur privé
En ce qui concerne le secteur réglementé, les ménages peuvent recourrir
aux PC et PLI. Ces logements bénéficient de prêts à taux encadrés résultant d'accords entre les établissements bancaires et l'Etat. Quand il y a
signature d'une convention avec l'Etat limitant le montant des loyers, les
locataires remplissant des conditions de ressources peuvent bénéficier
d'une aide à la personne en partie financée par l'Etat (APL). En ce qui
concerne les logements privés ne bénéficiant pas de convention avec
l'Etat, les locataires et les accédants à la propriété peuvent, sous condition
de ressources, bénéficier d'une aide à la personne (allocation de logement
sociale ou familiale).
p : provisoire
Dépense de la collectivité pour le logement de 2000 à 2004
Aides budgétaires directes
2000
2001
2002
2003
2004p
PLA PALULOS
442
451
419
458
457
PAP + Prêt 0%
919
887
811
735
593
ANAH + PAH
391
380
369
407
339
Autres
136
114
111
75
81
Primes Epargne logement 355
384
375
299
300
Exo. taxe foncière(Etat)
Total
Aides personnelles
DÉPENSES
31
120
96
95
106
2 274
2 336
2 181
2 069
1 876
2004
2000
2001
2002
2003
APL
5 969
5 956
6 166
6 074
ALS
3 544
3 708
3 921
4 039
ALF
2 812
3 007
3 170
3 302
Frais de gestion
310
313
264
202
Autres (FSL, ALT,FAAD)
108
109
110
100
12 742
13 093
13 629
13 718
Total
FINANCEMENT
13 700
2000
2001
2002
2003
2004
Dont employeurs
6 024
6 212
6 455
6 507
6 749
Etat
5 208
5 158
5 388
5 378
5 153
Régimes sociaux
1 411
1 620
1 684
1 739
1 706
Total
12 642
12 991
13 527
13 623
13 608
2000
2001
2002
2003
2004
396
691
995
1 351
1 350
2000
2001
2002
2003
2004
1% collecte nouvelle
Total
Dépenses fiscales
Réduction impôts
635
236
355
408
395
1 687
1 724
1 820
1 740
1 845
Exo intérêt épargne logement 1 570
Déductions bailleurs
1 675
1 600
1 770
1 740
503
475
525
580
450
Exo taxe foncière (collect.) 610
623
670
699
700
Exo intérêt livret A
Divers dt TVA taux réduit
2 949
3 094
3 205
3 466
4 820
Total
7 953
7 826
8 175
8 663
9 950
2000
2001
2002
2003
2004
23 366
23 946
24 980
25 800
26 876
En % du PIB
Total
1,62
1,60
1,61
1,63
1,63
En euros par habitant
396
404
419
430
445
Source : Comptes du logement et budget jusqu’en 2003. Budget et estimations pour 2004
LE
FRANCE
25
Evolution de la structure des aides publiques au logement
En pourcentage
100%
80%
60%
40%
20%
0%
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20
aides personnelles
aides budgétaires directes
1% logement
dépenses fiscales
En millions d’euros constants 2004.
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20
aides personnelles
aides budgétaires directes
1% logement
dépenses fiscales
3. CARACTERISTIQUES DES AIDES ET PUBLIC CONCERNE
- PLUS, PLA-CDC et PLA-I
Organismes pouvant bénéficier de ces financements
Les PLUS, qui ont remplacé les PLA-CDC, sont réservés aux organismes
HLM et sociétés d'économie mixte. En revanche, le PLA-I peut également
être attribué aux collectivités locales et aux organismes dont l'objet est
de contribuer au logement des personnes défavorisées.
Types d'opérations
Construction neuve ou acquisition-réhabilitation d'immeubles existants.
Pour les PLA-I, il peut s'agir également de l'acquisition d'un immeuble ne
nécessitant pas de travaux.
Modalités de financement
Le coût de l'opération finançable est calculé sur la base d'un prix de référence établi en fonction des caractéristiques de l'opération. Pour la construction neuve, il se décompose en charge foncière de référence et prix
de bâtiment.
Nature des financements
Le PLUS est composé suivant les cas (voir le détail plus bas), d'une
subvention correspondant à un certain pourcentage du prix de l'opération (plafonné à 90% du prix de référence), et d'un prêt à 3,45 % (2,95%
pour le PLA-I) d'une durée de 35 ans pour la construction et de 50 ans
pour le foncier. Le total du prêt et de la subvention ne peut dépasser 95 %
du prix de référence, les opérations de construction neuve bénéficiant
par ailleurs d'une TVA à taux réduit (5,5 %). En outre, le PLUS et le PLA-I
entraînent automatiquement une exonération de la taxe foncière pendant
15 ans.
Il existe aussi une subvention destinée à financer les surcoûts fonciers
dans les secteurs où la charge foncière est supérieure à la charge foncière
de référence ; cette subvention est plafonnée à 50% du dépassement qui
lui-même ne doit pas excéder la charge foncière de référence.
LE
FRANCE
27
• une convention APL doit être conclue en application du 3 ° de l’article
L.351-2 du code de la construction et de l’habitation ;
• l’opération doit être financée par l’un des prêts prévus par l’article
R.331-1 du code de la construction et de l’habitation et délivré par la
Caisse des dépôts et consignations
Taux de subvention en vigueur
Opérations de
construction neuve
PLUS
Opérations
d’acquisition-amélioration
5 % (6,5 %)
10 % (11,5%)
PLA « d’intégration »
20 %
20 % (25%)
PLUS « expérimental »
8%
15 %
PLUS « constructiondémolition »
12%
12 %
Les chiffres entre parenthèses indiquent le taux auquel la subvention peut être portée par dérogation préfectorale
Fixation des loyers
Le loyer maximum est fixé par la convention entre le bailleur et l'Etat en
fonction d'un prix au m2 de surface corrigée10, qui varie selon la zone de
construction. Pour le PLA-I, le montant du loyer est limité à 80% du loyer
maximum PLA.
Ménages éligibles
Ces logements sont accessibles à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond modulé suivant la structure du ménage et la
zone géographique : environ deux fois le SMIC (salaire minimum de croissance) pour un ménage sans enfant et près de trois fois le SMIC pour un
ménage avec deux enfants. Les ménages aux ressources les plus faibles
perçoivent, en outre, l'APL (Aide personnalisée au logement). Pour les
PLA-I, le plafond de ressources est fixé à 60% du plafond PLUS. Pour favoriser la mixité sociale, 30 % au moins des logements doivent être occupés
par des ménages dont les ressources n’excèdent 60% des plafonds et 10%
au plus des logements peuvent être loués à des ménages dont les ressources doivent être inférieures à 120 % des plafonds.
10. Cette surface est déterminée en fonction des caractéristiques du logement et de ses éléments de confort ; une
formule mathématique permet de la calculer. A compter du 1er juillet 1996, elle est remplacée pour les nouveaux
logements mis en service par la surface utile.
- Prêt à 0%
Organismes pouvant bénéficier de ces financements
Le Prêt à 0% est accordé aux ménages sous conditions de ressources et
ne peut être donné à des opérateurs.
Types d’opérations
Le Prêt à 0% est accordé en vue de l’acquisition d’une résidence principale11
par des “primo-accédants”, c’est-à-dire des personnes physiques n’ayant
pas été propriétaire de leur logement durant les deux années précédant
l’octroi du prêt. Un prêt à 0% peut être accordé en vue de :
La construction ou l’acquisition d’un logement neuf :
Ces opérations recouvrent plus précisément :
- L’acquisition d’un terrain accompagnée de la construction d’une maison
individuelle,
- La construction d’une maison individuelle sur un terrain déjà possédé,
- L’acquisition d’un logement neuf (appartement ou maison individuelle)
construit ou en cours d’achèvement.
■
L’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé :
Une telle opération peut faire l’objet d’un prêt à 0% sous les conditions
suivantes :
- Le logement doit, le cas échéant après réalisation de travaux, répondre
aux normes minimales de surface et d’habitabilité garantissant un bon
niveau de confort aux occupants.
- Pour un logement achevé depuis plus de 20 ans, ce niveau de confort
doit être attesté dans un état des lieux établi par un professionnel.
■
■
L’acquisition d’un logement par une opération de location-accession12.
Modalités de financement
Le Prêt à 0% est par nature un financement complémentaire : il ne peut
être contracté qu’en appoint à un ou plusieurs autres emprunts. Le Prêt
à 0% s’adapte toutefois au besoin de financement et plafonne au plus
faible des trois montants suivants :
11. Pour en faire sa résidence principale, un propriétaire doit occuper le logement au minimum 8 mois par an.
12. Loi du 12 Juillet 1984, permettant à un locataire de devenir propriétaire de son logement au terme d’une période
définie par contrat.
LE
FRANCE
29
20% du coût d’opération qui comprend :
Construction d’une maison individuelle :
- le cas échéant, la charge foncière comprenant : le prix du terrain
hors frais d’acquisition, les honoraires du géomètre et les dépenses
relatives aux travaux d’aménagement du terrain (démolitions,
mouvements de terre, branchements, voirie et réseaux divers),
- le coût de la construction (y compris les dépendances) avec les
honoraires,
- les frais d’assurance, responsabilité et dommages,
- la TVA sur le terrain et la construction à l’exclusion de tous autres
impôts ou taxes.
Acquisition d’un logement neuf :
- le prix d’achat du logement TVA comprise.
Acquisition d’un logement ancien :
- le prix d’achat du logement hors frais d’acquisition,
- le cas échéant, le coût des travaux d’amélioration réalisés.
■
■
Un montant maximal de prêt, fixé en fonction du nombre de
personnes du ménage et de la zone géographique (les critères sont les
mêmes que pour les plafonds de ressources). Le tableau ci-dessous
donne le détail de ces montants.
Taux de subvention en vigueur
(En euros)
Montant maximal
en Zone A13
Montant maximal
en Zone B14
Montant maximal
en Zone C15
Nbre de
personnes
du ménage
Logement Logement
ancien
neuf
Logement Logement
ancien
neuf
Logement Logement
ancien
neuf
1 personne
14 400
16 000
8 800
11 000
8 250
11 000
2 personnes
20 250
22 500
13 200
16 500
12 375
16 500
3 personnes
22 500
25 000
15 200
19 000
14 250
19 000
4 personnes
24 750
27 500
17 200
21 500
16 125
21 500
5 personnes
27 000
30 000
19 200
24 000
18 000
24 000
6 personnes
et plus
29 250
32 500
21 200
26 500
19 875
26 500
■
50% du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à
deux ans. De manière générale, on peut dire que le Prêt à 0% ne peut
excéder 1/3 de l’endettement total, y compris lui-même.
