10 D-4-07

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
10 D-4-07
N° 103 du 10 SEPTEMBRE 2007
ORDONNANCE N°2007-42 DU 11 JANVIER 2007 RELATIVE AU RECOUVREMENT DES CREANCES DE L'ETAT ET DES
COMMUNES RESULTANT DE MESURES DE LUTTE CONTRE L'HABITAT INSALUBRE OU DANGEREUX.
CREATION D'UN PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER INSCRIT A LA CONSERVATION DES HYPOTHEQUES.
NOR : BUD L 07 00080 J
Bureau F 2
PRESENTATION
La loi portant engagement national pour le logement a autorisé le Gouvernement à prendre par
ordonnance les mesures nécessaires destinées à améliorer les conditions dans lesquelles la collectivité
publique garantit et recouvre les créances dont elle est titulaire à l'encontre du propriétaire d'un immeuble
à usage d'habitation lorsqu'elle y a effectué des travaux d'office ou lorsqu'elle a pris en charge le
relogement même temporaire des occupants.
L'ordonnance n°2007-42 du 11 janvier 2007, relative au recouvrement des créances de l'Etat et des
communes résultant des mesures de lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, a été publiée au
Journal Officiel le 12 janvier 2007. Ses dispositions sont d'application immédiate.
La présente instruction précise l'incidence de cette ordonnance en matière de publicité foncière.
y
-13 507103 P - C.P. n° 817 A.D. du 7-1-1975
10 septembre 2007
B.O.I.
I.S.S.N. 0982 801 X
DGI - Bureau L 3, 64-70, allée de Bercy - 75574 PARIS CEDEX 12
Directeur de publication : Bruno PARENT
Impression : S.D.N.C.
82, rue du Maréchal Lyautey – BP 3045 – 78103 Saint-Germain-en-Laye cedex
Responsable de rédaction : Christian MIRANDOL
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SOMMAIRE
INTRODUCTION
Section 1 : Dispositions introduites par l'ordonnance du 11 janvier 2007
intéressant la publicité foncière
1
Sous-section 1 : Dispositions relatives au privilège immobilier
3
A. LES IMMEUBLES VISES
4
B. LA CONSERVATION DU PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER :
UNE DOUBLE INSCRIPTION AU FICHIER IMMOBILIER
5
1. L'arrêté de police administrative
7
a) L'arrêté de police du préfet
7
b) L'arrêté de police du maire
9
2. La mise en demeure
11
3. Le titre de recouvrement
14
Sous-section 2 : Solidarité des propriétaires d'immeubles
16
Section 2 : Incidences en matière de publicité foncière
16
Sous-section 1 : Demandes de renseignements administratifs préalables
18
Sous-section 2 : Modalités de publication et d'inscription
19
A. PUBLICATION DES ARRETES
19
B. L'INSCRIPTION DU PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER
21
1. Principe
21
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-2-
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2. Mise en œuvre
22
3. Rôle du conservateur des hypothèques
25
4. Mainlevée de l'inscription
26
Sous-section 3 : Perceptions
28
A. LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE
29
B. LE SALAIRE DU CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES
30
1. L'inscription de privilège
30
2. La mainlevée du privilège
31
Annexes
-3-
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INTRODUCTION
1.
L'article 44 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a
autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires pour l'amélioration des conditions
dans lesquelles la collectivité publique garantit et recouvre, notamment par le bénéfice d'une sûreté réelle, le
montant de la créance dont elle est titulaire à l'encontre du propriétaire d'un immeuble à usage total ou partiel
d'habitation, ou de l'exploitant d'un fonds de commerce utilisé aux fins d'hébergement, lorsqu'elle a exécuté des
travaux d'office sur ce bien, en application des mesures de police administrative, ou lorsqu'elle a assuré
l'hébergement ou le relogement des occupants leur incombant.
Tel est l'objet de l'ordonnance n°2007-42 du 11 janvier 2007. La présente instruction précise son incidence
en matière de publicité foncière.
Section 1 :
Dispositions introduites par l'ordonnance du 11 janvier 2007.
2.
Pour assurer une plus grande efficacité de l'action publique contre l'habitat insalubre ou dangereux,
l'ordonnance prévoit notamment :
-
la création d'un privilège spécial immobilier ;
-
la création d'une solidarité des propriétaires successifs d'un immeuble frappé d'un arrêté de police
administrative.
Sous-section 1 :
Dispositions relatives au privilège spécial immobilier.
3.
