rapport d`activité - Périgueux Habitat

rapport d’activité
2013
Éditoriaux p3
Chiffres clés p4
Gouvernance p5
Résultats financiers p6
Le parc et ses évolutions
p8
Entretien du patrimoine p 11
Gestion locative p 13
Ressources humaines p 17
Zoom actions 2013 / projets 2014 p 20
@ JFTremege
sommaire
éditos
Redessiner le Gour
de l’Arche
Je suis heureux de vous présenter le rapport
d’activité 2013 de Périgueux Habitat.
Les résultats sont en progrès, mais ils doivent
encore être consolidés. Je veillerai à ce que de
nouveaux projets voient le jour pour améliorer
l’offre de logements de l’Office et répondent
aux attentes des candidats-locataires.
Je pense notamment à l’ensemble de 220
logements du Chemin de Saltgourde, sur lequel une opération de
rénovation urbaine s’impose. Le taux de vacance très élevé dans nos
immeubles du Gour de l’Arche (22 %) est dû à plus de 85 % aux logements inoccupés de ce seul site. Plusieurs options ont été envisagées,
mais je crois que seules la démolition totale et la reconstruction de
bâtiments neufs et attractifs permettront d’inscrire le projet dans la
nouvelle dynamique du quartier. Les habitants peuvent être assurés
de toute mon attention pour leur relogement dans de bonnes conditions, à loyer similaire.
Antoine Audi
Maire de Périgueux et Président de Périgueux Habitat
Décembre 2014
À petits pas
Cette troisième édition du rapport d’activité de
Périgueux Habitat témoigne de l’amélioration générale de la situation de l’Office, résultat du travail de
fond mené en interne.
La réflexion pour la mise en place du programme
pluriannuel d’entretien (PPE) à partir de 2012 a
donné une meilleure vision des besoins et des
priorités. Elle va permettre une renégociation des prêts avec l’aide de
la Caisse des Dépôts. La capacité d’autofinancement net, indicateur
important qui témoigne de la capacité de l’entreprise à assumer ses
besoins de financement, est maintenant positive.
Périgueux Habitat a également renforcé son équipe. Contrôle de gestion,
ventes de patrimoine, suivi des marchés, gestion urbaine de proximité :
de nouveaux secteurs se structurent et contribuent à faire évoluer l’Office
vers une meilleure gestion et vers de nouvelles actions. Cependant, la
situation demeure fragile et sensible aux variations qui pourraient intervenir. Elle ne sera stabilisée que si ces efforts sont consolidés durablement.
Philippe Tilloux
Directeur Général de Périgueux Habitat
Photo de couverture (p1 et 4) : La rénovation et le réaménagement des bâtiments de
l’ancien central téléphonique du 140, rue Pierre Magne, dans le quartier Saint-Georges,
vont permettre la création de trois T2, huit T3 et six T4 qui seront livrés fin 2015.
Photo ci-contre : L’ensemble de Saltgourde devrait bénéficier d’une intervention de
l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Il devrait être détruit pour
laisser place à une trentaine de logements sur le site.
- 3 -
chiffres clés
patrimoine locatif
au 31/12/2013
 3 837 logements familiaux à 97 % collectifs
984 garages et parkings dans 5 communes
 363 places dans des logements de service
 dont la gestion locative est déléguée : CHRS,
Maison Relais, RPA, FJT, CROUS et CFA*
18 commerces
 36 ans : âge moyen du patrimoine
 GESTION LOCATIVE
 3 533 titulaires de bail
6 622 occupants
 1,87 habitants / logement en moyenne
 1 002 demandes de logement traitées
 420 attributions en CAL** dont 92
 pour des mutations internes
12 % : taux de rotation
 6,38 % : taux de vacance
 86,78 % des demandeurs ont des ressources
 inférieures à 60 % des plafonds de référence pour
l’attribution de logements sociaux***
69,55 % des locataires ont des ressources
 inférieures à 60 % des plafonds de référence
pour l’attribution de logements sociaux***
58 % des titulaires de bail bénéficient de l’APL
 2,77 % des titulaires de bail étaient soumis
 au SLS en décembre 2013****
24-26 rue Louis Blanc / 34, rue de Sébastopol :
L’îlot Louis Blanc a su s’intégrer au centre-ville de Périgueux.
Résultats financiers
* CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale / RPA : Résidence pour
Personnes Âgées / FJT : Foyer de Jeunes Travailleurs / CROUS : Centre Régional
des OEuvres Universitaires et Scolaires / CFA : Centre de Formation des Apprentis.
**CAL : Commission d’Attribution de Logements.
*** Les locataires des logements sociaux sont soumis à des conditions de revenus
qui dépendent des financements mobilisés pour la construction ou la rénovation
de leur logement. Le total des ressources du demandeur ne doit pas dépasser
certains plafonds qui dépendent du nombre de personnes composant le foyer, du
type de logement (nature du financement) et de la zone géographique. Le montant de ces plafonds fait l’objet d’une circulaire du Ministère du Logement et de
l’égalité des territoires. 60 % des plafonds pour l’attribution d’un logement social
correspond à 917€ / mois pour une personne seule en 2013, quand le seuil de
pauvreté, établi par l’INSEE à 60 % du revenu médian, était de 977€ / mois pour
une personne seule en 2011 (donnée la plus à jour disponible).
**** SLS : Supplément de Loyer de Solidarité : Les locataires dont les ressources
excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources pour l’attribution d’un logement social sont soumis à un supplément de loyer.