14. La Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes en bordure de l’agglomération parisienne, certaines communes littorales et frontalières, ainsi que les départements d’Outre-mer.
Nature des financements
Le Prêt à 0% est financé par les établissements de crédit à partir de leurs
ressources ordinaires, dépôts ou émissions d’emprunts obligataires sur les
marchés financiers. L’Etat se substitue à l’emprunteur en accordant à l’établissement un crédit d’impôt égal à la somme actualisée des intérêts qui
seraient obtenus sur un tel prêt dans des conditions normales.
Les modalités de remboursement du Prêt à 0 % dépendent du revenu
imposable du ménage (apprécié comme en matière de plafonds de
ressources) : les ménages les plus modestes bénéficient de durées de
remboursement très longues (jusqu'à 22 ans), alors que les plus aisés
n’obtiennent que des délais assez courts (6 ans). Une durée même de
20 ans ou plus et sans intérêt ne saurait toutefois à elle seule réduire
suffisamment le taux d’effort pour les ménages les plus modestes dès lors
que le montant du prêt ne représente au plus que le tiers des emprunts
et 20 % du coût total. L’impératif de solvabilisation des accédants modestes
impose donc le recours à la technique du différé d’amortissement, qui
démultiplie les effets de l’allongement de durée en repoussant le
remboursement du Prêt à 0 % après celui du prêt principal.
En pratique, les ménages les moins dotés bénéficient d’un différé long qui
leur permet de rembourser leurs autres emprunts, alors que les ménages
aux revenus plus élevés devront amortir une partie ou la totalité de leur
Prêt à 0% immédiatement.
Types de ménages pouvant accéder à ces logements
Les plafonds de ressources du Prêt à 0% sont fixés en fonction du nombre
de personnes du ménage et selon la zone géographique du logement en
acquisition. Les montants de revenu imposable pour l’année N-1 ont été
fixés conformément au tableau suivant.
Plafond de ressources annuelles
Nombre de personnes du ménage
1
2
3
4
5 et plus
Zone A (en euros)
22 110
28 420
32 390
35 540
38 690
Zone B ou C (en euros)
18 950
25 270
29 230
32 390
35 540
Ces montants correspondent à des revenus relativement élevés16.Le Prêt à 0%
est donc une aide qui ne s’adresse pas seulement aux ménages les plus
modestes, et qui est modulée en fonction des ressources de l’emprunteur.
16. De l’ordre de 3 640 euros bruts mensuels en zone A et 3270 euros bruts mensuels en zones B et C
LE
FRANCE
31
LES ORGANISMES HLM
La loi Siegfried du 30 novembre 1894 a donné à l'Etat les moyens d'intervenir en faveur du logement social. Cette loi marque le point de départ de
la mise en place progressive de l'institution HBM (habitation à bon marché)
devenue, en 1950, HLM (habitation à loyer modéré).
Après la seconde guerre mondiale, une série de textes confirme la volonté
des pouvoirs publics de développer l'institution H.L.M. en précisant les
règles de fonctionnement et en apportant aux organismes des moyens de
financement privilégiés.
La loi du 3 janvier 1977, qui constitue une réforme majeure dans le financement du logement, modifie sensiblement les conditions dans lesquelles les
organismes exercent leur mission en les plaçant en concurrence avec d'autres opérateurs (Sociétés d'Economie Mixte,promoteurs privés) pour l'accès
aux financements aidés, tant en location qu'en accession à la propriété.
Il existe deux grandes familles d'organismes d'H.L.M. : les établissements
publics et les sociétés d'H.L.M.
Au sein des établissements publics on doit distinguer les offices publics
d'H.L.M. et les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC).
Les offices publics d'H.L.M. sont des établissements publics à caractère
administratif, institués par la loi du 23 décembre 1912. Ils sont crées à
l'initiative d'une collectivité locale qui peut être une commune, un syndicat
de communes ou un département.
Le rattachement à une collectivité locale est la principale caractéristique
de cette première famille d'organismes, qui constituent les opérateurs
privilégiés des communes et des départements pour la mise en oeuvre de
la politique du logement social.
L'objet principal des offices d'H.L.M. est la construction et la gestion d'immeubles locatifs destinés aux personnes de ressources modestes et,
accessoirement, l'accession sociale à la propriété.
Ils peuvent, en outre, réaliser des opérations de construction et de restauration immobilière en qualité de prestataires de services ainsi que des
opérations d'urbanisme et d'aménagement.
LE
FRANCE
33
Le mode d'administration des offices reflète la prééminence des collectivités
locales, lesquelles désignent le président de l'office.
Les offices publics d'aménagement et de construction (O.P.A.C.) obéissent à un régime juridique hybride, mélange de droit public et de droit
privé. Egalement rattachés à une collectivité locale, leurs compétences
sont plus étendues que celle des offices publics classiques.
Les sociétés de droit privé regroupent les sociétés anonymes d'H.L.M. (SA
d'H.L.M.), les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) et les sociétés
anonymes coopératives d'H.L.M.
Les S.A d'H.L.M. sont soumises à la législation des sociétés par actions,
ainsi qu'à la réglementation propre à l'institution H.L.M. dont elles
conservent le caractère non lucratif.
Elles sont créées le plus souvent sur l’initiative d'entreprises privées,
d'établissements financiers, de chambres de commerce et d'industrie
(C.C.I.), de collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de
construction (1 % patronal), de caisses d'allocations familiales, ou encore
d'organismes mutualistes.
Elles interviennent non seulement dans le logement locatif mais également
dans l'accession à la propriété. Elles peuvent aménager des lotissements,
fournir des prestations de services pour le compte d'organismes d'H.L.M
ou de particuliers accédant à la propriété, réaliser des hébergements de
loisirs à vocation sociale, et mener des opérations d'aménagement et de
construction.
Les S.A. d'H.L.M., au nombre de 311, gèrent environ 1 800 000 logements
locatifs.
Soumises aux mêmes règles que les S.A. d'H.L.M., les S.A.C.I présentent la
particularité d'être à la fois établissements financiers et constructeurs
pour l'accession sociale à la propriété. En effet, les S.A.C.I. consentent des
prêts à taux réduit à des emprunteurs désireux d'accéder à la propriété.
A ce titre, elles sont soumises à la loi bancaire (1984) régissant les règles
de fonctionnement des établissements financiers, mais elles sont habilitées,
en plus, à réaliser des opérations de construction pour l'accession sociale
à la propriété. Dans ce cas, elles peuvent soit construire directement pour
la vente, soit susciter la création de sociétés civiles immobilières d'attribution ou de vente.
Les S.A.C.I. connaissent aujourd'hui une évolution profonde par la constitution d'un réseau fédérant l'ensemble des sociétés et chargé d'assurer
la sécurité financière de ses membres dans un environnement économique et monétaire de plus en plus exigeant.
Enfin, les sociétés anonymes coopératives d'H.L.M., instituées par la loi du
12 avril 1906, sont soumises, comme les S.A. et les S.A.C.I., à la législation
générale des sociétés par actions et à la réglementation spécifique H.L.M.
Elles obéissent,en plus,aux dispositions de la loi sur les sociétés coopératives.
Leur intervention, limitée à la prestation de services pour des sociétés
coopératives de construction ou des personnes physiques, a été étendue
par la loi du 20 juillet 1983, tant en accession qu'en locatif.
Les deux principales activités des organismes d'H.L.M sont la maîtrise
d'ouvrage, dans le neuf comme dans l'ancien, et l'amélioration du patrimoine dont l'importance va croissant en raison du vieillissement du parc
locatif H.L.M.
Au lendemain de la seconde guerre mondiale, l'urbanisation accélérée de
la France suscite une forte demande de logements, induisant une politique de construction axée avant tout sur des objectifs quantitatifs. La
vitalité démographique et les mouvements migratoires des campagnes
vers les villes imposent aux pouvoirs publics de soutenir l'activité de
construction neuve en favorisant le nombre au détriment de la qualité.
Néanmoins, à partir des années 70, l'apparition de nuisances, fruit d'une
urbanisation mal maîtrisée, incite les constructeurs à rechercher une
meilleure qualité de construction sur le plan architectural, acoustique,
thermique ; les pouvoirs publics accompagnent cette évolution en
décidant des règles techniques dont le respect conditionne l'octroi des
financements aux organismes constructeurs.
Malgré un certain reflux au cours de ces dernières années, l'activité de
construction neuve des organismes d'H.L.M. reste significative.
La maîtrise d'ouvrage dans l'habitat ancien constitue une activité plus
récente des organismes d'H.L.M., favorisée par la volonté accrue des
collectivités locales de mettre en oeuvre des politiques d'aménagement à
travers un urbanisme de qualité. Cette mutation, qui répond à un degré
d'exigence plus élevé de la demande sociale, supposait que les organismes
d'H.L.M. disposent des outils juridiques pour y répondre.
Ceux-ci furent élaborés dans la période récente au moyen d'une série de
textes qui ont permis aux organismes d'H.L.M. d'élargir leur maîtrise
d’œuvre à l'habitat ancien.
LE
FRANCE
35
Les organismes d'H.L.M. peuvent, par les financements aidés de l'Etat, restaurer des logements et des immeubles anciens acquis par eux-mêmes ou
par une collectivité locale. Les logements ainsi restaurés doivent répondre
à des normes minimales d'habitabilité définies par la puissance publique.
Ce premier type d'intervention dans l'habitat ancien s'inscrit dans une
recherche de diversification et d'adaptation de l'offre locative HLM afin
de répondre à certains besoins spécifiques d'habitat qui ne peuvent être
satisfaits par la seule construction neuve. Le secteur de l'accession sociale
à la propriété n'est pas resté à l'écart de cette évolution puisque les sociétés
de Crédit Immobilier peuvent consentir aux propriétaires occupants des
prêts pour l'amélioration de leur logement.
Les presque quatre millions de logements locatifs sociaux connaissent,
comme tout patrimoine immobilier, un phénomène de vieillissement
attesté par la structure d'âge du parc.
