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Financement de la réhabilitation par la surélévation ou l’extension Synthèse de l’étude Rédaction : NOBATEK, FCBA, GREThA Version : Finale Date : 22/09/2014 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 0. SOMMAIRE 0. SOMMAIRE ....................................................................................................................................1 1. INTRODUCTION .............................................................................................................................2 1.1. Contexte ............................................................................................................................................. 2 1.2. Objectifs du projet et des livrables attendus ...................................................................................... 2 2. RETOURS D’EXPERIENCE ................................................................................................................4 2.1. Rencontres d’acteurs clés ................................................................................................................... 4 2.2. Analyse détaillée des opérations ciblées ............................................................................................ 8 2.3. Projets de surélévation et épaississement recensés .......................................................................... 8 2.4. Analyse transversale ........................................................................................................................... 9 3. ETUDE DU PARC EXISTANT...........................................................................................................11 3.1. Documents de référence ..................................................................................................................11 3.2. Bâtiments construits avant 1948 ......................................................................................................11 3.3. Bâtiments construits entre 1948 et 1974 .........................................................................................14 3.4. Bâtiments construits entre 1974 et 1989 .........................................................................................17 3.5. Bâtiments construits depuis 1990 ....................................................................................................21 4. APPROCHE ECONOMIQUE ...........................................................................................................22 4.1. Les déterminants du prix du foncier et immobilier ..........................................................................22 4.2. Une méthode de mesure des plus- et moins-values de localisation ................................................40 5. CONCLUSION ...............................................................................................................................73 6. BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................................74 6.1. Références économiques .................................................................................................................74 6.2. Ouvrages, publications et parutions .................................................................................................74 7. ANNEXES......................................................................................................................................75 1 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 1. INTRODUCTION 1.1. Contexte Alors que la facture globale de la rénovation énergétique des bâtiments s’élève à presque 70 milliards d’euros, la rénovation énergétique des bâtiments représente un enjeu environnemental majeur : 44 % de la consommation énergétique finale et 21 % des émissions de gaz à effet de serre en France. A titre d’exemple, l’objectif de réduction des consommations d’énergie primaire de l’ensemble du parc des bâtiments de 38 % avant 2020, devrait contribuer activement à la réalisation l’objectif Facteur 41 en 2050 fixé par la loi POPE2. Ainsi, la transition énergétique ne pourra avoir lieu que si ce secteur évolue massivement. Les tensions foncières dans les grandes villes et la rareté des possibilités de construction de logement neuf dans les grands centres urbains sont à l’origine de la crise du logement : offre neuve inexistante, pénurie chronique de logements à la location, inflation du parc de logements anciens, production d’habitat de qualité trop souvent « standard ». Une des pistes a été apportée par un groupe de travail lancé à l’été 2012 sur les Financements innovants de l’Efficacité Énergétique (FIEE) : la surélévation ou l’extension de bâtiment apparaissent dès lors comme des solutions possibles pour contribuer au financement de travaux de rénovation sur un bâtiment. En effet, la vente ou l’exploitation du vide supérieur aux bâtiments (le foncier aérien) comme l’extension de surface plus généralement, permettent de générer une somme d’argent susceptible d’être investie au profit de la performance du bâtiment. Ainsi, cette valeur ajoutée se fait sans aides, ni appel aux fonds publics. D’autre part, ce procédé favorise l’utilisation de principes constructifs modulaires, est l’occasion de chantier innovant, propre, sec et rapide, favorables à la réduction des impacts sur les usagers comme sur l’environnement. 1.2. Objectifs du projet et des livrables attendus Ce projet a comme objectif d’analyser, évaluer et pondérer la question de l’extension de SHON par la surélévation et/ou extension des bâtiments destinés à un usage de logements dans le cadre de l’habitat 1 En France, Facteur 4 désigne généralement l'engagement pris en 2003 devant la communauté internationale par le chef de l'État et le Premier ministre de « diviser par un facteur 4 les émissions nationales de gaz à effet de serre du niveau de 1990 d'ici 2050 ». Cet objectif a été validé par le « Grenelle de l'environnement » en 20072. 2 En France, la loi du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique, dite loi POPE, établit les économies d'énergie comme la priorité absolue de la politique énergétique française. Elle définit des mesures purement nationales (certificats d'économie d'énergie, par exemple) tout en transposant toutes les directives européennes en œuvre dans le domaine à cette date. 2 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final social et de copropriétés, et donc l’ajout de surface utile, en tant que levier de financement de la réhabilitation énergétique en France. Il s’agit d’élaborer une méthode/outil simplifié d’aide à la décision multicritères et multi-objectifs destiné à orienter les décisionnaires dans les opportunités techniques de rénovation financée par l’extension. 3 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2. RETOURS D’EXPERIENCE 2.1. Rencontres d’acteurs clés 2.1.1. Bailleurs sociaux 2.1.1.1. Aquitanis pour l’opération IGH du Grand Parc à Bordeaux (33) Aquitanis est un bailleur social, Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de Bordeaux datant de 1920. Chiffre d’affaire : 98.6 millions d’euros. Aquitanis travaille actuellement sur le vaste programme de réhabilitation de 530 logements des résidences Gounod, Haendel et Ingres (G, H, I) dans le quartier du Grand Parc à Bordeaux. Cette réhabilitation est la première étape d'un programme de plus de 2 300 logements dans ce secteur à horizon 2017. Cette cité se situe à 1600 mètres du centre-ville, et s’organise sur un vaste parc de 8 hectares avec de nombreux commerces et équipements de proximité. Cette position privilégiée a été renforcée par l’arrivée du tram à l’une des entrées du quartier. Le Grand Parc est intégré dans le périmètre distingué par la Commission du Patrimoine mondial de l’Unesco. Le compte-rendu de l’entretien est détaillé en Annexe de ce document. 2.1.1.2. Office 64 pour l’opération de la résidence Parme à Biarritz (33) Constructeur et gestionnaire de logements sociaux, partenaire des collectivités locales depuis 60 ans, l’OFFICE64 de l’Habitat (Office Public de l'Habitat des Pyrénées-Atlantiques) puise son fondement dans des valeurs sociales, environnementales et de développement territorial. L’Office 64 a livré dans le courant de l’été 2013 la première tranche de l’opération d’extension de la résidence Parme à Biarritz. Le bailleur a ici opté pour l’exploitation de foncier disponible dans le but d’une densification de bâtiments existants. Un système constructif bois CLT (entreprise Egoin) est utilisé pour l’extension avec création de 21 logements, 1ère tranche du programme qui prévoit en tout la création de 42 logements. Pour pallier aux difficultés d'accès au foncier sur cette commune littorale du Pays basque, le bailleur social a décidé d'utiliser la surface résiduelle sur un de ses terrains, en l'occurrence celui du parc résidentiel Parme composée de 14 bâtiments des années 1970 répartis sur un site de 3,1 hectares. « Comme ils offraient au nord des pignons aveugles, nous avons imaginé d’ajouter des logements indépendants sur chacun d'eux. Le choix du modulaire est venu naturellement car nous voulions minimiser au maximum l'impact du chantier sur les résidents des bâtiments existants. Ce mode constructif permettait de réaliser des micro-chantiers à l'arrière des quatre bâtiments qui ont reçu l'extension », explique François Laffargue, directeur de la maîtrise d'ouvrage et de l'aménagement à l'office. 4 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Coût au m2 de Surface utile : 1096 euros HT hors VRD, comprenant éléments d’aménagement intérieur des modules préfabriqués (sanitaires, etc.). L’opération n’a cependant pas été rentable sur cette échelle de 21 logements. La réplication sur une nouvelle tranche de 21 logements devrait permettre d’équilibrer l’opération financièrement. Cet entretien sera complété d’une rencontre avec l’architecte Lionel Gaertner (Agence LA Architecture). L’opération a fait l’objet d’un article dans Le Moniteur, joint en annexe. 2.1.1.3. Paris Habitat pour l’opération Glossere à Paris (75) Depuis le 30 mars 1987, l'Office public d'habitations à loyer modéré de la ville de Paris (OPHLM.VP) est un Etablissement public à caractère industriel et commercial (Epic). Depuis juillet 2008, l’office a une nouvelle identité et s’appelle Paris Habitat – OPH. Paris Habitat est administré par un conseil d'administration constitué de 27 membres. En 2011, Paris Habitat a rénové et requalifié 3561 logements. C’est dans ce cadre que l’opération de GLOSSERE a été identifiée en 2009 sur la base d’une requalification et d’une surélévation. Cette opération concerne la réhabilitation d’un ensemble d’immeubles composé d’une tour et de 2 batiments R+4 sans ascenceur. Le compte-rendu de l’entretien réalisé auprès du bailleur est détaillé en annexe de ce document. 2.1.2. Architectes 2.1.2.1. Barthélémy-Griño Architectes pour l’opération du CROUS de Nancy La Résidence Universitaire de Boudonville à Nancy, construite en 1966 au sein d'un parc arboré, a besoin d’être agrandit et rénovée afin d’offrir un plus grand confort aux locataires et améliorer la performance thermique de l’existant. Le compte-rendu de l’entretien réalisé avec Stéphanie Robin est détaillé en annexe de ce document. 2.1.2.2. Cabinet d’Architecture François PELLEGRIN François PELLEGRIN est un architecte DPLG urbaniste DUP fortement impliqué dans des programmes liés à l’habitat durable et écologique. Il a créé son agence en 1979 et depuis se positionne sur des sujets relatifs aux économies d’énergie, la performance énergétique, le recours à la préfabrication et au développement d’outils informatisés d’aide à la conception. Il fut de 2001 à 2005, Président de Union nationale des syndicats français de l’architecture (UNSFA). 5 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Il intervient auprès du Conseil national de la Construction, de l’AFNOR et il est membre du bureau du comité stratégique du Plan Bâtiment Durable depuis sa création. Il a été lauréat de la consultation PUCA REHA de 2009 avec le projet RE(H)ARCHI texture. Le compte-rendu de l’entretien réalisé avec François PELLEGRIN est détaillé en annexe de ce document. 2.1.3. Bureaux d’études 2.1.3.1. Pouget Consultants pour la réhabilitation énergétique d’un bâtiment tertiaire avec surélévation à Nantes (44) Le Bureau d’études POUGET Consultants, dirigé par André Pouget est un bureau d’études thermiques dont le siège social est à Paris et également implanté sur Nantes. Le cabinet travaille sur la réhabilitation avec surélévation d’un bâtiment tertiaire à usage de bureaux avec surélévation. Le bâtiment existant représente 800m² désaffecté sur l’île de Nantes. Maître d’ouvrage : copropriété privée constitués de 3 entités : Pouget Consultant Cabinet d’architecture Magnum Economiste de la construction Le compte-rendu de l’entretien réalisé avec André Pouget est détaillé en annexe de ce document. 2.1.3.2. BET Yves-Marie LIGOT pour l’opération de l’hotel Ibis de Nemours Bureau d’études techniques spécialiste en construction bois. Intervient en maitrise d’œuvre associée avec des architectes ou en étude techniques pour des entreprises. Intervient également en expertise et en formation et notamment dans le domaine de la sécurité incendie. Membre de nombreuses commissions de normalisation, membre du comité de rédaction de séquences bois et président de l’association Ingénierie Bois Construction : www.i-b-c.fr La direction de l’hôtel Ibis de Nemours souhaite augmenter la capacité d’accueil de son établissement en créant une extension de 17 chambres. L’équipe de maîtrise d’œuvre propose de surélever d’un étage plutôt que d’ajouter une extension en aile. Cela permet d’économiser du foncier mais surtout de rationaliser les circulations, d’éviter des vis-à-vis entre chambre et d’envisager une solution thermique globale grâce au prolongement des façades sur l’existant. Le compte-rendu de l’entretien réalisé avec Yves-Marie Ligot est détaillé en annexe de ce document. 6 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2.1.4. Entreprises de la construction 2.1.4.1. Arbonis, Vinci Construction ARBONIS est la marque du secteur bois de VINCI Construction France. Présent depuis 1999 dans les métiers du bois, VINCI Construction France a créé cette marque en 2007 afin de fédérer sous une même étiquette les sociétés spécialisées dans la construction bois. ARBONIS est aujourd'hui constituée de 4 sociétés (CAILLAUD LAMELLÉ COLLÉ, DUCLOUX, FARGEOT LAMELLÉ COLLÉ, SATOB CONSTRUCTION BOIS) couvrant tous les métiers liés à la réalisation d'ouvrages en structure bois. Chaque entreprise intégrée dans ARBONIS est une filiale avec sa propre autonomie commerciale et technique. Le compte-rendu de l’entretien réalisé avec Michel Perrin est détaillé en annexe de ce document. 2.1.5. Manifestations 2.1.5.1. Salon de la copropriété Le Salon de la Copropriété s’est déroulé le les 1 » et 14 novembre 2013, Porte de Versailles à Paris. Les stands étaient principalement tenus par des gestionnaires de patrimoine, quelques syndic de copropriété nationaux, mais surtout des parisiens, des établissements bancaires et quelques entreprises générales de rénovation. Les questionnements concernant le financement de la rénovation par l’extension de SHON, la surélévation ou la création de logements ont unanimement convergés sur les points suivants : Difficulté de la prise de décision en copropriété Méfiance des copropriétaires à l’égard d’ajout de niveaux au-dessus de leur logement ou même d’extensions, même en tenant compte de potentielles réductions de charge ou revalorisation de leur bien Multiplicité des règlementations et contraintes techniques Intérets divergeants entre copropriétaires bailleurs et copropriétaires résidents Ce salon n’a permis de détecté aucun projet en copropriété, tous reconnaissent l’intérêt stratégique et le potentiel de la copropriété, mais mettent l’accent sur le cas particulier de la copropriété et de ses règles de fonctionnement. 2.1.5.2. La surélévation des immeubles en copropriété, Une réponse aux nouvelles contraintes réglementaires et financières ? Le colloque de Toulouse est un événement faisant partie d'une série de colloques organisés par l'Ordre des Géomètres Expert de Midi-Pyrénées. Le thème de celui du 16 janvier était : La surélévation des immeubles en copropriété 7 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Une réponse aux nouvelles contraintes réglementaires et financières ? Le public était très majoritairement composé de géomètres experts, auxquels s'ajoutaient quelques notaires, avocats et administrateurs de biens. Très peu d’architectes ou entreprises de construction. Les présentations étaient très axées sur le droit de l'urbanisme, de la construction, et des copropriétés et plusieurs présentations n'étaient que verbales (sans support graphique) ce qui n’est pas simple à suivre quand on n’a pas une formation en droit. Le compte-rendu qui suit est donc à prendre avec des précautions particulières, certains propos ayant pu être mal interprétés ; il conviendra donc de les vérifier le moment opportun. Par ailleurs, on note également que les modifications en cours (loi ALUR, fiscalité relative à la prochaine loi de finances 2014) pourraient conduire à des évolutions substantielles du contenu des propos émis lors de ce colloque. Le compte-rendu de cette manifestation est détaillé en annexe de ce document. 2.2. Analyse détaillée des opérations ciblées Il a été décidé d’étudier plus en détails 6 projets de réhabilitation dont le programme contenait l’augmentation de la SHON. Ils couvrent différents la surélévation aussi bien que l’épaississement et ce sur des bâtiments à usages divers (habitation, bureaux,…) : Epaississement dans le quartier du Grand Parc à Bordeaux (Aquitanis) Surélévation de l’hôtel Ibis de Nemours Surélévation de Pouget Consultants à Nantes (projet MC2) Surélévation au Mans (La Mancelle d’Habitation) Epaississement à Agen (Agen Habitat) Surélévation de la cité Glacière à Paris (Paris Habitat) Les fiches de ces projets sont disponibles en annexe. 