Stat`Dreal - DREAL Aquitaine

Stat'Dreal
N°1
Mars 2015
Des terrains plus petits pour des prix plus élevés
Enquête sur le prix des terrains à bâtir en 2013
En 2013, 9 270 particuliers décident de bâtir une maison individuelle en Aquitaine, soit un logement
construit sur trois. Depuis 2006, le nombre de maisons construites a diminué et principalement dans
les territoires ruraux. Le prix au m² des terrains continue de s'élever tandis que les surfaces achetées
diminuent. Au final, le coût moyen total d'un projet (achat du terrain et construction d'une maison)
atteint 212 000 euros, un prix comparable au niveau national hors Île-de-France. Avec la mise en
place de la RT2012, les énergies renouvelables concernent désormais une maison sur deux, le
chauffage électrique encore une sur quatre.
En 2013, 9 270 particuliers décident de construire une
maison individuelle en Aquitaine. Dans neuf cas sur dix, il
s'agit de leur résidence principale. Les trois-quarts des
terrains ont été achetés, les autres obtenus par succession
ou donation. Parmi ceux qui ont été achetés, 81 % l'ont été
en 2013.
llustration 1: Evolution du nombre de maisons selon le type d'unité
urbaines
14000
12000
10000
L’Aquitaine est la quatrième région de France où l'on
construit le plus de maisons individuelles. Un logement
individuel français sur dix est construit en Aquitaine (9 %)
alors que la population régionale correspond à 5,1 % de la
population française. Ce dynamisme s'explique en premier
lieu par la forte croissance démographique régionale.
Depuis 1999, la population s’accroît de 1 % en moyenne
par an contre 0,6 % au niveau national. En outre,
l'Aquitaine est une région étendue (41 300 km², 3 ème de
métropole) à la densité de population peu élevée
(78 hab / km²). Ainsi, les Aquitains privilégient ce type de
construction à l'habitat collectif. En 2013, les logements
individuels purs représentent 34 % des logements
construits en Aquitaine contre 31 % au niveau national
(source : Sitadel).
Moins de maisons construites dans les territoires
ruraux
Depuis plusieurs années, la construction de maisons s'est
recentrée dans les grandes unités urbaines aux dépens
8000
6000
4000
2000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Taille des unités urbaines en nombre d'habitants
> 200 000
10 000 à 19 999
100 000 à 199 999
5 000 à 9 999
50 000 à 99 999
2 000 à 4 999
20 000 à 49 999
Rural
des territoires ruraux. En 2013, sur dix maisons construites
en Aquitaine, quatre le sont dans un territoire rural (contre
cinq en 2006), et deux dans les unités urbaines de
Bordeaux, Pau et Bayonne (contre une en 2006). Les
quatre maisons restantes le sont principalement dans des
petites et moyennes unités urbaines, notamment du littoral
Atlantique et des Pyrénées-Atlantiques.
Enquête sur les prix des terrains à bâtir en 2013
L’Aquitaine moins touchée par la baisse de la
construction que le reste de la France...
Depuis 2006, le nombre de maisons individuelles
construites1 diminue chaque année à l'exception d'une
inflexion en 2010. Cette tendance est nationale mais
touche moins l'Aquitaine. Entre 2012 et 2013, le nombre
de maisons construites baisse de 11 %, soit l'une des plus
faibles baisses de France métropolitaine.
Mars 2015
La Dordogne est le département le moins cher d'Aquitaine,
mais aussi l'un des moins chers de France : acheter un
terrain et faire construire sa maison coûte en moyenne
162 000 €. C'est le seul département aquitain dont le prix
moyen diminue entre 2012 et 2013 (- 1,5 %). Les prix les
plus élevés s'observent en Pyrénées-Atlantiques
(242 000 €) et en Gironde (227 000 €). Dans ces deux
départements les prix augmentent au cours de la dernière
année respectivement de 2,7 % et 9,2 %.
En Aquitaine, le département le plus touché est la
Dordogne (- 18 %). La Gironde est le département le
moins impacté (- 6 %). La construction reste, en Gironde,
à un niveau de 4 140 logements individuels en 2013, soit
près de la moitié de ceux construits dans la région.
Les prix les plus chers sur la côte et autour de
l'agglomération bordelaise
… malgré un coût moyen qui augmente encore et
toujours
Dans cinq EPCI, le coût dépasse 300 000 € (Sud Pays
Basque, Agglomération Côte Basque Adour, CA Bassin
d'Arcachon Sud-Pôle Atlantique, CC Jalle-Eau-Bourde, CC
Errobi). Dans huit autres, le coût est supérieur à 250 000 €
(CC des Portes de l'Entre Deux Mers, CC des Coteaux
Bordelais, CC du Pays de Morlaàs, CC du Bassin
d'Arcachon Nord Atlantique, CC du Seignanx, CC de
Montesquieu, Bordeaux Métropole, CC Nive-Adour).