Parc HLM par année de mise service et localisation
avant
1955*
de 1956
à 1975
de 1976
à 1995
1995
et après
Total
communes
rurales
2 443
38 760
117 153
44 879
203 235
agglomération
de moins de
100 000
habitants
60 793
630 804
456 935
98 889
1 247 241
agglomération
de plus de
120 094
100 000
habitants
697 854
461 648
124 617
1 404 213
agglomération
parisienne
75 319
489 940
303 996
71 644
940 899
Total
258 649
1 857 358
1 339 732
340 029
3 795 76
Source : Enquête sur le parc locatif social situation au 31/12/03
* La tranche "Avant 1955" comprend les logements pour lesquels l'année de fin de construction n'est pas connue
et est supposée antérieure à 1955.
L'ancienneté de ce patrimoine le rend sensible à une obsolescence croissante :
- sur le plan technique (dégradation du bâti, vieillissement des modes et
des procédés de construction),
- sur le plan conceptuel (localisation hors du centre ville, formes urbaines
et architecturales dépassées),
- sur le plan sociologique (dégradation de l'image de marque HLM, exigences croissantes des locataires, sensibilité accrue à l'environnement et
aux nuisances).
C'est la raison pour laquelle la réhabilitation du patrimoine HLM a été une
priorité du gouvernement dans le cadre de sa politique du logement
social.
Jusqu'à des années récentes, la réhabilitation était principalement axée sur
l'intervention technique sur le bâti avec deux préoccupations majeures :
les mises aux normes et les économies d'énergie. Mais ces interventions,
même importantes, n'ont pas suffi, loin s'en faut, à résoudre tous les
problèmes.
En fait, l'acte de réhabilitation est complexe et suppose la mise en oeuvre
coordonnée de plusieurs actions qui sont, pour l'essentiel :
- l'étude du marché local pour définir une stratégie avant réhabilitation,
- les relations avec les locataires, avant, pendant et après la réhabilitation,
- la diversification du patrimoine et la qualité de conception,
- la maîtrise des coûts,
- les modes de consultation des entreprises,
- l'organisation de chantiers en logement occupé qui constitue une
contrainte forte et qui doit se donner pour objectif de minimiser la gêne
pour les habitants.
LE
FRANCE
37
Glossaire
AL
ALF
ALS
ANAH
ANPEEC
APL
BAPSA
CASP
CCH
CCI
CCMSA
CDC
CEL
CNAF
CSG
DAEI
DGUHC
FGAS
FNAH
FNAL
FNH
FNPF
HBM
HLM
INSEE
OPAC
OPAH
PALULOS
PAP
PAS
PC
PEEC
PEL
PLA
PLATS
PLI
Allocation de logement
Allocation de logement familial
Allocation de logement sociale
Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat
Agence nationale pour la participation des employeurs à
l’effort de construction
Aide personnalisée au logement
Budget annexe des prestations sociales
Centre d’analyse économique de synthèse et de prévisions
Code de la construction et de l’habitat
Chambres de commerce et d’industrie
Caisse centrale de la mutualité sociale agricole
Caisse des dépôts et consignations
Compte d’épargne logement
Caisse nationale d’allocations familiales
Contribution sociale généralisée
Direction des affaires économiques et internationales
Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la
construction
Fonds de garantie de l’accession sociale
Fonds national d’amélioration de l’habitat
Fonds national des aides au logement
Fonds national de l’habitation
Fonds national des prestations familiales
Habitation à bon marché
Habitation à loyer modéré
Institut national de la statistique et des études économique
Office publique d’aménagement et de construction
Opération programmée de l’amélioration de l’habitat
Prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à
occupation sociale
Prêt à l’aide à l’accession à la propriété
Prêt à l’accession sociale à la propriété
Prêt conventionné
Participation des employeurs à l’effort de construction
Plan d’épargne logement
Prêt locatif aidé
Prêt locatif aidé très social
Prêt locatif intermédiaire
LE
FRANCE
39
PLUS
SACI
SCI
SCPI
SEM
SMIC
SGFGAS
TVA
ZUP
Prêt locatif à usage social
Société anonyme de crédit immobilier
Société civile immobilière
Société civile de placement immobilier
Société d’économie mixte
Salaire minimum de croissance
Société de gestion du fonds de garantie pour l’accession sociale
Taxe sur la valeur ajoutée
Zone à urbaniser en priorité
The funding of housing
in France
Summary prepared by Anne-Marie Fribourg,
Director of studies at the Housing department,
Directorate General of Urban planning,
Housing and Construction
and Fabrice AUBERT, master of public administration,
Paris - Institute of Political Science.
JUNE 2005
Summary
I – BACKGROUND INFORMATION
45
1. GENERAL INFORMATION
2. THE MAJOR PHASES OF HOUSING POLICY
IN FRANCE
45
49
• The major legislative texts over the period
53
II – ANALYSIS BY FINANCING SECTOR
55
1. MAIN LINES OF THE POLICY
55
The subsidised sector
The regulated sector
The free market sector
55
56
58
2. FINANCIAL INTERVENTION
58
1. The subsidised sector
• Direct benefits
• Loans
• Property acquisitions saving scheme
• Employers’ participation in the construction effort
(PEEC)
• Tax incentives
• Individual housing allowances
58
58
59
60
60
61
63
2. The private sector
Local authority expenditure on housing from 2000
to 2004
65
3. Characteristics of public subsidies concerned
• PLUS, PLA-CDC and PLA-I
67
67
• 0% LOANS
64
69
III – HLM ORGANISATIONS
73
GLOSSARY OF TERMS
79
THE
FUNDING OF HOUSING IN
FRANCE
43
Background information
1 – GENERAL INFORMATION
• Responsibility in the area of housing in France is centralised: the state
is liable for the funding of housing. In practice, however, housing policies
operate on the basis of shared responsibility between central and local
authorities.
• Local authorities are responsible for urban planning and local housing
policy in their locality (primarily through PLHs1, which are local housing
programs); these two dimensions must necessarily be addressed in the
effective implementation of housing policy, in particular for making
land available for construction. Cities and associations of cities are
particularly involved in the design of housing policies, but county and
regional authorities also play their part, mainly in the field of social
housing.
• Since the law n°2004-809 of August 18th 2004 regarding local freedoms
and responsibilities, associations of cities (and subsidiarily counties)
can be declared competent to manage the distribution of residential
construction subsidies instead of the state. This evolution is crucial
because, for the first time, local authorities are given the means to carry
out their housing policies without depending on the government for
funding.
France is also characterised by the existence of a low-rent housing mechanism (HLM2), the primary manager of local housing in the country (nearly
1000 organisations, of which 290 are public offices answerable to local
authorities and 311 are privately-run companies).
General situation
France is characterised by a relatively equal distribution between the
number of home-owners and the number of tenants: in 2002, 56% of
French people owned their own homes and there were slightly more tenants
in the private sector than in the social sector.
1. Programmes locaux de l’habitat
2. Habitation à Loyer Modéré
THE
FRANCE
45
Changes in occupation rates in france – 1992 – 2002
Numbers in
thousand
%
Tenure status
1992
1996
2002
1992
1996
2002
Owner
occupier
11 913
12 645
13 724
53,80%
54,30%
56,00%
Tenants
social sector
3 775
4 100
4 231
17,10%
17,60%
17,30%
Tenants
private sector
4 561
4 777
5 075
20,60%
20,50%
20,70%
Ensemble
others
1 882
1 764
1 495
8,50%
7,60%
6,10%
all households
22 131
23 286
24 525
100,00%
100,00%
100,00%
Source INSEE Survey on housing
Flows
• Financial data
Amounts
in millions
of euros
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
New Housing
34 252
34 121 34 889
37 011 42 156 44 504 45 637
49 145
51 454
Capital (1)
15 934
14 988 14 550
13 984 15 070 19 401 20 296
19442
19 860
Subsidy
1 499
1 708
1 471
1 487
1 334
Loan
16 819
17 425 18 240
21 292 25 693 23 680 23 869
28 216
30 260
Acquisitions
Of Existing
Housing
43 977
51 475 57 414
63 005 75 108 84 075 89 554
99 161 109 746
Capital
25 350
27 813 32 090
34 868 40 044 49 700 50 715
57 339
Subsidy
305
486
2 099
442
1 735
318
1 393
308
1 423
355
345
68 620
345
292
Loan
18 322
23 176 24 882
27 819 34 756 34 020 38 494
41 477
41 135
Works On
Existing
Buildings
26 556
26 341 27 426
28 411 29 317 30 440 31 500
32 450
33 834
Capital
18 058
16 982 17 802
18 433 20 049 20 263 22 063
21 636
21 362
Subsidy
Loan
965
999
1 044
1 004
1 006
947
773
747
732
7 533
8 360
8 580
8 974
8 262
9 230
8 664
10 066
11 741
TOTAL
104 758 111 937 119 729 128 427 146 581 159 019 166 090 180 755 195 035
Capital
59 342
59 783 64 442
67 285 75 163 89 364 93 074
Subsidy
2 769
3 193
3 057
Loans
42 647
48 961 51 702
3 585
2 707
2 725
98 417 109 541
2 589
2 579
2 358
58 085 68 711 66 930 71 027
79 759
83 186
Source : Compte du Logement
(1) Capital is the amount of the personal contribution during a mortgage operation, or, in the case of a cash settlement, the whole financing.
• Physical data
Number of housing starts between 1996 and 2004, by financing type
In
thousands
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Assisted
housing
139
140
127
139
135
123
125
118
113
Of which
PLAsPLUSs(1)
53
45
44
41
41
37
38
35
38
0%
loans(2)
86
95
83
98
94
86
87
83
75
Non-assisted
125
housing
121
156
178
174
180
178
196
250
All housing
264
starts(3)
261
283
317
309
303
303
314
363
(1) The number of social rental housing units (PLAs-PLUSs) is estimated by the DAEI/CASP from the number of
agreement distributed to the DDEs (county equipment departments)
(2) Number of 0% loans signed (source : SGFGAS)
(3) Number of housing unit (including those in housing settlements) started at the given date (source: DAEI - SES SITADEL)
3. Directions départementales de l’équipement
THE
FRANCE
47
Change in housing start numbers by housing type
(in thousands)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
- One famly dwellings
- Appartments
Number of housing starts by financing type
(in thousands)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Social rental
Assisted home ownership
Non assisted
Number of dwellings renovated and number of acquisition and
improvement operations (subsidised sector) funded from 1997 to 2004
1997
1998
1999
2000
2002
2003
2004
PLA
Acquisition /
improvement
grant (1)
10 338
9 433
8 394
8 720 10 458
11 910
13 481
13 156
PAP
Acquisition /
improvement
grant
25 765 18 627 17 610 16 661 14 636 12 822
11 090
7 766
ANAH
107 600 111 200 118 400 136 000 127 900 116 000 86 888
84 117
PAH including
elimination of
unhealthy
conditions
66 623 69 400 77 400 92 400 72 000 68 400
70 778
58 630
PALULOS (3)
(minor works
excluded)
156 073 148 000 134 100 124 132 88 102
80 400
63 705
Total
340 634 338 033 338 294 377 913 313 096 272 959 251 547 227 374
PALULOS
(minor works)
20 105 20 200 25 800 31 928 30 445 31 501
(2)
2001
75 737
8 357
Source : DGUHC
(1) including PLA-Is
(2) national housing improvement agency (ANAH – Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat)
(3) social rental housing improvement grant
2. THE MAJOR PHASES OF HOUSING POLICY IN FRANCE
From the 19th century to the First World War
It was not until 1850 that a law was passed defining conditions of hygiene
and giving city councils the right to demand improvements to hygiene
conditions in housing. It was at that time that the idea of a national or
local public contribution to the funding of “social” housing emerged,
with private developers being made responsible for guaranteeing
hygiene aspects of their constructions.