 18 281 711 € de produit d’exploitation
11 668 € de résultat net
 1 876 654 € d’investissement
 Ressources humaines
 74,34 équivalents temps plein
- 4 -
gouvernance
Conseil
d’administration
Conformément à l’article L.421-8 du Code de la Construction et de l’Habitat, le Conseil d’administration de Périgueux Habitat est
composé de 23 membres. Il se réunit chaque trimestre pour décider des grandes orientations de l’Office.
président
Vice-président
Antoine AUDI *
Maire de Périgueux
Laurent MOSSION *
Élu municipal de Périgueux
administrateurs
Nelly
PERRAUD-DAUSSE *
Élue municipale
de Périgueux
Christiane
RAT *
Élue municipale
de Périgueux
Gallo
THIAM *
Élu municipal
de Périgueux
Vianney
LE VACON
Élu municipal
de Périgueux
Lise
MORA
Personnalité
qualifiée
Marianne
DUPRAT
Personnalité
qualifiée
Robert
HEDIARD
Personnalité
qualifiée
Jacques
GABORY
Personnalité
qualifiée
Jocelyne
VARAILLON
Personnalité
qualifiée
Chantal
ROUBINET
Élue municipale
de Boulazac
Pascal
PROTANO
Élu municipal
(Maire) de Coursac
Franck
PAPATANASIOS *
Représentant
Caisse d’Allocations
Familiales (CAF)
Jean-Bernard
DEPRADE
Représentant Union
Départementale des
Associations Familiales
(UDAF)
Pierre
LEYGONIE
Représentant Action
Logement 1 %
Représentant
de la CGT
Philippe
VALLAEYS
Représentant
syndical CFDT
Nadine
SPETTNAGEL
Personnalité
qualifiée
Colette
DELRUE *
Représentante
des locataires
Serge
LEFEUVRE
Représentant
des locataires
Josiane
LABROUSSE
Représentant
des locataires
Michel LABOYE
Représentant des
locataires
Siègent avec une voix consultative :
Karine DEBAT, Représentante du Comité d’Entreprise / Monsieur le Trésorier du Centre des
Finances Publiques de Périgueux Municipale / Monsieur le Préfet de la Dordogne
* Membres du Bureau de Périgueux Habitat.
Commission d’attribution des logements (CAL)
Commission d’Appels d’Offre (CAO)
Présidente : Marianne DUPRAT / Membres élus par le
Conseil d’Administration : Colette DELRUE, Gallo THIAM,
Franck PAPATANASIOS, Jean-Bernard DEPRADE, Jocelyne
VARAILLON. / Membres de droit : M. le Préfet de la Dordogne
et Messieurs les Maires de communes où sont situés les
logements à attribuer.
Président : Philippe TILLOUX, Directeur Général / Membres
titulaires : Franck PAPATANASIOS, Lise MORA / Membres
suppléants : Laurent MOSSION, Nelly PERRAUD-DAUSSE /
Siègent avec une voix consultative : M. le Directeur Général
des Services Techniques de la Ville de Périgueux et un
représentant des services techniques de l’Office.
- 5 -
résultats financiers
Si Périgueux Habitat présente plusieurs indicateurs
en baisse en 2013, notamment du côté de la gestion
locative, il en est un qui témoigne de l’assainissement progressif de la gestion de l’Office : sa capacité
d’autofinancement (CAF) nette, redevenue positive
en 2012, atteint maintenant 384 873 € (2 % du produit d’exploitation). Cette somme du bénéfice net et
des charges non-décaissées (dotations aux amortissements plus provisions pour risques et charges
futures) témoigne de la capacité de l’organisme à
investir. Une situation qui permet de programmer la
construction d’une centaine de logements dans les
années à venir.
Fonctionnement
Produits d’exploitation :
18 281 711 € -  1,82 %
98,42 % de ces produits d’exploitation
sont issus des loyers et des charges
récupérables, soit une augmentation
de 1,62 % seulement. Cette faible
progression s’explique du fait qu’il
n’y a pas eu de mise en service de
nouveaux logements sur la période
et que la gestion locative connaît des
difficultés, avec un taux de vacance
en augmentation et un nombre de
demandes et d’attributions en baisse.
Les premières ventes de patrimoine ont
généré une plus-value sur cession de 88 893 €.
détail des Charges d’exploitation
Charges d’exploitation :
16 827 251 € -  3,35 %
Charges d’exploitation
16 827 250 e / 86,45 %  3,35 %
Charges financières
1 896 833 e / 9,74 %  11,76 %
Charges exceptionnelles
740 630 e / 3,80 %  83,96 %
Autres charges de gestion courante
755 160 e / 4,01 %
 4,95 %
Gros entretien
1 271 821 e / 7,56 %
 7,50 %
Études et honoraires
263 611 e / 1,57 %
 34,02 %
Impôts
3 527 157 e
20,96 %
 7,06 %
Entretien & maintenance
1 636 924 e / 9,73 %
 13,73 %
Dotations aux
amortissements
et provisions
3 477 441 e
20,67 %
 4,95 %
Fluides & autres
dépenses non stockables
2 905 759 e / 17,27 %
 7,42 %
Charges de personnel
3 069 652 e / 18,24 %
 16,40 %
- 6 -
résultats financiers
Des charges
exceptionnelles
en augmentation
L’augmentation de 83,96 % des charges
exceptionnelles s’explique essentiellement par des cessions de patrimoine
non amorti et une augmentation des
frais liés à des sinistres, deux éléments
qui sont compensés dans le budget
par des produits correspondants (montants des ventes et prises en charges
par les assurances).
Elle s’explique également par l’augmentation des lignes concernant les
créances des locataires. Ainsi, les
pertes sur créances irrécouvrables, les
créances effacées dans le cadre de procédures de surendettement et les dotations pour dépréciation de créances (1)
ont augmenté de 144 000 € entre 2012
et 2013. Le résultat comptable de Périgueux Habitat en est affecté. Il est de
11 668 € en 2013.
Taxe foncière
En 2013, Périgueux Habitat était redevable de 3 023 861 € de taxe foncière
(TFPB) hors dégrèvements accordés
au titre de travaux (122 381 €). En 2014,
93 logements jusqu’alors concernés
par ces dégrèvements seront pleinement éligibles à cet impôt.
Des dépenses contenues : les frais de structure
de Périgueux Habitat sont de 16,9 % inférieurs à
ceux des offices de taille comparable.