En Aquitaine, acheter un terrain et construire sa maison
coûte en moyenne 212 000 € . Ce prix est comparable au
prix moyen national hors Île-de-France (217 000 €).
Le coût moyen du projet augmente constamment depuis
2006 : + 21 % en sept ans et + 6 % entre 2012 et 2013.
Cette augmentation est surtout portée par la hausse du
prix du terrain. Sur les sept dernières années, le prix des
terrains augmente plus rapidement que celui des maisons
(respectivement + 32 % et + 14 %). Le prix du terrain
représente maintenant 34,6 % du coût total du projet
contre 31,7 % en 2006.
Les projets les plus chers se situent sur la côte basque, le
bassin d’Arcachon et autour de l'agglomération bordelaise.
Enfin, dans 70 % des communautés de communes, le coût
moyen du projet reste inférieur à 200 000 €. C'est sur ces
territoires que sont construites la moitié des maisons de la
région Aquitaine.
Des terrains plus petits pour des prix plus élevés
Illustration 3: Des terrains plus petits et des prix au m² plus élevés
Illustration 2: Coût total moyen du projet par EPCI 2014 – EPTB 2013
en euros par m²
en m²
1 800
60
1 700
55
1 600
50
1 500
45
1 400
40
1 300
35
1 200
30
2006
2007
2008
2009
Superficie moyenne
2010
2011
2012
2013
Prix au m²
Le prix moyen d'un terrain s'élève à 73 500 € en Aquitaine.
Sur les sept dernières années, ce prix augmente d'un tiers
(+ 32 %) et de 6,4 % entre 2012 et 2013. La superficie
moyenne régionale baisse mais reste supérieure au
niveau national (1 280 m² contre 1 000 m²). Les terrains
sont les plus grands en Dordogne (2 300 m²) et les plus
petits en Gironde (990 m²).
Entre 2006 et 2013, les surfaces moyennes des terrains
achetés chutent de 29 % dont 8 % la dernière année.
Cette chute se traduit par des terrains plus petits, de
110 m² de moins depuis un an, et de 520 m² de moins
depuis 2006. En Gironde, le terrain moyen est de 990 m²
contre 1 050 m² un an plus tôt.
Au final, le prix du terrain au m² croît fortement depuis
1. Maisons construites l'année N sur des terrains achetés ou non l'année N
Enquête sur les prix des terrains à bâtir en 2013
Mars 2015
2006 en Aquitaine (31 €/m² en 2006, + 84 % entre 2006 et
2013). Il atteint son niveau le plus haut en 2013 soit
57 €/m² mais reste inférieur au prix moyen français
(73 €/m²). La Dordogne est là encore le seul département
dont le prix des terrains au m² diminue sur la dernière
année (- 10 %). Le prix au m² est sept fois moins élevé
qu'en Gironde et quatre fois moins que dans les Landes et
les Pyrénées-Atlantiques.
Illustration 4: Nombre de maisons construites en 2013 en Aquitaine
selon le mode de chauffage et le type de constructeur
Nombre de maisons construites
5 000
4 500
4 000
3 500
34%
3 000
Une maison sur trois livrée "totalement terminée"
2 500
En Aquitaine, la surface moyenne des maisons est stable
(121 m²). Le prix moyen de construction atteint 143 927 €
en 20132. Il augmente de 4,7 % en un an et de 14 % en
sept ans. Le prix au m² d'une maison reste ainsi en
dessous de 1 200 € en Aquitaine et dans l'ensemble des
départements à l’exception des Pyrénées-Atlantiques
(1 254 €/m²).
Les maisons construites pour les particuliers sont surtout
des maisons de constructeurs (54 %). Néanmoins un
particulier sur trois réalise lui même la maîtrise d’œuvre.
Les maisons sont livrées « totalement terminées » pour un
tiers et « prêtes à décorer » dans 60 % des cas. Dans 5 %
des cas les maisons sont livrées au stade « clos et
ouvert 3 ».
Les
constructeurs
de
maisons
plébiscitent le tout électrique
individuelles
Malgré la mise en place de la RT2012, encore un
particulier sur quatre choisit un chauffage tout électrique.
C'est toutefois beaucoup moins qu'en 2012 (36 %) et
moitié moins que 7 ans plus tôt (53 %). En parallèle, les
énergies renouvelables sont de plus en plus sollicitées.
Elles concernaient une maison sur quatre en 2006 et une
maison sur deux en 2013. Parmi ces particuliers qui optent
pour une énergie renouvelable, 75 % choisissent
exclusivement un chauffage aux énergies renouvelables.