This concern for hygiene, combined with politicians’ interest in moral
issues was to lead to the adoption of the Siegfried law in 1894, which
created local low-cost housing committees (HBMs), with the state’s
THE
FRANCE
49
involvement being limited to the introduction of tax inducements
encouraging companies to build hygienic, low-rent accommodation.This
largely ineffectual law was replaced by the Strauss law of 1906 which
allowed for the public funding of HBMs and introduced the loans from
the Caisse des Dépôts4. In 1908, the Ribot law extended the favourable fiscal provisions of the Siegfried law to include the acquisition by less
wealthy citizens of plots of land smaller than one hectare, upon which
they were to build their homes.This law in favour of property ownership had
the stated objective of preventing rural populations from leaving the countryside. In 1912, increased popular pressure (the creation of tenants'
unions) forced the government to take a fresh look at the issue of workers’
housing and to evaluate the implementation of the existing legislation
(Bonnevay report). The law of December 23rd 1912 created communebased and county-level public offices for low-cost housing, both of which
were public establishments. With this reform, the public housing service
came into being.
In March 1916, the government was forced to pass a decree to introduce
a moratorium allowing tenants to suspend the payment of rents.
This measure unleashed an unprecedented conflict with landlords who
threatened a tax strike,obliging the government to promise reimbursement
of unpaid rents.
The inter-war period
In March 1918 a law was passed excluding rent from the provisions of the
Civil Code. The post-war situation caused vigorous discontent amongst
tenants and their associations grew stronger. On June 29th 1919, the first
major mass demonstration in favour of housing was to take place;
100,000 tenants demanded that the 1918 law be revised. The Levasseur
law was hence voted as a complement to the 1918 law.
The consequences of these laws were to include the outflow of private
capital from a sector no longer considered profitable,along with indifference
amongst owners in respect of the upkeep of their properties.
The scale of social movement and the worsening housing crisis led, in
1928,to the passing of the Loucher law which provided for the completion
of 200,000 HBM units and 60,000 medium-rent units over a period of five
years.This programme however, fell substantially short of the needs that
had been calculated by economists (1 million housing units, of which
200,000 in the Paris region). The state’s financial contribution to this
4. Public savings and investment bank
effort in application of this bill was not to be renewed in the inter-war
period. In 1934 the French Union of Developed Property (Union de
Propriété Bâtie de France) secured the elimination of loans for
construction and the abrogation of rent-blocking measures.
The Front Populaire did not manage to solve the problem of the dramatic
lack of housing in France on the eve of the Second World War.
The immediate post-war period
In the aftermath of the war, among other problems, France had to face up
to a housing crisis whose roots not only lay in enemy bombing (around
50,000 housing units were destroyed and nearly 1 million suffered differing
degrees of damage), but also in earlier policies which failed to take the
massive rural exodus into consideration. This situation was exacerbated
by a practically continuous policy of rent blockage, which frightened off
private investors to an extent that the situation was almost desperate:
insufficiency and unsuitability of supply, poor conditions, deterioration
and lack of comfort in the existing housing stock.
The initial measures taken in 1945 resulted in the repair of around 1 million
partially-damaged housing units through legal measures allowing vacant
premises to be requisitioned.
However, aware of the negative consequences of rent blockage on the
upkeep of buildings, and conscious of the need to introduce some form
of solidarity, the government decided by order dated June 28th 1945 and
amended on October 26th 1945, to introduce a tax on rents designed to
constitute a ‘national fund for the improvement and maintenance of rural
and urban housing', later transformed into the 'National Housing
Improvement Fund' (FNAH5). Management of this fund was entrusted to
the Crédit Foncier de France. In 1971 the FNAH became the National
Housing Improvement Agency (ANAH6).
The period immediately afterwards was marked in particular by the 1948
law which sought to establish a regular and reasonable increase in rent
which was compatible with occupants' resources. It was to 'allow for
improvements to be made to elements of our heritage', by the owners
themselves.The scope of this law was limited to buildings erected prior
to 1948 creating, as a result, a two-speed market for rental accommodation.
5. Fonds National de l’Amélioration de l’Habitat
6. Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
THE
FRANCE
51
The private sector, having unsuitable production structures and inadequate methods and means for investing in properties, most particularly on
account of the absence of a system capable of mobilizing private savings,
was unable to satisfy this demand which, to make things worse, was not
particularly solvent.
The 1950s and 1960s
Economic modernisation and the resulting territorial reorganization
resulting from it generated the need to provide accommodation for
labourers. The proliferation of sometimes violent demonstrations shed
new light on the seriousness of the situation. In this context, massive state
intervention was necessary.
The involvement of the state resulted in the provision of public funding
focused primarily on the construction of social housing, but also in the
private sector via the Credit Foncier.
In 1953, Pierre Courant, then Minister for construction, put through a law
which set up a series of interventions, facilitating the construction of new
housing, with improvements being made to land provision, to financing
and to production techniques.In that same year,a compulsory contribution
from companies to the building effort (1% of the total wage bill for
companies employing more than 10 people) brought additional
resources for the creation of social housing.
In 1954, once again under the pressure of public opinion further to the
campaign led by Abbé Pierre, the government adopted an emergency
program to build 12,000 new housing units in housing settlements,
designed to house homeless people and families.
Five years after the Courant plan, a second attempt to define an overall
policy in favour of housing was made with the framework law of August
7th 1957.The ZUP7 (areas of priority urbanization) policy was a result of
this law, for the first time taking into account both the creation of housing
and the need to develop public infrastructure facilities along with it. A
five-year construction programme for HLM properties was introduced. Its
objective was to build 300,000 units per year, with an emphasis on rental
accommodation.
This period was marked by construction to satisfy needs in quantitative
terms. Initially, this was part of the post-war reconstruction effort and
subsequently, from 1950 onwards, contributed to the renewal of social
constructions, including the onset of the HLM age to replace the HBMs
7. Zone à urbaniser en priorité
(new constructions increased from 70,000 units completed in 1948 to
320,000 units in 1958).
At the same time, the debate on the development of cities and urban planning resulted in new procedures for the 'renewal of city centres'. It was
thus during the third plan (1958 to 1961) that 'urban renovation' actions
began (decree of December 31st 1958). The Malraux Law of August
4th 1962 created protected areas, and within the latter promoted the
renovation of good quality buildings.
The public authorities expected the urban renovation plan to result in
the demolition of ageing accommodation units and the massive development of new ones. However, this process proved to be complex, costly
and difficult to control and from 1958 to the present, it has produced only
190,000 housing units in replacement of the 120,000 which have been
demolished (a far more modest renewal than expected).
Until 1970, the state had made a whole battery of regulatory and, to a
lesser extent, financial instruments available to owners and local politicians
to promote the maintenance of the existing elements of the nation's
heritage.An explicit principle ran through the different plans, namely that
'the market price for rent must allow sufficient profit to be made to complete upkeep and even improvement work on housing'. Irrespective of
the major efforts made to promote new construction, the deliberate
policy of the state during this period was to concentrate on the restoration of elements of the country’s historical heritage and to promote
urban renovation.
It was only the seventh plan (1976 to 1980) which definitely put the
focus on 'qualitative improvements to housing'. It was during this plan
that the present policy was to be put in place.
THE MAJOR LEGISLATIVE TEXTS OVER THE PERIOD
The law n° 77-1 of January 3rd 1977 reforming aid to housing:
Creation of subsidised rent loans (PLAs), subsidised home-owner loans
(PAPs) to promote home ownership, an improvement bonus for rental
and social housing (PALULOS),and the personalised housing subsidy (APL).
Law N° 83-8 of January 7th 1983 concerning the distribution of
responsibility between communes, counties, regions and the state.
Law n° 86-1290 of December 23rd 1986 tending to promote rental
investments, ownership in social housing and strategies to enhance the
provision of land.
THE
FRANCE
53
Law n° 89-462 of July 6th 1989 aiming to improve rental incomes and
amending the law n° 86-1290.
Law n° 90-449 of May 31st 1990 aiming to implement the right to
housing.
Law n° 91-662 of July 13th 1991: orientation law for the city.
Law n° 94-624 of July 21st 1994 on housing.This law encompassed:
• the purchase of HLM housing by existing tenants;
• modifications to the relationship between private owners and tenants;
• housing for low-income households;
• the transformation of office space into living space;
• improvements to the way co-owner associations operate;
Law n° 95-74 of January 21st 1995 on the diversity of housing.
Law n° 96-162 of March 4th 1996 relating to the supplement to
the solidarity rent.
Law n° 98-657 of July 29th 1998: an orientation law as part of the fight
against exclusion.
Chapter II section I deals with access to housing and chapter III section
II with measures regarding upkeep.
Law n° 2000-1208 of December 13th 2000 on urban renewal and
solidarity
This law is the foundation of a global project for better quality of life in
our towns and regions.The “housing and urban planning” section of the
law is particularly about re-instating some coherence in urban development, improving the social mix in housing and undertaking urban
renewal.The “transport” section introduces a new way of sharing highways between the different means of transport and heralds a new phase
intended to ensure that towns are not designed on the sole basis of the
needs of motor vehicles.
Law n°2003-710 of August 1st 2003 on the planning of urban renovation.This law defines a national program of urban renewal and creates
the National agency for urban renovation8.
Law n°2004-809 of August 13th 2004 on local freedoms and
responsibilities. This law creates new possibilities for residential construction subsidies, by allowing the delegation of their management to
EPCIs9 (local public infrastructures, like transport authorities) that have
developed a local housing program.