(1) Moins les produits afférents, soit les recouvrements pour non valeurs et les reprises de provisions.
En raison des difficultés croissantes
rencontrées par les locataires pour s’acquitter
de leur loyer, les dépenses de recouvrement
ont augmenté de 49,5 % depuis 2011, pour
atteindre 95 335€ en 2013.
Investissement
investissement 2013 : 1 876 654 €
Autres *
436 759 e / 23,27 %
Acquisitions
93 090 e / 4,96 %
Aménagements Réhabilitation
67 679 e / 3,23 %
Construction
1 250 759 e / 65,65 %
48 baignoires ont été remplacées par des receveurs adaptés.
Remplacement de menuiseries
28 203 e / 1,50 %
* Autres dont : Imperméabilisation de façades et réfection de terrasses 143 255 € /
Aménagements de parkings 34 908 € / Remplacements et tubages de chaudières
50 203 € / Ascenseurs 32 547 € / Pose d’adoucisseurs 16 726 €.
recettes 2013 : 1 876 654 €
Prêts reçus
1 396 899 e / 74 %
Fonds propres
34 718 e / 2 %
Subventions
445 037 e / 24 %
Dont : État 367 037 €
Région Aquitaine 78 000 €
L’imperméabilisation et la réfection de façades ont représenté
143 255€ en 2013.
- 7 -
le parc et ses évolutions
La carte interactive de l’ensemble
du patrimoine de Périgueux Habitat
est consultable sur
www.perigueux-habitat.fr
Livraison
10 logements collectifs
dans le bourg de Coursac
 Mise en service : 14 janvier 2014
 Architecte : Line Crépin
 Loyer maximal de l’ordre de 5,35 €/m2/mois
 Budget : 1 190 000 € TTC
- 8 -
le parc et ses évolutions
Chantiers programmés
17 logements collectifs
rue Pierre Magne, à Périgueux
La rénovation et le réaménagement des bâtiments de l’ancien central téléphonique du 140,
rue Pierre Magne, dans le quartier Saint-Georges, vont permettre la création de trois T2,
 Livraison prévue fin 2015 /  Architecte : Cabinet Daniel
huit T3 et six T4. Loyers de l’ordre de 4,90 €/m2/mois pour les 11 PLAI** à 5,50 €/m2/mois pour
Saliège /  Budget prévisionnel : 2 070 800 € TTC.
les 6 PLUS*** /  20 logements collectifs
rue Font-Claude, à Périgueux
Projet de onze T2, huit T3 et un T5 contigu du bâtiment
du 22, rue du Colonel Raynal, au bord du canal.  Livraison prévue 2e semestre 2016 /  Architecte :
Cabinet Daniel Saliège /  Loyers de l’ordre de 5,12 €/
m2/mois pour les 10 PLAI** à 5,80 €/m2/mois pour les
Budget prévisionnel 2 150 000 € TTC.
10 PLUS*** /  4 logements collectifs
en centre-bourg, à Champcevinel
Projet de deux T3 et deux T4 en centre-bourg, à proximité immédiate des commerces
et des services, pour densifier le bourg sur un terrain de 880 m2 cédé par la commune.
 Début des travaux prévu au premier trimestre 2015 /  Architecte : Atelier Andron /  Loyers de l’ordre de 4,79€/m2/mois pour les 2 PLAI** à 5.40/m2/mois pour les 2 PLUS***/  Budget prévisionnel 580 000 € TTC.
10 logements
à Château-L’Évêque - « Les Nouzarèdes »
Projet de huit logements collectifs et de deux pavillons individuels sur un terrain cédé par la
Début des travaux prévu au premier trimestre 2015 /  Architecte : Line
commune.  Crépin /  Loyers de l’ordre de 4,70 €/m2/mois pour les 4 PLAI** à 5.33 €/m2/mois pour
les 6 PLUS*** /  Budget prévisionnel 1 270 000 € TTC.
4 logements collectifs
6 logements collectifs
28, route de Bergerac
à Notre Dame de Sanilhac
L’aménagement de quatre T1 est prévu dans un bâtiment cédé par la
municipalité.  Début des travaux prévu au second semestre 2014
/  Architecte : Cynthia Pfeiffer /  Loyers de l’ordre de 6,21 €/m2/
mois pour les 2 PLAI** à 7 €/m2/mois pour les 2 PLUS*** /  Budget
prévisionnel 298 000 € TTC.
au n°19, rue Lacombe à Périgueux
Projet d’aménagement-construction d’un bâtiment
existant.  Début des travaux prévu au second
 Architecte : Cynthia Pfeiffer / trimestre 2015 /  Loyers de l’ordre de 5,06 €/m2/mois pour les
4 PLAI** à 5,80 €/m2/mois pour les 2 PLUS*** /  Budget prévisionnel 730 000 € TTC.
- 9 -
le parc et ses évolutions
Projets à l’étude
En plus des sept projets en cours en 2013,
Périgueux Habitat projette six grands chantiers
pour 2015 et les années suivantes.
Construction de 10 logements
à la Cité de Campniac (3 PLUS et 7 PLAI)
à Périgueux
Projet de construction de 10 logements à l’emplacement de
l’ancienne boulangerie, à l’entrée de la Cité de Campniac.
Aménagement de 4 logements
rue des Jardiniers (2 PLUS et 2 PLAI)
à Périgueux
Aménagement d’un bâtiment situé au cœur du quartier SaintGeorges, dans le parc de logements de « Charnay-Frachet ».
Aménagement d’un logement
rue Alphée Maziéras (1 PLAI adapte)
à Périgueux
Dans le cadre du schéma départemental d’accueil des
gens du voyage signé en 2002 dans l’agglomération
périgourdine, projet d’acquisition-aménagement d’un
pavillon destiné à accompagner la sédentarisation
d’une famille. Les travaux porteront principalement sur
la mise en œuvre d’un assainissement, l’amélioration de
l’isolation du bâtiment et sur l’aménagement d’une aire de
stationnement pour caravane.