L'article 1er de l'ordonnance institue un nouveau privilège spécial immobilier en complétant l'article 2374
du code civil d'un 8° ainsi rédigé :
"8° L'Etat ou la commune pour la garantie des créances nées de l'application de l'article L.1331-30 du
code de la santé publique, de l'article L.123-3 du code de la construction et de l'habitation lorsqu'elles sont
relatives à des mesures édictées sous peine d'interdiction d'habiter ou d'utiliser les locaux ou de fermeture
définitive de l'établissement, ou des articles L.129-4, L.511-4 et L.521-3-2 de ce dernier code."
Il se substitue à l'hypothèque légale prévue par les articles L.511-4 et L.521-3-2 du code de la construction
et de l'habitation, ou C.C.H., et par l’article L.1331-30 du code de la santé publique. Ses modalités de mise en
œuvre sont fixées par les articles 2384-1 à 2384-4 du code civil. Il est institué dans les cas où aucune garantie
particulière n’existait.
A.
4.
LES IMMEUBLES VISES.
Le privilège spécial immobilier est susceptible de grever les immeubles :
– frappés d'un arrêté d'insalubrité (art. L.1331-30 du code de la santé publique),
– frappés d'un arrêté de péril (art. L.511-4 du C.C.H.) ;
- collectifs à usage principal d'habitation pour lesquels des travaux de sécurité portant sur les
équipements communs ont été prescrits par arrêté (art. L.129-4 du C.C.H.),
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– exploités à titre d’établissements d’hébergement, classés en établissements recevant du public, parmi
lesquels les «hôtels meublés», pour lesquels la prescription de mesures de sécurité est édictée sous
peine de fermeture définitive de l'établissement ou d’interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux (art.
L.123-3 du C.C.H.) ,
à l'exclusion des immeubles concernés par une situation d'urgence ou pour lesquels des mesures
immédiates à caractère ponctuel ou palliatif à frais limités ont été prescrites.
B.
LA CONSERVATION DU PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER : UNE DOUBLE INSCRIPTION AU
FICHIER IMMOBILIER.
5.
En application du nouvel article 2384-1 du code civil, le titulaire de la créance conserve son privilège par
la double inscription faite par son auteur :
-
d'un arrêté de police administrative (ou de la mise en demeure subséquente),
-
et du titre de recouvrement de la créance.
Le privilège n’est constitué qu’à la seconde inscription mais prend rang à la date de la première inscription.
6.
Par dérogation à ces dispositions, le privilège peut également être conservé par la seule inscription du
titre de recouvrement.
Dans ce cas, il prend rang :
-
à compter de l'émission du titre de recouvrement s'il est présenté à l'inscription dans les deux mois à
compter de cette émission ;
-
à dater de son inscription dans le cas contraire.
1.
Les arrêtés de police administrative.
a)
L'arrêté d’insalubrité du préfet.
7.
Un arrêté est pris par le préfet pour déclarer un immeuble insalubre à titre irrémédiable et prononcer
l'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux. Il peut également ordonner la démolition de l'immeuble.
Lorsque l'insalubrité n'est pas irrémédiable, le préfet prescrit, par arrêté, les mesures adéquates ainsi que
le délai imparti pour leur réalisation et prononce, s'il y a lieu, une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les
lieux.
8.
Toutes les mesures prescrites par un arrêté d’insalubrité remédiable peuvent faire l'objet d'une exécution
d'office. L'inscription du privilège garantissant la créance à naître de cette exécution d'office, comporte une
évaluation sommaire du coût des mesures à exécuter (hébergement temporaire et travaux). Lorsque l’insalubrité
est irrémédiable, seul le coût du relogement définitif peut faire l’objet d’une inscription et donc être porté en
évaluation dans l’arrêté. (créance prévue à l’article L.521-3-2 du C.C.H.)
b)
Les arrêtés de police du maire.
9.
L'arrêté de péril, à caractère non imminent, prescrit au propriétaire d’un bâtiment menaçant ruine les
travaux de réparation, ou de démolition, nécessaires. Les mesures prescrites par un arrêté de péril peuvent faire
l'objet d'une exécution d'office. Pour l'inscription du privilège garantissant la créance à naître de cette exécution
d'office, l'arrêté comporte une évaluation sommaire du coût des mesures à exécuter. (relogement et travaux) Si
l’arrêté prescrit la démolition et ordonne le relogement définitif, seul ce dernier coût peut faire l’objet d’une
inscription et donc être porté en évaluation dans l’arrêté (créance prévue à l’article L.521-3-2 du C.C.H.).
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L’arrêté portant prescription d’exécuter les mesures de sécurité dans un établissement d’hébergement
recevant du public peut être édicté sous peine d’interdiction d’habiter ou de fermeture de l’établissement (hôtels,
notamment). Les mesures prescrites peuvent faire l'objet d'une exécution d'office. L'inscription du privilège
garantissant la créance à naître de cette exécution d'office comporte une évaluation sommaire du coût des
mesures à exécuter (relogement et travaux). Si la fermeture définitive est ordonnée, seul le coût du relogement
définitif peut faire l’objet d’une inscription et donc être porté en évaluation dans l’arrêté (créance prévue à l’article
L.521-3-2 du C.C.H.).