Law10 n°2005-32 of January 18th 2005 on social cohesion, establishing
a 5 year plan for the construction of social rental housing (both public
and private).
8. Agence nationale de rénovation urbaine
9. EPCI : établissement public de coopération intercommunale
10. ‘Loi de programmation’ (a specific type of framework legislation)
Analysis by
financing sector
1. MAIN LINES OF THE POLICY
The orientations of the public authority in the area of housing policy are
underscored by two general principles:
1. Allowing each individual to live in a dignified manner: this is the
ground rule behind the notion of “right to housing” which was made a
fundamental right by the law of 1989.
The “right to housing” is the possibility of having access to and remaining
in, proper housing; it is the result of a compromise between three contradictory goals:
• A low residual rent for the tenant (the condition of access to housing)
• The quality of housing which carries a cost
• A level of welfare that society can accept.
2. Providing everybody with real freedom of choice in terms of housing,
including tenure status, type of housing and localisation.
These two orientations – the right to housing and freedom of choice –
require a sufficient supply of housing:
• In quantity: otherwise the poorest members of the community
are not housed;
• In quality, which means not only comfort, but localisation as well,
in such a way as to meet the expectations of each individual;
• In terms of diversity of status: a balance between owner-occupancy,
social accommodation and privately owned rented accommodation;
• In terms of the diversity of occupation: i.e. avoiding concentrations of social housing and spatial and social segregation.
The subsidised sector
There are different types of direct public housing benefits:
PLUSs (social housing rental loans, ex PLA-CDCs11) and PLAs (subsidised
rental loans) which are designed for the creation of social rental housing
11. More precisely, the PLUS includes all operations that used to be covered by the ordinary PLA-CDC, by the
experimental PLA, by the PLA-LM, and by the construction-demolition PLA.
THE
FRANCE
55
(new constructions or acquisitions with renovation) managed by the
HLM organisations (PLA-CDC). PLUSs also aim at increasing the social
mix in collective housing.
Until October 1st 1995, the PAPs (subsidised property loans) allowed
moderate income families to buy property (new or to be renovated).
Since that time, a reform to the provisions of subsidised property acquisition has lead to the introduction of an interest-free loan which is used
in tandem with a main mortgage.
Access to PLUS and PLA accommodation and property ownership aid is
subject to means testing, and the most modest households receive, in
addition, individual benefits.
The current ceiling for PLUS accommodation allows around 65% of
households living in France to apply.The thresholds relating to 0% loans
give access to around 80% of households.
These thresholds mean that for a household with two children where
only one partner is working, a monthly income of a little over 3 100 euros
is the limit to qualify for a PLUS outside the Paris area.
The regulated sector
The regulated sector includes:
• PLSs
• PLIs,
• approved loans (PCs) for rental,
• approved loans for purchase or PASs;
• approved housing after work financed by ANAH grants.
A set number of social rental loans (PLSs) are available to all individual
and corporate developers to fund social housing operations for levels of
rents and resources higher than those required for the PLUS (30% above
PLUS resources, with a rent ceiling set at 150% of the PLUS). These
dwellings are subject to an agreement with the state, and give successful
applicants the right to personalised housing aid (APL). Intermediary
rental loans (PLIs) with a regulated rent level and can only be accessed if
specific income conditions are met (PLUS x 1.8 in zone A12, PLUS x 1.6
12. Zone A covers the Paris agglomeration, the French Genevois (the region along the swiss border), and part of the
Côte d’Azur (the French Riviera).
zone B13 and PLUS x 1.4 in zone C14). These two types of loan are refinanced by centralised savings funds from the CDC (the Caisse des Dépôts
et Consignations15), with the loans being distributed either directly by
the CDC, by the Crédit Foncier de France and Eténial (ex-Comptoir des
Entrepreneurs), or by banking establishments selected by tender.
Approved rental or home-ownership loans (with or without recourse to
social home ownership guarantee funds) use financial resources with
structured rates, resulting from the agreement between the state and the
financial organisations.The approved loan (PC) has a cost price which is
regulated and can grant access to personalised housing aid (APL) if the
tenant or buyers have low levels of resources and, in the case of tenants,
if a contract has been signed with the state to regulate rents.
The social home ownership loan (PAS16),created in 1993,is a regulated loan
which is secured by a state guarantee and financial participation covering
payment defaults by borrowers.This guarantee applies within the framework of the guarantee fund for social housing ownership (FGAS17). The
financial involvement of the state has a specific characteristic: it only
intervenes when a risk becomes reality. We speak of incidents when
monthly payments are not honoured or made late; the experience loss
which results for the lender would then tend to be covered by the FGAS.
The state guarantee justifies the fact that the PAS can only be attributed
to people with resources inferior to given ceilings (normally similar to
the PLUS ceilings).
The FGAS is designed to protect the lender against all risks linked to
defaulting by borrowers. The charges which can be compensated for
correspond to the investment cost of claims. In particular, the lender can
recover the following elements:
• unpaid instalments;
• interest and penalties charged for late payment;
• legal cost and procedural cost which should be paid by the borrower;
• insurance costs linked to a guaranteed loan, (death, invalidity for work,
unemployment), which are payable to the establishment.
This does not mean that the credit establishment is totally discharged of
these costs.The FGAS is in fact jointly funded by the state and the lender.
13. Zone B covers agglomerations larger than 50 000 people, cities next to the Paris agglomeration, some parts of
the coasts and border areas, and the Départements d’Outre-Mer (former offshore colonies).
14. Zone C covers all areas that belong neither to zone A or zone B.
15. A public savings and investment bank
16. Prêt à l'Accession Sociale à la propriété
17. Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété
THE
FRANCE
57
Certain private rental housing units that were attributed top-up grants
from the national housing improvement agency (ANAH) to carry out
improvements and modernisations, are subject to a contract with the
state limiting rent and giving tenants the right to APLs.
The free market sector
Housing which cannot benefit from any of these financing schemes is
considered to be part of the free market sector and in the case of rental
housing is regulated by laws defining the relationships between owners
and tenants. If the latter's income is low, they can benefit from housing
allowances. Investors can also secure tax benefits.
2. FINANCIAL INTERVENTION
Sources of public funding
• budgetary credits from the state budget which contribute to residential
construction subsidies and some individual housing benefits;
• to finance loans, the primary lender is the Caisse des Dépôts et
Consignations which provides funds from the "Livret A" (a savings fund
with regulated interest rate and not subject to tax).The Crédit Foncier
de France and the Comptoir des Entrepreneurs are also involved.These
are both specialised financial institutions from the private sector.
• The employers’ contribution (the so-called "1% housing contribution"),
which was designed to promote housing for employees. These funds
are used for loans and for grants in order to promote rental accommodation or home ownership.
• Local authorities can also contribute to housing operations. Most of the
time this will take the form of supplementary funding, topping up that
provided by the state.
1 – The subsidised sector
Direct benefits
For the PLUS18 loan (rental loan for social needs), formerly called the PLA,
the state, until October 1st 1996, paid over a grant financing 12% of the
operation with a ceiling of 90% of the reference price. This grant was
18. Prêt locatif à usage social
replaced by the introduction of a 5.5% VAT rate on the cost of the works.
Since September 15th 1999, all works are also subject to a grant totalling
between 5 and 13% of the costs, depending on the type of operation.
“Highly socialised housing” developments can qualify for grants of up to
25% of the cost.
Furthermore, an extra subsidy can be granted to cover the costs involved in
those areas where the value of the land is higher than the market reference
rate.This grant is subject to a ceiling of 50% of the excess cost which itself
must not exceed the reference cost.The allocation of this grant is dependent
upon the existence of co-financing from the local authority.
For the 0% loans, the state offers a tax credit equivalent to the normal
interest cost.The grant is calculated from the borrower's income bracket.
Interest rates are recorded each quarter to evaluate the level of new statesubsidised rents. However, the subsidy is only calculated once and applies
throughout for each loan authorised.
For improvements to existing social housing (PALULOS), the state pays a
10% subsidy, associated with a VAT rate of 5.5% which applies to renovation, transformation and rehabilitation work for social rental housing.
The cumulative advantage makes for an overall aid package worth 22%.
The ANAH also provides a housing improvements grant for owner-occupiers with low incomes. It is normally based on 20% of the overall cost of
works, and subject to a ceiling of 11,000 euros. For owners with very low
incomes, this can be extended to a 35% subsidy, limited to 13,000 euros.
Works required by conditions of insalubrity and insecurity, or designed
for specific social improvements (removal of lead-based paint, access for
handicapped people), can respectively be 50% and 70% subsidized, with
ceilings of 28,000 and 8,000 euros. Finally, extra grants can be attributed
for the installation of energy saving devices.
For landlords who carry out work using grants from the national housing
improvement agency (ANAH) to improve the comfort in rented homes of
over 15 years of age,subsidies vary between 20% and 70% depending on the
geographical area, on the nature of the work being carried out and the rent
commitment made by the owner.The ANAH budget was originally derived
from a tax paid by landlords, but is now provided directly by the state.
Loans
The PLUS is financed by a 3.45% loan over 35 years for building and 50
years for land, which is funded from the Livret A (a tax-free savings
account).
THE
FRANCE
59
The PLA-I (the integration PLA) is financed by a 2.95% loan over 35 years
for building and 50 years for land, also funded from the Livret A.
The 0% loan is distributed through the traditional banking circuit but cannot be the main loan for the acquisition. It must be accompanied by an
approved loan (PC), a social home ownership loan (PAS) or another form
of property loan.
The complementary loan, combined with the PALULOS grant is, like the
3.45% PLUS loan, funded from Livret A resources. In general, it is taken out
over a period of 10 to 15 years.
Property acquisitions saving scheme
Since 1965 there has been a building society type scheme designed to
encourage private individuals to build up their savings specifically for
home ownership.There are two systems:
• the property savings account (CEL19) is a deposit account where
payments can be made in and out freely.After 18 months, the holder of
the account can obtain a loan which includes a bonus from the state
limited to 1,144 euros;
• The property savings plan (PEL20) is a contract whereby a private person
undertakes to make regular payments which are at least equal to an
amount which is initially identified by contract.The plan cannot come
to fruition in under four years. But from this time on, the holder of the
contract qualifies for a state bonus with a 1,525 euros ceiling and can
obtain a loan at a favourable interest rate.
