Un Marché Tertiaire Azuréen en plein essor

Un Marché Tertiaire Azuréen en plein essor !
Extrait du IMMO Côte D'Azur : Tout l'immobilier entreprise de la côte d'azur
http://www.immocotedazur.fr
Aménagement durable : exemplarité azuréenne
Un Marché Tertiaire Azuréen
en plein essor !
- Actualités -
Date de mise en ligne : jeudi 7 aot 2008
IMMO Côte D'Azur : Tout l'immobilier entreprise de la côte d'azur
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Un Marché Tertiaire Azuréen en plein essor !
Si le département des Alpes-Maritimes est en situation de pénurie pour loger les salariés de
ses entreprises, limmobilier de bureaux se taille quant à lui la part du lion avec un marché
azuréen « très offreur » autour de laxe Nice-Sophia Antipolis grâce au lancement de
chantiers denvergure à prix compétitifs !
Des atouts majeurs confortés par une internationalité multiforme qui séduisent les investisseurs étrangers et
propulsent à nouveau la Côte dAzur au TOP 10 des destinations daffaires les plus prisées dans le monde.
Interview de Mr Jean-Pierre Mascarelli, Président de
Team Côte dAzur, Président du SYMISA et Conseiller
Général
© Janny Lumeau
A lissue de létude réalisée en 2007 par TEAM Côte dAzur en coordination avec les Communautés
dagglomération de Nice-Côte dAzur et de Sophia Antipolis, SAM Syndicat, le SYMISA, la SAEM Sophia
Antipolis, lADAAM et lObservatoire de lImmobilier dentreprise 06, comment se positionne le marché
Immobilier tertiaire azuréen par rapport aux autres métropoles ?
Le marché immobilier tertiaire de la Côte dAzur est jusquà présent le 10ème en volume en France comparé aux
autres métropoles. Cependant grâce aux nouveaux projets daménagement de Sophia Antipolis et de la Plaine du
Var, la Côte dAzur détient une place de leader sur un des segments très précis dimmobilier tertiaire. Elle est lune
des principales réponses françaises pour les implantations dentreprises internationales ou scientifiques.
Ces 5 dernières années, 40% des implantations sur le périmètre Nice/ Sophia Antipolis ont été des entreprises
internationales et 38% des entreprises NTIC. Ces nouveaux projets denvergure devraient ainsi lui permettre de se
positionner comme la métropole la plus dynamique en termes de productions dimmeubles de bureaux dans les 5
ans à venir, à égalité avec Lyon mais devant Marseille, Bruxelles et Lille.
Centre Nautique - CASA - Architecte JP Vidal Valbonne
La Plaine du Var a obtenu grâce à Christian Estrosi non seulement son classement en Opération dIntérêt
National (OIN) mais également son éligibilité à la PAT (Prime à lAménagement du Territoire) lui permettant de
bénéficier davantages financiers, fiscaux ou sociaux en fonction des emplois générés par ce futur pôle dactivités
tertiaires. Un statut et des atouts indéniables qui la feront entrer dici une dizaine dannées dans le club très fermé
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des quartiers daffaires aux standards internationaux, regroupant en France ceux de Lyon La Pardieu, EuraLille et
Euroméditerranée. Le pôle Nice-Plaine du Var (avec 400 000 m2 de bureaux existants) est donc en passe de
rivaliser bientôt avec les grandes métropoles de lhexagone. Ses nombreux projets dextension (118 000 m2 en
immobilier dentreprise) laissent par ailleurs présager la création dun 2ème moteur de la croissance dans le 06 avec
Sophia Antipolis.
De la même façon, parmi 5 technopoles majeures - Innovallée à Grenoble, St Laurent à Montréal, 22@ à
Barcelone, Kista à Stockholm et lOIN du Plateau de Saclay au sud de Paris, Sophia Antipolis conserve-t-elle
sa place de leader en termes dattractivité de loffre, de croissance et de volumes transactionnels en
immobilier de bureaux ?
Dune pénurie de produits qui devenait préjudiciable en 2000 à lattractivité du territoire, le marché sest rétabli à
la hausse grâce notamment à larrivée de nouveaux produits sur Sophia Antipolis qui répondent de surcroît aux
exigences qualitatives des utilisateurs. Cette marge de commercialisation est le gage dun équilibre sain entre offre
et demande. Par sa surface existante en tertiaire (soit 1 050 000 m2), Sophia Antipolis confirme ainsi sa place de
Numéro Un, ex-aequo avec Stockholm et se classe en 3ème position après le plateau de Saclay en Ile de France et
Barcelone par son potentiel dextension, soit une offre de près de 700 000 m2 dans les 15 ans à venir. Ce qui
explique sa forte attractivité auprès de groupes internationaux qui en font la 1ère destination pour la création de
chercheurs sur le site, caractérisé par la présence de 150 grands groupes internationaux.
Projet de Centre de vie
Cette capacité daccueil attire de nouveaux arrivants - WIPRO, ICERA et CSR récemment - et permet à des
groupes installés depuis longtemps sur la technopole tels NXP, société de semi-conducteurs indépendante créée par
Philips ainsi que les Laboratoires Galderma de pouvoir étendre leurs installations sur le parc- soit 22 000 m2 en
perspective pour son Centre mondial de R & D en dermatologie. Sophia Antipolis a cru à un rythme annuel de 1 100
emplois nets de 2005 à 2007 inclus. Plus du quart de ces emplois proviennent dimplantations nouvelles. Aujourdhui
1 414 établissements regroupent plus de 30 000 emplois dans 1 050 000 m² de bureaux et laboratoires (chiffres
arrêtés au 1er janvier 2008). Un bilan donc très satisfaisant pour ce qui concerne le secteur tertiaire.