10.
L’arrêté portant prescription de remettre en état, ou de remplacer, des équipements communs d'un
immeuble collectif à usage d'habitation défectueux peut donner lieu à exécution d’office ; l'inscription comporte
également une évaluation sommaire du coût des travaux à exécuter.
L’arrêté de police est, dans tous les cas, publié. Il peut être inscrit s’il comporte une évaluation des mesures que
doit réaliser le propriétaire.
2. La mise en demeure.
11.
Lorsque les prescriptions édictées par les arrêtés ci-dessus n’ont pas été exécutées, l’autorité
administrative adresse une mise en demeure préalable aux personnes propriétaires de l'immeuble d'après les
énonciations du fichier immobilier avant d’engager les travaux d’office.
12.
Lorsqu'elle est faite en exécution d'un arrêté d'insalubrité, la mise en demeure est effectuée par le maire
au nom de l'Etat ou pour le préfet. Lorsqu'elle est faite en exécution d'un arrêté de police du maire, la mise en
demeure est effectuée par le maire.
13.
Lorsque l'arrêté n'a pas été inscrit, la mise en demeure peut l'être. Elle comporte une évaluation du
montant des mesures prescrites (hébergement et travaux). L'inscription est prise au bénéfice de celui qui met en
demeure : l'Etat ou la commune.
3. Le titre de recouvrement.
14.
Le titre de recouvrement de la créance est établi postérieurement à l'exécution d'office de travaux, ou à
la substitution de la collectivité publique aux copropriétaires défaillants. Il répertorie l'ensemble des frais engagés
par la collectivité publique en lieu et place de la personne défaillante.
15.
Le titre de recouvrement de la créance est établi au nom du propriétaire, ou du copropriétaire, tel qu’il
figure au fichier immobilier.
Sous-section 2 :
Solidarité des propriétaires d'immeubles.
16.
La publication au fichier immobilier des arrêtés d'insalubrité, de péril, de mesures de sécurité propres
aux hôtels meublés ou d'un arrêté prescrivant des mesures relatives à la sécurité des équipements communs des
immeubles collectifs à usage d’habitation a pour effet d'obliger solidairement tous les propriétaires successifs au
paiement des mesures exécutées d'office et des frais d'hébergement ou de relogement des occupants.
17.
La publication au fichier immobilier des différents arrêtés de police pouvant s’appliquer aux
établissements d’hébergement est une condition nécessaire pour rendre les propriétaires successifs des
immeubles dans lesquels ils sont situés solidairement responsables du paiement des sommes dues par
l'exploitant du fonds de commerce au titre des mesures et frais précités.
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Section 2 :
Incidences en matière de publicité foncière.
Sous-section 1 :
Demandes de renseignements administratifs préalables.
18.
Préalablement à la formalité d'inscription du privilège, les services concernés peuvent adresser à la
conservation des hypothèques du lieu de situation des biens une demande de renseignements dans le cadre de
la procédure des renseignements administratifs. Le conservateur des hypothèques peut déférer à la demande
sous forme de copies de fiches.
Sous-section 2 :
Modalités de publication et d'inscription.
Sauf exception (cf. supra n°6), l’Etat ou la commune, créancier privilégié sur le fondement de l’article 2374-8° du
code civil doit :
- faire publier l’arrêté de police ;
- faire procéder à l’inscription de l’arrêté de police si ce dernier contient une évaluation des mesures que doit
réaliser le propriétaire ou, à défaut, faire inscrire la mise en demeure. Cette inscription, appelée première
inscription, ne constitue pas le privilège mais détermine la date de prise de rang en cas de seconde inscription ;
-faire inscrire le titre de recouvrement de la créance en cas de réalisation des travaux. Cette inscription,
dénommée seconde inscription, constitue le privilège.
A.
PUBLICATION DES ARRETES.
19.
Il est rappelé que les arrêtés d'insalubrité, de péril, portant sur la sécurité des équipements communs ou
relatifs à la sécurité d’un établissement recevant du public, tout comme les arrêtés de mainlevée ou d’abrogation
sus-évoqués, constituent des décisions administratives tendant à limiter l'exercice du droit de propriété et sont
publiés au fichier immobilier pour l'information des usagers, conformément au 2° de l'article 36 du décret n°55-22
du 4 janvier 1955 et de l'article 73 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955.