Employers’ participation in the construction effort (PEEC)
The employers’ participation in the construction effort (PEEC), which
began in 1943 as a voluntary initiative by heads of companies in the north
of France, was made compulsory by law in 1953. It was designed to facilitate the creation of housing for company employees.The rate, 1% of the
total wage bill for companies employing over ten people, has, since then,
seen several modifications.Today the rate is 0.45%.
From its contract-based origins, the 1% contribution to the construction
effort has maintained a number of specific characteristics which set it
apart from other mechanisms for social housing financing:
• The PEEC is a real construction subsidy which allowed 2,699 million
euros to be spent on construction or renovation in 2002;
• Available resources are primarily secured by the collection of the previous
year’s contributions, generally paid at the end of the year, and through
reimbursements on previously-attributed loans (long-term and short-term
loans are available).
19. Compte d’Epargne Logement
20. Plan d’Epargne Logement
Distribution of long-term resources (in millions of euros)
Collection
of resources
from previous year
long-term
loan repayments
1996
1 010
1 188
96
2 198
54,0 %
1997
1 023
1 251
93
2 274
55,0 %
1998
1 045
1 305
91
2 350
55,5 %
1999
1 085
1 368
99
2 453
55,8 %
2000
1 129
1 437
105
2 566
56,0 %
2001
1 178
1 498
113
2 676
56,0 %
2002
1 233
1 630
112
2 863
56,9 %
Incorporated
Total of longamounts
term resour(fraction of
ces available
the result)
The proportion
of reimbursements as a % of
total
Source: DGUHC, budget inquiry 2004-2005.
Tax incentives
Since April 2003, tax incentives to private rental investment have been
modified.
New or rehabilitated property
Beneficiaries: all individuals making rental investments (either directly or
through establishments that are not subject to corporate income tax, like
SCIs or SCPIs21), and abiding by the conditions of lease and rent ceilings
defined by the law.
Conditions: The owner must agree to rent his property for at least
9 years, and to maintain the rent under the following ceilings.
Rent ceilings
Geographic zone
Rent ceilings for 2005 (in euros per m2)
Zone A22
19,19
Zone B
13,33
23
9,59
Zone C
24
21. SCIs (Sociétés civiles imbilières) and SCPIs (Sociétés civiles de placement immobiler) are real estate investment
groups.
22. Zone A covers the Paris agglomeration, the French Genevois (the region along the swiss border), and part of the
Côte d’Azur (the French Riviera).
23. Zone B covers agglomerations larger than 50 000 people, cities next to the Paris agglomeration, some parts of
the coasts and border areas, and the Départements d’Outre-Mer (former offshore colonies).
24. Zone C covers all areas that belong neither to zone A or zone B.
THE
FRANCE
61
Tax status: The owner benefits from the following preferential taxation
treatment:
- The financial amortization of the acquisition cost on the basis of 8%
yearly for the first 5 years, and 2.5% yearly for the following 4 years.
- At the end of the initial 9 year period, the owner can decide to prolong
the contract for a maximum of 6 years (2 X 3 years).Those extra years
give the owner rights to a yearly financial amortization of 2.5%. Overall,
the owner can therefore benefit from a total amortization of 65% over
15 years.
- The landlord can deduct his owner assessments from his taxable
income.
Non-new property
Beneficiaries:All individual landlords abiding by the rent ceilings and tenant
income ceilings defined by the law.
Conditions:The owner must agree to rent his property for at least 6 years,
and to respect the following rent ceilings and tenant income ceilings.
Rent ceilings
Geographic zone
Rent ceilings for 2005 (euros per m2)
Zone A
15,34
Zone B
10,02
Zone C
7,25
Tenant income ceilings
(in euros)
Zone A
Zone B
Zone C
Single person
30580
23634
20680
Married couple
45703
31560
27797
Single person or married couple
with 1 dependent person
54938
37954
33278
with 2 dependent persons
65808
45818
40274
77904
53898
47270
87663
60740
53321
Accretion per extra
dependent person
+ 9768
+ 6774
+ 6054
Make-up of tenant household
Tax status: the landlord can deduct 40% of the rent and his owner assessments from his taxable income.
Individual housing allowances
There are two major types of individual housing benefits; the personalised
housing benefits (APL25), and the housing allowance, which is itself
sub-divided between the family housing allowance (ALF26) and the social
housing allowance (ALS27).
These forms of aid are attributed subject to means-testing.These forms of
aid are financed through the family allowance fund, the national housing
aid fund and the state budget according to the following distribution:
The number of beneficiaries of individual housing benefits since 1996
Beneficiaries in
thousands 31/12
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Rental
2204
2 223
2 292
2 310
2 318
2318
2325
2304
Purchase
651
621
575
521
479
433
383
333
Total APL
2 855
2844
2 867
2 831
2 797
2751
2708
2637
ALS rent
2 082
2090
2 167
2 158
2126
2143
2147
2162
ALS buy
63
65
68
69
74
75
74
72
Total ALS
2 145
2 155
2 235
2 227
2200
2218
2221
2 234
ALF rent
897
892
901
901
901
894
883
911
ALF buy
260
278
300
315
346
346
342
337
Total ALF
1 157
1 170
1 201
1 216
1247
1240
1225
1 248
Total AL
3 302
3 325
3 436
3 443
3 482
3447
3461
3446
Overall Total
6 158
6 169
6 303
6 274
6 279
6198
6169
6083
AL
Source: yearly statistics from the CNAF and the CCMSA
Total allowances received
In billions
of euros
Rental
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
9,2
9,5
10,0
10,5
10,1
11,1
11,8
12,1
Purchase
1,9
1,9
1,8
1,7
1,6
1,6
1,5
1,4
Total
11,1
11,4
11,8
12,2
12,3
12,7
13,3
13,4
Source: Statistical and accounting elements (including the 13th balance) from the general, agricultural and specialist
social security bodies. Cash-to-date accounting. Figures rounded to the nearest hundred of million
25. Aide personnalisée au logement.
26. Allocation logement familiale.
27. Allocation logement sociale.
THE
FRANCE
63
Funds for individual housing aid paid out in 2003
Employers
contributions Family
allowance
CSG - general
social
contribution
(taxpayers)
Exemption
from family
allowance
contributions
6 506
National family
benefit fund
(+ supplementary
budget for agricultural
social benefit)
6 506
(million euros)
Employers
FNAL
Contributions
(0,4%)
State
budget
(housing)
5 377
1 739
2 309
3 068 1 739
Virtual ALF
National
housing
Fund
Virtual
ALS
National
fund for
housing aid
3 201
6 198
688
4 807
3 305
41,1
4 119
ALF
APL*
ALS*
3 305
41,1
4 119
* benefit + management costs
FNPF28 : National family benefit fund
BAPSA29 : Supplementary budget for social agricultural benefit
FNH30 : National Housing Fund
FNAL31 : National Housing Aid Fund
2. The private sector
In the regulated sector, households have access to PCs (approved loans)
and PLIs (intermediary rental loans).This type of accommodation gives
rise to structured rate loans resulting from agreements between the banking
community and the state. When a contract is signed fixing rent ceilings,
tenants who meet means-testing conditions can benefit from individual
allowances which are partly financed by the state (through the APL). On
the subject of private loans, housing units which are not covered by
contracts between the state, tenants and property buyers can, on condition
that means-testing requirements are met,receive individual housing benefits
(social or family housing allowance).
28.
29.
30.
31.
Fonds national des Prestations Familiales
Budget annexe des Prestations Sociales Agricoles
Fonds national de l’Habitation
Fonds national des Aides au Logement
e : evaluation
Local authority expenditure on housing from 2000 to 2004
Direct budgetary subsidies
2000
2001
2002
2003
2004e
PLA PALULOS
442
451
419
458
457
PAP + Prêt 0%
919
887
811
735
593
ANAH + PAH
391
380
369
407
339
Others
136
114
111
75
81
Property saving bonuses
355
384
375
299
300
Exemption from land tax
Total
31
120
96
95
106
2 274
2 336
2 181
2 069
1 876
2004
Individual housing allowances
EXPENDITURES
2000
2001
2002
2003
APL
5 969
5 956
6 166
6 074
ALS
3 544
3 708
3 921
4 039
ALF
2 812
3 007
3 170
3 302
Management expenses
310
313
264
202
Others (FSL, ALT,FAAD)
108
109
110
100
12 742
13 093
13 629
13 718
13 700
2000
2001
2002
2003
2004
Of which employers
6 024
6 212
6 455
6 507
6 749
State
5 208
5 158
5 388
5 378
5 153
Social bodies
1 411
1 620
1 684
1 739
1 706
Total
12 642
12 991
13 527
13 623
13 608
Special 1 % Allocation
account (new collect)
2000
2001
2002
2003
2004
396
691
995
1 351
1 350
2000
2001
2002
2003
2004
Total
FINANCING
Total
Fiscal cost
Tax reduction for house buyers 635
236
355
408
395
Landlords' deductions
1 687
1 724
1 820
1 740
1 845
Tax-free prop saving interest
1 570
1 675
1 600
1 770
1 740
Tax-free Livret A interest
503
475
525
580
450
Land tax exemption (local au) 610
623
670
699
700
Misc, inc VAT reductions 2 949
3 094
3 205
3 466
4 820
Total
7 826
8 175
8 663
9 950
7 953
2000
2001
2002
2003
2004
23 366
23 946
24 980
25 800
26 876
In % du GDP
1,62
1,60
1,61
1,63
1,63
In euros /inhabitant
396
404
419
430
445
Total
THE
FRANCE
65
Changes in the structure of public housing aid
Percentage
100%
80%
60%
40%
20%
0%
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20
Housing allowances
1% housing
Fiscal cost
Millions euros 2004
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20
Housing allowances
1% housing
Fiscal cost
3. CHARACTERISTICS OF PUBLIC SUBSIDIES CONCERNED
- PLUS, PLA–CDC and PLA-I
Organisations qualifying for these types of funding
The PLUS, which has replaced the PLA-CDC, is reserved to HLM organisations and semi-public companies. However, the PLA-I can be allocated
to local authorities and organisations whose mission is to contribute to
housing for underprivileged people.
Types of operation
New constructions or acquisition and renovation of existing buildings.
PLA-Is also cover the purchase of buildings without the undertaking of
renovation works.
Financing procedure
The cost of the operation financed is calculated on the basis of a reference
price determined by the characteristics of the operation.For the construction
of new housing, this amount is made up of a reference property charge
and the cost of building.