2.3. Projets de surélévation et épaississement recensés Dans le cadre de ce projet, nous avons pu recenser 23 opérations, en majorité à usage d’habitation, relevant de l’extension ou de l’épaississement. Nous nous sommes ici contentés de les lister et d’établir une fiche synthétique de présentation (en annexe) sans les étudier plus en détails. Toutes ces opérations n’ont pas fait l’objet d’une réhabilitation thermique mais elles permettent tout de même de mieux comprendre les tenants et les aboutissants de ce type de projet. Surélévation d’un foyer de migrants - Paris 13è Surélévation rue des Amandiers – Paris 20è ( à compléter suite à entretien avec Elogie) Surélévation rue Paul Courboulay – Le Mans Surélévation du Parc - Nantes Surélévation rue Delbet – Pairs 14è Surélévation rue du Tage - Paris 13è 8 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Surélévation à Issy les Moulineaux – ce projet n’a pas vu le jour Surélévation d’une résidence étudiante - Paris 15è Surélévation sur petit collectif – Vitry sur Seine Surélévation d’un petit collectif à Paris Surélévation à Boulogne-Billancourt Surélévation université de Créteil Surélévation à Coulaines (Le Mans) Epaississement à Sablé/Sarthe Epaississement à Bondy Epaississement à Poitiers Epaississement cité Daviel - Paris Surélévation résidence Saint Exupéry - Vélizy Surélévation quai du point du jour - Boulogne-Billancourt Epaississement par oriels - Reims Surélévation barre Balmont - Lyon Epaississement barre Euclide - Tourcoing Surélévation de la barre de la Provence - Poitiers 2.4. Analyse transversale L’analyse de ces différents projets à permis de faire ressortir un ensemble de points bloquants, ou synonymes de retard, pour des projets de réhabilitation avec augmentation de la SHON. Ce travail a été une source d’informations primordiale pour la rédaction du guide à destination des maîtres d’ouvrage. Les éléments suivants font partie des points les plus souvent soulevés : Les résidents et voisins ne souhaitent pas voir le nombre de résidents augmenter, la mixité sociale s’installer, leur environnement changer (masque, vue,…) ou craignent les nuisances issues de la période des travaux. Ils peuvent alors contester le permis de construire ou faire pression sur le bailleur pour faire trainer le projet. Dans le cas de la copropriété, tous les décideurs ne sont pas dans la même situation financière, certains sont propriétaires-occupants, d’autres propriétaires-bailleurs, ce qui peut poser problème pour obtenir une majorité suffisante pour voter les travaux. Les collectivités locales ne sont pas en accord avec la politique nationale de densification des zones urbaines et ne favorisent donc pas ce type de projets. L’installation d’un ascenseur est difficile du point de vue économique, technique ou de la gestion du chantier mais obligatoire via la règlementation accessibilité ou des critères actuels de confort des résidents. La règlementation sismique a changé depuis le 1er mai 2014 ce qui oblige à prévoir une intervention lourde pour remettre l’existant en état d’accueillir une structure supplémentaire. De plus la structure existante peut ne pas être dimensionnée pour recevoir des charges non prévues 9 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final au moment de la construction. Les trames et tolérances de l’existant ne sont pas toujours immédiatement compatibles avec les caractéristiques de la nouvelle structure. L’intervention en site occupé nécessité une parfaite organisation du chantier pour limiter l’impact sur les occupants. Les entreprises ne sont pas toutes formées sur les particularités de ce genre de situation. Dans le cas où des travaux ont été réalisés régulièrement (changement de menuiseries pas exemple), le gain est réduit pour une opération de grande envergure. 10 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 3. ETUDE DU PARC EXISTANT 3.1. Documents de référence Ces dernières années, plusieurs projets ont eu pour objet de répertorier les bâtiments existants et d’établir des typologies en fonction des années de construction. On peut notamment citer RECOLCI qui fait partie des programmes de recherche lauréats de l’appel à projets lancé par le PREBAT en 2007 (volet technologie). Il est cofinancé par l’ADEME et a été labellisé par le pôle de compétitivité Advancity. Les partenaires, tant industriels que professionnels du bâtiment (Saint-Gobain Isover, Aldès, Vinci Construction France, EDF R&D ainsi que le cabinet d’architecture AETIC) sont placés sous la coordination d’ArcelorMittal Research. Dans le cadre du programme Règles de l’Art Grenelle Environnement, le rapport « Analyse détaillée du parc résidentiel existant » a été publié en Septembre 2012. Il donne une cartographie du parc résidentiel français et contient un volet sur les caractéristiques des maisons individuelles et l’autre sur les immeubles collectifs. Le guide Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs construits de 1850 à 1974 publié en 2011, liste un ensemble de typologies de bâtiments collectifs mais il contient également des données techniques sur les problématiques liées à la réhabilitation thermique et des exemples de cas concrets. Ces trois références ont servis de base au travail présenté dans ce document. 3.2. Bâtiments construits avant 1948 3.2.1. Contexte La Révolution industrielle marque l’augmentation des besoins en logements collectifs dans les villes pour héberger les ouvriers qui affluent en masse et vivent dans des conditions d’hygiène parfois douteuses. Suite à la promulgation d’une loi sur l’assainissement en 1848, les normes d’hygiène dans les logements se diffusent et les habitats sont plus sains et aérés. L’eau, le gaz, et le chauffage central commencent à être installés dans les logements collectifs à partir de la dernière décennie du XIXè siècle. Les immeubles de type Habitation Bon Marché (HBM) représente une part importante des 300 000 logements construits pendant l’entre-deux guerres pour lutter contre la crise du logement (loi Loucheur). Les premiers toit-terrasse apparaissent et remplacent les toitures traditionnelles alors que les façades se simplifient et perdent leur rôle structurel. 3.2.2. Typologie des bâtiments Jusqu’à la fin de la Seconde Guerre Mondial, les styles « Immeubles de bourg », « Haussmanniens », « Eclectiques » et « Habitat Bon Marché » sont les plus représentatifs des constructions de logements collectifs. 11 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 3.2.2.1. Immeubles de bourg Période de construction Avant 1914 Situation géographique Dans les centres des villes et villages Volume dans le parc français <5% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 155 à 218 Volumétrie R+3 à R+5+ combles Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Moellons, pierre de taille, brique pleine et mixte, pan de bois Isolation aucune Structure Combles avec toiture double pente, charpente en bois Isolation Aucune Structure Plancher en bois sur cave voutée ou dallage sur terre plein Isolation Aucune 3.2.2.1. Immeubles Haussmannien Période de construction Avant 1948 Situation géographique Centres des grandes villes Volume dans le parc français <5% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 165 à 217 Volumétrie R+5 à R+7+ mansarde habitable Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Plancher intermédiaire Structure Moellons sur cour ou refend, pierre de taille, brique sur cour ou refend, pan de bois sur cour Isolation aucune Structure Toit mansardé, charpente en bois Isolation Aucune Structure Plancher en bois sur solive bois ou métalliques, voutains briques plaines Isolation Aucune Poutres et plancher bois 12 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 3.2.2.2. Immeubles éclectique Période de construction Avant 1948 Situation géographique Petites à grandes villes Volume dans le parc français <2% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 194 à 255 Volumétrie >R+5 avec combles habitables Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Pierre, structure béton (avec remplissage brique) Isolation aucune Structure Combles avec toiture double pente, charpente en bois ou structure en béton Isolation Aucune Structure Structure métal avec hourdis brique ou ciment et plancher bois Isolation Aucune Plancher intermédiaire Poutrelles métalliques avec hourdis plâtre 3.2.2.3. Immeubles Habitat Bon Marché Période de construction Avant 1948 Situation géographique Grandes villes Volume dans le parc français <1% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 166 à 218 Volumétrie > R+6 + mansarde habitable Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Plancher intermédiaire Structure Brique, linteau de fer, appui béton, moellons Isolation aucune Structure Combles habités, structure en béton Isolation Aucune Structure Structure métallique ou bois et plancher bois, dalle béton Isolation Aucune Poutrelles métalliques avec hourdis plâtre 13 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 3.3. Bâtiments construits entre 1948 et 1974 3.3.1. Contexte La fin de la Seconde Guerre Mondiale marque le début de la reconstruction suite aux dégâts occasionnés. L’Etat prend en charge la gestion de la reconstruction des 4 000 000 logements nécessaires via notamment la création du Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme. Dès 1950, les offices HBM, devenus offices Habitations à Loyers Modérés (HLM), sont chargés de mettre en place une stratégie visant à la construction massive de logements sociaux. Les Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP), qui comprennent un minimum de 500 logements, et grands ensembles allant jusqu’à plus de 2000 logements se multiplient sur tout le territoire, en majorité autour des grandes agglomérations. Des ensembles de moins de 300 logements avec des standards de qualité améliorée et la mise en avant d’un dialogue entre la nature et le bâti se construisent également. Le béton domine le marché des matériaux de construction. La structure avec voiles et dalles béton est préférée aux constructions type poteaux-poutres plébiscitées jusqu’alors. A la fin des années 1960, le modèle des grands ensembles est remis en question, notamment, car il va à l’encontre de la mixité sociale, les équipements proposés ne sont pas suffisants et ils sont très uniformes. Les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) sont mises en place en 1967 pour succéder aux ZUP. A partir de 1971, les tours sont interdites de construction dans les villes de moins de 500 000 habitants. 3.3.2. Typologie des bâtiments Entre 1948 et 1974, les logements collectifs sont de type « immeubles pastiches », « immeubles bourgeois », « habitat intermédiaire », « petit collectif divers», « barres » et « tours ». 3.3.2.1. Immeubles pastiches Période de construction 1948-1967 Situation géographique Centre-ville des bourgs et petites villes Volume dans le parc français <2% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 158 à 193 Volumétrie R+2 combles habitables Parois verticales Plancher haut et toiture Structure Poteau dalle et maçonnerie de remplissage, maçonnerie de parpaing, brique creuse, maçonnerie de moellons équarris Isolation aucune Structure Plancher sur poutrelles béton, treillis métalliques, entrevous 14 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final terre cuite Plancher bas Isolation Isolation de 10cm en laine de verre sous rampant Structure Plancher sur terre plein, poutrelles et entrevous béton sur cave Isolation Aucune Plancher intermédiaire Poutrelles métalliques avec hourdis plâtre 3.3.2.2. Immeubles bourgeois Période de construction 1948-1967 Situation géographique Grandes villes Volume dans le parc français 7.1% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 230 à 251 Volumétrie R+6, combles habités Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Structure béton avec remplissage brique ou remplissage parpaing de mâchefer Isolation aucune Structure Toiture terrasse ou combles aménagés, dalle béton Isolation Aucune Structure Dalle béton pleine, entrevous terre cuite/béton, poutrelles métalliques Isolation Aucune 3.3.2.3. Habitat intermédiaire Période de construction 1968-1974 Situation géographique Zone urbaine Volume dans le parc français < 2% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 206 à 219 Volumétrie R+3 à R+6 Parois verticales Structure Parpaing, brique creuse ou pleine, panneaux préfabriqués (béton de coffrage, panneaux 15 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final pleins, panneaux sandwichs) Plancher haut et toiture Plancher bas Isolation aucune Structure Toiture terrasse ou combles aménagés, dalle pleine de béton lourd Isolation Aucune Structure Dalle béton pleine de béton lourd Isolation Aucune 3.3.2.4. Petits collectifs divers Période de construction 1948-1974 Situation géographique Zone urbaine Volume dans le parc français 8% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 171 à 230 Volumétrie R+5 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Poteau dalle et maçonnerie de remplissage, maçonnerie de parpaing, briques creuses, maçonnerie moellons équarris, début du préfabriqué Isolation aucune Structure Toiture terrasse ou double pente, béton lourd, plancher sur solives métalliques Isolation Isolant sous rampant Structure Dalle béton, poutrelle béton et entrevous en terre cuite Isolation Aucune 3.3.2.5. Barres Période de construction 1948-1974 Situation géographique Très grande ville, ZUP Volume dans le parc français 4.6% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 152 à 165 Volumétrie > R+8 Parois verticales Structure Panneau préfabriqué, béton 16 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final banché, panneaux béton, panneaux sandwichs Plancher haut et toiture Isolation aucune Structure Toiture terrasse, béton lourd, Isolation Plancher bas Structure Dalle béton sur parking ou soussol Isolation Aucune 3.3.2.6. Tours Période de construction 1948-1974 Situation géographique Très grande ville Volume dans le parc français 0.1% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 162 à 180 Volumétrie R+20, RdC sur pilotis pour le hall Parois verticales Plancher haut et toiture Structure Panneau préfabriqué, béton de coffrage, panneaux pleins, panneaux sandwichs Isolation aucune Structure Toiture terrasse, béton lourd, Isolation Plancher bas Structure Dalle béton sur parking ou soussol Isolation Aucune 3.4. Bâtiments construits entre 1974 et 1989 3.4.1. Contexte En 1977, les tours et barres sont définitivement condamnées par le POSS. On leur préfère alors des ensembles de dimensions plus modestes. Les différences territoriales s’estompent complètement à cause de la mise en œuvre de matériaux et de mode constructifs identiques sur l’ensemble du territoire. La publication de la première règlementation thermique en 1974, à la suite du choc pétrolier de 1973, entraine une augmentation des performances thermiques des nouvelles constructions à destination d’habitation avec, notamment, une mise en place systématique d’isolant sur les parois extérieures. Elle sera remplacée successivement par les RT1982 et RT1988. Chacune visant à baiser la consommation d’énergie des bâtiments. 17 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 3.4.2. Typologie des bâtiments Les « habitats intermédiaires », « petits collectifs», « barres », « tours », et « immeubles 1982-1989» sont caractéristiques de cette période. 3.4.2.1. Habitat intermédiaire Période de construction 1975-1981 Situation géographique Zone urbaine Volume dans le parc français 0.5% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 102 à 131 Volumétrie R+3 à R+5 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Panneau préfabriqué, structure béton, panneaux sandwichs, maçonnerie enduite, pierre/brique apparente Isolation R=2.3 m².K/W Structure Toiture terrasse ou comble, plancher béton Isolation R=3.2 m².K/W pour les combles et 1.1 m².K/W pour les toitures terrasses Structure Dalle pleine de béton sur vide sanitaire, passage ouvert ou garage Isolation R=1 m².K/W pour les vides-sanitaires Plancher intermédiaire Dalle pleine de béton 3.4.2.2. Petits collectifs divers Période de construction 1975-1981 Situation géographique Zone urbaine Volume dans le parc français 2.3% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 85 à 112 Volumétrie R+3 à R+5 Parois verticales Structure Panneau préfabriqué, structure béton, panneaux sandwichs, maçonnerie enduite, pierre/brique apparente Isolation R=2.3 m².K/W 18 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Toiture terrasse ou double pente, dalle pleine béton, plancher des combles sur solives métalliques Isolation R=3.2 m².K/W pour les combles et 1.1 m².K/W pour les toitures terrasses Structure Dalle pleine de béton Isolation R=1 m².K/W pour les videssanitaires et 0.7 pour les terrepleins Plancher intermédiaire Dalle pleine de béton 3.4.2.3. Barres Période de construction 1975-1981 Situation géographique Très grandes villes, ZUP Volume dans le parc français 2.5% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 85 à 104 Volumétrie > R+10 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Plancher intermédiaire Structure Structure en béton armé avec enveloppe extérieure en béton coulé sur place/préfabriqué en panneaux, architectonique ou maçonnerie de remplissage Isolation R=2.3 m².K/W Structure Toiture terrasse, dalle béton isolée Isolation R=1.4 m².K/W pour les toitures terrasses Structure Dalle pleine de béton Isolation R=1 m².K/W pour les videssanitaires et 0.7 pour les terrepleins Dalle pleine de béton 3.4.2.4. Tours Période de construction 1975-1981 Situation géographique Très grandes villes 19 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Volume dans le parc français 0.1% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 123 à 157 Volumétrie > R+10 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Structure en béton armé avec enveloppe extérieure en béton coulé sur place/préfabriqué en panneaux, architectonique ou maçonnerie de remplissage Isolation R=2.3 m².K/W Structure Toiture terrasse, dalle béton isolée Isolation R=1.4 m².K/W pour les toitures terrasses Structure Dalle pleine de béton Isolation R=1 m².K/W pour les videssanitaires et 0.7 pour les terrepleins Plancher intermédiaire Dalle pleine de béton 3.4.2.5. Immeubles 1982-1989 Période de construction 1982-1989 Situation géographique Zone urbaine ou peu urbanisée Volume dans le parc français 3.2% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 61 à 97 Volumétrie > R+6 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Structure Préfabriqué, béton structurel, maçonnerie Isolation ITI, R=2.4 m².K/W Structure Toiture terrasse ou combles habitables, dalle béton Isolation R=4.8 m².K/W pour les combles (isolation sous rampant), 1.7 m².K/W pour les toitures terrasses Structure Dalle béton Isolation R=1.9 m².K/W pour les videssanitaires et 0.8 pour les terrepleins, polystyrène rapporté de 4/5cm 20 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Plancher intermédiaire Dalle béton 3.5. Bâtiments construits depuis 1990 3.5.1. Contexte En 2000, une nouvelle règlementation thermique apparait. Elle introduit la notion de confort d’été avec des exigences sur la température maximale intérieure. Elle est remplacée par le RT2005 3.5.2. Typologie des bâtiments Les « habitats intermédiaires », « petits collectifs», « barres », « tours », et « immeubles 1982-1989» sont caractéristiques de cette période. 