Construction de 14 logements
rue Paul Mazy (6 PLUS et 8 PLAI) à Périgueux
Projet d’aménagement-démolition-construction de bâtiments
existants. Un projet de jardin collectif pourrait trouver place
en partie arrière.
Réhabilitation de 84 logements
rue Ludovic Trarieux à Périgueux
Réhabilitation thermique des bâtiments par la mise en
oeuvre d’une isolation extérieure, ainsi que de compléments
d’isolation en toitures et dans les caves. Réfection des
peintures des cages d’escaliers et des halls d’entrée.
Construction de 8 logements
rue Lavoisier (2 PLUS et 6 PLAI) à Périgueux
Aménagement d’un bâtiment situé au cœur du quartier SaintGeorges, dans le parc de logements de « Gay Lussac ».
- 10 -
entretien du patrimoine
La tendance amorcée ces dernières années
révèle la priorité de Périgueux Habitat :
l’entretien de fond de son patrimoine. Les
dépenses d’entretien courant baissent, au
profit des dépenses de gros entretien.
2013 est cependant marquée par une légère
pause de la croissance de ces dernières, qui
correspond à la phase de réflexion imposée
par la mise en place du Plan Pluriannuel
d’Entretien en 2013.
La phase de concertation avec les locataires sera lancée début 2015.
Évolution des budgets consacrés à l’entretien courant
et au gros entretien du patrimoine immobilier
Gros entretien (compte 6152)
Entretien courant (compte 6151)
2 269 223
Cumul
1 993 397
1 811 514
1 651 964
1 735 735
1 111 745
1 099 493
1 840 642
1 374 988
1 271 821
1 132 090
1 137 132
935 040
905 601
540 219
636 242
2008
2009
539 692
618 408
2010
2011
- 11 -
2012
2013
entretien du patrimoine
Total des dépenses d’entretien récupérables
1,23 %
et non récupérables en 2013 : 2 908 746€ -  Couvertures et façades
86 523 e / 2,97 %
Ascenseurs
63 921 e / 2,20 %
Espaces extérieurs
106 804 e / 3,67 %
Autres
2 179 e / 0,07 %
Hygiène et sécurité
115 120 e / 3,96 %
Menuiseries serrurerie
117 971 e / 4,06 %
Chauffage et ventilation
843 553 e / 29 %
Électricité réseaux
139 189 e / 4,79 %
Nettoyage
140 869 e / 4,84 %
Maintenance autre
que sur le patrimoine
151 083 e / 5,19 %
Peintures, plâtres et sols
621 661 e / 21,37 %
Plomberie et sanitaires
519 873 e / 17,83 %
Seuls 8,2% du
patrimoine ont été mis
en service après 2000.
Avec plus de 36 ans
de moyenne d’âge,
les immeubles de
Périgueux Habitat
nécessitent de gros
investissements
chiffrés à 2 millions
par an sur 15 ans.
Évolution des frais
de gros entretien
en € / logement
336
317
308
341
327
327 341
291
369
303
226
108
134
158
Périgueux Habitat
Médiane des offices
comparables
2007
2008
2009
- 12 -
2010
2011
2012
2013
gestion locative
encore un recul de 1,55 points, pour atteindre 93,20 %.
Parallèlement, les dépenses de recouvrement augmentent
significativement, pour atteindre 95 335 € en 2013. Ces
deux indicateurs, parmi d’autres, permettent de cerner les
difficultés croissantes des locataires.
Le nombre de demandes de logement enregistrées à Périgueux
Habitat marque un léger fléchissement en 2013, notamment
en raison de la mise en location de 289 logements sociaux
neufs dans l’agglomération périgourdine en 2011 et 2012
sur un marché local déjà assez détendu. La baisse du taux
de quittancement amorcée en 2012 se poursuit, marquant
Loyers et charges
Régularisation de charges
Malgré une augmentation de 2,15 % au 1er janvier
2013, le loyer moyen de Périgueux Habitat est
de 271 € / mois. Ce qui situe toujours l’Office
parmi les moins chers de France.
 En 2013, la moitié des locataires de Périgueux Habitat s’est
vue reverser un excédent de provisions pour un montant
total de 300 149 €. L’ajustement a été meilleur que l’année
précédente, où 63 % des locataires étaient dans ce cas.
 70 % de ces régularisations sont inférieures à 150 €.
 Les principaux postes de charges sont : le chauffage (36,43 %),
l’eau (22,63 %), la surveillance et l’entretien (19,83 %) et la
taxe sur les ordures ménagères (11,37 %).
 Les charges locatives sont réparties sur l’ensemble des
logements de chaque site. La part concernant les logements
vides est assumée par Périgueux Habitat pour un montant
total de 262 941 € en 2013.
Périgueux Habitat
2007
Le loyer moyen de Périgueux Habitat est 14 % moins cher que celui
des autres organismes HLM de Dordogne, et 23 % moins cher que
ceux d’Aquitaine. (2)
2008
(2) Source : AROSHA.
- 13 -
2009
2010
2011
2012
3 721
3 253
3 636
3 200
3 559
Médiane des offices
comparables(2)
2 991
3 490
3 049
3 429
2 876
3 332
2 780
3 258
2 712
Évolution du loyer annuel
moyen / logement (en €)
2013
gestion locative
Les demandes
de logements
1 002
demandes de logements ont été enregistrées à Périgueux
Habitat en 2013, soit 10,30 % de moins qu’en 2012 et 20,29 % de moins
qu’il y a deux ans. 73,25 % étaient des demandes externes et 26,75 %
des demandes de mutation interne.
29,43 %
des demandes émanaient de foyers sans logement ou
hébergés chez un tiers (+ 9,81 % par rapport à 2012).
16,62 % souhaitaient quitter un logement jugé trop cher, 10,76 % un
Regain d’intérêt pour d’autres
quartiers
logement jugé trop petit.