Lorsqu’un arrêté comporte les évaluations sus-évoquées, il fait l’objet à la fois d’une publication au
fichier immobilier et d’une première inscription : l’inscription de l’arrêté ne dispense pas de la formalité de la
publication.
20.
Les modalités de publication commentées au B.O.I. 10 D-1-02 du 28 février 2002 sont inchangées et
s’appliquent à ces quatre types d’arrêté.
B.
L'INSCRIPTION DU PRIVILEGE SPECIAL IMMOBILIER.
1.
Principe.
21.
L'inscription du privilège spécial résultant de mesures d'insalubrité, de péril ou de sécurité est effectuée,
conformément aux dispositions des articles 2384-1 et 2384-2 du code civil, dans les conditions de droit commun
pour la conservation de son effet.
Le privilège est donc inscrit en se conformant aux prescriptions des articles 2426 et suivants du code civil.
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2.
Mise en œuvre.
22.
Les inscriptions sont requises à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble
qu'elle concerne.
23.
Elles sont requises à la diligence de l'autorité administrative (préfet, maire) qui a prononcé l'arrêté ou de
l’autorité administrative qui a effectué la mise en demeure (préfet, maire) et / ou du titulaire de la créance
(commune ou Etat) après l’émission du titre de recouvrement de la créance.
24.
En la forme, deux bordereaux types sont joints à la présente instruction : le premier (annexe 1) comporte
les mentions obligatoires lors de la première inscription de l'arrêté ou de la mise en demeure, le second (annexe
2) les mentions pour l'inscription prise en vertu du titre de recouvrement.
3.
Rôle du conservateur des hypothèques.
25.
Les dispositions du code civil, des décrets n°55-22 du 4 janvier 1955 et n°55-1350 du 14 octobre 1955
relatives au refus de dépôt et au rejet de la formalité concernent également l'inscription du privilège spécial
immobilier.
4.
Mainlevée de l'inscription.
26.
Lorsque le propriétaire de l'immeuble a exécuté les travaux prescrits par l'arrêté ou la mise en demeure,
l'autorité administrative prend un arrêté de mainlevée ou d'abrogation d'insalubrité ou de péril. La publication aux
frais du propriétaire de cet arrêté avant l'inscription du titre de recouvrement emporte caducité de la première
inscription. En conséquence, le conservateur publie en marge de l'inscription la radiation de celle-ci.
Pour permettre au conservateur de publier la mainlevée du privilège, résultant de la caducité de l’arrêté
initial de police, en marge de la première inscription, il convient que l'arrêté de mainlevée contienne les
références (date, volume, numéro) de ladite inscription.
27.
Dans tous les autres cas, la radiation de l'inscription de privilège est effectuée dans les conditions de
droit commun.
Sous-section 3 :
Perceptions.
28.
Toutes les formalités de publicité foncière sont à la charge financière des débiteurs.
A.
LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE.
29.
L'inscription de privilège, quelle que soit la nature de celui-ci, n'entre pas dans le champ d'application de
la taxe de publicité foncière, pas plus que les mentions de radiation portées en marge des inscriptions.
B. LE SALAIRE DU CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES.
1.
L'inscription de privilège.
30.
Chaque inscription (arrêté initial de police ou mise en demeure et/ou titre de recouvrement ) donne lieu à
la perception, en débet, du salaire de 0,05 % prévu par l'article 293 de l'annexe III au code général des impôts
sur le montant garanti par le bordereau. Il est à la charge du propriétaire.
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2.
La mainlevée du privilège.
31.
La mention, en marge de l'inscription, de la caducité résultant de la publication de l'arrêté portant
mainlevée ou abrogation de l’arrêté initial de police, rend exigible le salaire du conservateur de 0,10 % prévu par
le premier alinéa de l'article 295 de l'annexe III au code général des impôts, sur le montant de la somme
garantie. Tous ces frais sont à la charge du propriétaire.
32.
La radiation des autres inscriptions est opérée dans les conditions de droit commun : le salaire est perçu
au taux de 0,10 % (ou de 0,05 % si la radiation est requise conformément au troisième alinéa de l'article 2441 du
code civil) sur la somme faisant l'objet de la radiation. A cet égard, lorsque sont requises à la fois la radiation de
la première inscription prévue au 1° de l'article 2384 du code civil (arrêté de police) et de la deuxième inscription
prévue au 2° du même article (titre de recouvrement) et prise pour garantir l'efficacité de la première, un seul
salaire est réglé ; il est assis sur la plus élevée des deux sommes mentionnées dans les bordereaux..
33.
En toute hypothèse, les salaires perçus en débet lors de l'inscription de privilège sont acquittés au dépôt
de l'acte emportant caducité ou radiation du privilège. Ils sont à la charge du propriétaire.
Le sous-directeur,
Jean-Marc Valès.
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