CW Property Times - Lyon T1 2016

PROPERTY TIMES
Démarrage réussi
Région lyonnaise T1 2016

Le marché des bureaux de Lyon prolonge l’embellie observée au cours de la
seconde moitié de l’année 2015 et débute 2016 sur une note positive, avec
67 250 m² commercialisés au 1er trimestre. Très au-delà sa moyenne décennale
(46 200 m²), ce deuxième meilleur démarrage de la décennie annonce un
exercice 2016 prometteur.

Piliers de l’activité, les transactions d’envergure (c'est-à-dire celles supérieures à
1 000 m²) ont concentré plus de 70% des volumes traités, essentiellement sur
des surfaces de bureaux neufs ou restructurés. La concrétisation des projets
immobiliers de BLEDINA (6 800 m²) et de LDLC (5 800 m²) à Limonest a mis
l’Ouest Lyonnais au premier plan. Ce mouvement centrifuge s’est aussi vérifié
pour les secteurs de Lyon intra-muros, la demande placée de Villeurbanne /
Tonkin dépassant d’une courte tête celle de la Part-Dieu et de Lyon 8ème /
Hôpitaux.

L’activité soutenue sur le marché lyonnais s’est néanmoins accompagnée d’une
hausse des disponibilités, qui culminent à 435 000 m² au 1er trimestre 2016, dont
298 000 m² de bureaux de seconde main (+13%). L’alourdissement de l’offre est
surtout sensible en périphérie (+15%), Lyon intra-muros minimisant la tendance
(+5%).

Après une année 2015 riche en livraisons (182 500 m²), le rythme plus modéré
des inaugurations pour 2016 illustre un dimensionnement de la production au plus
près de la demande exprimée par les utilisateurs lyonnais. Les 125 000 m² de
bureaux neufs ou restructurés attendus en 2016 (dont 53 000 m² livrés au 1er
trimestre 2016) révèlent ainsi un taux de pré commercialisation de l’ordre de 50%.

Positionné à 180 €/m²/an, le repli de -7% du loyer moyen de première main
répercute le déplacement de l’activité à l’Ouest de l’agglomération, tendance
appelée à se rééquilibrer au cours de l’année.
23 Mai 2016
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée
3
Offre disponible
4
Offre future
5
Valeurs locatives
6
Définitions
7
Graphique 1
Auteur
Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m²
Pierre d’Alencon
Chargé d’Etudes
+33 (0)1 49 64 46 39
[email protected]
300
Contacts
150
David Bourla
Head of Research - France
+33 (0)1 53 76 91 91
[email protected]
100
250
200
50
0
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
T1
T2-T4
Source: CECIM
cushmanwakefield.com
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1
Région lyonnaise T1 2016
Graphique 2
Contexte économique
Confiance dans la reprise en 2016
L’économie française aura finalement fait mieux que les
anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur
brut (PIB) de 0,3% au 4ème trimestre 2015. Sur l'ensemble de
l’année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 2015 après un
petit +0,2 % en 2014. Bien qu’en repli au 4ème trimestre (+0,2%
contre 0,5% au 3ème trimestre) la consommation des
ménages aura accéléré de 1,4% en 2015 après +0,6 % en
2014, portée par une amélioration globale du pouvoir d’achat. Il
s’agit de la plus forte augmentation depuis 2010. La
consommation reste le moteur de la croissance française, alors
que l’activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de
long terme quel que soit le secteur d’activité considéré.
L’impact des attentats de janvier et novembre aura finalement
été limité, et n’aura entrainé un ralentissement que sur certains
secteurs des services marchands.
Les prévisions de croissance pour 2016 indiquent une
progression du PIB de 0,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3%
et 1,5% pour l’ensemble de l’année 2016 selon les organismes
consultés.
Croissance du PIB en France, %
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indice du climat des affaires
dans les services marchands
110
105
Mieux pour les services marchands et les
exportations, difficile pour la construction
Si l’indicateur du climat des affaires rhônalpin pour l’industrie
(96) s’affiche en retrait de la moyenne française (99), l’inverse
prévaut dans les services marchands, à 99 points en RhôneAlpes contre 96 en France. Le maintien de la demande
étrangère aura permis aux exportations de la nouvelle région
Auvergne-Rhône-Alpes d’augmenter deux fois plus vite
(+1,3%) entre 2014 et 2015 qu’au niveau national (+0,6%).
