SCPI et démembrement de propriété préz (2) [Lecture seule]

SCPI :
Pleine propriété
et
démembrement
definition
• SCPI : Société Civile de Placement dans l'Immobilier.
L'objet est d'acquérir des immeubles et de les mettre en location.
Elle permet aux épargnants d'investir dans un grand nombre de bien
Immobilier d’Entreprise (Bureaux, Entrepôt, Commerce...): mutualisation.
La gestion est confiée à un gestionnaire immobilier qui assurera toutes les
démarches, entretien, changement de locataire...
Accessible avec quelques milliers d’euros.
Sans aucune contrainte liée à la gestion…
L'associé de parts de SCPI n'a qu'à percevoir ses revenus.
SCPI
Investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI
est un montage peu connu, mais qui peut s'avérer très judicieux
selon vos objectifs patrimoniaux.
Pleine
Propriété
Usufruit
Nue
Propriété
L’intérêt d’acheter la nue propriété de parts de SCPI
Principe
La valeur d'achat de la part en nue-propriété est bien entendu inférieure à la
valeur d'achat de la part en pleine propriété.
Le prix d'achat est calculé selon une clé de répartition déterminée par la société
de gestion. Cette clé dépend de la durée de l'usufruit (de 5 à 10 ans le plus
souvent) et des rendements des parts.
Exemple pour un démembrement temporaire de 10 ans.
Pleine
Propriété =
100€
Usufruit =
34€
Nue
Propriété =
66€
L’intérêt d’acheter la nue propriété de parts de SCPI
Avantages:
• ISF :
* Mécaniquement l’achat de la Nue Propriété permet d’exonérer d’ISF la valeur
des parts de SCPI.
* Pour certains contribuables cela peut permettre de changer de tranche d’ISF,
voire de devenir non imposable.
Obtenir des revenus futurs, sans besoin de revenu immédiat.
* L’investisseur achète 66€, ce jour, des parts de SCPI d’une valeur de 100€ en
pleine propriété.
Sans revalorisation des parts, cela revient à obtenir une plus value mécanique
de 50% en 10 ans.
* Au terme du démembrement, le nu propriétaire redevient plein propriétaire et
reçoit l’intégralité des revenus.
Sans prise en compte d’une revalorisation des revenus fonciers, cela permet
d’obtenir un revenu de 8%.
L’intérêt d’acheter l’usufruit de parts de SCPI
Principe
L'investisseur achète l'usufruit de parts de SCPI. L'intérêt est de choisir des SCPI
avec des revenus espérés élevés pendant toute la durée du démembrement.
Avantages
Un rendement décuplé : L'usufruitier touche l'intégralité des revenus de la part
pour un prix d'achat inférieur à celui de la pleine propriété.
Année 1 :
Achat -33€
Année 1:
+ 5,2€
……
Année 10:
+ 5,2€
Année 11:
0€
Une optimisation des revenus fonciers : Dans le cas d'un investisseur avec des
déficits fonciers non utilisés, celui-ci pourra les imputer sur les revenus des parts
de SCPI et ainsi optimiser sa fiscalité.
L’intérêt d’acheter l’usufruit de parts de SCPI
Quelle est la fiscalité attaché à l’achat de l’usufruit de parts de SCPI ?
• Pour l’investisseur particulier soumis à l’impôt sur le revenu (ou Société Civile à l’IR).
Les revenus distribués sont considérés comme des revenus fonciers pour l’investisseur donc
imposés à l’impôt sur le revenu.
Seul un particulier très faiblement imposé peut trouver un intérêt dans l’achat de l’usufruit de
parts de SCPI, OU un investisseur disposant de déficit foncier important.
• Pour l’entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
….Taxation des revenus à l’impôt sur les sociétés :
Le montant distribué est imposable à l’impôt sur les sociétés aux taux de 15% ou
33,33% selon le niveau de bénéfice imposable de l’entreprise.
… Mais amortissement de l’usufruit des parts de SCPI :
Pour autant, l’entreprise qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut amortir son
investissement sur la période du démembrement. L’amortissement linéaire des parts de
SCPI crée une charge déductible permettant de baisser l’impact fiscal de la distribution de
revenu liés à l’immobilier d’entreprise.
L’intérêt d’acheter l’usufruit de parts de SCPI
Exemple : achat de l’usufruit de SCPI sur 10 ans pour une Entreprise à l’Impôt sur les Sociétés.
• Acquisition de l’usufruit de parts de SCPI à hauteur de 100 000€ sur 10 ans (valeur US = 34%).
Cela correspond donc à la pleine propriété à hauteur de 294 000€ (valeur PP = 100%).
• L’usufruitier percevra 5,2%de revenus escomptés par an pendant 10 ans, soit :
294.000€ x 5,20% x 10 ans = 152.880€ au total.
Ce revenu sera indexé en fonction de l’évolution des loyers perçus par la SCPI et donc directement par
l’évolution de l’indice du coût de la construction.
SCPI
Obligation *
Compte à Terme **
Investissement
100 000 €
100 000 €
100 000 €
100 000 €
100 000 €
Flux annuels bruts
15 288 €
15 288 €
6 000 €
6 000 €
2 000 €
Amortissement Comptable
10 000 €
10 000 €
0€
0€
0€
793 €
1 745 €
900€
2 000 €
660 € ***
14 495 €
13 543 €
5 100 €
4 000 €
1 340 €
144 950€
135 430€
151 000 €
140 000€
113 400 €
Reconstitution capital initial
6,9 ans
7,4 ans
10 ans
10 ans
10 ans
TRI investissement net de
fiscalité
7,85%
6,29%
5,80%
4,55%
1.57%
Impôt Société 15%/33%
Revenu net d’impôt par an
Revenus totaux
* rendement 6% net de frais de gestion; ** rendement 2% brut ; *** taux IS 33%