Si le centre-ville de Périgueux reste extrêmement
attractif (27,63 % des demandes en 2013), des
quartiers comme Saint-Georges Les Mondoux
(+9,06 %), Le Toulon (+7,16 %), Vesone-Campniac
(+6,67 %) et le Gour de l’Arche (+2,98 %) sont
l’objet d’un intérêt croissant.
Profil des demandeurs
externes en 2013
En 2013, les demandeurs externes avaient
sensiblement le même profil que l’année
précédente :
 86,78 % des foyers demandeurs avaient
des ressources inférieures à 60 % des plafonds d’attribution de logements sociaux (3).
 La situation professionnelle du demandeur principal était difficile, puisque 48,5 %
d’entre eux étaient au chômage ou sans
emploi, 8,09 % d’entre eux avec un CDD, en
intérim ou en stage. 21,66 % étaient en CDI.
 27,52 % avaient moins de 30 ans et
30,51 % avaient plus de 50 ans.
 18,67 % étaient pensionnés ou retraités.
 Ils étaient 50 % isolés, sans enfant.
 25,75 % étaient des parents isolés avec
un ou plusieurs enfants.
 73,03 % d’entre eux souhaitaient un T2
ou un T3.
En 2010, 27 logements sociaux (PLUS et PLAI)* neufs étaient construits dans
l’agglomération. Ils étaient 239 en 2011 et 169 en 2012.
(3) 60 % des plafonds pour l’attribution d’un logement social correspond à 917 € / mois pour une
personne seule en 2013, quand le seuil de pauvreté, établi par l’INSEE à 60 % du revenu médian,
était de 977 € / mois pour une personne seule en 2011 (donnée la plus à jour disponible).
Les attributions de logements en 2013
La Commission d’Attribution des Logements (CAL) s’est
réunie vingt-six fois au cours de l’année 2013 pour faire
1 006 propositions (un logement pouvant faire l’objet de trois
attributions classées par ordre de priorité) sur 792 logements.
426 logements ont été effectivement attribués.
Le temps d’attente pour une attribution est de 5,16 mois en
moyenne. Il est en légère diminution par rapport à 2012.
Le taux de refus de 57,45 % est en augmentation de 21,77 %
par rapport à 2012. Cette évolution inquiétante s’explique
notamment par la situation détendue du marché de l’immo-
bilier dans l’agglomération périgourdine, les candidats locataires ayant à leur disposition un large choix de logements,
parfois neufs, à prix similaires ou très légèrement supérieurs.
On constate ainsi qu’en 2013, 17,27 % des demandeurs ne
donnaient pas suite à la proposition de la CAL, à la pré-visite
ou annulaient leur demande.
La situation fragile des foyers contribue également à expliquer
ce taux de refus important : 12,11 % des attributaires invoquaient des difficultés financières pour refuser un logement en
2013 alors qu’ils étaient 5,44 % dans ce cas en 2010.
- 14 -
gestion locative
Une satisfaction de la demande en baisse
Nombre
de demandes
Nombre
d’attributions
acceptées
Taux de satisfaction
à la demande
Évolution du taux de
satisfaction 2012/2013
734
328
44,68 %
- 10,51 %
268
92
34,32 %
+ 6,58 %
1 002
420
41,91 %
- 6,37 %
Externes
(nouveaux demandeurs)
Internes
(mutations)
Total
Composition du parc, occupation, demandes et attributions
Nombre
d’attributions
en 2013
Part des
attributions
en 2013
Taux d’occupation
de ce type de
logement au
31/12/2013
9,40 %
10
3,05 %
93,75 %
239
32,56 %
80
24,40 %
95,50 %
43 %
297
40,47 %
134
40,85 %
93,15 %
1 236
32,30 %
93
12,67 %
93
28,35 %
88,91 %
T5
180
4,70 %
32
4,36 %
10
3,05 %
87,77 %
T6
20
0,52 %
4
0,54 %
1
0,30 %
100 %
T7
2
0,05 %
0
0 %
0
0 %
100 %
T8
1
0,02 %
0
0 %
0
0 %
100 %
Total
3 840
100 %
734
100 %
328
100 %
Nombre des
Part des
demandes en demandes en
2013
2013
Nombre total
dans le parc
% du parc
T1
80
2 %
69
T2
669
17,41 %
T3
1 652
T4
Évolution du coût de la vacance
(en % des loyers, estimations)
Profil des attributaires en 2013
 86,88 % des foyers attributaires avaient des ressources inférieures à 60 % des plafonds d’attribution
de logements sociaux (soit 3 % de plus qu’en 2012) (4).
 46,03 % des nouveaux titulaires de bail étaient
sans profession ou au chômage, soit 16,56 % de
plus qu’en 2012.
 32,93 % étaient sans logement ou hébergés par
un tiers, soit 13 % de plus qu’en 2012. 14,33 % quittaient un logement jugé trop cher. 13,41 % se relogeaient après un divorce ou une séparation.
 83,23 % vivaient seuls, avec ou sans enfants.
 53,05 % avaient au moins un enfant.
 31,71 % avaient moins de 30 ans. Les attributions
par tranches d’âge étaient sensiblement les mêmes
que l’an dernier, exception faite des 50-64 ans, qui
représentaient 13.42 % des nouveaux entrants en
2012 et qui étaient 18,29 % en 2013.
 Ils étaient à 80,80 % célibataires, séparés, divorcés ou veufs.
Périgueux
Habitat
Valeur médiane
des offices publics
comparables (6)
2007
9,7
3,8
2008
10,9
3,8
2009
11,9
4,1
2010
9
4,6
2011
5,3
4,9
2012
7,1
5,1
2013
9
5,4
(4) 60 % des plafonds pour l’attribution d’un logement social correspond à 917€ /
mois pour une personne seule en 2013, quand le seuil de pauvreté, établi par
l’INSEE à 60 % du revenu médian, était de 977€ / mois pour une personne seule en
2011 (donnée la plus à jour disponible).