En termes de rendements et de valeurs locatives ?
Le taux de rendement initial « prime » sur Nice-Plaine du Var est le plus attractif par rapport aux autres métropoles
avec des taux avoisinant les 7,70% en immobilier tertiaire contre 7% pour Euralille et dEuroméditerranée et 6% pour
la Part-Dieu sur Lyon . Les valeurs locatives restent également très attractives dans le neuf sur Nice-Plaine du Var
avec des coûts équivalents à 200e HT/HC/m2/an contre 295e pour le quartier Léopold à Bruxelles et 370e pour
lAirport District à Genève. De même, Sophia Antipolis avec un loyer de 145e HT/HC/m2/an parmi les plus faibles du
marché international couplé avec une offre diversifiée (bureaux de 100 à 1000 m2), simpose incontestablement
comme un espace attractif, dynamique et compétitif.
Selon les dernières données dAtis Real , il resterait 65 000 m2 de bureaux disponibles sur Sophia Antipolis.
Le Symisa que vous présidez prévoit-il néanmoins le développement de nouvelles ZAC ?
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La nouvelle structure composée de représentants de la CASA (Communauté dAgglomération de Sophia
Antipolis), du Conseil Général des Alpes-Maritimes, de la Ville de Mougins et de la Région PACA envisage le
lancement de 300 000 m2 à bâtir à moyen terme. Dans les projets les plus imminents, citons la construction dun n
ouveau Centre de vie et de services sur le quartier de Saint-Philippe(cf photo plus haut) en liaison avec le
CAMPUS STIC (20 000 m2) qui réunira plusieurs unités dédiées à la Recherche, lEnseignement, la Formation et
lIndustrie à travers les usages des nouvelles technologies. Nous prévoyons également un ensemble de commerces
et de services de proximité pour les actifs et les étudiants dont une vaste place piétonne et le lancement de
consultations pour la réalisation de 25 000 m2 de bureaux et de résidences étudiantes innovants dans le domaine
énergétique.
Projet Sophipolis - 15000 m2 Progereal - Architecte JM Wilmotte Vallauris
De nouveaux programmes environnementaux voient également le jour au coeur de la technopole comme le
projet Eco-lucioles totalement HQE® conçu par larchitecte Dan Costa-Foru à linitiative du groupe CARI,
limmeuble Drakkar 2, soit 6960 m2 de bureaux construits sur 3 niveaux par larchitecte Boris Garevski totalement
intégré dans son cadre végétal naturel.
Batiment du projet Ecolucioles
Outre ces chantiers livrés au printemps 2008, sont programmés également un nouveau bâtiment de recherche pour
lInstitut de Pharmacologie Moléculaire et Cellulaire (IPMC), futur centre mondial, une extension sur 2 000 m2 de
lEcole des Mines pour limplantation dune unité de recherche dédiée aux ENR et sur 4 000 m2 pour lINRIA.
Lors de la présentation le 16 Mai dernier de létude réalisée à la demande conjointe de la CCI Nice Côte
dAzur et de SAM Syndicat afin dévaluer les attentes des entreprises installées dans les Alpes-Maritimes
pour accroître la compétitivité des entreprises, il apparaît que la forte attractivité du territoire Nice-Sophia
Antipolis satisfait lensemble des décideurs à quelques revendications près ?
En effet, à lissue de lenquête menée fin 2007 auprès dun échantillon de 4558 entreprises (de 5 à 500 personnes)
du département par le cabinet Paul Séassal Consultants et conduite par le syndicat mixte économique
départemental Sophia Alpes-Maritimes (SAM), il est apparu que la majorité des entreprises installées sur les
différentes zones géographiques du département souhaitent avant tout résider à proximité de leurs clients.
90% dentre elles sont satisfaites de leurs locaux actuels.
10,7 % à peine savèrent prêtes à changer de locaux en lespace de deux ans pour se développer (60%),à
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condition toutefois que ce soit au sein de la même zone géographique (80%).
Enfin, sils votent pour le changement, cest plutôt pour devenir propriétaires. La demande globale en
surfaces recherchées à lachat ou à la location est estimée à 103 000 m2 pour une offre disponible sur 12
mois de 114 500 m2.
Une adéquation entre loffre et la demande dans le secteur tertiaire quelque peu déséquilibrée pour ce qui concerne
la demande globale dans les secteurs de la production et du stockage (153 000 m2 au total) concentrée
essentiellement dans le pays grassois, Roquefort-les-Pins, Gillette et la zone de Carros.
A partir de ce premier état des lieux, nous envisageons avec lensemble des collectivités et communautés
dagglomération de compléter prochainement cette étude par loffre foncière disponible fournie par le Conseil
Général des Alpes-Maritimes afin daffiner ensuite nos programmes immobiliers. Nous souhaitons les ajuster aux
besoins spécifiques des entreprises sur les différents bassins dactivités.
Cest à ce prix que nous pourrons préserver notre croissance endogène et par une offre réactive aux
orientations des marchés internationaux, stimuler en parallèle la croissance exogène, répondant ainsi aux
objectifs ambitieux du Pacte Economique !!!
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