3.5.2.1. Immeubles 1990-2000 Période de construction 1990-2000 Situation géographique Zone urbaine ou peu urbanisée Volume dans le parc français 4.5% Consommation énergétique liée au chauffage (kWhef/m²/an) 56 à 87 Volumétrie > R+6 Parois verticales Plancher haut et toiture Plancher bas Plancher intermédiaire Structure Parpaing creux béton, briques creuses ou pleines, béton banché, panneaux préfabriqués, façades rideaux Isolation R=3 m².K/W Structure Toiture terrasse ou combles habitables, dalle béton Isolation R=6 m².K/W Structure Dalle béton Isolation R=3 m².K/W Dalle béton 21 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 4. APPROCHE ECONOMIQUE 4.1. Les déterminants du prix du foncier et immobilier 4.1.1. Les marchés fonciers 4.1.1.1. Généralités sur le prix du sol Le terrain est un préalable à toute opération de construction. En première approche, il constitue un coût de production pour l’opérateur immobilier. En effet, dans toute opération immobilière, les coûts peuvent être divisés en deux catégories : une composante technique (coût de construction, frais divers…) indépendante de la localisation ; une composante foncière, dont le prix intègre les avantages de la localisation (Figure 1). Figure 1 : Les composantes du prix de vente d’un bien immobilier (source : Granelle, 1997) La question foncière a donné lieu à de très nombreux débats théoriques, notamment entre les tenants du courant « standard » et les héritiers de la tradition marxiste3. En effet le sol, s’il est une matière première fondamentale pour la production de logement, est un bien préexistant : il n’est pas produit. Si l’on se réfère à l’analyse marxiste, qui fait découler la valeur d’un bien de la quantité de travail qui y est incluse (concept de valeur-travail), le sol n’a donc pas de valeur. Il a pourtant un prix, qu’il s’agit d’expliquer. Le prix du sol dépend essentiellement des usages qui sont faits du terrain : agriculture, habitat, activités, équipements, etc. La théorie économique considère en effet le sol à la manière d’un investissement, ou 3 On trouvera un aperçu de ces controverses dans la synthèse proposée par Guigou (1982). 22 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final d’un placement financier : le prix d’un terrain aujourd’hui est égal à la somme des revenus futurs actualisés qu’il procurera. Or, ces revenus sont conditionnés par l’usage qui est ou sera fait du terrain : l’usage agricole, par exemple, procure des revenus bien inférieurs à l’usage résidentiel, ce qui explique que les prix fonciers des terres agricoles soit en moyenne trente fois moins élevé que celui des terrains à bâtir (et parfois cent fois moins dans certaines zones particulièrement tendues). Puisque la valeur d’un terrain intègre les revenus futurs qu’il procure, le prix foncier a une forte composante anticipée (Plantinga et al., 2002). Dès lors, tout facteur pouvant impacter les anticipations des agents impactera également les prix actuels : à l’occasion de la rénovation d’un quartier de la ville ou de la construction d’une infrastructure de transport, les agents anticipent un accroissement de la demande foncière et immobilière qui se traduira dans les prix actuels (Geniaux et Napoleone, 2005). Plus généralement, une anticipation de la croissance de la population urbaine conduira à une hausse anticipée des revenus liés à la conversion des sols, et donc à une augmentation des prix des terrains à bâtir (Cavailhès et Wavresky, 2003). Ce phénomène est connu sous le nom de « prime de croissance » (growth premium) dans la littérature économique : selon Plantinga et Miller (2001), la croissance des prix fonciers, toutes choses égales par ailleurs, est significativement plus élevée dans les villes à croissance rapide. La prime de croissance peut être importante, et compter facilement pour moitié dans le prix du sol (Capozza et Helsley, 1989). La composante anticipée des prix fonciers implique que le sol est un bien hautement spéculatif, ce qui signifie que les échanges sur le marché peuvent avoir pour seule motivation de réaliser une plus-value. En outre, l’existence de la prime de croissance donne naissance au phénomène de « rétention foncière ». Comme la construction sur un terrain nu est largement irréversible, il peut exister un intérêt à attendre que celui-ci s’apprécie davantage avant de vendre (Archer, 1973). Il existe donc, dans le prix foncier, une composante qui confère de la valeur à l’attente, appelée « valeur d’option ». Celle-ci se définit comme « la valeur de la flexibilité dont on profite en retardant la construction » (Bar-Ilan et Strange, 1996, p. 87). Ce raisonnement fonde théoriquement les comportements spéculatifs de rétention des terrains (Cunningham, 2006). A partir de ces éléments, les différentes composantes du prix foncier (dans le cas d’un terrain voué à la construction) sont les suivantes (Figure 2) : La rente agricole, qui correspond au prix minimum de référence ; La prime de croissance La valeur d’option Les coûts de conversion (construction et viabilisation du terrain) Enfin, une « rente résidentielle » décroissante avec la distance au centre, qui sera expliquée plus loin. 23 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Rente Résidentielle capitalisée décroissante avec la distance Coût de conversion Valeur d’option (risque de prix) Croissance démographique anticipée Rente agricole capitalisée distance ville agriculture Figure 2: Les composantes du prix foncier (source : Hilal, 2008) 4.1.1.2. L’évolution des prix fonciers en France Il existe plusieurs sources de données pour connaître l’évolution des prix fonciers en France, dont les deux principales sont les données des Notaires (qui enregistrent toutes les transactions et alimentent une base nationale) et celles des SAFER (qui enregistrent les transactions sur les marchés agricoles du fait de leur droit de préemption). Les dix dernières années ont vu un quasi-doublement des prix fonciers en France, y compris dans les zones les plus tendues (Sud-Est de la France, Région Parisienne), qui s’est accompagné d’une diminution des superficies moyennes vendues (Carte 1). En effet, l’inflation foncière a été bien plus forte que l’accroissement des revenus des ménages, ce qui a conduit à une diminution des surfaces moyennes des terrains afin d’amortir la hausse des prix. 24 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 1 : Evolution des prix et des superficies des terrains, 2000-2010 (source : Notaires) Dans le même temps, la SAFER constatait une inflation foncière complètement déconnectée de l’inflation sur les biens de consommation (Figure 3). Entre 1997 et 2010 (ce qui correspond à la phase haussière du cycle immobilier en France), les prix des terrains à bâtir ont ainsi été multipliés par plus de 4, tandis que l’indice des prix à la consommation était multiplié par seulement 1,2. L’origine de cette très forte hausse des prix est complexe et multidimensionnelle. On peut évoquer, au premier rang de celles-ci les politiques de lutte contre l’étalement urbain, qui conduisent à fermer de plus en plus de terrains à l’urbanisation, et donc, à raréfier l’offre foncière. Ainsi, bien que les gisements fonciers des communes (les terrains potentiellement urbanisables) restent importants, les terrains effectivement constructibles sont peu nombreux : on peut parler, à ce sujet, de « foncier introuvable » (Renard, 1997). Figure 3: Evolution des différents segments de marché du marché foncier français, 1997-2010 (source : SAFER) 25 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final On a jusqu’ici parlé de marché foncier au sens général, mais il apparaît nécessaire de différencier plusieurs segments au sein de ce marché : le sol n’est pas un bien suffisamment homogène pour évoquer un marché unique. Au contraire, il existe plusieurs sous-marchés dont les logiques de fonctionnement peuvent différer. Nous présentons la segmentation proposée par Joseph Comby, qui fait aujourd’hui référence. 4.1.1.3. Les 3 principaux marchés fonciers Joseph Comby décline trois modes de valorisation de l’espace, chacun décliné en deux segments, fonction du statut initial du terrain et de sa destination (son usage), qui constituent autant de marchés fonciers au fonctionnement différent : Le marché des terrains naturels destinés à rester naturels. • Le marché des terrains naturels4 achetés pour une utilisation agricole ou forestière : c’est le marché du foncier agricole. Le sol est un facteur de production. Le prix du terrain est dépendant des revenus liés à son exploitation, revenus qui dépendent du type de culture, des rendements (eux-mêmes déterminés par la combinaison de capital et de travail mise en œuvre pour la production), enfin du prix du produit, généralement déterminé de manière exogène (i.e. sur les marchés mondiaux de produits agricoles). • Le marché des terrains naturels achetés pour un usage de loisirs ou de bien-être : le terrain est ici un bien de consommation (terrain de chasse, élevage de chevaux…). Le prix dépend, dans ce cas, de la satisfaction retirée par l’acquéreur, comme dans le cas d’un bien de consommation classique. Bien que l’on n’ait aucune mesure précise du phénomène, il est courant de considérer que ce dernier sous-marché s’est considérablement développé ces dernières années. Cependant, ce marché est de peu d’intérêt pour nous ici, et nous ne développerons pas plus avant. 4 S’il n’existe pas à proprement parler de terrain « naturel », on entend par là un terrain non construit. 26 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Les marchés des gisements fonciers pour l’aménagement. Ils sont souvent appelés « marchés aménageurs », car il s’agit de terrains achetés par un opérateur (« l’aménageur »), puis organisés (remembrés), équipés, et revendus à un promoteur ou à la puissance publique, en fonction de l’opération prévue. Ceux-ci se subdivisent en deux segments : les terrains naturels destinés à l’urbanisation, et les terrains à recycler, « en renouvellement urbain », ces derniers impliquant des coûts supplémentaires (destruction, dépollution…). Le prix du terrain est une sorte de compromis entre l’usage actuel et l’usage futur, donc difficile à estimer précisément. Il est situé entre le prix minimum, qui correspond au prix du terrain agricole, et le prix maximum, celui du terrain constructible, mais la fourchette est très large (le second étant en moyenne 30 fois plus élevé que le premier, et jusqu’à 100 fois dans les zones les plus tendues). Les opérations d’aménagement sont de toutes sortes et de toutes tailles (de la petite opération de lotissement à l’équipement urbain majeur). Le raisonnement de l’aménageur est fondé sur la nécessité d’équilibrer son bilan (Figure 4). Le prix foncier dépendra essentiellement de la « charge foncière », c’est-à-dire du prix de sortie du terrain équipé et aménagé, et des droits à construire existant sur le terrain (notamment le COS). Figure 4: Le raisonnement de l’aménageur Les marchés fonciers des promoteurs ou des « produits finaux ». Les terrains vendus sur ces marchés sont de nouveaux terrains à bâtir (terrains nus ouverts à l’urbanisation), des terrains urbains à recycler (en renouvellement urbain), et des « droits à bâtir » en tissu existant. On distingue ces trois segments de marché, dans la mesure où pour les premiers, il s’agit surtout de terrains à bâtir en périphérie, où la qualité physique du terrain garde toute son importance, tandis que pour le dernier, qui nous intéressera particulièrement, il s’agit de terrains « libérés » en tissu urbain existant, où la qualité du terrain n’a aucune importance : le prix est surtout le reflet des possibilités de construction, des droits à bâtir. Le raisonnement, dans ce cas, se fait selon le principe du compte à rebours (Figure 5). Le prix du foncier est déterminé de manière résiduelle : connaissant le « prix de sortie » (prix de vente) du bien immobilier, le promoteur en retire les coûts de construction, les frais annexes (essentiellement frais financiers et de commercialisation), ainsi que sa marge, pour en déduire un « prix foncier admissible », qui représente le 27 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final prix maximal que le promoteur est prêt à payer pour le terrain. Ainsi, contrairement aux idées reçues, c’est le prix immobilier qui détermine le prix foncier, et non l’inverse. Figure 5: Le mécanisme du « compte à rebours » Notons, pour ce dernier marché, que le raisonnement sous-jacent dépend essentiellement de la qualité du maître d’ouvrage : Si c’est un promoteur, le principe du compte à rebours s’applique. Si c’est un bailleur social, le raisonnement est identique à celui du promoteur, aux contraintes près. En effet, ses contraintes financières sont fortes (le prix de sortie est fixé réglementairement), et il peut arriver que son prix foncier admissible soit supérieur au prix demandé par le vendeur. Le bailleur social peut alors demander l’aide de la puissance publique, sous forme de subventions. Si c’est un particulier (cas de 50% à 60% des constructions neuves en France), la valeur du foncier dépend de la capacité financière de l’acheteur. Le marché des droits à bâtir est particulièrement pertinent pour la détermination du prix du foncier en tissu urbain dense. En effet, le « foncier aérien » peut être ramené au cas du terrain libéré en tissu urbain existant, où le prix foncier dépend essentiellement de la capacité à construire et de la réglementation en vigueur. La réglementation en matière immobilière a une telle importance que dans certains cas, c’est essentiellement la nature du droit à construire qui va déterminer le prix du sol. Le raisonnement est évident pour le droit le plus simple, la constructibilité d’un terrain : le passage d’un terrain vacant en zone constructible dans un PLU peut amener à une multiplication du prix par 20 ou 30 ! Ce n’est pas le terrain et ses qualités intrinsèques qui influent sur le prix, mais bien l’usage futur qui pourra en être fait, dépendant essentiellement des droits à construire en vigueur. 28 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Les droits à construire sur un terrain peuvent être à l’origine d’un effet de levier sur le prix foncier. Prenons l’exemple du droit à construire le plus évident, le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) 5 : un doublement du COS, qui permet de multiplier par deux la surface construite sur un terrain de taille donnée, aboutit bien à un doublement des coûts de construction, de la marge, ainsi que des frais annexes, mais le prix du foncier aura tendance à plus que doubler (Figure 6). De même, une augmentation du prix du m2 construit conduit à une augmentation plus que proportionnelle du prix au m2 de terrain. Figure 6 : « Effet de levier » sur le foncier suite à une modification des droits à bâtir Le raisonnement n’est pas forcément valable en sens inverse : en cas de baisse des prix immobiliers, les prix fonciers ne sont pas automatiquement conduits à baisser. En effet, il est possible pour les propriétaires, étant donné le faible coût du portage foncier (Levasseur)6, de conserver leur terrain en attendant un retournement du marché : la rétention foncière qui en découle conduit à l’existence d’un « effet de cliquet » qui bloque les prix fonciers à la baisse même en cas de baisse des prix immobiliers, pour une durée de quelques années7. 4.1.1.4. Les facteurs de valorisation du foncier Trois facteurs essentiels vont déterminer le prix de sortie immobilier, qui influe ensuite sur le prix du foncier par le biais du compte à rebours : 5 Le COS établit un rapport entre la surface habitable (la SHON, Surface Hors Œuvre Nette) et la surface du terrain : un COS de 0,5 implique que, pour un terrain de 1000 m2, la surface habitable ne doit pas être supérieure à 500 m2. 6 Le niveau des taxes sur le foncier non bâti est extrêmement faible dans le système fiscal français. Le « portage foncier » désigne le fait de conserver un terrain sans l’utiliser. 7 Notons que ce phénomène de rétention foncière est aussi présent dans la phase haussière du cycle immobilier : il s’agit alors de spéculation à la hausse (cf. supra). 29 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final L’accessibilité La qualité sociale du quartier Les « aménités » Le facteur « accessibilité » est celui qui a le plus retenu l’attention chez les économistes. Le modèle canonique en économie urbaine, dit « Alonso-Muth-Mills (AMM) », développé dans les années 1960, décrit une ville monocentrique : dans son choix de localisation, le ménage arbitre entre l’accessibilité et la consommation d’espace. La plus ou moins grande accessibilité est capitalisée dans les prix fonciers et immobiliers, au sens où une localisation accessible permet d’économiser sur les coûts de transport, une économie que l’on retrouve sous la forme d’un supplément de prix dans les localisations accessibles : l’accessibilité est dite « capitalisée » (intégrée) dans le prix immobilier. Ainsi, la recherche d’une bonne accessibilité suppose, à revenu égal, moins d’espace habitable. Au final, le ménage arbitre entre une bonne accessibilité avec une surface réduite (localisation centrale), et une consommation d’espace élevée au prix d’une faible accessibilité (localisation périphérique). On a là l’explication de la décroissance des valeurs foncières et immobilières du centre vers la périphérie (Figure 7). Figure 7 : L’équilibre urbain du modèle AMM Lecture : la distance au centre est figurée en abscisse, les valeurs foncières (prix au m2) en ordonnées. Ra désigne le prix du sol agricole, qui sert de référence ; xmax désigne l’étendue maximale de la ville, c’est-àdire le lieu où les valeurs urbaines sont au même niveau que les valeurs agricoles. Ce modèle a été amendé depuis, en raison notamment de l’émergence d’une structure urbaine polycentrique : les emplois se sont peu à peu déplacés du centre vers la périphérie, pour se regrouper dans des centres périphériques d’emploi, souvent situés à proximité d’infrastructures de transport à fort gabarit (du type rocade). On peut alors se demander dans quelle mesure les centres périphériques, généralement de plus petite taille que le centre principal, « répliquent » le gradient de prix observé pour ce dernier. En théorie, la répartition des prix peut prendre plusieurs formes suivant les relations entre le centre principal et ses centres secondaires (Figure 8) : 30 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Dans le cas de substituabilité entre les activités des deux centres (les deux centres comportent les mêmes activités économiques), on retrouve une réplication du gradient du centre principal autour des centres périphériques ; Dans le cas d’activités complémentaires au contraire (un centre spécialisé dans l’industrie, un autre dans les loisirs, par exemple), la localisation optimale est alors « entre les deux » centres, et le gradient adopte une forme caractéristique de « bosse » entre les deux centres. Figure 8: Gradients de prix dans la ville polycentrique selon les relations entre les centres (source : Gaschet et Pouyanne, 2008) Le facteur « qualité sociale du quartier ». La ville voit coexister sur son territoire quartiers « riches » et quartiers « pauvres », le parc de logements étant un reflet très-fidèle du peuplement du quartier. Il faut donc s’intéresser aux raisons théoriques de la formation, au sein de l’espace urbain, de quartiers homogènes socialement ou en termes de revenus, un phénomène nommé stratification socio-spatiale de l’espace urbain (Figure 9). 