- 15 -
gestion locative
Les locataires de Périgueux Habitat
Profil des titulaires
de bail en 2013
Au 31 décembre 2013, Périgueux Habitat comptait 3 533 titulaires de
bail, soit 1,53 % de moins qu’en 2012, et 6 622 occupants (-1,28 %).
Chaque logement était occupé par 1,87 personne en moyenne. Le
profil des titulaires de bail reste assez constant entre 2012 et 2013.
Ce qui peut être identifié comme la paupérisation progressive des
locataires résulte de l’évolution négative des situations individuelles
des locataires et des nouveaux entrants, mais aussi des départs pour
l’accession à la propriété et vers des pavillons en location.
 69,55 % avaient des revenus inférieurs à 60 %
des plafonds de ressources pour l’accès au
logement social (5) / (61 % au niveau national) (6).
 10,87 % d’entre eux ont moins de 30 ans,
56,89 % sont âgés de plus de 50 ans.
 35,95 % étaient retraités ou pensionnés
(26 % au niveau national) (6).
 29,69 % avaient un emploi en CDI.
 23,86 % étaient au chômage ou sans profession (17 % au niveau national) (6).
 76,68 % étaient célibataires, séparés, divorcés ou veufs.
 25,03 % élevaient seul un enfant au moins.
 45,68 % étaient locataires de l’Office depuis
moins de 5 ans, 63,40 % depuis moins de
10 ans.
(5) 60 % des plafonds pour l’attribution d’un logement social correspond
à 917 € / mois pour une personne seule en 2013, quand le seuil de
pauvreté, établi par l’INSEE à 60 % du revenu médian, était de 977 € /
mois pour une personne seule en 2011 (donnée la plus à jour disponible).
(6) Sur l’ensemble des locataires du parc social du territoire national.
Source : Union Sociale de l’Habitat – L’occupation du parc social : entre
mixité et paupérisation (mise à jour du 31/08/2013).
Enquête satisfaction
Conformément à l’engagement pris par l’Union Sociale de l’Habitat
en 2003, Périgueux Habitat réalise tous les trois ans une enquête de
satisfaction auprès de ses locataires. Celle de 2013 est la 4e du genre.
Elle a été menée par le cabinet INIT. Sept cent cinquante-trois des
3 600 foyers interrogés (21 %) y ont répondu.
Il apparaît que 79 % des locataires sont satisfaits de leur logement, de
la qualité de l’accueil et de contact avec Périgueux Habitat.
Les points d’améliorations sont à chercher du côté du fonctionnement
des équipements techniques des logements, du traitement des
réclamations techniques et des interventions dans les logements. Le
reproche principal est le manque d’information et de communication,
de l’avis de 69,10 % des foyers.
Les départs
Le taux de rotation est stable, il est de 12 % en 2013 comme en 2012.
Le principal motif de déménagement est le départ vers le secteur
locatif privé (27,31 %), suivi par les mutations internes (19,95 %), et
par un changement de région (11,13 %). Les départs dans le cadre de
procédures d’expulsions représentent 5,04 % des départs.
- 16 -
73 % des foyers qui ont répondu à l’enquête recommanderaient
Périgueux Habitat à un proche.
ressources humaines
Fin 2012 et début 2013, l’organigramme de Périgueux
Habitat a connu de profondes modifications liées au
recrutement de cadres pour structurer et développer les
activités de l’Office. Quatre nouveaux pôles ont émergé.
La création de deux antennes de proximité à Périgueux
(Saint-Georges – Les Mondoux et Gour de l’Arche) et d’une
autre à Coulounieix-Chamiers (Espace Jacqueline Auriol)
ont impliqué un surcroît de formation pour accompagner la
promotion interne des gardiens devenus responsables et
responsables adjoints de ces relais de quartier.
Structurer et développer les activités
Fin 2012 et début 2013, Périgueux Habitat a
poursuivi la réorganisation amorcée l’année précédente en recrutant de nouveaux
cadres pour développer plusieurs secteurs.
Quatre nouveaux pôles
 Les ventes de patrimoine, pour la mise en vente
d’appartements et de maisons, prioritairement aux locataires
de l’Office.
 Le contrôle de gestion, pour établir des indicateurs et
fournir des pistes et outils de pilotage.
 Le suivi des marchés, pour veiller au respect de la
réglementation pour les achats de l’Office.
 La gestion urbaine de proximité, pour améliorer le service
rendu et les relations avec les locataires et développer des
actions avec les autres acteurs du territoire.
Création de trois antennes de quartier
La gestion urbaine de proximité s’est concrétisée par
l’ouverture de trois antennes de quartier, ce qui a impliqué la
réorganisation du travail des gardiens. Issus de la promotion
interne, les agents nommés responsables d’antenne et
leurs adjoints ont bénéficié de formations en management,
en bureautique, et pour une meilleure gestion des relations
avec les locataires.
En 2012 et 2013, l’habilitation électrique des gardiens a représenté
612 heures de formation.
- 17 -
ressources humaines
Miser sur la formation
Le plan de formation préparé en 2012
s’est déployé en 2013. Les dépenses engagées à ce titre, qui dépassaient déjà
le double de l’obligation légale l’année précédente, ont été de 92 637,20 €
(5,05 % de la masse salariale, pour une
obligation légale de 2 %).
Au total, ce sont 1740 heures de formation qui ont
été dispensées aux agents, à 62,43 % du personnel
de catégorie C, suivant trois axes prioritaires :
 Les enjeux de sécurité (formations incendie, sau-
veteur secouriste du travail, habilitation électrique…).
 Le développement des compétences en fonction
des points de vigilance de chaque service (formations
à la gestion des conflits en situation d’accueil, à la
gestion des locataires en situation d’impayé…).
 L’amélioration de l’utilisation des outils de travail
quotidiens (formations bureautique pour tout le
personnel).
