L`état des lieux lors de la location d`un appartement

Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
L'ÉTAT DES LIEUX LORS
DE LA LOCATION D'UN
APPARTEMENT
Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
L'état des lieux lors de la location d'un logement
Introduction
En cas de location d'un bien immobilier, il est impératif d'établir un état des lieux, à l'entrée et à la sortie
du locataire. Ce document décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il
comporte. L'état des lieux permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location.
Ce document est important car il permet d'éviter tout litige au départ du locataire. En l'absence d'état des
lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cela signifie qu'à son départ des lieux, il
sera tenu responsable de toutes les dégradations, sauf s'il arrive à prouver qu'elles ont été commises
antérieurement à son arrivée, ce qui est très compliqué en pratique.
1. Moment de l'établissement de l'état des lieux
1. 1. A l'entrée et à la sortie du logement
Il est nécessaire d'établir deux états des lieux. Un lors de l'arrivée dans le logement, puis un lors du départ
des lieux. Ainsi, le propriétaire pourra savoir quelles sont les dégradations imputables aux locataires, et qui
seront donc à sa charge. Le propriétaire pourra faire effectuer des travaux dont les coûts viendront
s'imputer sur le dépôt de garantie du locataire. Les dégradations résultant de l'usure normale d'un
logement ne peuvent être mises à la charge du locataire. Il est préférable que l'état des lieux soit fait avant
la mise en place des meubles, et après l'enlèvement de ceux ci. Il sera plus facile de noter l'état du mur, et
du sol.
1. 2. La question des réserves
Dans certains cas, il n'est pas possible de tester tous les équipements du logement. Le locataire dispose
alors du droit d'émettre des réserves. Il pourra ensuite, dans les premières semaines de l'occupation du
logement, envoyer une lettre recommandée au propriétaire l'informant éventuellement du mauvais état de
ces équipements. Cette lettre sera considérée comme faisant partie de l'état des lieux. De même, la loi du
6 juillet 1989 prévoit le cas de l'état des lieux effectué hors d'une période de chauffe, autrement dit à un
moment ou le chauffage n'est pas en état de fonctionner. Dans ce cas, pendant le premier mois de la
période de chauffe, le locataire peut demander à que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments
de chauffage.
2. Procédure d'établissement de l'état des lieux
2. 1. Un état des lieux contradictoire
L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire. Cela signifie qu'à la fois le bailleur et le locataire
doivent être présents ou représentés, et établir ensemble l'état des lieux, en se mettant d'accord sur son
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contenu. Les deux parties devront être extrêmement minutieuses et décrire précisément l'état de chaque
pièce, et de chaque équipement présent dans le logement. Les parties peuvent aussi choisir de faire appel
à un huissier pour établir cet état des lieux. Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les parties sont
avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception. Si une des parties refuse l'état des lieux, l'autre partie peut faire appel à un huissier.
2. 2. La question des frais liés à l'état des lieux
L'état des lieux n'est pas une prestation donnant lieu à une quelconque rémunération lorsqu'il est établi
de manière contradictoire simplement entre les deux parties. Ainsi, le bailleur ne peut pas retenir sur le
dépôt de garantie des « frais d'état des lieux ». En revanche, si l'état des lieux est établi par un huissier, les
frais sont répartis entre les deux parties, chacune devant en supporter la moitié. Il existe une exception :
lorsqu'une partie a refusé l'état des lieux, et que l'autre partie a été obligée de faire appel à un huissier
pour établir ce document, l'intégralité des frais d'huissier est alors à la charge de la partie ayant refusé
l'état des lieux.
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