INVESTIR DANS L`IMMOBILIER LOCATIF

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
LOCATIF
LOGEMENT NEUF : LA RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL VERSUS DUFLOT
En 2013, le dispositif Duflot avait pris le relais du dispositif Scellier. Au 1er septembre 2014, c’est le
dispositif Pinel qui a pris le relais du dispositif Duflot.
Si le principe était resté identique entre le dispositif Duflot et le Scellier, à savoir une réduction d’impôt
étalée sur 9 ans dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt a
cependant été portée à 18 % contre 13 % pour le Scellier.
En contrepartie, le dispositif Duflot comporte des exigences sociales et écologiques : loyers plafonnés et
inférieurs de 20% aux loyers du marché, plafonds de ressources des locataires plus faibles que ceux du
Scellier, respect de la nouvelle réglementation thermique (norme RT 2012) ou bénéficier du label « BBC
2005 » (bâtiment basse consommation).
Le nouveau dispositif Pinel s’inscrit dans la continuité du Duflot en y apportant un peu plus de
souplesse : outre la durée de 9 ans, l’acquéreur pourra choisir une durée de 6 ans et également
proroger jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt sera donc de 12%, 18% ou 21% pour des durées de 6, 9
ou 12 ans.
L’autre souplesse est de pouvoir louer le bien à un ascendant ou un descendant. De quoi rassurer les
propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs enfants. La période de location correspondante ne fera
pas perdre l’avantage fiscal, mais reportera d’autant l’obligation de louer le bien.
Par ailleurs, le zonage est modifié, baissant basculer certaines grandes villes de la zone B1 vers la zone
A, d’où une meilleure rentabilité pour des grandes villes de province telles que Lille, Lyon, Marseille ou
Montpellier.
BON À SAVOIR :
La loi de finance définit chaque année les conditions selon lesquelles les revenus issus des investissements
locatifs sont imposés. Jusqu’à début 2016, la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour
2015 est en application.
Par ailleurs la réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 € pour
les dépenses 2014 et 2015.
LOGEMENT ANCIEN : LE DISPOSITIF BORLOO
Le dispositif Borloo ancien vous permet de bénéficier d’une déduction sur les loyers imposables allant de
30% à 70% sur les loyers.
Tous les logements loués sont éligibles au dispositif, quel que soit leur ancienneté ou date d’acquisition.
Le logement doit être loué nu, à titre d’habitation principale.
Vous devez signer signer une convention de modération des loyers avec l’agence nationale de
l’habitat (Anah) pour une durée minimum de 6 ans (9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah).
BON À SAVOIR :
La convention comprend 3 niveaux de loyer (un niveau intermédiaire, un niveau social et un niveau très
social) mais le contribuable doit prendre contact avec l’Anah locale afin de voir quel dispositif est
disponible dans le secteur.
En fonction de la nature la convention signée, vous pouvez bénéficier d’une déduction fixée à :
- 30 % pour une convention à loyer intermédiaire ;
- 60 % pour une convention à loyer social ou très social ;
- 70 % pour les logements loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme qui se charge de
loger des personnes défavorisées. Les logements loués doivent être obligatoirement situés dans des zones
géographiques spécifiques où la demande locative est "tendue".
INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ANCIEN EN DÉFICIT FONCIER
L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de
rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs. Cette déduction peut aboutir à la réalisation
d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700 € permettant ainsi de diminuer
l’imposition des autres catégories de revenus. Le déficit excédant le plafond de 10.700 € peut être imputé
sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’avoir des revenus fonciers non imposés
jusqu’à apurement du déficit.
Ce déficit est partiellement reportable sur votre revenu global de l’année toujours à la hauteur de 10 700
euros. Si votre revenu global est insuffisant pour absorber ce déficit foncier, l’excédent constitue un
déficit global imputable sur votre revenu global des six années suivantes.
A certaines conditions, vous pouvez aussi déduire vos intérêts d’emprunt. Ces derniers ne peuvent pas
s’imputer sur votre revenu global et sont uniquement déductibles des revenus fonciers des 10 années
suivantes.
- Si vos intérêts d’emprunt sont inférieurs à vos recettes brutes, ceux-ci sont complètement
imputables sur votre revenu dans la limite de 10 700 euros.
- Si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux recettes brutes, le déficit s’impute uniquement sur
vos revenus fonciers des dix années suivantes.
BON À SAVOIR :
Pour continuer à bénéficier du déficit foncier, vous devez continuer à louer l’immeuble pendant trois ans
(soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la mise en place du déficit foncier).
PROFITEZ DU MICRO-FONCIER SI VOUS N’AVEZ PAS BEAUCOUP DE CHARGES
Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 € en 2014, vous relevez automatiquement d’un régime
d’imposition simplifié, appelé "micro-foncier". Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire
de 30 % : vous n’êtes donc imposé que sur 70% des loyers encaissés.
Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges et vous ne pouvez pratiquer aucune autre
déduction.L’imputation d’un déficit foncier est donc impossible.
Cependant si l’abattement de 30% est inférieur au montant de vos charges, vous pouvez renoncer à ce
régime et opter pour le régime "frais réels" avec déduction des charges du montant des loyers encaissés.
C’est donc une solution à privilégier si vous n’avez ni travaux importants, ni intérêts d’emprunt à
supporter.
BON À SAVOIR :
Si votre situation familiale a changé, la limite de 15 000 euros est calculée distinctement pour chaque
déclarant. Si vous vous êtes mariés en 2013 par exemple que chaque conjoint perçoit des revenus fonciers
et que vous choisissez de remplir deux déclarations, vous pouvez bénéficier du micro-foncier pour vos
deux déclarations.
UNI-ÉDITIONS - JANVIER 2016