Évolution des dépenses de formation
2008
5 398 €
-
2009
8 885 €
 64,40 %
2010
14 328 €
 61,26 %
2011
32 007 €
 123,39 %
2012
43 966 €
 37,36 %
2013
60 577 €
 37,78 %
Indicateurs RH
74,34 équivalents temps plein / 72 % des
agents travaillent à temps plein / 51 % des agents
de Périgueux Habitat travaillent sous le statut de la
fonction publique territoriale. Cette proportion tend
à se réduire progressivement / 70 % des agents
sont des hommes, 30 % des femmes / 41 %
ont moins de 5 ans d’ancienneté, 46 % en ont
plus de 10 ans / 51 agents ont bénéficié d’un total
de 1 729 heures de formation en 2013 / 62,43 %
des agents formés sont des employés de catégorie C.
Augmentation des charges
de personnel
Malgré l’augmentation de la masse salariale engendrée par ces recrutements, Périgueux Habitat
reste en dessous de la moyenne nationale pour
les frais de personnel pour 1 000 logements (-17 %).
Le nombre d’équivalents temps pleins / 1 000 logements est rééquilibré.
Comparaison avec la médiane des autres offices de taille et d’implantation comparables (7)
Périgueux
Habitat
2011
Médiane
nationale
2011
Périgueux
Habitat
2012
Médiane
nationale
2012
Périgueux
Habitat
2013
Médiane
nationale
2013
Équivalents temps plein
/ 1 000 logements
16,2
20,2
19,6
20,5
20
20,1
Part des loyers
consacrée aux frais
de personnel
12,4 %
16,5 %
14,2 %
16,7 %
16,5 %
16,8 %
Total Frais de personnel
en € / logement
374
617
458
620
539
652
(7) Source : Fédération Nationale des Offices Publics de l’Habitat – Dispositif fédéral d’expertise 2013.
- 18 -
ressources humaines
organigramme
au 1er octobre 2014
M. le Maire de Périgueux
Président de Périgueux Habitat
Antoine AUDI
Directeur général
Philippe Tilloux
Secrétariat
Nathalie Jollain
Cellule
“ Marchés ”
Cellule
“ juridique ”
Cellule
“ ventes ”
CONSEILLER
TECHNIQUE
CHARGÉE DE
MISSION
François Brioude
Audrey Arquet
Manuela Taulou
Yann Le Daré
Céline Grenesche
SERVICES
TECHNIQUES
COMPTABILITE
& FINANCES
RESSOURCES
HUMAINES
INFORMATIQUE
Responsable
Patrick Lacoste
Constructions /
Rénovations
Responsable
Thierry Kranicz
Magali
Vincent-Reix
Pierre-Olivier
Couloumy
Contrôle
de gestion
Florent Grouleaud
Philippe
Labrunie
Guillaume
Chaminade
Charges locatives
Elodie Segala
Florence
Picaud
Marie-Pierre
Raynaud
Secrétariat
Catherine Biot
Maintenance /
Etat des lieux
Vincent Florent
Secrétariat
Mireille Salon
Travaux /
Assurances
Jean-Luc Labrue
ADMINISTRATION
GENERALE
Responsable
Philippe Sage
Gestion locative
Contentieux
Delphine Glane
Annie Poumeau
Karine Debat
Gestion
de proximité
Marion Malaussena
Détachée Trésor
Aline
François Moreau
Antennes
Régie
Demandes
Jérôme Debat
David Lauth
Sofiane Ould Tayeb
Jeremy Wardavoir
Guy Porquet
Martine Daubisse
Isabelle Mouret
Attributions
Réclamations
Nicole Duc
Marie-Sophie
Pradeau
Alexandre Dumein
Christian Moreau
Jean Rocheteau
Accueil
Narjisse Zourgani
Entretien
Martine Da Cruz
Intendance
Agents sur site
(hors antenne)
Périgueux
Williams Ambroise
Didier Berthier
Carole Brunet
Jean-Claude Chinouil
Thierry Daudrix
Christian Desmaisons
Christophe Duc
Didier Michau
Daniel Bordier
Ghislain Croquet
Patrice Foucaud
Dominique Roche
Antenne
des Mondoux
/ Boulazac
Responsable :
Jean-Philippe Peytour
Adjoint :
Sylvain Bouyssou
Antenne de
CoulounieixChamiers
Responsable :
Jacky Blanchet
Adjoint :
Jean-François Saget
Eric Florent
Alain Guenaut
Olivier Lavaud
Willy Mondary
Mickaël ezin
Daniel Raynaud
Francis Roux
Olivier Verlhiac
Laurent Cances
Manuel Lopes
Antenne du Gour
de l’Arche
Responsable :
Victor Briesach
Adjoint :
Dimitri Laffite
Nicolas Arvieux
Ludovic Teyssandier
Bernard Vigier
- 19 -
Zoom actions 2013 / projets 2014
Grandes actions et projets : la vitalité renouvelée de Périgueux Habitat se concrétise de multiples manières en
interne et en externe, mobilisant agents, locataires et partenaires autour de la prévention, de la qualité de l’environnement et de l’amélioration de la gestion de l’Office.
Amiante
L’amiante a été utilisé dans de nombreuses constructions (habitations, bureaux, infrastructures sportives et culturelles, écoles…)
jusqu’en 1997, date à laquelle son utilisation a été interdite en raison du risque qu’il peut présenter pour la santé. En France, plus de
15 millions de logements, dont 3 millions de logement sociaux, sont
potentiellement concernés.
Périgueux Habitat a identifié les éléments de son patrimoine qui en
contiennent et veille à l’application de la réglementation en vigueur
pour préserver la santé et la sécurité des locataires, des agents, et
des salariés des entreprises prestataires de travaux.
En 2014, l’Office prévoit des actions de communication à l’intention
des agents et des locataires pour que tous connaissent les risques et
connaissent les conduites à tenir en présence de ce matériau.
Les repérages de la présence d’amiante dans la structure des bâtiments seront complétés.
Inaugurations des antennes
En 2013, Périgueux Habitat a inauguré ses trois antennes de quartier.
Ces relais de l’Office dans les quartiers sont ouverts aux locataires et
aux demandeurs pour simplifier leurs démarches. Les gardiens travaillent
ponctuellement en équipe pour une meilleure efficacité.