L’industrie agro-alimentaire et pharmaceutique, très présentes
à Lyon, aura particulièrement tiré leur épingle du jeu.
Point d’inquiétude, la construction, secteur malmené depuis 2
ans, dont l’emploi a continué de se dégrader au 4ème trimestre
2015, mais sur un rythme moins alarmant que les précédents
trimestres. A noter que le BTP en Auvergne-Rhône-Alpes,
deuxième région derrière l’Ile-de-France, pèse 12% du secteur
à l’échelle nationale.
100
95
90
85
80
France
Rhône-Alpes
Source: INSEE ; Banque de France
Graphique 4
Créations d’emplois (base 100 au 1er trimestre 2005)
102
101
100
Lyon, bassin de créations d’emploi
99
Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4 ème trimestre
2015 mais reste globalement élevé (10,5%). En France
métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47 000, à
2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d’ajouter les
600 000 personnes sans emploi comptabilisées par POLE
EMPLOI.
98
Le rôle de locomotive de Lyon dans l’économie de l’AuvergneRhône-Alpes s’est illustré dans les créations d’emplois salariés
marchands : Sur les 6 300 emplois nouveaux enregistrés au
4ème trimestre 2015, la moitié se concentre dans le Rhône.
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97
France
Auvergne Rhône-Alpes
Source: INSEE
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2
Région lyonnaise T1 2016
Demande placée
Graphique 5
Du neuf, en grand
Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en
milliers de m²
L’accélération du marché des bureaux lyonnais sur la seconde
moitié 2015 s’est prolongée début 2016, avec 67 250 m² de
bureaux commercialisés au 1er trimestre 2016. Ce deuxième
meilleur démarrage de la décennie, très au-delà de son niveau
moyen décennal (46 200 m²), place l’exercice 2016 sous les
meilleurs auspices.
300
250
200
150
Le moteur principal de la performance lyonnaise demeure
l’appétence des grands utilisateurs pour les bureaux de
première main. Toutes surfaces confondues, ces transactions
d’envergure (+ de 1 000 m²) ont totalisé 45 600 m²
commercialisés au cours du premier trimestre. Sur ce volume,
plus de 70% de la demande placée ont concerné des surfaces
neuves ou restructurées.
100
Le rythme de l’activité pour les autres segments de surfaces
n’a pas démérité ; il affiche une progression sur tous les
créneaux (+30% d’une année sur l’autre) à l’exception des
bureaux compris entre 200 et 500 m², l’attrait pour les bureaux
neufs se vérifiant également sur des prises à bail d’un gabarit
plus modeste.
Source: CECIM
50
0
T1
T2
T3
T4
Graphique 6
Demande placée de bureaux en région lyonnaise par
tranche de surface
100%
La périphérie à l’honneur
Les grandes transactions ont bousculé pour un temps la
géographie habituelle de la demande placée. En tête de ces
signatures, BLEDINA (6 800 m²), LDLC (5 800 m²), DANONE
(3 600 m²) et la CARSAT (3 900 m²), qui ont mis animé le
Nord-Ouest avec Limonest, mais Villeurbanne au Nord-Est.
Depuis 5 ans, les secteurs centraux de l’agglomération
lyonnaise attirent en moyenne les trois quarts de la demande
placée, un schéma contredit par les mouvements d’envergure
intervenus sur les communes de Limonest, de DécinesCharpieu et de Bron. Si bien qu’au 1er trimestre 2016, Lyon
extra-muros aura concentré plus de la moitié de l’activité
transactionnelle.
80%
60%
40%
20%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Moins de 200 m²
De 1 000 à 2 000 m²
T1
2016
De 500 à 1 000 m²
De 200 à 500 m²
Plus de 2 000 m²
Source: CECIM
Graphique 7
Les secteurs intra-muros reproduisent, dans une moindre
mesure, ce mouvement centrifuge. Les volumes traités à
Villeurbanne / Tonkin dépassent en effet d’une courte tête ceux
de la Part-Dieu et de Lyon 8ème / Hôpitaux, animés par
l’extension de SHAM (2 900 m²) et la signature de POLE
EMPLOI (1 900 m²).
