Loi Pinel prolongée, attention aux risques de l`immobilier défiscalisé

Loi Pinel prolongée, attention aux risques de l’immobilier défiscalisé
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Quand le bâtiment va, tout va ! La construction contribue à la croissance et crée des
emplois, contrairement aux reventes de logements anciens qui constituent l’essentiel du
marché immobilier financé à crédit. (photo © GPouzin)
Pour stimuler la construction de logements, le gouvernement a annoncé le renouvellement
pour un an du dispositif d’aide à l’investissement locatif neuf, dit Loi Pinel, jusqu’à la fin
2017. Est-ce une bonne nouvelle pour les promoteurs ou pour les investisseurs ? Quels sont
les atouts de ce dispositif de défiscalisation pour réduire ses impôts ? Les atouts fiscaux de
la Loi Pinel rendent-ils l’investissement locatif neuf réellement avantageux dans ce cadre ?
Deontofi.com répond.
Cinq minutes pour comprendre :
Retrouvez ici l’interview TV sur ce thème dans l’émission Ecorama du 11/4/2016
1/ La défiscalisation Pinel est prolongée, est-ce une bonne nouvelle pour la
construction ?
Oui, bien sûr. Ce dispositif aurait entraîné une hausse de 45% des ventes de logements
neufs aux investisseurs en 2015, selon les chiffres annoncés par François Hollande pour
justifier son renouvellement jusqu’à fin 2017. C’est de l’investissement productif
(contrairement à l’achat ancien qui n’est souvent qu’un transfert de richesse). C’est bon
pour le crédit à l’économie, car évidemment financé à crédit, avec persuasion des vendeurs
à coup d’argumentaires un peu biaisés pour démontrer que c’est l’intérêt des investisseurs,
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ce qui est loin d’être sûr.
2/ Est-ce un dispositif fiscalement avantageux ?
Oui, en soit quand on vous fait un cadeau c’est toujours un cadeau, même s’il est moins
beau qu’avant et qu’il peut s’avérer empoisonné. En soit, le dispositif Pinel est donc bien un
avantage fiscal.
achat d’un logement neuf ou réhabilité, entre le 1er septembre 2014 et le 31
décembre 2017 (6, dans une zone de tension, par un particulier ou une société civile
de placement immobilier (SCPI)
engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21
%
location du logement nu, respectant des critères de performance énergétique, à un
prix inférieur au marché
possibilité de louer à un descendant ou ascendant, sous conditions, depuis le 1er
janvier 2015.
L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix
d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du
neuf, construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de
logements.
Il concerne les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.
Le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20% au marché du secteur
concerné, pendant six, neuf ou douze ans. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à
un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de
réserver les logements concernés aux ménages modestes.
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition
qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du
locataire soient respectés.
Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par
l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.
Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix,
prorogeable jusqu’à 12 ans. L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée
d’engagement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par
mètre carré : 12% du prix d’achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze
ans (29% outre mer).
Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI)
bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les
particuliers.
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Le classement des communes par zones géographiques est révisé au 1er octobre 2014 par
arrêté du 1er août 2014., modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014.
voir la carte du zonage et la liste des communes par zone sur le site du ministère du
logement
(source officielle http://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif)
Les plafonds de loyers par zone :
Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond de loyer ( en euros/m2) 16,72
12,42 10,00
8,69
Les zones sont découpées comme suit :
Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de
Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise
Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française
de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et
les prix des logements sont très élevés ;
Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix
des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en
zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour
de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix
des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Depuis le 1er juillet 2013, seuls les logements situés dans les communes de zone B2
ayant fait l’objet d’un agrément délivré au cas par cas par le préfet de région sont
éligibles au dispositif.
3/ Alors c’est une bonne affaire pour les investisseurs ?
Pas forcément, c’est là le problème. Si l’Etat propose un avantage fiscal pour inciter les
investisseurs à financer la construction et la réhabilitation de logements, c’est parce que ces
investissements ne sont pas suffisamment attractifs par eux-mêmes. C’est pourquoi on
répète toujours aux gens qu’il ne faut jamais succomber aux sirènes de la défiscalisation.
Qu’il faut qu’un projet ait sa propre rentabilité pour être valable, indépendamment de ses
avantages fiscaux. On sait que ce raisonnement doit être nuancé quand on calcule sa
rentabilité exacte, mais le principe reste valable pour éviter les déceptions ou les ennuis.
4/ Donc on pourrait avoir d’un côté un bon avantage fiscal, et de l’autre faire une
mauvaise affaire ?