11%
2 000
1 500
47%
28%
1 000
11%
7%
37%
14%
23%
Constructeur de
maisons individuelles
Entrepreneurs ou
artisans
Particuliers
500
39%
Architecte
0
Gaz
Électricité et bois d'appoint
Énergies renouvelables combinées à un autre mode
17%
30%
Autres cas
Électricité seule
ÉnR seules ou combinées entre elles
Autres modes de chauffage
Le mode de construction de la maison est un facteur
déterminant dans le choix ou non d'une énergie
renouvelable comme système de chauffage. C'est lorsque
le particulier réalise lui même la maîtrise d’œuvre que les
énergies renouvelables sont les plus choisies (une maison
sur deux) et le chauffage électrique délaissé (17 %). En
comparaison, un constructeur de maison individuelle a 1,9
fois plus de chance d'opter pour un chauffage tout
électrique (cf méthodologie odds ratio), un artisan 1,5 et un
architecte 1,3.
Olga Cortizo
Thomas Patenotte
Illustration 5: Prix et surfaces moyens des terrains et des maisons construites en 2013
Dordogne
Gironde
Landes
Lot-etGaronne
11,6%
49,0%
18,6%
7,5%
PyrénéesAquitaine
Atlantiques
France
entière
Répartition du nombre de terrains
Prix moyen des terrains en euros par m²
Prix moyen des terrains en euros
Surface moyenne en m² des terrains
Part du terrain dans le coût total en %
13
92
55
21
56
57
73
30 272
91 301
64 045
35 772
79 881
73 485
74 000
2 267
989
1 155
1 694
1 435
1 280
1 010
19%
40%
32%
20%
33%
35%
33%
Investissement total moyen en euros (terrains
+ maisons)
162 395
226 933
198 175
175 981
241 933
212 308
220 955
Répartition des maisons construites en 2013
( sur des terrains achetés en 2013 ou avant)
13%
45%
19%
8%
15%
9 270
109 844
Prix moyen des maisons en euros par m²
Prix moyen des maisons en euros
Surface moyenne des maisons en m²
Surface moyenne du terrain d'assise
Emprise moyenne en %
13,4%
5 656
64 170
1 118
1 191
1 181
1 131
1 254
1 186
1 244
133 503
139 754
140 854
140 291
170 681
143 927
153 400
119
117
119
124
136
121
123
2 460
1 112
1 332
2 002
1 643
1 484
1 162
4,9%
10,6%
9,0%
6,2%
8,3%
8,2%
10,6%
2. Maisons construites l'année N sur des terrains achetés ou non l'année N
3. Degré de finition de la maison où il reste à faire l’électricité, la plomberie et les
cloisons intérieures.
Enquête sur les prix des terrains à bâtir en 2013
Mars 2015
Source
L’enquête sur le prix du terrain à bâtir (EPTB) concerne l’ensemble des permis délivrés en 2013 à des particuliers pour
la construction d’une maison individuelle en secteur diffus. Elle est exhaustive sur son champ. Les questions posées
portent sur le terrain, la maison édifiée sur celui-ci et les caractéristiques du ménage.
L’enquête est conduite tout au long de l’année et exploitée annuellement. Elle est obligatoire et bénéficie du label
d’intérêt général. Soumise à la loi de 1951, les diffusions ne peuvent concerner que des données agrégées à un
niveau géographique présentant au moins 11 permis.
Méthodologie
Les données recueillies sont redressées annuellement. Les permis ayant fait l’objet d’une annulation au cours de
l’année sont exclus. Les résultats après traitement de la non-réponse sont remis en cohérence (« recalage »)
annuellement avec les séries en date réelle sur l’ensemble des permis autorisés (Sit@del2).
Permis enquêtés en 2013 : données issues de Sit@del2, résultats en date réelle ; sélection des permis selon leur date
de prise en compte sous condition d’un délai de prise en compte inférieur à 6 mois.
L’odds ratio, également appelé rapport des chances, est une mesure statistique exprimant le degré de dépendance
entre des variables aléatoires qualitatives. Si la probabilité qu'un événement arrive dans le groupe A est p, et q dans le
groupe B, le rapport des cotes est :
L’odds ratio est toujours supérieur ou égal à zéro. Si l'odds ratio est :
•
proche de 1, les deux variables sont indépendantes ;
•
supérieur/inférieur à 1, l'événement est plus/moins fréquent dans le groupe A que dans le groupe B.
Diffusion
Pour plus de précisions sur la méthodologie, la modification du questionnaire ainsi que les résultats détaillés depuis
2006 national et régional, consulter le site « Observation et Statistiques » / rubrique « Logement-construction /
Marchés de l’immobilier / Maisons individuelles neuves ».
Retrouvez toutes les données EPTB en Aquitaine sur le site de la Dreal / rubrique « Marché du logement »
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Dreal Aquitaine
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Unité Observation, études et statistiques
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Directrice de la publication : Emmanuelle BAUDOIN
ISSN :En cours