Cette géographie du marché, tributaire de la cyclicité des
grandes transactions, devrait se rééquilibrer en cours d’année,
encouragée par une offre de grands gabarits de première main
très présente à Gerland, la Part-Dieu et Vaise.
Demande placée par tranche de surface et par secteur au
1er trimestre 2016, en milliers de m²
Villeurbanne / Tonkin
Part Dieu
Lyon 8°/ Hôpitaux
Vaise
Carrée de Soie / Grand…
Lyon 6°
Presqu'île Nord
Gerland
Préfecture / Universités
Confluence
0
Lyon intra-muros
2 000
4 000
6 000
8 000
Grand Lyon Nord Ouest
Grand Lyon Est
Lyon extra-muros
Grand Lyon Nord Est
Autres extérieurs
0
Moins de 200 m²
De 500 à 1 000 m²
Plus de 2 000 m²
10 000
20 000
30 000
De 200 à 500 m²
De 1 000 à 2 000 m²
Source: CECIM
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3
Région lyonnaise T1 2016
Offre disponible
Graphique 7
La seconde main pèse lourdement sur le stock
Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région
lyonnaise, en milliers de m²
Le rythme soutenu de l’activité en 2015 et début 2016 n’aura
pas suffi à endiguer la hausse des disponibilités de bureaux
lyonnais, qui totalisent 435 000 m² au 1er trimestre 2016. Cette
volumétrie correspond à un marché à plusieurs vitesses.
L’allégement du stock disponible de bureaux neufs et
restructurés (-4%) témoigne du bon écoulement de ces
typologies de surfaces. La prise de poids des bureaux de
seconde main (+13%) reste cependant préoccupante,
concentrant les deux tiers du stock total. Une absorption nette
négative libère, sur une base régulière, des surfaces de
seconde main concurrencées par une production neuve dont le
cycle de production bat son plein.
500
10%
400
8%
300
6%
200
4%
100
2%
0
0%
Première main
Seconde main
Taux de vacance
Grands gabarits : balle au centre
Lyon intra-muros propose l’offre de bureaux la plus importante
(280 000 m²), un volume en légère augmentation depuis l’an
passé (+5%). Gerland, La Part-Dieu et Villeurbanne-Tonkin,
très fortement pourvus en immeubles de grande taille
rassemblent, à eux seuls, la moitié de l’offre de Lyon intraMuros.
Si « Terralta » (9 400 m²) et « Seven » (6 300 m²) illustrent les
plus importantes livraisons de La Part-Dieu et de Gerland, le
secteur de Villeurbanne / Tonkin propose, quant à lui,
uniquement des bureaux de seconde main avec une forte
dominante pour les surfaces intermédiaires (500 à 1 000 m²).
L’Ouest et Est polarisent l’offre de périphérie
C’est en périphérie Lyonnaise que l’alourdissement des stocks
a été le plus marqué (+15%), avec 155 000 m² de bureaux
disponibles au 1er trimestre 2016, l’Est et le Nord-Ouest
totalisant les trois quarts de cette offre. Dans le même temps,
Saint-Priest et Limonest proposent le volume de surfaces
neuves et restructurées le plus important.
Les bureaux de seconde main sont majoritaires dans le stock
commercialisable à court terme mais les disponibilités
foncières présentes en périphérie lyonnaise permettent une
marge de manœuvre plus importante pour les opérations
nouvelles. Ainsi, extra-muros, 35% des disponibilités
concernent des bureaux de première main, contre 32% pour
Lyon intra-muros.
