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No 78. 4e TRIMESTRE 2016
Dossier
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DOSSIER
IMMOBILIER ET ÉNERGIE :
CONVERGENCE
DE DEUX SECTEURS
EN TRANSITION
D
urant les deux dernières révolutions industrielles scandées par la domestication de
nouvelles sources d’énergie fossiles, charbon puis pétrole, le rôle de l’immobilier a
été cantonné à celui d’infrastructure de support. La
troisième révolution actuellement en cours repose
au moins autant sur le développement de l’énergie
renouvelable que sur une organisation décentralisée de la production et de la distribution d’énergie
permise par les avancées de la digitalisation. Et dans
cette économie du numérique, qui repose sur une
mise en réseau intelligente de multiples objets, les
bâtiments jouent un rôle central.
L’enjeu est de taille à double titre.
D’abord parce que les bâtiments consomment 40 % de
l’énergie produite et que l’exigence environnementale
implique une meilleure efficacité énergétique ; ensuite
parce que les bâtiments eux-mêmes deviennent producteurs d’énergie et donc potentiellement autoconsommateurs. La solution à l’efficacité énergétique
des bâtiments est donc à rechercher dans le rôle actif
du cycle de production d’énergie qui leur est dévolu et
non uniquement dans un rôle passif de contrôle et de
réduction de la consommation.
Les évolutions réglementaires récentes qui impactent
le secteur de l’énergie et du bâtiment (voir encadré)
accompagnent cette évolution. Elles modifient profondément la valorisation de l’immobilier en amplifiant le
Sommaire
Devenir socialement responsable
par Gérard Degli Esposti, La Française REM............................................................................. 31
Limiter les pertes de valeurs liées à l’obsolescence technique des bâtiments
par Frank Hovorka, CDC.................................................................................................................37
L’immobilier d’entreprise, acteur majeur de la transition énergétique
par Christian Gérard, EDF...............................................................................................................45
Bâtiments durables : plus loin dans la flexibilité et la mutualisation des usages
par Olivier Sellès, Bouygues Immobilier...................................................................................53
Le management de l’énergie autoproduite et autoconsommée
par Thierry Djahel, Schneider Electric........................................................................................ 57
Exploiter la data au service de l’efficacité énergétique
par Vincent Bryant et Emmanuel Blanchet, Deepki.............................................................. 61
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IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES
Dossier
Rappel du contexte réglementaire
L
a directive européenne 2010/31/EU sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD,
Energy Performance Buildings Directive) a
défini les objectifs de performance énergétique
du bâtiment à compter de 2020. À cette échéance,
tous les nouveaux bâtiments devront avoir un bilan
énergétique quasi nul : des Nearly Zero Energy
Buildings (NZEB).
En France, la prochaine réglementation, prévue
dans la loi relative à la transition énergétique pour
une croissance verte de 2015 (TECV), et applicable
en 2018, est préparée par le groupe de réflexion
« RBR 2020 » (Réglementation pour un bâtiment
responsable 2020) dans le cadre du Plan bâtiment
risque d’obsolescence ; elles bousculent également les
modèles d’affaires traditionnels des secteurs concernés. Les changements à l’œuvre poussent cependant
l’ensemble des acteurs à l’expérimentation et à l’innovation et ouvrent la voie à de nouvelles approches
sociétales et financières.
En attendant de premiers bilans, l’ensemble des professionnels du secteur de l’énergie et de l’immobilier anticipent une transformation profonde de leurs modèles
économiques : que faire de l’énergie produite en surplus par les bâtiments ? Comment les fournisseurs
d’énergie vont-ils s’insérer dans ce nouveau circuit ?
Comment gérer au mieux la flexibilité d’un bâtiment
en termes d’usages ? Comment vont se développer les
réseaux locaux d’énergie qui permettront à plusieurs
bâtiments de s’échanger et partager leur production
électrique ? Comment intégrer ces données nouvelles
dans les stratégies d’investissement immobilières et la
valorisation financière des actifs ?
durable. Elle devrait mettre en œuvre le concept de
bâtiment à énergie positive (BEPOS) prévu dans la
directive européenne.
Cette loi a notamment également fixé un objectif
de 40 % d’énergie renouvelable dans le mix énergétique français de production électrique à horizon 2030.
Depuis septembre 2016, dans le cadre de la stratégie
nationale bas carbone et de l’application de la TECV,
un nouveau label « énergie-carbone » est mis en
place pour les bâtiments qui seront à la fois à « énergie positive » et « bas carbone », ce qui va permettre
d’expérimenter ces nouvelles approches sur différents types de bâtiments de façon formelle.
Sollicité par des adhérents, impliqués voire moteurs
de ces transformations, l’IEIF a constitué un groupe
de travail mobilisant des professionnels issus de secteurs très divers (propriétaires-utilisateurs, investisseurs et gestionnaires d’actifs, fournisseurs d’énergie
et d’équipements techniques de pointe, promoteurs/aménageurs) pour échanger sur cette nouvelle
donne, partager des retours d’expérience et proposer des solutions. Sur le terrain, les réflexions sont
en effet déjà bien engagées, les stratégies commerciales se déploient et des expérimentations sont en
cours, ce que ce dossier vous propose de découvrir.
Nous vous souhaitons bonne lecture de ces différentes contributions, et remercions tous les participants pour la qualité de leurs interventions.y
Pierre Schoeffler, Senior Advisor, IEIF
Soazig Dumont, Analyste senior, IEIF
animateurs du groupe de travail