Nature of funding
The PLUS is made up, depending on the cases, (cf. details below) of a
subsidy equal to a certain percentage of the price of the operation (with
a ceiling of 90% of the reference price), a 4.2% loan over a period of 35
years for building and 50 years for land.The total of the loan plus subsidy
cannot exceed 95% of the reference price; new construction operations
are also subject to the reduced VAT rate (5.5%). Moreover, PLUS and
PLA-I automatically involve an exemption of the land tax during 15 years
There is also a subsidy designed to finance extra property costs in sectors
where the cost of property is higher than the reference land cost. This
grant is subject to a 50% ceiling of the excess, which itself must not
exceed the reference land cost.
• an APL contract must be concluded in application of the third paragraph
of article L 351-2 of the Construction and Housing Code32;
32. Code de la Construction et de l'Habitation
THE
FRANCE
67
• the operation must be financed by one of the loans cited in article
R 331-1 of the Construction and Housing Code attributed by the Caisse
de Dépôts et Consignations.
Applicable subsidy rates
New
PLUS (social rental loan)
Acquisition/improvement
operations
5 % (6,5 %)
10 % (11,5%)
« integration » PLA
20 %
20 % (25%)
« experimental » PLUS
8%
15 %
« construction-demolition »
PLUS
12%
12 %
The figures in brackets denote a higher limit that can be accorded by Prefectoral derogation
Fixing rent levels
The maximum rent is fixed by contracts signed between the landlord and
the state depending on a corrected per-square metre price33 which varies
according to the construction zone. For the PLA-I, the rental amount is
limited to 80% of the maximum PLA rent.
Qualifying Households
These accommodation units are accessible to households whose incomes
do not exceed a certain ceiling, defined according to the make-up of the
household and the geographical zone : around twice the minimum wage
(SMIC) for a childless household and nearly three times the legal minimum
wage for a household with two children.The households with the lowest
incomes will also receive the APL (Personalised housing aid). For PLA-Is,
the earnings ceiling is fixed at 60% of the PLUS ceiling. In order to
enhance the social mix, a least 30% of dwellings must be occupied by
households whose resources do not exceed 60% of the ceilings and a
maximum of 10% of dwellings can be rented to households whose
resources do not exceed ceilings by more than 120%.
33. This surface area is determined on the basis of the characteristics of the housing unit and of the comfort
elements comprising it. A mathematical formula allows this amount to be arrived at. Since July 1st 1996, this
formula has been changed for new housing to take "useful surface area" into consideration.
0% loans
Organisations eligible for this type of funding
0% loans are allocated to households after means testing but cannot be
attributed to operators.
Types of operation
0% loans are granted to households buying their first home, i.e. individuals
who have not owned their main residence34 for the 2 years preceding the
loan.A 0% loan can be attributed for:
The construction or the acquisition of new housing:
This covers:
• The acquisition of a plot of land for the construction of a house.
• The construction of a house on a previously owned plot of land.
• The acquisition of new housing (an apartment or a house) either
already built or whose construction is about to be completed.
■
The acquisition of non-new housing:
Such operations qualify for a 0% loan under the following conditions:
• The dwelling must meet, if necessary after rehabilitation works, the
minimal surface and comfort requirements defined by the law.
• For a building older than 20 years, this level of comfort must be attested
by a professional after a schedule of condition.
■
■
The acquisition of a dwelling by its tenant through a leasing program35
Financing procedure
0% loans are designed as complementary funding: they can be granted
only as a supplement to a main mortgage. However, 0% loans are adaptable
to the borrower’s funding needs and are limited to the lowest of the
following 3 amounts:
20% of the operation costs, including:
For the construction of an individual house:
• the cost of land (acquisition load non included), geometrician fees,
and the costs of works of land transformation (demolitions, soil
■
34. To be considered as a “main residence”, a dwelling must be occupied by the owner at least 8 months a year.
35. The law of July 12th 1984 allows a tenant to buy his home after a period determined by contract.
THE
FRANCE
69
displacements, electrical connections, roads, and other network
connections)
• the cost of the building (including appendages and construction
fees).
• The cost of VAT on land and construction (all other taxes are not
covered).
For the acquisition of new housing:
• The full cost of the dwelling (VAT included)
For the acquisition of non-new housing:
• The cost of the dwelling (acquisition load non included)
• The costs of amelioration works, if any.
■
A maximum amount for the loan, determined depending on the make-up
of the household and the geographic zone (the criteria are the same as
for means-testing).The table below provides some more detailed figures:
(In euros)
Maximum amount
in Zone A36
Make-up
of the
household
Non-new
housing
New
housing
Non-new
housing
1 person
14 400
16 000
8 800
11 000
8 250
11 000
2 persons
20 250
22 500
13 200
16 500
12 375
16 500
3 persons
22 500
25 000
15 200
19 000
14 250
19 000
4 persons
24 750
27 500
17 200
21 500
16 125
21 500
5 persons
27 000
30 000
19 200
24 000
18 000
24 000
6 persons
and more
29 250
32 500
21 200
26 500
19 875
26 500
■
Maximum amount
in Zone B37
New
housing
Maximum amount
in Zone C38
Non-new
housing
New
housing
50% of the total of other loans running for more than two years. In
general terms, the guideline is that 0% loans cannot exceed on third of
the total debt (0% loan included).
37. La Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes en bordure de
l’agglomération parisienne, certaines communes littorales et frontalières, ainsi que les départements d’Outre-mer.
Nature of funding
0% loans are financed by credit establishments from their ordinary
resources, deposits, or through bonds issued on the stock market. The
state substitutes itself for the borrower by granting the lending establishment
a tax credit equivalent to the amount of interests it would have earned in
normal conditions.
The repayment conditions of the 0% loan depend on the household’s
taxable income (calculated in the same way as for means-testing): the
poorest households benefit from very long repayment periods (up to
22 years), while more privileged households will face shorter deadlines.
A total repayment period even of 20 years without interest may not be
sufficient to make the burden of a mortgage bearable for the more modest
families if the amount of the interest-free loan only represents one third
of the borrowing and 20% of the costs. The need for solvability for
modest-income buyers therefore requires the authorities to make use of
the technique of deferred depreciation on a loan.This allows to maximize
the effects of the increase in the period of repayment by postponing the
reimbursement of the 0% loan until after the main loan has been repaid.
In practice, the poorest households will benefit from a totally deferred
depreciation schedule, while households of more means will start
reimbursing the loan, or part of it, immediately.
Types of households eligible for these loans:
Means ceilings for 0% loans are calculated depending on the make-up of
the household and the geographic zone of the acquired dwelling. The
taxable income thresholds for the year N-1 are as follows:
Annual income ceilings
Number of people in the household
1
2
3
4
5 or more
Zone A (in euros)
22 110
28 420
32 390
35 540
38 690
Zone B ou C (in euros)
18 950
25 270
29 230
32 390
35 540
These amounts correspond to fairly high incomes39. 0% leans are therefore an aid that is not only directed to the poorest households but to
greater numbers, and that is adaptable to the borrower’s means.
39. A gross monthly income of around 3640 euros in zone A, and 3270 euros in zones B and C.
THE
FRANCE
71
Hlm organisations
The Siegfried law of November 30th 1894 gave the state the possibility of
intervening in favour of social housing.This law was very much the point
of departure for the progressive development of the HBM40 (low-cost
housing) institution which, in 1950, became the low-rent housing HLM41
organisation.
After the Second World War, a series of legal texts confirmed the desire
of the public authorities to develop the HLM concept by defining
operational rules and earmarking specific funding resources for those
organisations operating within the HLM concept.
The law of January 3rd 1977, which was a major reform in the area of
financing for housing, substantially modified the conditions under which
the organisation was able to fulfil their mission by putting them in competition with other operators for access to subsidised financing (semi-private
companies and private developers), both for rent and purchase.
There are two major groups of HLM organisations: public establishments
and HLM companies.
Within the public sphere, there are the public HLM offices and the public
development and construction offices (the OPAC42).
The HLM public offices are administrative public establishments which
were introduced through the law of December 23rd 1912.They are created
as an initiative of local communities which can be communes, groupings
of communes or counties (206 offices and 87 OPACs).
Attachment to a local authority is the primary characteristic of this first
group of organisations which are the primary operators for the development of social housing policies within communes and counties.
The major objectives of HLM offices include the construction and
management of rental accommodation designed for people with modest
resources.And incidentally, the promotion social home ownership.
40. Habitation à Bon Marché
41. Habitation à Loyer Modéré
42. Office Public d’Aménagement et de Construction
THE
FRANCE
73
Furthermore, they can organise property construction and renovation
operations as service provider, as well as urban development operations.
The administration systems used by the offices reflect the pre-eminence
of local authorities who themselves will appoint the presidents of the
offices in question.
The public development and construction offices (OPACs) abide by a
hybrid legal regime which combines public and private law.Also attached
to local authorities, their scope of activities is broader than that of the
more traditional public offices.
Private companies in this field include privately-owned HLMs (SA HLMs),
private limited property credit companies (SACIs) and private limited
HLM co-operatives.
The SA HLMs are subject to legislation covering public limited companies
and specific regulations applying to the HLM institution through which
they act in a non profit-making manner.
For the most part they are created at the initiative of private companies,
financial establishments,Chambers of Commerce and Industry,institutions
collecting employers' contribution to the construction effort (the 1%
employer 's contribution), family allowance funds, mutualist organisations,
etc.
For the most part they are involved in rented accommodation but they
can also be involved in home ownership operations.
They can also develop housing estates, provide services on behalf of HLM
organisations and private individuals who are buying their own homes,
develop social leisure housing and lead development and construction
operations.
There are 311 SA HLMs and they manage some 1.8 million rented accommodation units.
SACIs are subject to the same regulations as those governing SA HLMs but
present the specificity of being both financial establishments and developers
promoting social home ownership. Indeed, the SACIs can offer lowinterest loans to borrowers who wish to purchase their own properties.
For these operations, they are subject to the 1984 banking law which
provides operating frameworks for financial establishments. In addition,
they are authorised to run construction operations to promote home
ownership. In this case, they can either develop the properties for sale
themselves, or encourage the setting up of civil property companies
(SCIs43) specialising in property allocation or sale.
The SACIs are today undergoing a substantial change through the
creation of a network which federates all companies and whose function
is to ensure the financial security of its members faced with an increasingly
rigorous economic and monetary environment.
Finally, the private limited HLM co-operative, introduced through the law
of April 12th 1906 are, like the SAs and SACIs, subject to general legislation
governing public limited companies and specific HLM regulations.
