Fiche cadrage Pessac (33) projet Av. Castaing

Projet Pessac (33)
Présentation du projet et du contexte
Localisation du projet
Le projet : un projet de 36 logements collectifs (du T2 au T4) localisé
18 avenue Pierre Castaing à Pessac (33). Il est situé dans un quartier
résidentiel intermédiaire entre logements individuels en bon état et
logements collectifs anciens, un site éloigné du centre ville (extra rocade)
de gamme moyenne.
Pessac fait partie des 27 communes qui forment la CUB (communauté
urbaine de Bordeaux). Située en 1ère couronne, elle bénéficie d’une
desserte idéale grâce à la rocade, le tramway, à une liaison ferroviaire avec
la gare Saint-Jean, et la proximité de l’aéroport international.
Une commune qui concentre 60 % du pôle universitaire de TalencePessac-Draguignan, et de fait accueille 45 000 étudiant et 2 300 enseignants
chercheurs.
Une commune dynamique avec 3 grands projets d’aménagement à
l’échelle de la ville :
Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal médian 2006 :
analyse par quartier (iris) comparé à l’unité urbaine
Projet étudié
Revenu fiscal médian plus élevé
P
P
- Aménagement du secteur centre ville (horizon 2015) : 210 logements, des
commerces, services, bureaux , la création du pôle intermodal train-tram-bus ;
- Le futur éco-quartier du Lartigon : 300 logements (mixtes) en R+3 R+4,
répartis sur 3 îlots et 1 600 m2 de bureaux et services ;
- Le futur Eco quartier d’Arago (horizon 2015) : 520 logements réhabilités, 140
logements neufs construits.
Source : INSEE/DGI – Système d’information géographique du secrétariat
général du CIV. Revenu fiscal médian par unité de consommation.
Zone de comparaison utilisée dans l’étude « Sud ouest » : Mérignac, Pessac et Talence
Éléments de cadrages sociodémographiques
Évolution de la population et des ménages
1982-2009 – Pessac Source : Insee RGP 2009
Une démographie dynamique : Sur la période allant de 1982 (50
270 habitants) à 2009 (57 590habitants), la croissance de la population est
moyenne ( + 7 300 habitants en 27 ans). Toutefois, durant cette période
le nombre de ménages à fortement augmenté, passant de 16 600 en 1982
à 24 700 en 2009, soit plus de 8 100 ménages en 27 ans. En 2009, le
secteur Sud ouest de la CUB comptait plus de 78 000 ménages dont 24
700 à Pessac, ce qui représente plus de 30% de l’effectif.
Pessac compte une part de propriétaires supérieure aux
moyennes du secteur et de l’agglomération : 54 % de résidences
principales, contre 47 % pour le secteur Sud ouest et 45 % pour la
Communauté Urbaine de Bordeaux.
La part de catégorie socioprofessionnelle supérieure représente 25%
des actifs ayant un emploi (10ème rang au sein de la CUB). Une
population dont le revenu moyen annuel des ménages est de +/- 18.460€
(net imposable), la ville se situant au 9ème rang sur 27 parmi les
communes de la CUB.
Ménages fiscaux - Ventilation par tranche de
revenus mensuels – Pessac - INSEE DGI 2006
(données retravaillées par Adéquation)
44,9%
CU de Bordeaux
35,6%
% 1701-2100€
35%
4%
Propriétaire
17,3%
%<1700 €
16%
Statut d'occupation des résidences principales – INSEE - RGP 2009
46,8%
Secteur Sud ouest
32,8%
Locatif libre
18,0%
% 3001-3500€
8%
% 3501-4000€
Locatif HLM
53,7%
Pessac
24,8%
19,2%
20%
40%
60%
80%
% 4001-4500€
10%
10%
Autres
0%
% 2101-2500 €
% 2501-3000€
7%
%>4501€
10%
100%
Ratio de de
production
neuve
1000 habitants
Rythmes
construction
depour
logements
neufs
2005-2008
Pénurie
2009-2012
Sous-
Production a
production
2-4
minima
4-6
Equilibre
Croissance
Développem
Sur-
raisonnée
8-12
ent
12-16
production ?
> 16
Logs/1000 hab sur base Sitadel
2005-2008
2009-2012
Pessac
4,0
8,6
Secteur Sud Ouest
4,1
7,0
CUB
6,5
8,3
0-2
6-8
Si la Communauté urbaine de Bordeaux conforte l’équilibre de sa production de logements neufs pour 1000 habitants sur la
période 2009-2012, localement on observe des tendances de rattrapage significatives avec une production de logements neufs en
situation de croissance raisonnée à Pessac sur la dernière période, constat identique à l’échelle du secteur Sud ouest de la CUB
qui atteint une situation d’équilibre. A noter que ce rattrapage s’est opéré courant 2011 et 2012.
© ADEQUATION
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– Mars 2013
Source : Adéquation sur la
base des données DRE
Sitadel de construction de
logements neufs,
rapportées à la population
Ratio de production neuve pour 1000 habitants
Attractivité économique du territoire
Accessibilité du territoire : Bordeaux est
au carrefour de 4 autoroutes : l’A10 vers Poitiers
et Paris, l’A89 vers Libourne et Brive la Gaillarde,
l’A62 vers Agen et Montauban, l’A63 vers le
bassin d’Arcachon et en direction de Bayonne.
La ligne à grande vitesse Sud Europe
Atlantique devrait être mise en service en 2016
(Bordeaux à Paris en 2 heures). Un tramway
composé de 3 lignes desservant l’est, l’ouest
(dont la ville de Pessac), le sud et le nord de
l’agglomération. L’aéroport de Bordeaux dispose
de 40 liaisons régulières dont 28 à l’international.