- 20 -
Aires de jeux : sécurité avant tout
Afin d’assurer la sécurité de tous les enfants qui les fréquentent, Périgueux
Habitat a fait contrôler ses dix-huit aires de jeux par une entreprise spécialisée en 2013. De nombreux points ont été méticuleusement vérifiés, comme
la hauteur de gravier, les possibles interactions entre les jeux, ou les interstices qui présentent des risques de pincements de doigts ou de coincement
de cordon de capuche. 49 800€ de travaux ont ensuite été engagés, et
quatre agents de l’Office ont suivi une formation pour la maintenance.
Des espaces verts plus verts
Depuis plusieurs années, Périgueux Habitat limite l’usage des produits phytosanitaires (herbicides, fongicides…) pour l’entretien de ses espaces verts.
En 2014, avec le soutien de l’Agence de l’eau Adour-Garonne, l’Office établira un diagnostic et des préconisations pour supprimer progressivement
cette utilisation.
Les techniques d’entretien vont changer, l’aspect des espaces verts également. Il faut donc former les agents qui y travaillent et accompagner les
locataires à porter un nouveau regard sur les abords de leurs résidences.
Tous doivent être impliqués dans cette démarche de protection de la santé
et de l’environnement.
Le pôle vente à l’action
Depuis fin 2012, certains biens du
patrimoine de Périgueux Habitat
sont proposés à la vente, prioritairement aux locataires, conformément à l’article R443.12 du Code
de la Construction et de l’Habitat.
Ce sont en majorité des logements
collectifs de type 2 et 3, en bon
état d’habitabilité et ne nécessitant
aucun gros travaux.
En 2013, quatre appartements
et une maison ont été vendus sur
les douze biens à céder. Tous les
acquéreurs étaient des personnes
seules ou des familles monoparentales, âgées de 26 à 40 ans. Un
de ces foyers était précédemment
locataire de l’Office.
Composteurs collectifs
En partenariat avec le Grand Périgueux, l’Office équipe progressivement ses résidences de composteurs collectifs. Les locataires sont d’abord consultés. S’ils sont
suffisamment nombreux à adhérer au projet, un animateur du Grand Périgueux les
rencontre pour leur remettre un bio-seau et le composteur est installé. Les gardiens
ont suivi une formation et bénéficient du soutien technique de l’animateur pour la gestion quotidienne de l’équipement. Les composteurs permettent de réduire de 30 % le
volume des sacs noirs. Une fois par an environ, les résidents profitent d’une distribution
de compost pour leurs plantations. Trois sites ont été équipés en 2013, trois autres le
seront en 2014.
- 21 -
Zoom sur des actions 2013 et projets 2014
Lancement du site internet
Après l’habillage de son siège et des antennes de quartier à
ses couleurs, et dans l’impulsion du lancement de son bulletin aux locataires « Résidences », Périgueux Habitat s’affiche
depuis juillet 2013 sur internet avec un site intégralement
rénové. La présentation et l’organisation des rubriques sont
conçues dans un seul objectif : donner des informations
pratiques aux demandeurs de logements et aux locataires
de l’Office.
Participation à la semaine des HLM
L’Union Sociale pour l’Habitat, qui représente 755 organismes HLM français,
a lancé en 2013 la première semaine nationale des HLM. Visant à améliorer
l’image du logement social, elle s’est déclinée sur le thème de « Habiter mieux,
bien vivre ensemble ». Périgueux Habitat s’est saisi de ce coup de projecteur
national pour faire connaître ses actions et son patrimoine à travers le regard
du photographe Jean-François Tremege. Après un vernissage organisé dans la
résidence de l’Ilot Saint-Martin, l’exposition était ouverte au public dans le hall
de la mairie de Périgueux.
Abyla
L’évaluation de l’état général du patrimoine effectuée en 2012 pour établir le
Plan pluriannuel d’entretien a été l’occasion d’une informatisation des données
disponibles sur toutes les résidences en 2013. Les plans ont été numérisés,
complétés par des relevés à l’intérieur des logements, notamment pour les
menuiseries, les persiennes, les chaudières et les tableaux électriques. Rassemblées et traitées avec le logiciel Abyla, ces informations permettent un suivi
minutieux et une meilleure programmation de l’entretien.
- 22 -
Un catalogue interactif du patrimoine
Le nouveau site internet est le support d’un catalogue interactif, qui présente tous les sites de Périgueux Habitat et les
situe sur une carte cliquable. Une fiche détaillée localise et
présente chaque immeuble, les services qui y sont proposés
et les types de logements qui s’y trouvent. Les loyers maximum hors charges qui y sont pratiqués sont indiqués, avec
les types de chauffage et les performances énergétiques.
Cette transparence donnée au patrimoine de l’Office permet
de cerner la diversité du patrimoine de l’Office et contribue
à faciliter le choix des foyers qui déposent une demande
de logement. Même si rien ne remplace les entretiens avec
les agents de Périgueux Habitat au moment du dépôt de
dossier, les demandeurs pourront ainsi donner priorité aux
critères qui leurs sont essentiels.
Périgueux Habitat
Rapport d’activité 2013
Directeur de la publication :
Philippe Tilloux, Directeur Général
de Périgueux Habitat.
Rédaction :
Périgueux Habitat.
Création graphique :
www.understud.eu
Photographies
(tous droits réservés) :
Jean-François Tremege, Laurent
Pareau, CILSO, Bernard Saliège,
Périgueux Habitat.
Fonds de cartes
(tous droits réservés) :
Ville de Périgueux, Grand Périgueux.
Impression :
Fabrègue / Limoges
Imprimé sur papier Couché
CONDAT GLOSS blanc 100 %
PEFC certified 135 g/m2
Périgueux Habitat
48, rue Gambetta
CS 70118 - 24054 Périgueux Cedex
[email protected]
Tél. : 05 53 02 61 00
www.perigueux-habitat.fr
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