31 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Figure 9 : La stratification socio-économique de l’espace urbain : l’exemple de Bordeaux (source : Gaschet) Les travaux des années 1960-1970 (Schelling, 1969 ; Rose-Ackerman, 1976) ont établi que la préférence des individus pour l’homogénéité sociale était à l’origine de ce phénomène. Cette préférence émane d’externalités de voisinage, négatives en cas de fortes différences sociales, mais positives en cas de proximité sociale (Descamps). Il y aurait donc une logique « d’entre-soi » dont une manifestation contemporaine exagérée est les gated communities, des quartiers fermés fonctionnant quasiment en autarcie par rapport au reste de l’espace urbanisé (Le Goix). Ce type de quartiers, cherchant à s’isoler de la ville, ressort de ce que Jacques Donzelot appelle la « sécession urbaine » (2003) organisée par les classes sociales les plus élevées. La tendance au regroupement de populations socialement homogènes est en congruence forte avec le parc de logements. Premièrement, en raison de la concentration géographique du logement social dans certaines zones de l’agglomération, une concentration qui agit comme repoussoir pour les classes sociales moyennes et hautes. Deuxièmement, parce que certains mécanismes de planification urbaine permettent de filtrer les populations sur la base de leur revenu, en agissant sur le gisement foncier communal. Ainsi par exemple, une politique de zonage restrictive, en sanctuarisant certaines parties du territoire communal, accroît la rareté foncière et, toutes choses égales par ailleurs, tend à accroître les prix du foncier (Jaeger et Plantinga, Géniaux, Pouyanne et al.). Il est ainsi possible d’influer sur le peuplement communal en triant les populations sur la base des prix fonciers8. Le facteur « aménité » correspond à l’ensemble des avantages hors-marché retirés d’une localisation particulière. A la suite de l’apport de Brueckner, Thisse et Zenou (1999) on distingue les aménités « centrales » (patrimoine historique, vie culturelle, variété des commerces…) et les aménités 8 Aux Etats-Unis, le même résultat est obtenu en jouant sur la taille minimale des lots fonciers : c’est la politique de minimum lot zoning. 32 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final « naturelles » (présence de nature, vue sur mer…). La recherche de ces aménités par les agents, due à l’accroissement de bien-être qu’elles leur procurent, conduit à une forte demande pour les biens fonciers et immobiliers situés à proximité de ces aménités. L’offre étant limitée, ce supplément de demande conduit à une hausse des prix ; en d’autres termes, le supplément de satisfaction, traduit en bénéfices pour l’agent, est capitalisé (intégré) dans les prix. Un courant important de la littérature économique s’est intéressé à la question dite des « espaces ouverts » (McConnell et Walls, 2005), qui produisent des externalités d’usage du sol, du type disponibilité d’un paysage, d’espaces récréatifs, ou encore la sensation d’intimité (Irwin et Bockstael, 2004). Les conclusions de cette littérature sont sans ambiguïté : le voisinage d’un espace ouvert tend à accroître de façon significative les prix fonciers et immobiliers, comme par exemple un parc urbain (Poudyal et al., 2009), un espace forestier (Lutzenhiser) ou même, tout simplement, un terrain non construit (Irwin, 2002). Comme le foncier est subordonné à l’immobilier, à travers lee mécanisme du compte à rebours, les facteurs de formation des prix exposés ci-dessus s’appliquent pour une grande partie aux marchés immobiliers. Certaines spécificités de l’immobilier existent néanmoins, que nous développons ici. 4.1.2. Les marchés immobiliers Sur le marché immobilier se rencontrent une offre et une demande de logement. On distingue généralement la demande de l’investisseur (ou bailleur), qui raisonne en termes de rendement (combien rapporte le bien par rapport à ce qu’il coûte) de la demande du propriétaireoccupant, pour qui l’achat immobilier n’est pas source de revenu, mais d’économies (ne pas payer de loyer). Si théoriquement, les deux demandes ne sont pas dissociables (tout se passe comme si le revenu du propriétaire-bailleur était un loyer qu’il se verse à lui-même), on considère néanmoins que le prix de l’immobilier dépend : Dans le cas de l’investisseur, du taux de rendement du bien immobilier, approché par des critères tels que la valeur actualisée nette ; Dans le cas du propriétaire-occupant, de sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire de son taux d’effort (capacité de remboursement en rapport avec son revenu). Sa demande est alors dépendante des taux d’intérêt bancaires et de son apport personnel, qui vont déterminer sa capacité d’emprunt. A un niveau supérieur, il est possible d’évaluer les besoins en logement à l’échelle d’un territoire, grâce à l’analyse des différentes composantes influant sur les besoins (Figure 10) : du côté demande, l’apport de population, déterminé par le solde naturel et le solde migratoire ; les décohabitations (jeunes, divorcés…) ; la demande de résidences secondaires. Du côté offre, le renouvellement du parc existant et le nombre de logements vacants sont les logements dans lesquels peut se loger cette nouvelle demande ; le différentiel constitue alors les besoins en logements, i.e. le nombre de nouveaux logements qu’il est nécessaire de produire pour satisfaire la demande. On est alors conduit à étudier l’offre de logements. 33 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Figure 10 : La prévision des besoins en logement (source : Granelle, 1997) En ce qui concerne l’offre de logements, il est nécessaire de différencier la promotion privée de la promotion publique. La promotion privée réalise du logement collectif et du logement individuel. Dans le cas du logement collectif, le promoteur apporte le financement ; la conception est généralement réalisée par un architecte ou en interne par le promoteur, aidé par un bureau d’études techniques ; la production est réalisée par une entreprise de BTP, tandis que la commercialisation des logements est effectuée par une agence immobilière et/ou le promoteur lui-même. On a ainsi une répartition des rôles et des revenus tout au long de la chaîne de valeur. Le logement se caractérise par un processus de production relativement long : environ deux ans, pendant lesquels le financeur fait l’avance et supporte tout le risque de l’opération. Il engage d’abord ses capitaux propres, puis les emprunts. Les recettes ne s’engagent qu’à partir du moment où les logements sont terminés, soit un délai moyen de deux ans (Figure 11). Le dispositif de vente en EFA (Etat Futur d’Achèvement, ou vente « sur plans ») permet de réduire la durée pendant laquelle le promoteur engage ses fonds, et donc de réduire le risque de l’opération. 34 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Figure 11 : Schéma financier d’une opération de promotion destinée à la vente (source : Granelle, 1997) Dans le cas de la production de logements individuels, la logique est largement comparable. Généralement, les opérations groupées (de type lotissement) sont réalisées par un promoteur (appelé « builder »), et le schéma général est le même que pour le logement collectif. Mais la majorité du marché est de l’auto-construction (60% environ de la construction individuelle neuve) : le ménage finance luimême l’opération de bout en bout, et supporte donc le risque de l’opération. A la suite des travaux de Jean-Charles Castel (2007), on considère que, contrairement à une idée reçue, la construction de logements individuels est moins coûteuse (ramenée au m2 construit) que le logement collectif, en raison notamment des nombreux aménagements réglementaires nécessaires (sécurité, assainissement…) dans le collectif. C’est une explication parmi d’autres de l’ampleur prise par l’étalement urbain, malgré les nombreuses politiques correctrices mises en place depuis une vigtaine d’années. Enfin, la promotion publique de logements obéit à des règles spécifiques. Il n’y a pas de calcul de rentabilité, puisque les loyers sont administrés, même si les organismes HLM ne peuvent s’abstraire complètement des logiques de rentabilité. 35 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 4.1.2.1. L’hypothèse d’équilibre dynamique avec adaptation retardée : le « cycle en nid d’abeille » Les cycles immobiliers sont réputés être en lien avec les cycles économique généraux. Sur la Figure 12 sont portés, en abscisses le nombre de vente (ou de « mutations »), en ordonnées les prix au m2. Une phase d’expansion du marché se traduit dans un premier temps par un fort accroissement des mutations avec une faible croissance des prix ; les prix s’adaptent avec retard, et tendent à augmenter, tandis que le nombre de mutations reste stable. Ensuite, c’est le retournement : les prix continuent à augmenter puis stagnent, tandis que le nombre de mutations diminue sensiblement. Les prix finissent par s’ajuster avec retard et diminuent, tandis que les mutations restent peu nombreuses. Ensuite, le cycle recommence. Figure 12 : le cycle en nid d’abeille 4.1.2.2. Immobilier et revenus des ménages : la courbe de Friggit Jacques Friggit a établi qu’habituellement, les prix immobiliers étaient étroitement connectés au pouvoir d’achat des ménages. En calculant un simple rapport entre un indice de prix du logement et le revenu disponible du ménage, on devrait se situer dans le « Tunnel de Friggit », c’est-à-dire ne pas s’écarter de la valeur de référence normalisée à 1 (Figure 13). 36 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Figure 13 : La Courbe de Friggit (source : site personnel de Jacques Friggit) Les déviations observées par rapport au « Tunnel » s’observent au début des années 1990 sur le marché parisien, une époque de récession économique où s’est développée une bulle spéculative sur le marché immobilier. La déviation observée depuis 1997, qui concerne indifféremment l’ensemble du marché immobilier français, représente un cas sans précédent depuis les années 1960 : une véritable explosion des prix (les prix immobiliers auraient doublé entre 1997 et 2007, selon l’opinion communément admise) combinée à une stagnation des revenus des ménages : la conséquence est une dégradation très forte du « pouvoir d’achat logement » des ménages, que l’on peut relier à de nombreux facteurs : la pénurie de foncier et de logement depuis la fin des années 1990, l’explosion de la « bulle Internet » au début des années 2000 qui conduisent les investisseurs à privilégier des valeurs-refuges telles que l’immobilier, etc. 4.1.2.3. La décomposition des prix immobiliers : la méthode des prix hédoniques Les stratégies de différenciation des produits provoquent une très forte hétérogénéité des biens et des services proposés sur les marchés. Ceux-ci étant incomparables entre eux, il est difficile d’opérer une comparaison par les prix. La théorie de la demande proposée par Lancaster (1966) établit ainsi que, si les biens sont incomparables entre eux, il est possible de les décomposer en un ensemble de caractéristiques comparables. Chaque bien peut ainsi être ramené à un « panier d’attributs ». Cette théorie s’applique particulièrement aux biens immobiliers, très difficilement comparables en raison de la multitude d’attributs qui les caractérisent. La méthode des prix hédoniques présuppose que chaque bien est composé d’attributs séparables les uns des autres, qui ont chacun une valeur appelée « prix implicite » (shadow price)9 parce qu’elle existe mais 9 Pour comprendre la méthode des prix hédoniques, on s’inspire de l’exemple proposé par ??? en 1999 : supposons que, posté à la sortie d’un supermarché, on puisse juste observer le contenu d’un caddy, et la facture globale, sans 37 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final ne s’échange sur aucun marché. Ces prix implicites peuvent être obtenus à partir d’un nombre suffisant d’abservations, à condition de connaître le prix du bien et la quantité de chaque caractéristiques qu’il contient. Les biens immobiliers se caractérisent par : Des attributs intrinsèques : surface habitable, état général, nombre de pièces, etc. Des attributs extrinsèques, liés à l’environnement : peuplement du quartier, présence d’aménités, qualité des équipements (notamment scolaires), etc. La méthode des prix hédoniques permet ainsi de connaître le prix marginal implicite de chacune des caractéristiques des biens immobiliers : par exemple, pour la surface habitable, à combien est valorisé un mètre carré de surface supplémentaire (Cavailhès, 2005 – Tableau 1). Il est ainsi possible de déterminer la valeur attribuée par les agents à un certain nombre d’aménités dès lors qu’elles sont mesurables, celles-ci n’ayant pas de prix si elles ont une valeur : par exemple, la proximité à un terrain inconstructible (Geoghegan, 2003), la vue et le paysage (Cavailhès et al., 2009), la distance au littoral (Dachary-Bernard et al., 2012), et même le climat (Cavailhès et al., ?). La méthode des prix hédoniques permet également d’estimer l’effet « pur » de la localisation sur le prix : l’indice estimé contrôle tous les facteurs intrinsèques du bien, ce qui revient à établir que tous les biens immobiliers sont identiques en termes de qualité, de surface, etc. Dès lors, les différences de prix ne proviennent que de la localisation spécifique du bien, sans préjuger de l’origine précise de ces différences de prix, excepté le fait qu’elles proviennent des caractéristiques de l’environnement. La carte ci-après illustre l’estimation d’un tel indice pour l’agglomération bordelaise (Figure 14). Figure 14 : Indice de prix hédonique : l’impact « pur » de la localisation sur le prix de l’immobilier (source : Décamps et Gaschet) connaitre le prix de chaque produit. Avec un nombre d’observations suffisant, il est possible de retrouver le prix de chaque produit. 38 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Tableau 1: Prix implicites des caractéristiques des biens immobiliers (source : Cavailhès, 2005) 39 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 4.2. Une méthode de mesure des plus- et moins-values de localisation Nous proposons dans cette partie une méthode de mesure des plus- ou moins-values liées à la localisation basée sur la méthode hédonique. L’aire d’étude est l’agglomération bordelaise, avec un zoom sur le Quartier du Grand-Parc qui nous intéresse au premier chef. Le choix de l’aire d’étude s’est fait en fonction de la disponibilité des données et de notre connaissance particulièrement précise du terrain (Pouyanne, …). La méthode détaillée ici est largement reproductible sur d’autres aires métropolitaines, à condition de disposer des données de transactions immobilières ; nous avons utilisé ici la base PERVAL, mais on peut aussi se servir de la base dite « PATRYM » issue des fichiers de la DGFIP, mise à disposition gratuitement des collectivités locales. 4.2.1. La méthode des prix hédoniques La méthode des prix hédoniques s’est développée à la suite de l’article fondateur de S. Rosen (1974), en continuité des travaux de précurseurs tels que Griliches (1961). L’application de cette méthode au logement s’est particulièrement développée dans les années 1970-1980, et continue encore aujourd’hui de susciter de nombreuses études. Elle est en effet particulièrement bien adaptée à l’analyse d’un marché complexe tel que celui du logement. L’intuition de départ est la suivante : le logement est par nature un bien hétérogène, et il est très délicat dans ces conditions de comparer les prix immobiliers, encore plus d’en analyser les facteurs de formation. L’idée est donc, en se basant sur la théorie de la demande de Lancaster (1966), de considérer que le bien logement est une combinaison de caractéristiques homogènes, dont il est possible de calculer le prix implicite (ou hédonique) : « bien que le panier agrégé [de caractéristiques] n’aie pas de prix commun, les composantes en ont un » (Sheppard, 1999, p. 1597). L’enjeu est donc de décomposer le prix global d’un bien complexe en prix élémentaires de chacun des attributs qui constituent ce bien10. Le ménage maximise son utilité sous contrainte de revenu. Son programme est le suivant : Max U U Z , H Ss c. Y p Z .Z p H .H Où H est le bien logement, Z un bien composite regroupant tous les autres achats, Y le revenu du ménage. Le bien logement peut être représenté par un vecteur de caractéristiques xi : H H ( x1 , x2 ...xi ) 10 Pour comprendre la méthode des prix hédoniques, on s’inspire de l’exemple proposé par Sheppard en 1999 : supposons que, posté à la sortie d’un supermarché, on puisse juste observer le contenu d’un caddy, et la facture globale, sans connaitre le prix de chaque produit. Avec un nombre d’observations suffisant, il est possible de retrouver le prix de chaque produit. 40 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final En résolvant le programme, on obtient par les conditions de premier ordre le prix hédonique pi de la caractéristique xi. C’est un prix implicite (shadow price), dans la mesure où il ne fait pas véritablement l’objet d’un échange sur le marché. Il est par ailleurs égal au taux marginal de substitution de la caractéristique au bien composite. Il s’agit bien d’un prix marginal, associé à une minuscule variation de la caractéristique étudiée. pi p H xi 4.2.1.1. Limites de la méthode Les différentes critiques que l’on peut adresser à cette méthode sont aujourd’hui bien connues. Audelà des problèmes d’ordre technique que nous développons ci-après, il faut être conscient que l’analyse hédonique des marchés immobiliers repose sur un certain nombre d’hypothèses (bien discutées dans Cavailhès et Joly, 2006, pp. 84-86) : d’abord, le fait que l’on prête aux agents un certain type de rationalité, qui écarte par exemple la possibilité de comportements ostentatoires, ce qui fait dire à J.