La performance du marché au 1er trimestre 2016 doit
beaucoup aux positionnements de grands utilisateurs au NordOuest de Lyon. Le centre de gravité de ces transactions
d’envergure devrait prochainement se repositionner à Lyon
intra-muros, dotée de grandes disponibilités (95 000 m²) de
première main presque deux fois plus importantes qu’en
périphérie (55 000 m²). « Convergence » (11 100 m²) « O
Saône » (9 800 m²), ou encore « Terralta » (9 400 m²) illustrent
quelques-unes de ces offres présentes sur la Presqu'Ile Nord,
le 5ème arrondissement de Lyon ou La Part-Dieu.
cushmanwakefield.com
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 8
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, avril 2016
Hopitaux /
Lyon 8ème
5%
Lyon 6ème
Presqu'Ile
5%
Nord
7%
Carré de
Soie / Grand
Clément
7%
Confluence
5%
Lyon 5eme
5%
280 000 m²
Part-Dieu
20%
Villeurbanne
/ Tonkin
9%
Préfecture /
Université
8%
Vaise
8%
Gerland
21%
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 9
Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra-muros, avril 2016
Grand Lyon
Nord Est
5%
Territoire
Nord Isère
6%
Grand Lyon
Sud Ouest
7%
Grand Lyon
Sud Est
9%
Extérieurs
Nord
4%
Autres
2%
Grand Lyon
Nord Ouest
33%
155 000 m²
Grand Lyon
Est
28%
Source: Cushman & Wakefield
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Région lyonnaise T1 2016
Offre future
Graphique 10
Accalmie en 2016
Livraisons de bureaux de plus de 1 000 m² en région
lyonnaise, en milliers de m²
Le volume des livraisons a reculé en 2014 pour mieux rebondir
l’année suivante, avec 182 500 m² de bureaux inaugurés en
2015 dans l’agglomération lyonnaise. Les secteurs de La PartDieu et de Villeurbanne / Carré de Soie ont été au centre de ce
niveau record de production, essentiellement centrée à Lyon
Intra-muros.
Pour 2016, près de 125 000 m² de bureaux neufs et
restructurés sont attendus, dont les 53 000 m² d’ores et déjà
livrés affichent taux de pré commercialisation d’environ 50%.
Le cœur de cette production nouvelle se concentre à Gerland,
La Part-Dieu et Confluence, avec plusieurs opérations
emblématiques telles que « Seven » (12 500 m²), « Terralta »
(10 600 m²) ou encore « Pavillon 52 » (8 350 m²). En
périphérie lyonnaise, les gabarits d’immeubles excèdent
rarement 5 000 m², pour un volume total de près de 35 000 m²
localisés en majorité à Saint-Priest et Dardilly.
Près de 110 000 m² disponibles et en chantier
jusqu’en 2016
Parmi les 200 000 m² de bureaux neufs et restructurés en
cours de construction et livrable d’ici 2018, un peu moins de
110 000 m² sont encore disponibles. Les deux tiers de cette
offre, objet de lancements en 2014 et 2015 dont plusieurs en
blanc, se concentrent sur 5 grands secteurs intra-muros de
Lyon.
Ce volume de production représente un an de transaction au
rythme moyen observé sur la dernière décennie ; c’est donc
relativement peu compte-tenu de l’engouement des entreprises
pour les surfaces neuves, en forte hausse depuis 2013. La
faible part des disponibilités (32 000 m²) livrables en 2016
confirme d’ailleurs le bon écoulement de ces bureaux de
première main sur le marché lyonnais.
Les restructurations du « Grand Hôtel-Dieu » (13 400 m²) et de
« Silex 1 » (11 100 m²), démarrées en blanc, confirment la
prééminence de la Presqu’Ile Nord et de La Part-Dieu. Dans le
même temps, Gerland poursuit sa montée en régime, ainsi que
le secteur du Carré de Soie avec « Adely » (13 400 m²) et le
clé-en-main d’ADECCO.
Près de 220 000 m² de bureaux supplémentaires, dotés d’un
permis de construire sont susceptibles d’alimenter le marché
jusqu’en 2019. Plus de 150 000 m² de surfaces neuves à
construire peuvent encore être mises en chantier pour une
livraison en 2017 : en marge d’une production de bureaux
neufs probable toujours importante à Lyon Intramuros (70 000
m²), les livraisons pourraient être plus significatives en
périphérie avec près de 84 000 m² en projets dont 39 000 m²
au Nord-Ouest et 23 000 m² à l’Est.