Furthermore, they are subject to specific laws governing co-operative
companies.
Their involvement, which is limited to the provision of services for
co-operative construction companies or for private individuals, was
broadened through the law of July 20th 1983, both for ownership and
rental.
The two major activities of HLM organisations are development in new
property and old property renovation. The scale of their involvement is
increasing in the future on account of the ageing of the HLM rental stock.
In the post-war period of the late 1940s, the speed of urban development
in France created a strong demand for housing, requiring the government
to introduce a housing development policy which was based first and foremost on quantitative requirements. Demographic growth and migratory
movements from rural to urban areas meant that the public authorities had
to support the construction activity for new properties by putting quantity
before quality.
From the 1970s onwards, the emergence of domestic nuisances resulting
from badly managed urban development meant that developers had to
look towards enhanced construction quality from an architectural,
acoustic and thermal point of view; the public authorities accompanied
this change of direction by imposing technical regulations which had to
be respected for funding to be released to developers.
In spite of a certain lapse over recent years, new building activity by HLM
organisations has remained significant.
43. Société Civile Immobilière
THE
FRANCE
75
In terms of social home ownership, the role of the HLM organisation,
although not negligible is less important than in the field of rented
accommodation since they represent around 1/3 of this market. Social
home ownership is a more risk-orientated economic activity on the one
hand on account of the fluctuations which blight this sector, and on the
other on account of the existence of cut-throat competition from other
operators. Furthermore, the slow down of inflation, which has been a
strong feature of the French economy since 1985, combined with a lesser
progression in people's buying power, has resulted in difficulties for a
number of people seeking to own their own homes whose level of
indebtedness has increased more quickly than their real incomes.
Development in old properties constitutes a more recent focus of HLM
organisations, encouraged by the increased desire of local authorities to
introduce development policies featuring high-quality urban planning.
This change, which stemmed from more sophisticated social demand
meant that the HLM organisations should dispose of the proper legal
tools to satisfy that demand.
These tools have been developed in recent years through a series of texts
which allowed HLM type organisations to broaden the scope of their
development activities to include old properties.
The HLM organisations can, through state financing, restore housing and
old buildings if they buy them themselves or if they are bought by the
local authorities.These housing units, once restored, must meet specific
minimal habitability norms which are defined by the public authorities.
This first type of intervention in old property is part of a quest for enhanced
diversification and suitability in terms of what the HLM organisations can
propose in the field of rented accommodation so as to satisfy certain
specific housing needs which cannot be met through new housing development only.
The social home ownership sector has also been affected by this development
since public limited companies can offer loans to owner-occupiers for
home improvements.
The almost 4 million social rented units are, as is the case with any other
property asset, suffering a phenomenon of ageing which is exacerbated
by the age structure of the housing stock in France.
The HLM housing stock by year of introduction and by localisation
pre-1955*
1956
to 1975
1976
to 1995
1995
and after
Total
rural
communes
2 443
38 760
117 153
44 879
203 235
areas of
<100,000
60 793
630 804
456 935
98 889
1 247 241
areas of
>100,000
120 094
697 854
461 648
124 617
1 404 213
Paris
conurbation
75 319
489 940
303 996
71 644
940 899
Total
258 649
1 857 358
1 339 732
340 029
3 795 768
Source : Social rental housing stock survey – situation on 31/12/2003
*The “pre-1955” section includes those dwellings where the year the construction was completed is not know, but
is thought to be pre-1955
The advanced age of this housing stock makes it vulnerable to accelerating
obsolescence:
• from a technical point of view (degradation of the structure, ageing of
construction methods and procedures);
• from a design point of view (localisation outside city centres, urban and
architectural forms which are outdated);
• from a sociological point of view (degradation of the public image of
the HLM organisation, an increasingly demanding tenant base, increased
awareness of environmental issues).
This is the reason for which the rehabilitation of the HLM housing stock
has been a priority for the government within the framework of is social
housing policy.
Until recent years, rehabilitation was primarily based on technical modifications to buildings with two major concerns: bringing buildings up to
speed on standards and securing energy savings. However, these operations, although substantial, have not been sufficient – far from it – to
resolve all the problems that exist.
In fact, the process of rehabilitation is complex and requires the co-ordinated implementation of several different actions which, for the most
part include:
• a study of the local market to define strategy prior to rehabilitation;
• relations with tenants prior to, during and after rehabilitation;
• diversification of housing stock and design quality;
• cost control;
• methods by which tenders from companies are sought;
THE
FRANCE
77
• organisation of work sites in inhabited premises is a major constraint
which must seek to minimise disturbance for those inhabitants.
Glossary of terms
AL
ALF
ALS
ANAH
ANPEEC
APL
BAPSA
CASP
CCH
CCI
CCMSA
CDC
CEL
CNAF
CSG
DAEI
DGUHC
FGAS
FNAH
FNAL
FNH
Allocation de logement
Allocation de logement familial
Allocation de logement sociale
Agence nationale pour
l’amélioration de l’habitat
Agence nationale pour la
participation des employeurs
à l’effort de construction
Aide personnalisée au logement
Budget annexe des prestations
sociales
Centre d’analyse économique
de synthèse et de prévisions
Code de la construction et
de l’habitat
Chambres de commerce
et d’industrie
Caisse centrale de la mutualité
sociale agricole
Caisse des dépôts et
consignations
Compte d’épargne logement
Caisse nationale d’allocations
familiales
Contribution sociale
généralisée
Direction des affaires
économiques et internationales
Direction générale de
l’urbanisme, de l’habitat et de
la construction
Fonds de garantie de
l’accession sociale
Fonds national d’amélioration
de l’habitat
Fonds national des aides
au logement
Fonds national de l’habitation
THE
housing benefit
family housing allowance
social housing allowance
National Housing
Improvement Agency
National agency for
employers' contributions
to the construction effort
personalised housing
benefit
Supplementary budget
for social benefits
Economic analysis and
forecast unit
Construction and Housing
Code
Chambers of Commerce
and Industry
Central fund of the social
agricultural mutual society
Public savings and
investment bank
property savings account
National family allowance
fund
The public solidarity
contribution
The economic and
international affairs
department
Directorate General of
Urban Planning, Housing
and Construction
social property ownership
guarantee fund
National Housing
Improvement Fund
National Housing Aid Fund
National Housing Fund
FRANCE
79
FNPF
HBM
HLM
Fonds national des prestations
familiales
Habitation à bon marché
Habitation à loyer modéré
INSEE
Institut national de la
statistique et des études
économique
OPAC
Office publique
d’aménagement et de
construction
OPAH
Opération programmée de
l’amélioration de l’habitat
PALULOS Prime à l’amélioration des
logements à usage locatif
et à occupation sociale
PAP
Prêt à l’aide à l’accession
à la propriété
PAS
Prêt à l’accession sociale
à la propriété
PC
Prêt conventionné
PEEC
Participation des employeurs
à l’effort de construction
PEL
Plan d’épargne logement
PLA
Prêt locatif aidé
PLATS
Prêt locatif aidé très social
PLI
PLUS
SACI
SCI
SCPI
SEM
SMIC
SGFGAS
TVA
ZUP
Prêt locatif intermédiaire
Prêt locatif à usage social
Société anonyme de crédit
immobilier
Société civile immobilière
Société civile de placement
immobilier
Société d’économie mixte
Salaire minimum de croissance
Société de gestion du fonds
de garantie pour l’accession
sociale
Taxe sur la valeur ajoutée
Zone à urbaniser en priorité
National family benefit
fund
low-cost housing
low-rent housing
mechanism
National institute for
statistics and economic
studies
public development and
construction offices
the housing improvement
planning operation
subsidy for improvements
to housing for rental and
social use
loan promoting home
ownership
social home ownership
loan
regulated loan
Employers’ contribution to
the construction effort
property savings plan
subsidised rental loan
highly socialised subsidised
rental loan
intermediary rental loan
Social housing rental loan
property finance company
civil property companies
property investment
company
semi-private corporation
the minimum wage
social home ownership
fund manager
Value Added Tax
priority urbanization zones
Derniers dossiers parus au CDU
Les agences d’urbanisme. Repères et témoignages (2004) @
La contractualisation territoriale (2003) @
Les disparités territoriales – Bibliographie (2003) @
L’évaluation des politiques publiques urbaines (2000) @
Le financement du logement en France (fr./angl.) (2001) @
Le financement du logement en France (fr./angl.)
– version actualisée (2005) @
Formes urbaines – Tissus urbains : Essai de bibliographie
raisonnée 1940-2000 (2001) @
Gouvernance (2000) @ réédition
Marchés publics et droits de propriété intellectuelle (2003) @
Planification et projet urbain en Italie (1998) @
Quelles nouvelles formes architecturales et urbaines pour les
grands ensembles ? (2001) @
Réhabilitation urbaine (2001) @
Rêver la ville (2003) @
Synthèses... Réflexions sur la connaissance des territoires
urbains (1995-1999) @
Systèmes d’information géographique (1999) @
Territoires numériques (2001) @
Villes en mouvement : stratégies urbaines & transports (1998) @
Ville et violence (2000) @
Les villes en Hongrie (2001) @
Vive la ville, les enjeux du renouvellement urbain (1999) @
Les dossiers marqués d’une @ sont disponibles sur Internet ;
ceux en italique sont épuisés, mais encore dispinibles sur Internet
http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/cdu
[email protected]
81
Notes
83
Notes
84
Centre de documentation
de l’urbanisme
Responsable
Michel GRIFFON
Adjoint
Joël MONTAROU
Comptabilité, gestion des
périodiques
Marilou THOS
Vaguemestre
Marc MARCIANO
Banque de données
URBAMET /URBADOC
Camille MAILLARD
Christine DUBOS
Chantal LEVÉ
Bibliothèque
Jean BROHAN
Marguerite MACARY
Vincent MARTIN
Franck PERRIN
Dominique SEYER
Bruno BAUDESSON
Dossiers et recherches
documentaires
Joël MONTAROU
Colette GALMICHE
Anne COURTINAT
Internet
Marie-Véronique ALLOT
Marie-Françoise FLEURY
MINISTÈRE DES TRANSPORTS, DE L’ÉQUIPEMENT, DU TOURISME
ET DE LA MER
Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction
Centre de Documentation de l’Urbanisme
Grande Arche – 92055 la Défense Cedex
Bureau de vente – Tél. : 01 40 81 15 28
Coordination, suivi d’édition : Joël MONTAROU – CDU

Le financement du logement. The funding of housing in France. 2005

Transcription

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