-P. Lacaze (2002) que « les prix hédoniques n’expliquent pas les femmes nues sculptées sur les façades des immeubles » ; ensuite, l’hypothèse d’un ajustement de marché sans coût ni délai écarte l’existence, pourtant évidente et reconnue (e.g. Quan, 2002), de coûts de transaction sur le marché immobilier (coûts de recherche de l’information, notamment) ; enfin, l’hypothèse de continuité de l’offre d’attributs est indispensable à l’analyse hédonique (dans la mesure où l’on pratique l’analyse marginaliste – techniquement, la dérivation de fonctions nécessite que celles-ci soient continues), alors que l’on sait pertinemment que se posent des problèmes d’indivisibilité des biens et d’incompatibilité des caractéristiques qui biaisent les résultats. Beaucoup de variables utilisées en analyse hédonique sont discrètes, et non continues : ainsi, la variable « nombre de pièces » ne prend que des valeurs entières. Ces limites « structurelles » de l’analyse hédonique introduisent des biais dans les résultats, mais n’empêchent pas de la pratiquer. 4.2.1.2. Données La base de données PERVAL de transactions immobilières La qualité des données est un problème crucial en analyse hédonique (Sheppard, 1999). Nous avons pu disposer de la base de transactions PERVAL, actuellement la base la plus complète et la mieux renseignée en France. Nous nous restreignons, dans le cadre de cette étude, à l’analyse du marché des appartements. La base de données dite PERVAL est constituée des références immobilières du Notariat. Elle recense les transactions immobilières enregistrées par les études de notaires. Elle est construite sur une base déclarative (les études notariales peuvent choisir de l’alimenter ou pas), mais sa représentativité est assez forte (de l’ordre de 80% des transactions dans les grandes villes, avec une certaine variabilité de ce taux selon les quartiers). La base PERVAL regroupe un ensemble d’informations extrêmement riches sur les biens immobiliers : caractéristiques du bien, de l’acheteur et du vendeur, etc. – en tout, plus de 80 variables, inégalement renseignées il est vrai. Elle est à ce jour considérée comme la base de données la plus fiable et la plus 41 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final représentative pour les études sur le marché immobilier. En outre, chaque transaction est référencée à l’échelle de la parcelle cadastrale, ce qui permet une géolocalisation extrêmement précise, à la dizaine de mètres près11. Etant donné la qualité des données, le travail de « nettoyage » de la base n’a éliminé que peu de transactions. Un simple filtre sur les variables incluses dans le modèle nous a permis d’identifier et d’éliminer les observations « aberrantes » - peu nombreuses au demeurant. Au final, la base recense 28 197 transactions immobilières d’appartements sur le territoire de l’agglomération bordelaise (cf. Carte 1, à 3), pour la période 2000 – 2010 (les données sont bisannuelles). Carte 1. Périmètre d’étude : l’agglomération bordelaise Source : Corine Land Cover 2006 11 Il est donc nécessaire, pour géolocaliser les transactions de PERVAL, de disposer de la couche du cadastre numérisé, mise à disposition par l’IGN. 42 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 2. Géolocalisation des transactions à la parcelle cadastrale Source : PERVAL, IGN, CLC 2006 43 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 3. : Géolocalisation des transactions à la parcelle cadastrale : le quartier « Grand Parc » Source : PERVAL, IGN, CLC 2006 44 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Données complémentaires : la construction d’un Système d’Information Géographique (SIG) Le prix d’un bien immobilier dépend à la fois de ses caractéristiques propres, dites intrinsèques (surface habitable, nombre de salles de bain…), mais aussi des caractéristiques de son environnement, dites extrinsèques : type de peuplement du quartier, présence d’aménités à proximité, etc. Si les variables intrinsèques sont bien renseignées par PERVAL, il est nécessaire de compléter la base par un certain nombre de variables extrinsèques, issues d’autres sources de données : La localisation au sein de l’agglomération, que l’on approche généralement par la distance au centre12, notamment dans une ville de type monocentrique telle que Bordeaux ; L’accessibilité du logement, que l’on peut appréhender par la proximité à une station de tram, à une route structurante, etc. Il est donc nécessaire de disposer de la « couche » géographique des transports de l’agglomération ; Le peuplement du quartier, mesuré soit par la distribution des catégories socioprofessionnelles (source : INSEE RGP), soit encore par le niveau de revenu du quartier (on utilise généralement le revenu médian pour éviter les distorsions dues au calcul du revenu moyen, très sensible aux valeurs extrêmes – source : INSEE-DGFIP). En outre, la géolocalisation des transactions immobilières se faisant à une échelle extrêmement fine (celle de la parcelle cadastrale), il est préférable de compiler les variables extrinsèques à l’échelle la plus fine possible. La maille communale sera considérée par les puristes comme trop grossière, et on lui préfèrera le découpage territorial des IRIS, actuellement le plus fin dans le système statistique français13. Les IRIS (Ilôts Regroupés pour l’Information Statistique) constituent des quartiers d’environ 2 000 habitants, utilisés par l’INSEE pour décliner certains résultats du RGP depuis 199914. Ici, nous avons pu disposer de toutes les variables pertinentes à cette échelle (voir le découpage en IRIS en Annexe – Carte A et B). 12 Rappelons que les prix immobiliers décroissent continûment avec la distance au centre (cf. Rapport Intermédiaire). 13 Evidemment, il ne s’agit pas d’une règle d’airain. Certaines variables considérées comme importantes peuvent n’être disponibles qu’à l’échelle communale, auquel cas elles pourront être retenues. 14 Pour plus d’informations sur les IRIS, voir http://www.insee.fr/fr/methodes/default.asp?page=definitions/iris.htm 45 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final On peut estimer le prix moyen des appartements à l’échelle de l’IRIS (Cartes 4 et 5). Notons que la méthode hédonique doit obligatoirement utiliser le prix global de la transaction, et non le prix au mètre carré. En effet, l’utilisation du prix au mètre carré pose des problèmes statistiques d’endogénéité, dans la mesure où, dans le raisonnement de l’acheteur, le prix et la surface sont appréhendés ensemble, comme deux variables non indépendantes. Carte 4. Prix moyen des appartements à l’IRIS (euros constants 2004) Source : PERVAL, INSEE IGN, CLC 2006 46 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 6. Prix moyen des appartements à l’IRIS (euros constants 2004) – zoom Grand Parc Source : PERVAL, INSEE IGN, CLC 2006 La représentation cartographique des prix moyens des appartements (Cartes 4 et 5) montre que, contrairement à ce qui est attendu, c’est en périphérie que les prix sont les plus élevés, alors que les valeurs sont plus faibles au centre-ville. Ceci s’explique très simplement par la composition du parc immobilier, notamment la taille des appartements : ceux du centre-ville sont nettement plus petits, dans la mesure où il faut rentabiliser au mieux un foncier cher. Au contraire, les appartements en périphérie ont une surface habitable en moyenne nettement plus grande. La représentation des prix au mètre carré donnerait bien des valeurs supérieures au centre, et décroissantes au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre-ville. 47 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 4.2.2. Une méthode de calcul de l’effet de localisation « pur » sur les prix des appartements en deux étapes Nous nous fondons sur la méthode hédonique pour construire une méthode d’estimation d’effet « pur » de la localisation sur la valeur immobilière. Cette méthode permet, à l’échelle d’un quartier (les IRIS), de mesurer les déviations par rapport au prix « normal » ou « attendu » si les prix décroissaient régulièrement du centre vers la périphérie comme le suppose la théorie économique urbaine (Alonso, 1964). Elle prend soin de contrôler statistiquement (neutraliser) l’effet des caractéristiques intrinsèques sur le prix (dans la mesure des données disponibles : on ne prend pas en compte, par exemple, les « femmes nues sur les façades »). 4.2.2.1. Première étape : estimation d’un modèle hédonique simple Il s’agit donc d’estimer un prix implicite moyen pour l’ensemble des caractéristiques intrinsèques à l’échelle de l’agglomération, au moyen d’un modèle hédonique. Cela revient à supposer que le marché immobilier de l’agglomération est homogène (i.e. non segmentable en sous-marchés) ; si cette hypothèse est tenable dans le cas d’une ville de la taille de Bordeaux, elle serait rejetée dans le cas de l’application de cette méthode à l’agglomération francilienne, par exemple. C’est alors à l’économètre de définir un périmètre pour lequel il considère que le marché immobilier peut être considéré comme homogène. Le choix des variables intrinsèques est large, car PERVAL en rensigne un nombre important. Certaines sont de peu d’importance pour expliquer le prix de la transaction (par ex. l’age de l’acheteur), mais d’autres sont indispensables : notamment, des variables muettes sur la date de transaction lorsqu’on étudie une période assez large (ce qui est le cas ici, 10 ans), afin de tenir compte de la position de la transaction dans le cycle immobilier ; le type d’appartement, la surface habitable, le nombre de pièces, la présence d’un parking, l’année de construction (les appartements récents étant théoriquement plus valorisés que les anciens). Aux caractéristiques intrinsèques, on ajoute un certain nombre de caractéristiques extrinsèques de quartier. Le nombre de celles-ci peut varier en fonction des données dont a pu disposer l’économètre. Leur forme aussi varie, mais on utilise généralement des variables muettes (i.e. prenant la valeur 0 ou 1) plutôt que des distances, pour éviter la multicolinéarité entre les variables (cf. encadré). Par exemple, plutôt que d’avoir la distance exacte de chaque transaction à un arrêt de transports en commun en site propre, on lui préfèrera une variable muette, prenant la valeur 1 si l’appartement est à moins de 500 m., et 0 s’il est éloigné de plus de 500 m. Le choix du seuil est à la discrétion de l’économètre : il pourra le baser soit sur un temps de trajet « raisonnable » parcouru à pied (500 m. à vol d’oiseau représentent environ 10 minutes à pied), soit tester différents seuils et retenir celui qui donne les meilleurs résultats. ENCADRE. LA MULTICOLINEARITE Soit le modèle de régression linéaire multiple (à k variables explicatives) suivant : y i k .xik i ; i 1,..., N 48 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final où yi est la variable expliquée, xik l’ensemble des k variables explicatives, βk l’ensemble des i les résidus, qui ont les propriétés habituelles, c’est-à-dire qu’ils sont coefficients de régression, et indépendants et identiquement distribués suivant une loi normale d’espérance nulle et de variance 2. Y X . Il est plus pratique de le noter sous forme matricielle : ( N ,1) ( N , K ) ( K ,1) ( N ,1) où K est le nombre total de variables explicatives. La variance estimée de l’estimateur bk est : V bk S 2 X ' X où S kk2 1 kk e '.e k k n 1 est l’écart-type du coefficient estimé bk. Il est possible de montrer que : V bk 2 k. 2 1 R .S 2 k. 2 kk R est le coefficient de corrélation issu de la régression de xk sur toutes les autres variables R2 explicatives. S’il y a multicolinéarité, alors k . est élevé : xk est collectivement liée aux autres variables où du modèle (ou individuellement liée à une autre variable et indépendante de tous les autres). La variance du coefficient bk est élevée, sa valeur pouvant aller jusqu’à l’infini en cas de multicolinéarité parfaite ( R k2. =1). Or le test d’inférence statistique standard sur la significativité de bk est le test du t de Student : t bk V bk t N K On comprend que le coefficient de régression bk a une probabilité d’autant plus faible d’être considéré comme significatif que son écart-type est élevé : la multicolinéarité biaise les résultats. En pratique, les manifestations de la multicolinéarité sont : de faibles changements dans les données produisant des larges modifications dans l’estimation des paramètres ; les écarts-type des coefficients sont élevés (et leur niveau de signification faible), même si la régression semble bonne au vu de la valeur du R2 ; les coefficients peuvent avoir un signe opposé à celui attendu, ou des amplitudes démesurées (Greene, 2000, p. 256). Les diagnostics de multicolinéarité sont nombreux, le plus souvent utilisé étant le VIF (Variance Inflation Factor), qui présente l’avantage de tester chaque variable avec toutes les autres, donc d’offrir non pas un seul diagnostic pour l’ensemble de la régression, mais un diagnostic séparé pour chaque variable, ce qui permet d’identifier la ou les variables à l’origine du problème. Sa valeur ne doit pas dépasser 10 sous peine de problème sévère de multicolinéarité. Si c’est le cas, il est nécessaire de transformer la variable ou de la remplacer par une variable du même type. Dans cette étude, nous avons retenu les variables suivantes : la distance à l’hypercentre sous forme inverse (pour éviter la multicolinéarité – cf. McDonald et Prather, 1994), un ensemble de variables muettes basées sur la distance à une infrastructure de transport (autoroute, station de tramway…), ainsi qu’un ensemble de variables liées aux aménités négatives du quartier (variables d’environnement 49 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final pouvant être à l’origine d’une moins-value) : proximité ou inclusion dans une ZUS (Zone Urbaine Sensible), proximité à une zone industrielle ou commerciale (cf. Tableau 1 pour la liste et la définition des variables). Tableau 1. Définition et source des variables utilisées Intitulé Définition Source Indicatrices de date de transaction (réf : 2000) PERVAL Type d'appartement (standard, duplex, etc. - ref : studio) PERVAL DATMUT02 DATMUT04 DATMUT06 DATMUT08 Variables intrinsèques DATMUT10 APPTSTD DUPLEXTRIP TYP_NR NBR_PIECES Nombre de pièces PERVAL NBR_SDB Nombre de salles de bains PERVAL PARKING Présence d'un parking (muette) PERVAL Appartement au rez-de -chaussée (muette) PERVAL Indicatrices de date de construction (ref : avant 1913) PERVAL MOINS5ANS Appartement de moins de 5 ans (muette) PERVAL LOG_SURFHA Surface habitable (en log) PERVAL RDC CONST_13_48 CONST_48_69 CONST_70_80 Variables extrinsèques CONST_81_90 MD_GARE Proximité à une gare SNCF (< 500 m.) (muette) IGN MD_TRAM Proximité à un arrêt de tramway (<200 m.) (muette) CUB MD_BLVD Proximité aux boulevards (< 150 m.) (muette) IGN MD_LYCEE Proximité à un lycée public (< 200 m.) (muette) CG33 MD_COLL Proximité à un collège public (< 200 m.) (muette) CG34 Proximité à un échangeur routier (< 500 m.) (muette) IGN MD_AUTO Proximité à une autoroute (< 200 m.) (muette) IGN MD_INDCO Proximité à un établissement industriel ou commercial (< 500 m.) (muette) IGN Proximité (<200 m.) ou inclusion dans une ZUS (muette) Observatoire des ZUS Revenu médian à l'IRIS INSEE, DGFIP Distance à l'hôtel de ville (forme inverse) IGN MD_ECHANG MD_ZUS REV_ME ID_HYPER Une fois la base de données constituée, l’estimation peut être effectuée : on aura soin de prendre le logarithme naturel du prix afin de « lisser » les différences de prix. La méthode la plus rigoureuse consiste à utiliser la transformation dite « de Box-Cox » sur le prix et tester différentes formes fonctionnelles15, mais généralement le logarithme naturel est la forme la plus couramment retenue, car elle donne les meilleurs résultats. Au final, on retient la spécification suivante : ln Pi j C j ,i k Ek ,i i Di i j 15 k Pour plus d’informations, voir Box et Cox (1964). On utilise en complément le test de Vuong (1989). 50 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final où lnPi est le logarithme du prix du bien i, Cj,i les j variables de contrôle concernant les caractéristiques des biens immobiliers, Ek,i les k variables de contrôle d’environnement issues des IRIS où est localisé le bien i, Di la distance à l’hypercentre. Les i sont des résidus i.i.d. (indépendants de la variable expliquée et supposés identiquement distribués : ils sont supposés suivre une loi normale d’espérance nulle et d’écart-type identique) aux propriétés habituelles. L’estimation se fait au moyen de la méthode des MCO (Moindres Carrés Ordinaires). En cas d’endogénéité, il est nécessaire de passer par la méthode des variables instrumentales (i.e. remplacer la variable endogène par une ou plusieurs variables exogènes qui lui sont corrélées). Le tableau de résultats (Tableau 2) donne, pour chaque variable, le coefficient estimé, l’écart-type du coefficient (standard error), la valeur du t de Student (t-value) ainsi que sa probabilité associée. On considère généralement qu’une probabilité inférieure à 5% (soit un t d’environ 2) est le seuil de significativité du coefficient. Les diagnostics sont donnés par le R2 ajusté (Adjusted R-squared) : ici égal à 0,79, ce qui signifie que la régression est capable d’expliquer 79% de la variance des prix. La qualité de l’estimation, comparée aux standards dans la littérature, est donc excellente. La lecture du tableau est aisée : ainsi, pour la variable « moins de 5 ans », le coefficient est égal à 0,356, très significatif (Tableau 2). Cela signifie que le fait qu’un appartement vendu ait été construit il y a moins de 5 ans augmente le logarithme naturel de son prix de 0,35 en moyenne sur l’ensemble du territoire. La plupart des variables estimées sont significatives : les dates de transaction sont significatives et toutes positives, l’année de référence étant 2000, la première année : on se situe bien dans la phase haussière du cycle immobilier, débutée en 1997, et les prix commençant à augmenter moins vite à partir de 2008 (les coefficients cessent de croître), date généralement retenue pour la fin du cycle. Les variables de type d’appartement sont également significatives et positives, ce qui signifie qu’un appartement standard ou duplex/triplex se vend plus cher qu’un studio, la catégorie de référence. Le nombre de pièces, le nombre de salles de bain et la disponiblité d’un parking sont également positifs et significatifs, ces caractéristiques apportant une plus-value au logement. A l’inverse, la variable « rezde-chaussée » est négative car elle lui apporte une moins-value (en raison des nuisances acoustiques et de la faible luminosité). Les indicatrices de date de construction sont également significatifs, montrant une certaine plus-value pour l’ancien (construction entre 1913 et 1948) et le récent (construits entre 1981 et 1999). Enfin, la surface habitable est extrêmement significative et positive, comme on pouvait s’y attendre. A noter que, cette dernière variable étant elle aussi en logarithme, elle est interprétable directement en termes d’élasticité de substitution : ainsi, toutes choses égales par ailleurs, pour un coefficient de 0,624, augmenter la surface de l’appartement de 1 m2 consuit à augmenter son prix de 0,62%. En ce qui concerne les variables d’accessibilité, la proximité à une station de tramway est source de plus-value, reflétant le gain d’accessibilité qu’il procure. Notons que, du point de vue économique, l’accès au réseau de tramway permet de diminuer l’utilisation de sa voiture personnelle pour un certain nombre de trajets, donc de réaliser des économies sur ses dépenses de transport ; cette économie se retrouve bien capitalisée dans les prix de l’immobilier. En revanche, la proximité à une gare SNCF, aux boulevards et à une autoroute est plutôt source de moins-value : ici, l’effet d’une amélioration de l’accessibilité est plus que compensé par l’effet dépréciatif des nuisances de ce type d’infrastructures (bruit, qualité de l’air…). 