Absolument, c’est malheureusement souvent le cas dans les montages d’investissement
immobilier locatif neuf à crédit adossés à des assurances vie multissupports, car il faut
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rappeler que c’est dans ces conditions que la plupart de ces achats sont réalisés. D’un côté
un bel avantage qui sert d’appât, de l’autre plein de chausse trappes occultés par
l’aveuglement de la défiscalisation.
5/ Quels sont les risques ou les précautions à prendre avec ces dispositifs
d’investissement défiscalisant ?
Sur tout. Souvent cela commence par l’emplacement. Vous avez remarqué, on vend toujours
aux investisseurs des investissements locatifs loin de chez eux. C’est d’abord pour qu’ils
n’aient pas une bonne connaissance et capacité propre d’évaluation du marché sur lequel ils
investissent. On propose aux investisseurs du nord des logements dans le sud-ouest et vice
versa. La Loi Pinel a certes mis un garde fou, au moins par rapport à la Loi Scellier qui avait
donné lieu à tant d’excès de construction sans besoin, néfastes pour les investisseurs
comme pour les collectivités locales. Mais il n’en demeure pas moins que les
investissements locatifs neufs sont vendus trop cher. C’est un des points clé du scandale
Apollonia, vous savez cette escroquerie à l’investissement locatif neuf à l’échelle nationale,
impliquant la complicité de notaires dont certains sont en prison, et de banques tout aussi
coupables de tromperie active dans le seul but de toucher leur part de l’arnaque, sur les
crédits et les assurances-vie.
6/ Il y a les risques à l’achat, mais aussi à la location.
Absolument. Les loyers indiqués dans les simulations sont toujours surévalués et faux.
Surévalués car ils ne tiennent pas compte des réalités des marchés locaux dans lesquels les
biens sont proposés. Ensuite, d’autres éléments de coût de gestion sont souvent oubliés
dans les simulations, ce qui biaise l’impression de rentabilité, réglée à l’avance pour
correspondre sur le papier à un niveau attractif par rapport au prix surévalué de
l’investissement. Dans la réalité, rien ne se passe comme prévu. Pour faciliter la vente, les
promoteurs ou les distributeurs vont parfois jusqu’à garantir les loyers, mais sur une courte
période. Ensuite, le montage part à la dérive. Souvent, les logements ne trouvent pas de
locataires, même en baissant le loyer. Le dispositif Pinel prévoit bien de limiter ces offres
aux zones « tendues » donc avec une demande supérieure à l’offre, mais elle n’est pas
partout de la même ampleur. Quand on regarde en détail la liste des communes éligibles à
un investissement locatif neuf en loi Pinel, on dénombre plus de 1000 communes (1069
précisément) dont beaucoup où l’on trouve facilement à se loger, selon les expériences que
nous rapportent certains lecteurs. Au bout du compte le risque de non location existe, et
c’est une double peine pour les investisseurs, car en plus de leur perte financière, ils
peuvent perdre leur avantage fiscal et subir un redressement.
7/ Et sur le montage financier lui-même ?
S’il faut retenir une chose, c’est bien que les banques n’ont aucune confiance dans la valeur
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de revente des investissements locatifs qu’elles financent à crédit, par rapport à leur prix
d’achat. Quand vous achetez votre logement, le prêt est logiquement garanti par une
hypothèque ou une caution sur la valeur du bien lui-même. Mais cette garantie-là, les
banques n’en veulent pas pour les biens locatifs, qu’elles savent invendables au prix payé
par l’acheteur. Donc elles imposent que le remboursement final du crédit (in fine), soit
garanti par la constitution d’un capital équivalent en faisant un effort d’épargne mensuel (à
la place des mensualités de crédit, puisqu’il est remboursable in fine) sur une assurance vie
donnée en nantissement. Au passage, on comprend l’intérêt de la banque qui touche sur le
prêt, plus sur les frais de l’assurance vie, plus sur les frais des supports vendus dans le
contrat puisqu’on vous dissuade de choisir le fonds en euros à la rentabilité insuffisante
pour couvrir les intérêts du prêt.
Là encore, l’investisseur supporte tous les frais, tous les risques, et toutes les pertes.
8/ Donc Pinel c’est bien mais vous dites qu’il faut faire attention.
Oui, pour ne pas rejoindre la cohorte des victimes de l’immobilier, car il y en a des milliers
et ce sont souvent des drames compte rendu de l’engagement financier que cela représente
pour les investisseurs et leur famille. Beaucoup se retrouvent avec des crédits à
rembourser, adossés à des placements qui ont englouti leurs efforts d’épargne sans
atteindre le montant attendu, et des logements invendables sans une perte de 20 à 50% par
rapport à leur prix d’achat, et impossibles à louer au niveau de loyer indiqué dans les
simulations flatteuses mise en avant pour les convaincre de la rentabilité du montage.
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