L’emploi : Une croissance continue et
renouvelée du nombre d’emplois salariés sur le
bassin d’emploi de Bordeaux. La deuxième partie
de la décennie 1990 a été caractérisée par un
fort dynamisme économique qui s’est légèrement
infléchi par la suite, avant une nouvelle période
de reprise à partir de 2005.
Le Domaine universitaire : sur les 240
hectares du domaine universitaire de Pessac
Talence Gradignan, l’un des plus vastes d'Europe,
60 % se trouvent à Pessac (quartiers de Brivazac,
Saige et Compostelle).
principaux
sites
d'accueil
d’entreprises :
- Le Parc industriel de PESSAC-BERSOL : 230
entreprises et 8000 emplois (Entreprises-phares :
Autres; 2554;
Bègles; 426; 2%
12%
Thalès Systèmes Aéroportés, Temex Ceramics,
France-Télécom…).
Gradignan; 727; 3%
- Le Parc technologique EUROPARC : 50
Mérignac; 7565; 35%
entreprises, 1100 emplois, (Entreprises-phares :
Cestas; 799; 4%
AXA Assurances, France-Télécom, Elyo Midi
Océan…)
Talence; 975; 4%
- Le Parc d'activités et le Lotissement de
CANTERANNE : 55 entreprises, 950 emplois
Bordeaux; 5715; 26%
(Entreprises-phares : Groupe Patrice Pichet,
Mérignac; 2989; 14%
Dormeca…).
- Le Parc d'activités de MAGELLAN : 25
Sources : Unistatis emploi salarié privé 2010– migrations domicile- entreprises, 480 emplois (Entreprises-phares :
Proditec,
Sew-Usocome
Forclum,
Plastictravail INSEE 2008
Omnium..).
Méthodologie :
- Le Parc d'activités des ÉCHOPPES : 12
Lieu de travail des actifs qui habitent Pessac.
entreprises, 140 emplois.
« Autres communes » = autres communes présentant des flux
inférieurs à 400.
- Le Parc scientifique UNITEC 1 : 35 entreprises,
Lecture :
170 emplois.
A proximité du projet à l’étude : 2 hôpitaux
(CHR du Haut Lévêque, Hôpital Xavier
Arnozan).
Où travaillent les actifs résidants de Pessac ? Les
Nom de la commune de destination des actifs résidants à Pessac;
Nb d’actifs habitant à Pessac ayant un emploi salarié dans la
commune concernée;
Part au sein de l’ensemble des actifs résidants à Pessac
Principaux sites d’activités économiques
Source : CUB et Ville de Pessac
Des projets structurants : Bordeaux Euratlantique quartier d’affaires identifié comme
Opération d’Intérêt National (OIN) : création d’un immense pôle tertiaire international
(+2.000.000 m² – horizon 2025).
Deux ponts urbains de franchissement de la Garonne, plusieurs parcs technologiques
thématiques, éco-quartiers, Opération « Campus », etc..
Localement : les communes de Pessac, Le Haillan, Saint-Médard, Eysines et Mérignac sont
identifiées par la CUB comme sites économiques d’intérêt métropolitain.
Cité de la Photonique à Pessac : dédiée à l’accueil d’entreprises de la filière optique / laser,
en complément des parcs Laseris 1 et 2.
Bordeaux Aéroparc (Mérignac, Le Haillan, Saint-Médard en Jalles) objectif : doter la
métropole d’un pôle industriel et d’innovation d’envergure européenne en
aéronautique/espace : créer 8 000 à 10 000 emplois dans 15 ans à venir.
Le projet Bioparc de Mérignac : technologies de la santé et de l’alimentation - 17 hectares.
P
Source : A’urba
Situation du marché locatif et valeurs pratiquées en accession
Zonage locatif en libre :
Enveloppes de loyer des logements neufs praticables :
Source : collectes des opérations récemment livrées
zone B1
Types
Surfaces habitables
Loyers €/mois
Loyers €/m²
T2
38-46 m²
450-510€
11-12.5 €/m²
T3
T4
59-65 m²
75 m²
650-680€
720-750€
10.5-11 €/m²
9.5-10 €/m²
Loyers exprimés HC et hors stationnement
L’ensemble des communes de la CUB sont classées en zone B1.
Rappel : Loyer Duflot en Zone B1 = 9,88€/m² auquel est appliqué un coefficient multiplicateur
calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface utile (surface utile =
surface habitable + 50% des surfaces annexes hors stationnement limitées à 16 m²). Source : Journal
officiel de la République Française - 30 décembre 2012.
Le marché locatif est relativement restreint sur la commune de Pessac. Des appartements T2
et T3 en moyenne valorisés à +/- 11€/m² habitable hors charges hors stationnement.
Synthèse et attractivité du projet
Caractéristiques et dynamisme sociodémographique du territoire
Faible
Élevée
Attractivité du territoire
Élevée
Faible
Marché de l’emploi, dynamisme, attractivité économique
Élevée
Faible
État du marché locatif
Peu favorable
© ADEQUATION -
Favorable
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– Mars 2013
Un projet situé à Pessac, commune recherchée de 57 600
habitants (2009) dans l’agglomération bordelaise.
Une localisation proche des principales infrastructures de
transports, dans un secteur dynamique économiquement : l’activité
aéronautique, site identifié par la CUB comme « site d’intérêt
métropolitain ».
Un marché locatif favorable à l’investissement locatif en loi Duflot :
un marché équilibré en volume, une bonne valeur patrimoniale liée à
l’adresse Pessac