51 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Tableau 2. Résultats de l’estimation de première étape Variables intrinsèques Variables Std. Error t value Pr(>|t|) Significativité (Intercept) 7.751 2.15E-02 360.794 < 2e-16 *** DATMUT02 0.16 6.39E-03 25.053 < 2e-16 *** DATMUT04 0.438 6.22E-03 70.432 < 2e-16 *** DATMUT06 0.714 6.30E-03 113.366 < 2e-16 *** DATMUT08 0.781 6.67E-03 117.087 < 2e-16 *** DATMUT10 0.806 6.53E-03 123.459 < 2e-16 *** APPTSTD 0.132 6.34E-03 20.839 < 2e-16 *** DUPLEXTRIP 0.203 9.57E-03 21.224 < 2e-16 *** TYP_NR 0.069 1.40E-02 4.904 9.45E-07 *** NBR_PIECES 0.045 2.34E-03 19.321 < 2e-16 *** NBR_SDB 0.077 5.34E-03 14.431 < 2e-16 *** PARKING 0.086 4.35E-03 19.796 < 2e-16 *** RDC -0.04 4.31E-03 -9.35 < 2e-16 *** CONST_13_4 0.04 8.43E-03 4.712 2.46E-06 *** CONST_48_6 -0.108 6.13E-03 -17.625 < 2e-16 *** CONST_70_8 -0.05 5.88E-03 -8.491 < 2e-16 *** CONST_81_9 0.037 6.43E-03 5.739 9.62E-09 *** MOINS5ANS 0.356 5.08E-03 70.134 < 2e-16 *** LOG_SURFHA 0.624 6.05E-03 103.158 < 2e-16 *** -0.024 7.90E-03 -2.995 0.00275 ** MD_TRAM 0.065 5.05E-03 12.937 < 2e-16 *** MD_BLVD -0.026 9.91E-03 -2.658 0.00786 ** MD_LYCEE 0.038 9.52E-03 3.971 7.16E-05 *** MD_COLL -0.006 9.34E-03 -0.627 0.53075 MD_GARE Variables extrinsèques Coefficient MD_ECHANG 0.008 8.45E-03 0.99 0.32214 MD_AUTO -0.054 1.24E-02 -4.356 1.33E-05 MD_INDCO 0.002 4.86E-03 0.359 0.71985 -0.109 7.08E-03 -15.422 < 2e-16 *** 0 5.78E-07 25.978 < 2e-16 *** 0.046 3.62E-03 12.72 < 2e-16 *** MD_ZUS REV_ME ID_HYPER *** Signif. codes: 0 ‘***’ 0.001 ‘**’ 0.01 ‘*’ 0.05 ‘.’ 0.1 ‘ ’ 1 Residual standard error: 0.2876 on 28167 degrees of freedom Multiple R-squared: 0.7903, Adjusted R-squared: 0.7901 F-statistic: 3661 on 29 and 28167 DF, p-value: < 2.2e-16 Enfin, la variable d’accessibilité à un lycée est significative, reflétant les stratégies de localisation des ménages. On n’a malheureusement pas, dans le système statistique français, de variable qualitative sur le niveau des lycées ou des collèges. Comme attendu, la variable de proximité ou d’inclusion dans une ZUS (Zone Urbaine Sensible) est négative, relfétant une moins-value très significative associée à ce 52 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final zonage. A l’inverse, le revenu médian de l’IRIS dans lequel se situe la transaction est positif et fortement significatif : le peuplement du quartier a une influence certaine sur les prix immobiliers, comme l’a montré, dans le cas de Bordeaux, la thèse d’Aurélien Décamps (Décamps, ?). Et pour finir, la distance à l’hypercentre est fortement significative, reflétant la structure monocentrique de l’agglomération bordelaise et son influence sur les prix immobiliers. Notons que la réplication de cette méthode à une agglomération de type polycentrique nécessiterait une méthode plus complexe, car il faudrait prendre en compte l’ensemble des distances aux sous-centres. Pour plus de précisions sur ce point, on pourra se reporter à Gaschet et Pouyanne (2009). 4.2.2.2. Deuxième étape : la construction d’un indicateur de valorisation de la localisation La deuxième étape de la méthode développée ici consiste à reconstituer, pour chaque transaction, un prix estimé en fonction de ses caractéristiques, auxquelles on applique le coefficient moyen de l’agglomération (voir Tableau 3). Ce prix estimé consiste à raisonner de la manière suivante : on considère que chaque caractéristique du bien a le même prix implicite, quelle que soit la localisation au sein de la ville. Une fois obtenu, pour chacune des transactions, un prix estimé, il s’agit de le comparer au prix réel : on calcule l’écart entre le prix réel et le prix estimé. La différence entre les deux représentera alors la plus-value (si l’écart est positif) ou la moins-value (si l’écart est négatif) lié à la localisation spécifique du bien, c’est-à-dire aux facteurs extrinsèques non pris en compte dans l’analyse. Ces facteurs sont divers : liés à la vue, à l’accessibilité à certaines aménités (culturelles, du type musée ou opéra ; naturelles, du type parc public, forêt communale…), etc. On ne cherche pas à les préciser, mais à mesurer la part du prix non expliquée par l’estimation hédonique. Considérer que l’écart entre le prix estimé et le prix effectivement constaté représente la plus- ou moins-value liée à la localisation du bien repose sur les hypothèses suivantes : L’homogénéité des préférences des agents : on suppose, comme c’est le cas en théorie économique et dans la méthode hédonique, que les agents ont la même structure de préférences : on exclut ainsi un certain nombre de déviations par rapport au phénomène moyen observé, par exemple l’individu passionné de surf prêt à payer plus cher si son logement est proche de la plage. En fait, on ne suppose pas que les individus sont tous identiques, mais on raisonne « comme si » (as if) ils l’étaient, en supposant que les déviations positives et négatives par rapport au comportement moyen tendent, lorsque le nombre d’observations est suffisamment élevé, à s’annuler (Friedman, 1953). Les variables intrinsèques sont suffisamment bien renseignées : il est bien sûr illusoire de vouloir renseigner parfaitement ce type de variables : les « prestations », dans le langage des agents immobiliers (présence d’un parquet ancien, hauteur sous plafond…), sont trop nombreuses et, parfois, de type trop qualitatif (subjectif) pour pouvoir les prendre en compte de manière complète ou même satisfaisante. Néanmoins, PERVAL est, à ce jour, la base la plus complète sur ce point. On a également une variable décrivant l’état de l’appartement (nécessité de faire des travaux ou pas), mais elle n’était jamais significative dans les régressions et a été enlevée. 53 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Une fois obtenu, pour chacune des transactions, la plus- ou moins-value liée à la localisation du bien immobilier, on peut la cartographier. Cependant, la cartographie à l’échelle de la transaction offre peu d’intérêt : en effet, l’information est tellement fine qu’il est très difficile de dégager une tendance claire, encore moins de l’expliquer de manière cohérente. Aussi, il est préférable de calculer la moyenne (ou la médiane) à l’échelle du découpage utilisé pour les régressions, ici les IRIS (si les variables sont computées à l’échelle communale, il est préférable de calculer la moyenne à cette échelle). Il est nécessaire de retenir un seuil de représentativité pour ce calcul, ici 10 transactions – mais ce seuil est laissé à la discrétion de l’économètre. Le résultat est représenté sur les Cartes 6 et 7. 4.2.2.3. Résultats : le Grand Parc au confluent des 2 zones de sur-values de localisation La cartographie de la plus- ou moins-value immobilière liée à la localisation recoupe bien ce que l’on sait par ailleurs du marché immobilier bordelais (Cartes 6 à 9). On y détecte les quartiers traditionnellement valorisés du centre-ville (l’hypercentre, continué en direction de Caudéran et du Bouscat), mais aussi des quartiers en réhabilitation récente, particulièrement dynamiques ces dernières années (Saint-Michel, Bacalan, Belcier, Bastide – les quartiers qui forment le fameux « arc de développement durable » et concentrent la plupart des projets urbanistiques de la Communauté Urbaine). Certains quartiers sont aussi caractérisés par des moins-values de localisation : beaucoup de quartiers périphériques, au-delà de la rocade (particulièrement dominés par de l’habitat individuel), ou encore la rive droite (Lormont et Cenon). Ce qui est particulièrement intéressant de noter, c’est la position privilégiée du quartier du Grand Parc : il se situe au confluent des deux grandes zones de sur-values de localisation (Carte 7). Il se caractérise donc par une excellente localisation au sein de l’agglomération, particulièrement valorisée par les acheteurs. Aussi les projets de réhabilitation du quartier, éventuellement d’augmentation de la densité, prennent tout leur sens. On notera ici tout l’intérêt de la méthode, car les prix réels des appartements (Cartes 5 et 6) ne montraient pas la même image : grâce à notre méthode, il est possible d’isoler l’effet « pur » de la localisation, en neutralisant les effets de composition du parc des quartiers sur le prix. Afin de contrôler l’effet-taille du prix, on peut calculer également la déviation en pourcentage entre le prix réellement observé et le prix estimé (Cartes 8 et 9). L’image donnée par ces écarts relatifs est très comparable à celle que donnent les écarts absolus. On y détecte aussi très clairement la structure moncentrique de l’agglomération bordelaise, la plus-value relative se réduisant au fur et à mesure que l’on s’éloigne de l’hypercentre, pour devenir quasi-systématiquement négative dans les zones au-delà de la rocade. 54 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 6. Ecart moyen entre prix réel et prix estimé (en euros) Source : PERVAL, INSEE 55 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 7. Ecart moyen entre prix réel et prix estimé (en euros) – zoom Grand Parc Source : PERVAL, INSEE 56 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 8. Ecart moyen entre prix réel et prix estimé (en %) Source : PERVAL, INSEE 57 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte 9. Ecart moyen entre prix réel et prix estimé (en %) – zoom hypercentre Source : PERVAL, INSEE 58 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 4.2.3. Annexe Carte A. Le découpage en IRIS (source : INSEE, 2009) 59 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Carte B. Le découpage en IRIS : zoom intra-rocade (source : INSEE, 2009) 60 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final Tableau A. Résultats détaillés par IRIS, 2000-2010 2000 N° IRIS Commune 2002 2004 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) IRIS N Prix réel (€) Prix estimé (€) 16 BASSENS NORD NS NS NS 1 NS NS NS 5 NS 20 BEGLES LA CASTAGNE - LA FERRADE NS NS NS 2 NS NS NS 2 89 084 21 BEGLES LA RAZE NS NS NS 2 NS NS NS 2 NS NS NS 22 BEGLES CENTUJEAN NS NS NS 1 98 588 68 NS NS NS 23 BEGLES SEMBAT 113 925 24 BEGLES BIRAMBITS NS 26 BEGLES MAIRIE BOURG NS NS 90 425 81 139 NS Différence prix réel - prix estimé (€) NS 86 924 5 2 160 1 NS NS NS 28 390 73 NS 3 NS NS NS 2 NS NS 15 777 NS NS NS 1 NS NS NS NS NS NS NS NS 0 -828 23 15 869 19 NS NS NS 0 1 NS NS NS 27 BEGLES ARGOUS 35 BLANQUEFORT MAJOLAN 59 502 36 BLANQUEFORT CENTRE VILLE 100 133 37 BLANQUEFORT SATURNE NS NS NS 3 NS 40 BORDEAUX LE LAC 1 NS NS NS 0 42 BORDEAUX BACALAN 1 NS NS NS 43 BORDEAUX BACALAN 2 NS NS NS 46 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 1 63 790 56 503 47 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 2 93 287 77 109 48 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 3 50 299 57 566 50 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 5 90 512 73 057 51 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 6 78 789 61 487 52 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 7 55 020 50 757 53 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 8 NS 54 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 9 72 978 62 574 55 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 10 60 072 55 091 56 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 11 56 762 58 148 57 BORDEAUX LA BASTIDE 1 NS 58 BORDEAUX LA BASTIDE 2 59 BORDEAUX 61 60 330 84 264 NS 129 702 66 255 5 141 29 104 579 92 017 16 742 NS 19 119 782 NS NS NS 0 NS 0 7 287 16 16 178 27 NS -7 267 16 17 454 53 17 302 95 4 263 11 NS 71 396 4 108 759 14 4 17 450 NS 62 035 N 28 0 2 8 94 850 9 729 17 109 691 NS NS 10 091 NS 10 1 NS 0 NS NS NS NS NS 127 044 0 18 NS NS 0 1 10 453 18 91 603 79 377 12 226 28 NS 96 961 NS 30 083 NS 0 2 69 593 59 140 84 955 79 782 5 174 22 150 469 138 297 12 172 81 55 369 60 024 -4 656 10 125 930 110 782 15 148 66 116 739 135 492 -18 753 NS 22 NS NS NS NS NS NS 0 7 NS NS NS 6 124 425 103 476 20 949 12 NS NS 5 3 139 986 107 898 32 088 23 152 686 131 896 20 789 10 10 404 36 4 981 42 102 432 72 140 30 292 33 163 365 115 646 47 719 30 66 602 61 667 4 935 38 100 968 91 917 9 052 51 74 209 59 240 14 969 19 100 478 77 234 23 243 20 NS -1 386 24 NS 1 123 246 96 752 36 153 489 141 263 12 226 60 NS NS NS 2 NS NS 26 494 NS 1 146 544 117 262 39 LA BASTIDE 3 NS NS NS 1 NS NS NS 6 NS 29 282 NS BORDEAUX LA BASTIDE 5 NS NS NS 7 NS NS NS 5 99 327 86 769 12 557 0 11 62 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 1 62 418 48 905 69 798 11 457 44 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 2 35 007 42 729 64 500 65 990 64 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 3 68 045 60 535 2 643 52 -3 296 117 7 943 37 81 255 63 65 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 4 54 673 51 605 66 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 5 46 751 43 004 67 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 6 72 870 61 013 NS 13 512 67 -7 722 72 72 012 69 369 50 751 54 046 7 510 49 3 068 49 68 673 60 730 104 401 84 256 -1 490 117 20 145 36 55 488 52 410 3 077 52 82 645 71 261 11 384 64 3 747 27 11 857 30 57 125 53 591 3 534 50 79 101 69 749 9 352 43 84 384 66 732 17 652 45 93 883 74 575 19 307 44 61 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 N° IRIS Commune 2008 Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) IRIS 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) N 16 BASSENS NORD NS NS NS 2 NS NS NS 2 NS NS NS 7 20 BEGLES LA CASTAGNE - LA FERRADE NS NS NS 4 NS NS NS 5 NS NS NS 4 21 BEGLES LA RAZE NS NS NS 5 -4 061 14 NS NS NS 4 22 BEGLES CENTUJEAN 153 544 NS NS NS 23 BEGLES SEMBAT NS NS 12 636 NS 146 570 152 901 -6 331 55 24 BEGLES BIRAMBITS NS NS NS 1 26 BEGLES MAIRIE BOURG NS NS NS 6 27 BEGLES ARGOUS NS NS NS 3 35 BLANQUEFORT MAJOLAN 112 850 36 BLANQUEFORT CENTRE VILLE NS NS 12 859 NS 8 NS 37 BLANQUEFORT SATURNE NS NS NS 2 NS 40 BORDEAUX LE LAC 1 NS NS NS 84 878 42 BORDEAUX BACALAN 1 NS NS NS 0 1 43 BORDEAUX BACALAN 2 NS NS NS 2 46 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 1 126 117 106 441 19 676 26 105 690 95 524 47 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 2 170 125 134 948 35 177 31 173 968 142 930 48 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 3 158 304 151 643 171 287 169 011 50 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 5 NS NS 6 662 119 NS 2 51 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 6 NS NS NS 52 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 7 53 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 8 54 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 9 168 176 126 571 41 604 31 196 475 149 377 55 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 10 152 136 134 929 17 207 38 147 056 123 002 56 BORDEAUX CHARTRONS - GRAND-PARC 11 150 476 109 626 40 850 20 145 264 108 245 57 BORDEAUX LA BASTIDE 1 203 776 184 667 92 231 680 216 857 58 BORDEAUX LA BASTIDE 2 19 109 NS 59 BORDEAUX LA BASTIDE 3 122 547 154 760 -32 213 42 186 839 172 180 61 BORDEAUX LA BASTIDE 5 152 995 145 417 7 578 66 149 733 132 181 62 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 1 101 695 88 614 13 081 55 147 410 117 263 63 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 2 100 878 90 634 10 244 98 132 844 116 432 64 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 3 125 616 112 735 12 881 38 139 809 120 372 65 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 4 129 166 102 301 26 865 57 117 001 94 305 66 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 5 117 377 101 959 15 418 49 128 569 107 556 67 BORDEAUX HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 6 137 052 108 342 28 710 33 148 180 112 561 166 180 125 709 136 464 NS NS 126 566 NS NS NS 159 400 26 NS NS NS 8 NS NS NS 0 2 NS NS NS 4 120 567 132 529 -11 961 14 169 030 6 215 18 NS 2 158 061 169 611 -11 550 NS 17 143 546 2 473 13 NS 5 514 14 NS 6 NS NS 11 5 9 898 155 340 20 9 9 175 245 NS 151 036 186 511 NS NS 145 522 94 153 156 568 NS 2 -9 275 73 29 943 42 NS NS 122 763 NS 145 422 NS NS 141 073 126 029 2 4 -3 267 12 NS NS 127 151 18 271 NS 20 NS 9 1 6 195 030 179 308 15 721 77 10 166 21 31 039 34 150 042 134 733 15 309 96 157 322 139 369 17 954 70 170 424 157 064 13 360 46 165 336 168 461 -3 125 11 NS NS 2 276 46 NS 6 NS NS NS 4 108 808 98 947 9 861 12 160 486 24 024 56 NS 8 203 627 163 292 40 334 NS 50 47 097 16 24 054 17 187 571 133 721 53 851 21 143 531 124 688 18 843 33 37 019 24 14 823 47 157 559 126 876 30 684 27 190 176 169 186 20 990 NS 26 1 956 30 184 510 NS NS NS NS NS 6 NS NS NS NS 7 8 14 659 12 17 552 17 182 440 180 484 132 799 132 332 467 12 30 147 51 16 412 65 129 100 110 767 18 333 47 126 914 107 528 19 437 44 22 696 48 167 880 136 690 19 386 104 31 189 37 128 017 100 551 27 466 37 21 013 30 35 619 30 138 075 104 377 33 698 41 155 897 125 714 30 183 33 62 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2000 68 BORDEAUX 69 BORDEAUX 70 BORDEAUX 2002 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 7 89 163 73 542 106 802 77 428 15 621 38 29 375 HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 8 54 399 49 206 81 831 68 190 5 193 24 13 641 SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 1 41 493 41 746 73 175 66 218 -253 21 6 957 71 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 2 110 793 73 379 72 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 3 58 754 61 350 73 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 4 60 010 58 518 74 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 5 67 761 60 778 75 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 6 92 032 75 500 76 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 7 82 442 64 289 77 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 8 92 414 80 868 78 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 9 54 749 52 424 79 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 1 74 090 69 318 80 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 2 106 343 79 922 81 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 3 NS 82 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 4 79 812 71 838 83 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 5 50 484 52 858 84 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 6 72 