Compte-rendu du 1er Copil - communauté d`agglomération Arles

Communauté d’agglomération Arles- CrauCamargue-Montagnette
ACCM
Elaboration du 2ème PLH
Compte-rendu du 1er Comité de pilotage du 17 Avril 2015 à Arles
1 - Résumé de la présentation
et compte rendu des échanges
Rappel / Objet de la réunion du 1er Comité de pilotage :
1 – Le calendrier et la méthodologie, l’équipe d’Urbanis.
2 – Le bilan des actions engagées dans le premier PLH
A cette fin, le bureau d’études Urbanis présente un diaporama comme support
synthétique des informations recueillies et des échanges entre les participants.
1.1 - Le contenu et le déroulement de l’étude du 2ème PLH
-
Rappel des 3 phases de l’étude : diagnostic, orientations, programme
d’actions.
Délai de réalisation de l’étude : 9 mois, échéance fin décembre, puis
enclenchement de la phase de validation politique du PLH.
Présentation des intervenants de l’équipe Urbanis selon les différentes
thématiques du PLH.
1.2 - Objectifs et résultats du 1er PLH 2008 / 2014 à travers
5 grandes orientations
 Orientation 1 : Produire davantage, de manière équilibrée sur le territoire
en proposant une large gamme de logements
Les éléments clefs
De fait, la croissance démographique a connu un rythme largement inférieur aux
prévisions initiales (+1,2% par an), le territoire ayant connu une quasi-stagnation en
habitants : +0,1% de 2006 à 2011.
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En lien direct, le volume en nouveaux logements est lui aussi largement inférieur :
524 logements autorisés en moyenne produits par an contre un objectif de 700
logements à l’échelle d’ACCM.
Un élément très positif cependant, le niveau de la production en logement locatif
social public (LLS) quasiment en phase avec l’objectif du PLH (179 logements par an) :
162 logements financés en moyenne par an et caractérisés par l’importance de la
VEFA (76% de la production). A noter cependant un net ralentissement de la
production sur les 3 trois dernières années en particulier sur Arles et Tarascon.
Par ailleurs, la typologie des logements publics est bien en phase avec les besoins
des ménages locaux : importance du PLAI (33% de la production) et des logements
PLUS (59%).
Les 3 communes soumises à la loi SRU concentrent toute la production sociale qui
représente une part grandissante de leur parc immobilier global :
- Arles : 388 LLS financés sur 7 ans, soit un taux de réalisation de 65%
(objectif PLH),
- Tarascon : 341 LLS financés, soit un taux de réalisation de 123% (objectif
PLH),
- Saint-Martin-de-Crau : 408 LLS financés, soit un taux de réalisation de
116% (objectif PLH).
Les résultats en matière d’accession sociale sont plus mitigés : 69 logements neufs
produits (soit 50% de l’objectif du PLH) traduisant des projets fragiles sur les plans
sociaux et économiques.
Sur un plan général, la production sociale s’est réalisée à l’initiative des opérateurs
publics et privés à partir d’opportunités foncières diffuses. Les outils de l’urbanisme
opérationnel et réglementaire ont été peu utilisés à l’exception de la commune de
Saint-Martin de Crau.
Les interventions (en résumé)
Les élus présents, en particulier de Tarascon, insistent sur l’impossibilité de fait de
construire du logement (dont social) en volume significatif de par les contraintes des
PPRI. Ces dernières sont en contradiction avec l’obligation récente d’atteindre le
seuil de 25% de parc social et donc de relancer la production de logements locatifs
HLM. Le Maire de Tarascon souligne que, si on veut atteindre ce seuil de 25% de
logements HLM, cela suppose que toute la production immobilière sur les prochaines
années consisterait à construire exclusivement du parc social en raison du peu de
foncier constructible.
Les services de l’Etat réaffirment l’objectif à terme de production de 25% de
logements sociaux et indiquent qu’ils sont à la disposition des communes pour
échanger sur les conséquences des PRRI.
Sur l’approche de la demande, le créneau de l’accession abordable en logement
collectif répond peu aux attentes des ménages locaux en terme de produit proposé.
De même, on constate souvent un refus des candidats du parc HLM sur des
possibilités d’hébergement en logements collectifs (offre abondante), ces derniers
souhaitant avant tout un habitat individuel (offre rare).
comité de pilotage du PLH d’ACCM – 17 avril 2015
URBANiS – Compte rendu du 1er2
 Orientation 2 : Assurer un développement urbain durable
Les éléments clefs
L’action foncière conduite sur le territoire a reposé sur la mobilisation ponctuelle du
droit de préemption urbain par délégation à ACCM sur des opportunités ciblées. La
mise en place d’une convention entre ACCM et l’Etablissement Public Foncier de
Provence-Alpes-Côte d’Azur a permis l’acquisition de 2 terrains stratégiques en
amont en vue de la production de 200 logements mixtes sur Arles et Saint-Martinde-Crau.
ACCM a soutenu la réalisation d’un habitat plus économe en énergie dans le parc
social (256 logements financés) et le parc privé (66 logements financés).
Les interventions (en résumé)
Les partenaires soulignent la contradiction entre la demande des ménages qui se
porte en priorité sur de l’habitat individuel et les orientations de planification
urbaine portant sur des formes d’habitat plus denses, en particulier du petit collectif.
Des nouvelles formes d’habitat devront être étudiées et valorisées en particulier à
travers l’habitat dit intermédiaire.