200
150
100
50
0
2011
2012
2013
Intra-muros
2014
2015
2016 (p*)
Extra-muros
* : volume prévisionnel
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 11
Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de
m², début 2016
300
250
200
150
100
50
0
2016
En chantier
2017
2018
Avec permis de construire
2019
Permis à obtenir
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 12
Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise
début 2016 (livrables jusqu’en 2018), en m²
Presqu'Ile Nord
8% 4%
Carré de Soie / Grand Clément
Gerland
16%
8%
Confluence
Part-Dieu
14%
110 000 m²
10%
Grand Lyon Est
Préfecture / Université
Grand Lyon Nord Ouest
10%
14%
12%
Autres
Source: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
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Région lyonnaise T1 2016
Valeurs locatives
Loyer de transaction : tendances contraires
Les signatures intervenues au 1er trimestre 2016 pour des
bureaux neufs ou restructurés affichent un loyer moyen de 173
€/m²/an. Le déplacement de l’activité au Nord-Ouest de Lyon,
pour des loyers faciaux compris entre 155 et 175 €/m²/an sur
plusieurs grands immeubles contribue à cette correction de
-7% des valeurs en comparaison de l’an passé. Le
rééquilibrage de cette valeur locative devrait s’opérer en cours
de l’année.
Graphique 13
Valeurs locatives de transaction de bureaux à Lyon,
€/m²/an
300
250
200
150
100
Le loyer prime campe sur ses positions, effet des prises à bail,
à la Part-Dieu, de « Sky 56 » (295 €/m²/an) et d’« Equinox »
(250 €/m²/an).
La valeur locative moyenne pour des transactions de seconde
main progresse, quant à elle, faiblement (+2%), pour s’établir à
160 €/m²/an. Plusieurs transactions d’envergure intervenues à
La Part Dieu, Lyon 6ème et Vaise font ressortir des loyers
faciaux compris entre 175 et 230 €/m²/an, contrebalancés par
une signature importante à Villeurbanne pour un loyer de 160
€/m²/an.
Loyers de présentation: première main
Pour les surfaces neuves et restructurées, la géographie des
valeurs de présentation fait ressortir la Presqu’île, la Part-Dieu
et Confluence comme les secteurs aux valeurs les plus
élevées, de 220 à 300 €/m²/an. Les bureaux d’exception
proposés au sein de l’opération « Grand Hôtel-Dieu » ont
d’ailleurs poussé les valeurs au-delà de la Presqu’île au niveau
de celles de La Part-Dieu.
Les loyers de présentation des immeubles tertiaires de
Gerland, Vaise, Tonkin et Carré de Soie s’échelonnent de 170
à 220 €/m²/an. En périphérie ces mêmes valeurs oscillent de
130 à 170 €/m²/an à l’Ouest et à l’Est de l’agglomération.
Loyers de présentation : seconde main
Pour les bureaux de seconde main, la hiérarchie des loyers est
peu ou prou conservée d’une année sur l’autre, l’offre
disponible sur la Presqu’île et La Part-Dieu s’échelonnant de
130 à 280 €/m²/an, avec une nette percée de ces valeurs
hautes au profit de la Presqu’île.
Tous les autres secteurs lyonnais affichent des valeurs de
présentation homogènes, de 95 €/m²/an dans l’Est à 185
€/m²/an à Vaise, Confluence se rattachant d’ailleurs à ce
groupe de valeurs.
Seconde main
Première main
Loyer prime
Source: CECIM - Cushman & Wakefield
Graphique 14
Loyers de présentation des bureaux neufs ou restructurés
début 2016, €/m²/an
300
250
200
150
100
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 15
Loyers de présentation des bureaux de seconde main
début 2016, €/m²/an
300
250
200
150
100
50
Source: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
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Région lyonnaise T1 2016
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n’ayant pas encore obtenu
d’agrément et/ou de permis de construire.
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7
EMEA
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
France
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Olivier Gérard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
[email protected]
Nicolas de Barjac
Directeur Agence de Lyon
+33 (0)4 72 74 08 90
[email protected]
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