721 67 716 85 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 1 80 272 70 314 86 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 2 72 949 68 023 87 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 3 64 039 58 819 88 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 4 83 989 61 755 89 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 5 64 883 61 341 90 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 6 NS 91 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 7 46 309 55 686 92 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 8 70 583 68 158 93 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 9 86 341 71 462 94 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 1 51 737 46 037 95 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 2 56 876 61 140 96 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 3 47 675 51 149 97 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 4 56 132 40 501 98 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 5 32 991 35 185 99 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 1 69 740 62 413 100 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 2 40 311 101 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 3 53 534 N° IRIS Commune IRIS NS NS 2004 N Prix réel (€) Prix estimé (€) N 41 119 417 46 39 88 206 Différence prix réel - prix estimé (€) 88 724 30 693 74 743 13 462 22 87 199 79 514 7 686 32 31 37 414 19 -2 596 29 106 147 77 854 28 293 20 145 703 120 926 24 778 29 60 680 61 269 -589 22 101 435 93 810 7 625 34 1 492 14 6 983 39 65 555 59 461 6 094 22 110 721 89 937 20 785 25 98 652 75 900 22 751 52 110 386 98 505 11 881 49 16 532 14 18 153 37 165 888 122 728 43 160 24 118 974 119 960 -985 15 70 186 59 276 10 910 33 116 189 99 747 16 442 47 11 545 42 2 325 20 106 825 94 715 12 110 26 110 091 102 622 7 469 22 100 414 82 261 18 154 31 124 690 112 382 12 309 27 4 772 36 26 421 31 81 886 76 923 4 963 42 111 467 99 684 11 783 32 124 231 99 750 24 480 32 155 055 117 782 37 273 42 8 112 781 98 215 14 567 16 97 043 102 119 -5 077 32 7 974 16 -2 375 20 89 062 81 702 7 360 24 120 655 111 153 9 502 27 58 201 56 501 1 700 36 72 111 79 313 -7 201 32 5 005 23 9 958 29 102 296 84 405 17 891 22 106 943 100 366 6 578 38 93 612 81 217 12 394 29 128 362 114 827 13 535 35 4 926 29 5 220 42 73 555 71 166 2 389 40 82 175 91 901 -9 726 54 84 710 76 802 7 908 65 98 415 97 798 616 86 22 233 21 3 541 29 119 724 91 585 28 139 29 147 494 118 142 29 353 17 72 821 78 624 -5 804 19 102 897 95 952 6 945 29 82 703 -2 243 21 NS NS 8 NS NS NS 9 NS NS NS 5 -9 377 15 2 425 28 77 083 75 460 1 623 24 80 460 96 264 85 321 10 943 82 110 231 99 940 10 291 36 14 879 20 5 700 24 81 011 74 594 6 417 23 105 579 101 038 4 542 13 77 587 63 169 14 418 20 59 746 56 073 3 673 18 -4 264 24 -3 474 11 69 585 68 690 895 28 94 219 101 020 -6 801 37 56 952 72 799 -15 847 13 59 435 65 007 -5 572 17 15 631 51 -2 194 11 45 946 47 351 -1 405 27 114 172 118 935 -4 762 40 43 377 50 040 -6 664 10 89 218 87 936 1 282 19 65 649 64 666 983 28 65 291 71 006 -5 715 19 59 787 7 327 13 -19 476 23 61 119 83 088 -21 969 22 71 034 99 665 -28 631 23 53 631 -96 28 77 345 75 175 2 170 33 78 743 82 424 -3 681 53 63 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 68 BORDEAUX 69 BORDEAUX Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 7 185 386 141 620 43 766 HOTEL DE VILLE -QUINCONCES 8 125 185 107 094 18 091 70 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 1 122 655 111 835 10 820 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) 31 161 972 120 937 200 587 131 209 41 035 26 69 378 39 128 037 106 521 122 095 99 930 21 516 27 22 165 33 159 626 138 358 125 659 129 381 21 269 17 -3 722 71 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 2 162 113 136 350 25 763 27 185 767 145 896 72 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 3 148 706 129 964 18 742 40 127 356 135 866 73 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 4 137 834 115 939 21 895 36 177 782 152 917 74 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 5 178 676 153 300 25 377 35 147 688 130 173 75 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 6 179 480 176 235 3 245 13 76 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 7 115 733 107 811 7 922 42 167 898 135 424 77 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 8 151 749 142 882 8 867 18 132 930 126 777 78 BORDEAUX SAINT-SEURIN - FONDAUDEGE 9 169 546 161 974 7 571 25 143 574 124 199 79 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 1 134 177 128 363 5 815 30 145 469 138 266 80 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 2 183 323 164 896 18 427 35 158 697 169 941 81 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 3 164 239 168 904 -4 665 10 148 933 153 026 82 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 4 156 708 150 159 6 549 19 170 466 154 242 83 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 5 130 882 141 611 -10 729 24 131 889 122 993 84 BORDEAUX VILLA PRIMEROSE PARC BOR.-CAUDERAN 6 147 654 147 369 285 18 156 188 148 286 85 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 1 139 251 135 716 3 535 40 188 214 194 162 86 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 2 124 264 130 718 -6 454 51 131 989 139 435 87 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 3 155 375 126 351 29 025 38 157 681 140 864 88 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 4 160 926 149 158 11 768 19 149 630 157 937 89 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 5 133 094 128 850 4 244 24 139 500 140 957 90 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 6 143 543 163 926 -20 383 24 91 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 7 129 509 125 694 3 815 13 122 835 126 494 92 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 8 158 744 162 972 -4 228 43 171 881 163 508 93 BORDEAUX LESTONAT - MONSEJOUR 9 153 659 144 339 9 320 22 131 037 135 852 94 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 1 71 767 70 044 1 723 12 104 108 85 462 95 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 2 107 533 116 236 -8 704 27 123 271 125 757 96 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 3 125 982 143 175 -17 193 18 118 100 114 183 97 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 4 110 889 97 152 13 738 19 126 760 115 809 98 BORDEAUX SAINT-AUGUSTIN 5 136 715 134 498 2 217 17 177 038 161 503 99 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 1 99 986 109 662 -9 676 23 100 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 2 162 788 171 123 -8 335 34 161 668 152 760 101 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 3 111 925 116 730 -4 805 44 137 477 131 254 N° IRIS Commune 2008 IRIS NS NS NS NS NS NS N 43 22 17 39 871 15 -8 510 18 166 235 153 561 12 674 22 151 842 157 251 -5 408 36 24 865 19 17 515 25 157 387 136 484 20 903 26 157 529 143 475 14 054 26 4 185 555 179 137 6 419 16 32 475 22 6 153 22 157 944 141 989 15 955 26 147 973 159 834 -11 860 15 19 375 26 7 204 21 163 023 149 349 13 674 24 170 438 165 368 5 070 32 -11 243 29 -4 093 15 149 657 151 044 -1 387 28 16 224 11 8 897 14 165 212 167 203 -1 992 22 144 894 138 454 6 440 37 7 902 16 -5 947 27 130 123 145 034 -14 912 22 158 679 161 329 -2 650 16 -7 447 17 16 817 41 159 625 164 046 -4 421 20 163 959 152 584 11 375 30 -8 307 21 -1 457 10 188 331 181 627 6 704 22 126 086 134 023 -7 937 19 6 227 806 230 367 -2 561 23 -3 659 17 8 373 23 157 882 146 451 11 431 11 173 072 161 553 11 519 54 -4 815 12 18 647 12 166 401 189 296 -22 896 NS 15 -2 486 28 3 917 10 118 763 121 823 -3 059 19 187 470 172 158 15 312 15 10 951 10 15 536 13 115 197 105 764 9 434 30 116 318 111 653 4 665 11 9 118 220 116 429 1 791 15 8 908 26 6 223 66 167 719 184 223 -16 504 19 164 757 158 115 6 643 80 NS NS NS NS NS NS NS NS 8 9 64 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2000 N° IRIS Commune 2002 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 4 59 106 51 950 51 843 53 187 7 155 49 -1 345 SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 5 56 024 55 159 60 105 60 537 866 44 -431 SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 6 NS NS NS 8 44 797 50 493 -5 696 IRIS 2004 Différence prix réel - prix estimé (€) 80 600 11 183 113 180 -948 N Prix réel (€) Prix estimé (€) N 51 91 783 37 39 112 233 14 61 953 69 475 -7 521 13 102 BORDEAUX 103 BORDEAUX 104 BORDEAUX 105 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 1 31 357 29 912 106 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 2 51 164 46 826 107 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 3 32 080 33 991 108 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 4 36 493 35 602 109 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 5 78 447 62 699 110 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 6 32 994 35 144 111 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 7 40 719 41 445 112 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 8 NS 113 BORDEAUX NANSOUTY 1 40 930 44 017 114 BORDEAUX NANSOUTY 2 69 136 63 353 115 BORDEAUX NANSOUTY 3 42 768 47 205 116 BORDEAUX NANSOUTY 4 30 435 34 796 117 BORDEAUX NANSOUTY 5 32 154 35 715 118 BORDEAUX NANSOUTY 6 NS 119 BORDEAUX NANSOUTY 7 NS 120 BORDEAUX NANSOUTY 8 38 821 48 027 121 BORDEAUX NANSOUTY 9 29 893 35 828 122 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 1 NS NS NS 5 NS NS NS 4 NS NS NS 1 123 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 2 NS NS NS 2 NS NS NS 3 NS NS NS 5 124 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 3 NS NS NS NS NS NS 3 NS NS NS 125 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 4 NS NS NS 0 4 68 777 75 303 -6 526 25 126 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 5 NS NS NS 5 48 101 48 618 -517 10 59 297 127 BOUSCAT (LE ) JEAN MOULIN 59 586 62 472 92 295 92 219 76 24 156 019 128 BOUSCAT (LE ) CENTRE - ERMITAGE 87 037 74 669 -2 886 25 12 368 20 6 125 775 129 BOUSCAT (LE ) LA GARENNE - BAUDIN 47 033 53 003 130 BOUSCAT (LE ) AUSONE - LES ECUS 67 179 62 368 131 BOUSCAT (LE ) JEAN JAURES - RAVEZIE 47 285 55 004 132 BOUSCAT (LE ) MARCEAU - TIVOLI 104 158 70 303 133 BOUSCAT (LE ) BARRIERE DU MEDOC 132 577 90 004 134 BOUSCAT (LE ) CHENERAIE - LAVIGNE 83 182 69 156 135 BOUSCAT (LE ) HIPPODROME - LAFON - FELINE 136 BRUGES TOUR DE GASSIES - TREULON NS 71 383 57 1 445 16 4 337 59 45 134 43 450 1 684 10 59 056 48 217 10 839 10 44 603 45 481 -878 36 62 374 64 231 -1 857 56 -1 911 35 891 34 51 408 50 006 1 402 46 55 298 55 510 -211 45 39 703 42 286 -2 582 47 60 220 52 850 7 370 44 15 748 30 -2 150 41 72 578 67 449 5 128 16 100 265 85 903 14 362 12 35 808 36 847 -1 039 40 56 518 52 491 4 027 36 -726 26 NS 4 40 634 41 675 -1 041 27 57 472 49 703 7 769 31 37 276 46 092 -8 817 17 64 819 63 170 1 649 19 -3 086 38 5 783 24 43 396 47 102 -3 706 37 73 797 68 609 5 188 34 56 794 53 634 3 160 12 96 022 105 643 -9 621 27 -4 437 21 -4 361 32 40 044 44 302 -4 259 24 64 311 64 402 -91 35 74 268 65 969 8 299 82 60 489 62 562 -2 074 64 52 562 52 456 106 23 65 245 60 469 4 777 27 NS -3 561 12 NS 4 NS NS NS 7 51 039 50 738 301 10 78 011 70 934 7 076 11 -9 207 15 -5 935 23 36 068 56 764 -20 697 18 67 263 78 112 -10 849 14 38 856 43 504 -4 648 38 60 951 56 519 4 431 36 NS NS 70 291 NS NS NS NS 7 NS NS 84 442 NS NS 88 470 3 3 -4 028 17 62 420 -3 122 21 133 313 22 707 38 129 491 -3 716 53 -5 970 11 4 811 31 85 810 71 973 13 836 17 138 468 125 199 13 269 10 78 191 70 933 7 258 28 101 322 104 907 -3 586 23 -7 719 12 33 855 16 NS 9 80 702 86 519 -5 818 10 19 280 NS 34 102 055 88 861 20 9 NS NS 13 194 NS 37 680 NS 10 NS NS NS 4 NS NS NS 9 602 29 42 572 17 14 026 11 NS 6 1 092 19 109 394 NS 152 774 NS 98 860 NS 90 114 NS 115 093 NS 89 258 NS 91 337 94 795 9 8 1 -3 458 14 65 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 102 BORDEAUX 103 BORDEAUX Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 4 117 393 101 185 16 208 SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 5 152 044 134 888 17 156 104 BORDEAUX SAINT-BRUNO - SAINT-VICTOR 6 96 819 85 741 11 078 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) 43 115 584 103 629 144 186 132 686 11 955 43 11 499 30 139 952 132 025 123 815 122 869 7 927 34 946 15 99 493 96 609 113 766 102 552 2 884 12 11 213 105 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 1 103 958 79 910 24 047 27 106 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 2 94 855 77 594 17 261 28 111 195 88 054 107 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 3 94 739 83 851 10 888 51 103 077 87 831 108 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 4 88 715 74 893 57 111 144 82 173 109 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 5 NS 13 822 NS 9 127 325 96 352 110 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 6 73 690 68 761 4 929 56 97 693 83 015 111 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 7 86 284 79 963 6 321 37 83 911 80 081 112 BORDEAUX CAPUCINS - VICTOIRE 8 83 737 80 744 2 993 20 108 276 97 121 113 BORDEAUX NANSOUTY 1 95 164 87 924 7 240 43 107 061 101 599 114 BORDEAUX NANSOUTY 2 120 109 130 032 -9 923 11 87 829 88 870 115 BORDEAUX NANSOUTY 3 104 499 101 532 2 967 20 93 659 89 789 116 BORDEAUX NANSOUTY 4 75 829 69 599 6 230 53 84 837 79 581 117 BORDEAUX NANSOUTY 5 73 647 73 128 518 15 NS 118 BORDEAUX NANSOUTY 6 NS 3 NS 119 BORDEAUX NANSOUTY 7 96 489 98 259 120 BORDEAUX NANSOUTY 8 103 195 121 BORDEAUX NANSOUTY 9 71 413 122 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 1 118 075 123 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 2 NS NS NS 5 NS NS NS 1 NS 124 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 3 NS NS NS 1 NS NS NS 2 NS 125 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 4 101 263 126 BORDEAUX GARE SAINT-JEAN 5 127 BOUSCAT (LE ) JEAN MOULIN 128 BOUSCAT (LE ) CENTRE - ERMITAGE 129 BOUSCAT (LE ) LA GARENNE - BAUDIN 130 BOUSCAT (LE ) AUSONE - LES ECUS 135 435 130 008 5 427 26 157 288 152 757 131 BOUSCAT (LE ) JEAN JAURES - RAVEZIE 120 108 115 032 5 076 11 130 370 143 479 132 BOUSCAT (LE ) MARCEAU - TIVOLI 101 140 118 663 25 124 320 137 499 133 BOUSCAT (LE ) BARRIERE DU MEDOC NS NS -17 524 NS 134 BOUSCAT (LE ) CHENERAIE - LAVIGNE NS NS 135 BOUSCAT (LE ) HIPPODROME - LAFON - FELINE NS NS 136 BRUGES TOUR DE GASSIES - TREULON N° IRIS Commune 2008 IRIS NS NS NS NS NS 24 371 16 23 141 20 15 246 39 112 033 95 690 16 343 41 125 853 99 176 26 677 50 28 972 26 30 973 10 127 226 85 480 41 746 38 156 617 128 240 28 376 13 14 678 34 3 830 22 81 079 74 242 6 837 50 96 446 83 365 13 081 23 11 155 17 5 462 28 97 712 85 757 11 955 25 104 967 108 254 -3 287 23 -1 042 14 3 870 17 125 441 147 988 -22 547 17 90 482 101 499 -11 017 17 89 342 84 788 4 554 38 NS 5 256 37 NS 8 96 616 94 160 2 455 21 NS NS NS 215 10 136 090 130 071 104 063 -868 12 107 000 105 645 66 443 4 970 52 80 002 77 165 118 451 -376 16 85 600 88 847 -19 310 20 107 700 99 527 8 173 13 92 890 95 335 165 347 159 620 5 728 27 145 208 150 647 156 732 149 692 7 040 13 NS 7 NS 151 052 NS 171 770 NS 7 6 019 12 1 355 10 2 837 34 -3 247 10 140 167 NS NS 88 085 120 760 117 458 3 301 21 88 712 77 588 11 124 34 217 975 193 374 76 NS 24 601 NS NS NS -1 776 21 -2 445 11 108 871 NS -5 438 13 NS 6 NS NS 27 87 200 89 177 -1 977 11 171 534 170 680 854 19 181 786 168 436 13 349 14 6 131 075 138 681 -7 606 11 4 531 15 -13 108 10 155 410 159 811 -4 401 26 136 206 161 851 -25 645 28 133 739 132 499 1 240 15 200 495 205 207 -4 712 11 NS NS 8 NS NS NS 2 NS NS NS NS 2 NS NS NS 1 NS NS NS 162 805 5 12 226 NS 179 936 3 96 644 3 17 6 88 300 -13 179 11 NS 5 -20 718 14 77 421 120 573 NS 33 101 792 15 138 391 35 7 -1 770 NS N 17 131 21 193 470 198 389 5 1 -4 919 43 66 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2000 N° IRIS Commune 2002 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) CENTRE VILLE 56 819 61 450 68 459 72 322 -4 631 24 -3 863 LA MARIANNE - SAINTE GERMAINE NS NS NS 6 NS NS NS IRIS 2004 N 28 125 788 60 6 138 477 110 923 137 BRUGES 138 BRUGES 139 BRUGES CIMETIERE NORD - PETIT BRUGES NS NS NS 140 BRUGES VILLABOIS - LA HUTTE NS NS NS 146 CENON PALMER 1 65 189 55 891 148 CENON CAVAILLES - CAMPARIAN 63 637 77 757 150 CENON SARAILLERE - RONCEVAL - SEIGLIERE 46 878 51 501 151 CENON GRAND PAVOIS - CIMETIERE ST PAUL NS NS -4 623 10 NS 8 153 CENON BAS CENON - COURS VICTOR HUGO - GAMBETTA NS NS NS 1 90 831 154 CENON BAS CENON - COURS VERDUN - TESTAUD NS NS NS 4 NS NS 22 453 NS 155 CESTAS GAZINET NORD NS NS NS NS NS CESTAS BOURG - CROIX D'HINS 0 6 952 23 NS 158 NS NS 165 EYSINES CANTINOLLE NS NS 166 EYSINES BOURG 0 9 522 31 167 EYSINES LA LESQUE NS NS NS 0 168 EYSINES VIGEAN NS NS NS 170 EYSINES GRAND LOUIS NS NS NS 0 4 171 EYSINES MIGRON 67 400 172 FLOIRAC LA SOUYS NS 175 FLOIRAC COTEAUX NS 180 GRADIGNAN SAINT GERY 181 GRADIGNAN MALARTIC NS 183 GRADIGNAN LOUSTALOT NS 184 GRADIGNAN MOULINEAU NS NS 7 NS GRADIGNAN LE BRANDIER NS NS 23 783 11 NS 5 NS 185 NS NS NS 7 68 752 186 GRADIGNAN ORNON NS NS NS 187 GRADIGNAN NAUDET 31 521 85 845 NS 86 753 63 842 101 504 24 884 4 NS NS NS 6 0 9 298 55 -14 120 19 NS NS NS 8 733 0 55 -2 238 10 78 893 NS 77 230 63 071 79 958 NS 57 898 NS 71 225 NS NS 60 136 NS 4 119 529 10 925 NS 21 -6 194 10 NS 67 262 4 5 NS NS 0 1 0 3 NS NS NS 0 NS NS NS NS NS NS 2 NS NS NS 0 7 NS NS NS 2 77 831 NS NS NS 5 NS NS -20 378 NS NS NS NS NS NS NS 0 5 NS NS NS 0 3 NS NS NS 5 12 NS NS NS 7 3 NS NS NS 2 2 NS NS NS NS NS NS NS NS NS 3 819 27 NS 5 NS NS NS 61 198 32 162 25 NS NS 29 702 61 068 -11 773 NS NS 77 721 NS 78 159 NS NS 9 130 453 16 NS NS 15 884 NS 60 023 66 387 27 13 587 NS 1 4 329 11 NS 6 9 NS 97 336 14 91 084 68 378 3 NS Différence prix réel - prix estimé (€) 128 004 -2 216 136 142 2 336 N Prix réel (€) Prix estimé (€) 89 837 75 200 81 860 NS 7 976 15 4 882 15 NS 56 315 7 99 337 NS 90 779 98 209 93 801 NS 79 350 NS 9 5 536 18 11 429 NS 10 -3 777 13 NS 72 529 4 2 89 570 82 760 6 810 21 NS 48 829 46 721 2 108 22 74 766 72 782 1 985 11 33 634 43 857 -10 224 38 54 984 63 313 -8 329 45 113 284 97 291 13 85 279 88 961 -3 682 12 131 446 -15 186 0 20 123 148 GRADIGNAN BRANNES 194 HAILLAN (LE ) BARAILLOT NS NS NS 0 195 HAILLAN (LE ) BECHADE NS NS NS NS NS 196 HAILLAN (LE ) MIOTTE NS NS NS 0 1 15 993 NS NS NS 202 LEOGNAN CENTRE NS NS NS 2 NS 205 LEOGNAN SUD NS NS NS 0 NS 215 LORMONT CITE CARRIET 1 NS NS NS 216 LORMONT CITE CARRIET 2 - LA CROIX ROUGE NS NS NS 0 1 NS NS NS 9 1 819 17 -7 278 35 188 NS 14 6 NS NS 0 4 116 260 NS NS 0 105 816 NS NS NS NS -17 332 NS NS NS NS 0 5 NS NS NS 0 2 NS NS NS 0 NS NS NS 0 14 67 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 N° IRIS Commune 2008 Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) CENTRE VILLE 125 607 132 369 -6 762 LA MARIANNE - SAINTE GERMAINE NS NS NS IRIS 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) 14 154 191 156 791 115 426 134 338 -2 600 19 -18 912 8 203 562 201 390 NS NS NS 2 172 17 137 BRUGES 138 BRUGES 139 BRUGES CIMETIERE NORD - PETIT BRUGES 157 972 175 857 -17 884 78 140 