Sur un plan plus général de par les contraintes réglementaires liées aux PPRI, la
future production en logements reposera principalement sur la mobilisation des
dents creuses et le renouvellement urbain. En conséquence, la programmation des
prochaines années s’établira sur des petites opérations en nombre de logements.
 Orientation 3 : Valoriser le parc existant
Les éléments clefs
Les actions de requalification du parc ancien ont été amorcées de longue date sur le
territoire d’ACCM à partir de l’initiative des communes dans un premier temps (Arles
de 1985 à 2008, Tarascon de 2009 à 2012) puis relayée par la volonté
intercommunale à travers les 2 dernières OPAH (depuis 2010).
400 logements ont été réhabilités dans ce cadre opérationnel sur la durée du PLH
reposant essentiellement sur le soutien financier et technique via les Opah d’ACCM
en faveur des propriétaires privés. Les dispositions coercitives visant à lutter contre
l’habitat indigne ont été peu mises en œuvre sur le territoire sauf sur le centre ancien
de Tarascon.
Ces résultats positifs ont été réalisés dans un contexte économique difficile freinant
les investisseurs et marqué par une grande instabilité des aides financières de l’Etat
(Anah) proposées aux propriétaires privés.
ACCM a soutenu aussi la réhabilitation du parc social public (1.320 logements
financés) ainsi que la requalification du quartier Griffeuille à Arles (réhabilitation de
654 logements et les aménagements publics).
Les interventions (en résumé)
La commune d’Arles souligne le gisement d’accueil en ménages à travers la
mobilisation du parc vacant de la commune en particulier sur le centre-ville. ; ceci
permettant une limitation de la consommation foncière sur le territoire.
comité de pilotage du PLH d’ACCM – 17 avril 2015
URBANiS – Compte rendu du 1er3
Le volet PNRU portant sur les grands quartiers d’habitat social en cours de validation
doit être intégré dans la démarche de l’étude du PLH.
Difficultés d’édifier à la verticale pour réinvestir les centres-anciens au regard des
contraintes ABF.
Les outils d’urbanisme devront être mis en valeur dans les PLU afin de pouvoir
atteindre les enjeux du 2e PLH.
Difficultés à mobiliser les bailleurs pour de l’A-A, opérations coûteuses pour un faible
nombre de logements.
 Orientation 4 : Répondre aux besoins spécifiques des ménages (dont
démunis)
Les éléments clefs
372 logements locatifs autonomes très sociaux type PLAI ont été financés sur la
période 2008/2014, soit 33% de la production totale en logements locatifs sociaux.
A ce chiffre, il faut ajouter la réalisation dans le parc privé conventionné de 23
logements supplémentaires conventionnés très social (LCTS).
On note peu de réalisations concernant les structures d‘hébergement collectives
ciblées sur les besoins spécifiques de ménages avec cependant la création de l’aire
d’accueil des gens du voyage (46 places) sur Arles financée à hauteur de 570.000€
par ACCM.
Les interventions (en résumé)
Le Maire de Tarascon souligne l’impossibilité de fait de créer une aire pour les gens
du voyage sur sa commune de par l’absence de terrain non inondable (suite
réglementation en vigueur du PPRIa).
 Orientation 5 : Animer la politique de l’Habitat et développer le
partenariat
Sur le plan financier, ACCM a injecté en moyenne 923.000 € par an de fonds propres
dans le financement du logement en fonction de ses priorités et des besoins
ressentis : logement social (locatif et accession), réhabilitation du parc privé et social,
autres interventions. En parallèle, depuis 2009, ACCM gère directement par
délégation (niveau 2) les aides à la pierre de l’Etat (dont aides Anah), soit, là aussi,
un levier important de soutien aux opérations immobilières et sociales.
Des lieux d’échanges entre partenaires et d’outils de suivi du marché ont été mis en
place à l’initiative des services d’ACCM sur la durée du PLH : conférences
intercommunales du logement, comités de pilotage du PLH (et bilans annuels),
observatoire des loyers du parc privé (ADIL 13), communications ponctuelles, etc..
comité de pilotage du PLH d’ACCM – 17 avril 2015
URBANiS – Compte rendu du 1er4
1.3 - En conclusion
Les interventions (en résumé)
Les participants rappellent les délais de réalisation de l’étude du PLH qui sont
ambitieux.
En conclusion, le Vice-président d’ACCM souligne l’importance de réaliser un
deuxième PLH « sincère » portant sur des objectifs réalistes de production en
logements (dont social) tenant compte des très fortes contraintes foncières qui
pèsent sur le territoire.
Les services de l’Etat réaffirment les principes de la loi tant en ce qui concernent les
obligations de production sur les communes soumises à la loi SRU que sur celles
portant sur la prévention des risques naturels en matière d’habitat et d’urbanisation.
En terme de planification territoriale, les participants soulignent la concomitance
entre l’élaboration du SCoT du Pays d’Arles (phase orientations en novembre 2015),
l’élaboration du PLH (décembre 2015) et les PLU en cours sur l’ensemble des
communes. Le PLH se situe à l’articulation de ces documents qui devront être en
phase et cela induit une bonne concertation entre les acteurs respectifs (bureaux
d’études, services des communes et d’ACCM et ceux du Pays d’Arles).
comité de pilotage du PLH d’ACCM – 17 avril 2015
URBANiS – Compte rendu du 1er5