BRUGES VILLABOIS - LA HUTTE 164 048 175 665 -11 617 37 NS NS 146 CENON PALMER 1 90 426 100 138 -9 712 21 98 333 103 198 148 CENON CAVAILLES - CAMPARIAN NS NS NS 9 NS 150 CENON SARAILLERE - RONCEVAL - SEIGLIERE 100 360 10 151 CENON GRAND PAVOIS - CIMETIERE ST PAUL NS NS 10 340 NS 153 CENON BAS CENON - COURS VICTOR HUGO - GAMBETTA NS NS 154 CENON BAS CENON - COURS VERDUN - TESTAUD NS 155 CESTAS GAZINET NORD 158 CESTAS BOURG - CROIX D'HINS 165 EYSINES CANTINOLLE 107 235 166 EYSINES BOURG 144 758 167 EYSINES LA LESQUE NS NS NS 168 EYSINES VIGEAN NS NS 170 EYSINES GRAND LOUIS NS NS 171 EYSINES MIGRON NS 172 FLOIRAC LA SOUYS NS 175 FLOIRAC COTEAUX 114 810 146 034 180 GRADIGNAN SAINT GERY 139 165 133 569 181 GRADIGNAN MALARTIC 183 GRADIGNAN LOUSTALOT 143 977 132 307 11 670 13 184 GRADIGNAN MOULINEAU 167 317 144 152 13 185 GRADIGNAN LE BRANDIER NS NS 23 165 NS 186 GRADIGNAN ORNON NS NS NS 187 GRADIGNAN NAUDET 99 712 89 489 188 GRADIGNAN BRANNES 62 694 73 980 194 HAILLAN (LE ) BARAILLOT NS 195 HAILLAN (LE ) BECHADE NS 196 HAILLAN (LE ) MIOTTE 202 LEOGNAN 205 LEOGNAN 215 216 4 184 096 194 362 -10 266 77 184 260 191 701 -7 441 18 95 389 101 012 -5 623 28 NS -4 865 21 NS 7 NS NS NS 8 NS NS NS 5 NS NS NS 5 9 NS NS NS 6 NS NS NS 8 NS 4 NS NS NS NS NS NS 2 NS NS 1 NS NS NS 0 2 NS NS NS NS NS NS 137 633 149 816 180 392 NS -36 323 NS 15 NS -12 183 13 NS 1 144 069 NS 0 3 -37 469 19 149 883 160 696 159 808 156 050 3 758 32 -6 894 33 143 900 146 654 -10 813 53 -2 754 14 162 145 168 161 -6 016 20 155 790 167 382 -11 592 61 NS 2 160 130 166 169 NS 0 4 NS 7 163 463 142 347 174 842 167 861 6 981 28 NS NS 8 185 727 186 612 21 116 66 -885 26 162 935 168 391 -5 455 59 NS NS 3 169 687 158 270 181 629 184 468 -2 838 12 -31 224 14 136 566 140 472 11 416 43 -3 906 17 121 705 138 219 -16 514 23 5 596 18 157 943 144 795 13 148 14 NS 4 151 182 163 602 22 NS 144 704 151 652 NS NS 6 NS NS NS 131 664 NS 185 340 19 -9 265 26 NS 2 110 700 176 075 N NS NS NS 129 528 NS 2 135 11 NS 8 7 154 988 168 882 3 154 538 162 026 10 223 14 104 540 101 572 36 71 860 77 613 NS -11 286 NS 9 163 284 NS NS NS NS NS 0 5 CENTRE NS NS NS 2 NS NS NS 0 SUD NS NS NS NS NS NS LORMONT CITE CARRIET 1 NS NS NS 0 2 NS NS NS 0 6 LORMONT CITE CARRIET 2 - LA CROIX ROUGE 10 NS NS NS 4 121 667 124 901 -3 234 NS 169 491 183 519 NS -13 895 23 -7 488 20 2 968 10 -5 753 32 NS NS NS NS 4 5 -6 039 101 NS 5 NS NS -12 421 NS NS NS NS 2 8 177 675 169 681 7 994 24 185 086 170 296 14 790 51 121 750 128 220 -6 470 12 NS NS NS 9 67 796 74 220 -6 424 27 -20 234 20 NS 2 168 403 174 474 -6 071 37 152 296 156 445 -4 149 18 -6 122 43 169 995 181 655 175 614 NS 170 567 NS 188 272 -11 660 101 NS 1 NS NS -17 705 NS NS NS NS 12 2 0 68 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2000 N° IRIS Commune 2002 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) LE BOURG - LE VIEUX BOURG NS NS NS 7 NS NS NS IRIS 217 LORMONT 218 LORMONT GENICART 3 222 LORMONT LISSANDRE 42 130 57 008 223 LORMONT ZUP 45 854 53 442 224 LORMONT Z.I. QUATRE PAVILLONS - LA GARDETTE 227 MERIGNAC CENTRE-VILLE 1 53 232 228 MERIGNAC CENTRE-VILLE 2 NS 229 MERIGNAC CENTRE-VILLE 3 53 745 54 755 230 MERIGNAC CENTRE-VILLE 4 82 639 76 990 231 MERIGNAC CAPEYRON 1 56 187 62 545 232 MERIGNAC CAPEYRON 2 48 465 53 682 233 MERIGNAC CAPEYRON 3 80 699 77 728 234 MERIGNAC ARLAC 1 NS 235 MERIGNAC ARLAC 2 52 061 237 MERIGNAC ZONE COMMERCIALE - CHEMIN LONG NS 238 MERIGNAC LE JARD NS 239 MERIGNAC BOURRAN 240 MERIGNAC PIQUEY NS 241 MERIGNAC EYQUEMS NS 242 MERIGNAC LES PINS 243 MERIGNAC LA FORET NS 245 MERIGNAC LA GLACIERE NS 246 MERIGNAC BOURDILLOT 48 038 47 651 247 MERIGNAC LE BURCK 22 329 43 819 248 MERIGNAC BEUTRE NS NS NS 0 NS 251 MERIGNAC BEAUDESERT NS NS NS 0 252 MERIGNAC Z.I DU PHARE NS NS NS 254 PAREMPUYRE CENTRE NS NS NS 255 PAREMPUYRE EST NS NS NS 260 PESSAC MADRAN NS NS 261 PESSAC NOES NS NS 262 PESSAC BELLEGRAVE 263 PESSAC LE BOURG NS 264 PESSAC LES ECHOPPES 265 PESSAC LE MONTEIL NS NS 67 593 86 166 42 495 NS NS 51 566 NS NS 49 576 NS 2004 N Prix réel (€) Prix estimé (€) 8 NS N 9 7 56 575 59 421 -2 846 19 72 859 78 227 -5 368 18 -14 878 17 -7 588 27 48 592 64 205 -15 613 22 79 654 90 053 -10 399 19 55 974 59 019 -3 045 14 78 367 86 050 -7 683 15 NS 1 433 0 55 2 886 0 47 3 NS NS 0 1 665 51 NS 9 NS 69 963 NS NS NS 68 530 NS NS 87 472 NS NS 84 586 NS NS 7 -1 010 11 5 648 56 64 392 67 136 -2 743 12 88 213 82 981 5 232 14 76 081 80 421 -4 340 14 119 150 122 767 -3 617 28 -6 358 58 -5 217 11 63 147 72 022 -8 875 59 91 036 100 014 -8 978 72 60 026 66 243 -6 217 17 79 684 89 981 -10 297 38 2 971 30 NS 7 82 671 84 157 -1 486 17 112 128 117 570 -5 442 17 -6 432 38 -6 390 18 -2 605 27 1 010 14 11 419 15 NS 4 NS NS 8 74 448 NS NS 2 125 32 7 NS NS NS 6 NS NS NS 9 NS NS NS 6 98 577 NS NS NS 9 315 14 9 NS NS NS NS 76 851 NS 17 005 NS 42 8 586 10 -1 529 28 NS NS 67 975 59 321 NS NS 65 468 76 326 NS 2 485 38 NS 1 54 856 NS Différence prix réel - prix estimé (€) NS 65 862 69 504 83 977 80 956 3 90 652 387 28 -21 490 46 68 542 37 436 3 1 72 997 NS 93 075 83 635 NS NS NS 79 430 NS NS 99 465 86 239 NS 3 NS 97 567 NS 7 4 NS 2 3 021 10 109 974 98 555 83 880 6 771 47 116 638 114 059 2 579 21 70 105 -1 562 35 84 049 87 927 -3 878 59 49 539 28 57 021 68 926 -11 906 NS 38 NS -12 103 NS NS NS 14 0 NS 0 NS NS 0 4 NS 7 0 NS NS 0 97 901 NS NS 0 NS NS 38 270 NS NS NS 0 NS NS NS 0 NS NS NS NS NS NS NS NS NS 0 9 NS NS NS 0 3 NS NS NS 5 NS NS NS 5 21 NS NS NS NS -12 361 10 NS 4 55 420 62 852 NS NS NS NS NS NS 4 NS NS NS NS NS NS 4 92 560 91 290 -7 432 1 271 9 68 147 3 NS 23 76 122 NS 59 632 80 600 NS 85 573 6 0 8 -12 453 NS 18 -9 452 12 3 69 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 N° IRIS Commune 2008 Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) LE BOURG - LE VIEUX BOURG 106 595 119 230 -12 635 GENICART 3 122 469 115 360 7 109 IRIS 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) 10 NS NS NS 5 NS NS NS N 16 -20 308 NS 10 217 LORMONT 218 LORMONT 222 LORMONT LISSANDRE 114 910 142 182 -27 273 18 223 LORMONT ZUP 132 603 134 774 -2 172 49 224 LORMONT Z.I. QUATRE PAVILLONS - LA GARDETTE 227 MERIGNAC CENTRE-VILLE 1 914 0 36 228 MERIGNAC CENTRE-VILLE 2 229 MERIGNAC CENTRE-VILLE 3 112 482 109 832 2 650 0 13 230 MERIGNAC CENTRE-VILLE 4 158 636 136 821 21 816 11 231 MERIGNAC CAPEYRON 1 125 075 130 944 -5 869 79 130 522 144 135 232 MERIGNAC CAPEYRON 2 120 097 121 756 -1 659 31 118 068 126 906 233 MERIGNAC CAPEYRON 3 149 231 144 080 5 151 13 170 625 185 806 234 MERIGNAC ARLAC 1 146 073 142 341 3 732 11 148 041 156 365 235 MERIGNAC ARLAC 2 96 572 107 773 37 143 775 146 300 237 MERIGNAC ZONE COMMERCIALE - CHEMIN LONG NS NS -11 201 NS 1 NS 238 MERIGNAC LE JARD 115 256 121 930 -6 674 14 NS 239 MERIGNAC BOURRAN 118 945 119 238 -292 32 240 MERIGNAC PIQUEY 168 141 175 468 -7 327 50 241 MERIGNAC EYQUEMS 118 364 127 167 -8 804 11 242 MERIGNAC LES PINS NS NS NS 2 243 MERIGNAC LA FORET NS NS NS 5 134 186 139 149 245 MERIGNAC LA GLACIERE 95 834 114 132 -18 298 19 129 547 138 217 246 MERIGNAC BOURDILLOT 102 584 107 639 -5 056 44 114 619 111 962 247 MERIGNAC LE BURCK 69 731 88 010 26 75 822 100 503 248 MERIGNAC BEUTRE -18 280 NS NS NS 251 MERIGNAC BEAUDESERT 34 252 MERIGNAC Z.I DU PHARE 254 PAREMPUYRE CENTRE 255 PAREMPUYRE EST 260 PESSAC MADRAN 261 PESSAC 262 PESSAC 263 PESSAC LE BOURG 264 PESSAC LES ECHOPPES 265 PESSAC LE MONTEIL NS 114 817 NS NS 143 923 NS NS 113 903 NS NS 124 391 NS 1 NS NS 19 532 NS NS NS NS 164 180 -35 440 NS 17 128 740 0 1 131 323 NS NS NS 117 271 125 946 -8 675 14 1 154 881 171 350 -16 470 40 2 722 35 125 651 124 065 1 586 55 NS NS 116 921 NS NS NS NS NS NS NS 128 929 NS 166 526 NS 115 744 127 905 -9 344 20 NS 9 171 185 160 533 10 652 24 131 385 139 714 -8 329 65 166 820 166 084 736 26 -15 181 20 -8 324 14 152 724 158 005 -5 281 33 116 625 124 527 -7 902 29 125 419 127 200 -1 780 54 NS -2 524 85 NS 4 NS NS 8 137 500 156 077 -18 577 12 129 301 2 517 20 NS 2 294 18 4 131 818 NS 166 055 169 248 -3 193 67 171 521 -4 994 19 NS 7 119 873 134 541 -14 668 14 179 956 166 378 13 578 14 -4 963 13 -8 670 15 136 952 131 698 5 254 11 112 000 126 734 -14 734 14 2 657 37 -24 681 23 109 521 116 923 -7 402 29 125 783 133 810 -8 027 41 143 647 152 869 -9 222 32 21 080 17 -3 498 16 -18 936 26 126 635 NS 89 091 NS 3 NS NS NS 163 283 97 088 105 146 -8 058 13 139 342 130 620 109 798 -4 766 16 153 354 160 846 86 370 98 356 -11 986 NS 13 108 875 128 254 -13 898 21 162 336 3 118 561 NS NS NS NS NS NS NS 0 5 26 652 19 NS 4 145 729 NS 6 -13 614 42 -8 839 19 105 033 149 352 -1 938 14 9 NS NOES 135 453 115 908 NS BELLEGRAVE 3 95 600 133 260 NS NS 4 NS 119 643 3 NS NS NS NS 7 NS NS NS 175 517 NS NS NS NS 3 NS 3 119 908 0 -17 554 97 NS 2 159 814 137 992 156 928 8 722 14 -7 492 16 -19 379 12 137 569 136 945 624 23 101 741 122 149 -20 408 12 156 597 156 579 18 24 NS NS 98 827 NS 163 312 NS NS 1 4 NS NS NS 3 -13 180 57 NS NS NS 8 70 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2000 266 PESSAC 268 PESSAC 2002 Différence prix Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) L'ALOUETTE NS NS NS 1 129 035 103 781 25 254 CAP DE BOS NS NS NS 6 NS NS NS 270 PESSAC CAMPONAC 271 PESSAC SARDINE 31 967 272 PESSAC CANDAU NS 273 PESSAC FAC SCIENCES-DROIT 274 PESSAC FAC LETTRES 275 PESSAC CHATAIGNERAIE 277 PESSAC SAIGE SUD 278 N° IRIS Commune IRIS 68 719 39 536 39 790 NS 35 012 56 596 42 869 NS 41 142 55 580 NS 12 123 26 -10 903 16 NS 1 -1 605 19 -15 790 17 NS 41 550 86 481 66 840 NS 36 856 NS 63 327 50 312 NS 10 NS NS Différence prix réel - prix estimé (€) NS 6 NS NS NS N Prix réel (€) Prix estimé (€) 41 -1 293 17 NS NS 19 638 NS 2 NS NS NS -13 456 NS 15 NS NS NS NS 6 108 596 71 303 4 92 411 70 585 21 825 10 NS -6 537 15 46 021 54 811 -8 790 15 60 870 88 958 84 852 NS N 1 8 23 155 68 132 NS 2004 18 8 0 8 -13 549 NS 14 -7 187 22 68 057 5 PESSAC SAIGE NORD NS NS NS 0 NS NS NS 0 NS NS NS 291 SAINT-MEDARD-EN-JALLES HASTIGNAN NS NS NS NS NS NS NS NS 0 2 CENTRE VILLE 2 NS NS NS NS NS NS 0 8 NS 294 SAINT-MEDARD-EN-JALLES 0 8 NS NS NS 9 297 SAINT-MEDARD-EN-JALLES CORBIAC 2 NS NS NS 0 NS NS NS NS NS NS 300 SAINT-MEDARD-EN-JALLES ISSAC - CERILLAN NS NS NS 0 NS NS NS 0 4 NS NS NS 0 2 NS NS NS 0 13 549 54 -3 590 45 NS NS NS 0 48 NS NS NS 2 028 -3 168 48 304 TAILLAN-MEDOC (LE ) SUD EST 305 TALENCE POSTE - MAIRIE 306 TALENCE LA FAUVETTE 307 TALENCE COMBATTANTS - BIJOU 308 TALENCE MEDOQUINE - HAUT BRION 309 TALENCE CAUDERES NS 310 TALENCE EMILE ZOLA NS 311 TALENCE SAINT GENES 48 751 47 153 312 TALENCE PEYLANNE - LEYSOTTE 55 477 53 005 313 TALENCE PLUME - LA BOULE 33 995 35 555 314 TALENCE MEGRET 36 840 40 774 315 TALENCE LYCEE 316 TALENCE THOUARS 2 52 918 49 926 317 TALENCE THOUARS 1 49 077 47 956 327 VILLENAVE-D'ORNON CROIX DE LEYSOTTE-CHANTELOISEAU-ST BRIS NS VILLENAVE-D'ORNON PETIT CHAMBERY-BROWN NS NS NS 625 10 1 NS 328 NS NS 329 VILLENAVE-D'ORNON CHAMBERY NS NS NS 2 NS NS 331 VILLENAVE-D'ORNON SAINT MARTIN-CANTELOUP-BOURLEAUX 332 VILLENAVE-D'ORNON CLEMENCEAU-PONTAC-SALLEGOURDE-PONT LANG. NS NS -14 706 13 NS 1 NS NS -13 083 NS 333 VILLENAVE-D'ORNON HOURCADE-GENESTE-LE BOURG-COURREJEAN NS NS NS NS NS NS 334 VILLENAVE-D'ORNON LA MONNAIE-LA TAILLE NS NS NS 0 3 NS NS 335 VILLENAVE-D'ORNON LA HE-BARRET-SOORS NS NS NS 3 NS NS 336 VILLENAVE-D'ORNON BAUGE-SARCIGNAN-VERSEIN 73 873 48 260 NS 54 973 NS 59 193 30 604 32 822 60 324 51 850 NS 48 100 NS 3 61 330 57 847 NS 65 368 NS 6 873 13 NS 8 NS NS NS NS NS 45 683 81 687 61 015 NS 53 919 50 492 50 517 53 754 -1 560 34 -3 934 13 47 064 26 930 7 -12 861 22 NS NS 1 11 448 24 -4 192 36 85 878 NS 1 598 14 2 472 30 2 992 20 1 121 20 58 568 45 310 6 59 302 NS 6 86 065 71 718 NS 124 304 71 766 NS 75 363 10 702 0 34 -5 720 51 12 357 92 -9 509 18 3 285 16 77 438 NS 111 947 NS 81 276 NS 3 NS 5 -25 14 50 927 47 642 54 586 -832 26 87 868 87 273 595 32 49 451 -2 387 36 83 493 79 537 3 956 31 29 091 -2 162 10 46 837 44 616 2 221 12 NS NS 4 NS NS NS NS NS 3 64 066 56 371 7 695 10 NS 49 699 51 368 -1 669 30 66 254 NS 9 128 105 NS 0 NS NS NS NS 0 13 NS NS NS 0 7 NS NS NS 9 0 NS NS NS NS NS NS 0 2 NS 0 1 NS NS NS 2 NS 4 NS NS NS 51 317 33 890 64 400 51 478 -17 589 13 66 121 63 931 120 511 71 554 9 2 324 31 7 594 17 6 -5 433 19 71 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 2006 2008 266 PESSAC Différence prix Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) L'ALOUETTE NS NS NS 268 PESSAC CAP DE BOS 270 PESSAC CAMPONAC 271 PESSAC SARDINE 272 PESSAC CANDAU 273 PESSAC FAC SCIENCES-DROIT NS 274 PESSAC FAC LETTRES 275 PESSAC CHATAIGNERAIE 277 PESSAC SAIGE SUD 278 PESSAC SAIGE NORD N° IRIS Commune IRIS NS 141 651 NS NS 2010 Différence prix Différence prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix N Prix réel (€) Prix estimé (€) réel - prix estimé (€) estimé (€) 1 174 523 192 321 171 162 184 367 -17 797 10 -13 205 6 NS NS NS 1 NS NS NS 6 20 435 18 94 051 104 067 17 NS NS NS NS -10 016 NS 29 582 13 NS 6 4 NS NS NS 3 NS NS 8 NS NS NS 5 11 NS NS NS 9 NS NS NS 6 6 NS NS NS 4 NS NS NS 4 NS NS NS NS 91 264 121 579 NS -4 088 NS 95 142 -3 878 NS NS NS NS NS NS 291 SAINT-MEDARD-EN-JALLES HASTIGNAN 294 SAINT-MEDARD-EN-JALLES CENTRE VILLE 2 162 057 297 SAINT-MEDARD-EN-JALLES CORBIAC 2 138 931 300 SAINT-MEDARD-EN-JALLES ISSAC - CERILLAN 16 0 5 164 236 -2 179 20 167 085 94 100 131 055 17 121 216 117 491 160 637 N NS NS 9 062 10 NS 2 NS NS NS 177 980 NS -28 154 NS 28 NS 0 159 439 NS NS NS NS 10 405 0 45 145 973 -5 753 65 178 319 NS 154 687 304 TAILLAN-MEDOC (LE ) SUD EST 305 TALENCE POSTE - MAIRIE 306 TALENCE LA FAUVETTE 307 TALENCE COMBATTANTS - BIJOU 308 TALENCE MEDOQUINE - HAUT BRION 86 725 82 058 4 667 29 91 084 93 363 309 TALENCE CAUDERES 115 583 101 175 14 408 16 88 445 89 530 310 TALENCE EMILE ZOLA 67 501 78 937 -11 436 13 NS 311 TALENCE SAINT GENES 101 086 93 350 7 736 15 99 708 89 783 312 TALENCE PEYLANNE - LEYSOTTE 121 173 114 206 6 967 26 107 472 106 535 313 TALENCE PLUME - LA BOULE 108 831 106 879 1 952 26 108 216 110 342 314 TALENCE MEGRET 60 590 59 645 945 10 103 341 90 733 315 TALENCE LYCEE NS NS NS 316 TALENCE THOUARS 2 NS NS NS 317 TALENCE THOUARS 1 93 952 327 VILLENAVE-D'ORNON CROIX DE LEYSOTTE-CHANTELOISEAU-ST BRIS NS NS 328 VILLENAVE-D'ORNON PETIT CHAMBERY-BROWN NS NS 329 VILLENAVE-D'ORNON CHAMBERY 141 765 145 999 -4 234 331 VILLENAVE-D'ORNON SAINT MARTIN-CANTELOUP-BOURLEAUX 110 600 124 551 332 VILLENAVE-D'ORNON CLEMENCEAU-PONTAC-SALLEGOURDE-PONT LANG. NS NS -13 951 NS 333 VILLENAVE-D'ORNON HOURCADE-GENESTE-LE BOURG-COURREJEAN NS NS NS 334 VILLENAVE-D'ORNON LA MONNAIE-LA TAILLE NS NS NS 335 VILLENAVE-D'ORNON LA HE-BARRET-SOORS 108 880 116 831 336 VILLENAVE-D'ORNON BAUGE-SARCIGNAN-VERSEIN 84 436 92 581 104 386 93 981 99 605 105 357 NS NS NS 6 5 NS 85 038 94 946 NS NS NS NS 9 109 133 88 793 23 100 457 89 943 NS 5 195 761 191 533 NS 0 10 159 045 161 491 87 166 6 786 10 1 25 207 16 92 192 111 218 -19 026 18 78 241 79 257 -1 017 16 119 950 115 583 4 367 37 77 454 NS 202 468 0 4 752 24 NS 9 175 235 NS 98 608 NS 88 562 -338 62 144 210 NS 3 113 769 NS NS NS 179 113 NS 12 23 355 NS 39 -2 569 28 177 803 NS NS 2 1 9 128 597 126 884 1 713 52 100 220 108 442 -8 221 35 7 96 420 101 780 -5 360 12 -2 279 31 -1 086 13 98 695 88 394 10 301 20 110 541 107 678 2 863 17 6 100 283 105 907 -5 624 20 9 926 12 937 18 83 470 79 057 4 413 10 126 870 131 241 -4 371 34 103 013 101 070 1 943 41 NS NS 138 532 13 548 NS 27 -4 361 12 -1 506 19 4 20 340 12 10 514 14 NS 152 080 NS 91 592 NS NS 4 229 32 -2 447 10 NS 3 NS NS NS 4 129 740 166 227 164 876 144 035 NS 8 -15 371 NS 1 763 55 -3 661 41 -2 126 25 12 608 11 NS NS 92 826 173 669 NS 95 953 175 175 NS NS NS NS NS NS NS 126 264 8 6 2 3 476 10 -3 401 28 0 3 NS NS -22 193 26 NS 1 NS NS NS 2 -7 951 10 NS NS NS 6 157 338 161 909 -4 571 15 -8 145 28 95 350 103 775 -8 425 20 108 813 120 671 -11 859 31 NS NS 8 NS 168 276 NS 8 NS 3 72 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 5. CONCLUSION Cette étude portant sur la question du financement de la réhabilitation à coût compensé grâce à la création de surface a permis de mettre en évidence différents points : Malgré des communications et initiatives nombreuses sur le sujet (ex : programmes REHA du PUCA, étude « Le foncier de Paris peut-il être aérien ? », …), le nombre d’opérations réalisées ayant eu recours à l’extension, en surélévation ou en épaississement, dans un programme de réhabilitation est finalement faible. Aucune opération où l’extension a été une source de motivation financière pour le projet n’a été détectée. Les projets sont motivés par le besoin de densifier, par le besoin de rafraichir un bâtiment vieillissant, par un besoin d’amélioration de la qualité de vie et du confort des occupants (requalification, traitement acoustique, accessibilité) ou bien évidemment par des préoccupations énergétiques. Le cas de la copropriété soulève de nombreux problèmes dans la prise de décision. Aucune copropriété d’ampleur n’a pu être recensée ayant réalisé de tels travaux, du fait de la difficulté à accorder les copropriétaires. Les collectivités jouent un rôle fondamental dans la faisabilité technique d’opérations de surélévation ou d’épaississement. Un guide d’aide à la décision a été rédigé dans le but d’accompagner et d’orienter les maitres d’ouvrages dans la prise de décision. Ce guide est accompagné de fiches « mémo ». 73 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 6. BIBLIOGRAPHIE 6.1. Références économiques J.-L. GUIGOU, 1982, La rente foncière, Economica, Paris A. BAR-ILAN et W. C. STRANGE, 1996, Urban development with lags, Journal of Urban Economics, 39 (1). J.-J. GRANELLE, 1997, Economie Immobilière. Analyses et Applications, Economics, Paris E. LE FUR, 2004, Guide Pratique de l’immobilier, Ed. du siècle, Chatou. A.LEDOIT, 2012, Cours d’économie immobilière, Economica, Paris. A. DECAMPS et F. GASCHET, 2013, La contribution des effets de voisinage à la formation des prix du logement : une évaluation sur l’agglomération bordelaise, Revue Economique, 64 (5). 6.2. Ouvrages, publications et parutions « Lever les freins à la conquête du foncier aérien », ADFA, janvier 2013 L’étude de l’atelier CANTAL-DUPART, « Le foncier de Paris peut-il être aérien » « Le Toit, solutions pour libérer la production de logements », Promotoit, mars 2012 « Construction Durable et Bonus de COS, Guide d’application pour les collectivités locales », ADEME, ARENE « Surélévation : Ajouter des étages au batiment comme à la ville, Mémoire de Marie Dessinger, ENSAS 2013 « Les Financement Innovants de l’Efficacité Energétique », Rapport à Philippe Pelletier, avocat, Président du Plan Bâtiment Durable, Inès Reinmann et Olivier Ortega Site de l’association du foncier aérien : http://www.foncieraerien.fr/ Site de l’association Planète Surélévation :http://www.planete-surelevation.com/ Site du Plan Batiment Durable « Financement Innovants de l’Efficacité Energétique : http://www.fiee.fr/ 74 Le Financement de la Réhabilitation par la Surélévation ou l’Extension de SHON – Livrable final 7. ANNEXES 75